Die Finanzkrise, die fehlende staatlich garantierte Altersvorsorge und ein drohender Anstieg der Inflation lassen Kapitalanlagen in Sachwerten, wie beispielsweise Aktien, Edelmetalle, Kunstgegenstände oder Immobilien für viele Anleger wieder als interessantes Investment erscheinen. Kommen dann noch – wie im Falle einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie – attraktive Steuervorteile hinzu, erwerben viele Anleger ohne weitere Prüfung eine solche Immobilie. Je nachdem, welche Exitstrategie dem Investment zugrunde lag, wundern sich eben diese Anleger, dass sich die erworbene Denkmalimmobilie nicht wieder mit den von findigen „Beratern“ in Aussicht gestellten Wertzuwächsen nach Ablauf der steuerlichen Förderdauer veräußern lässt.

Neben den zu erwartenden steuerlichen Vorteilen sollten denkmalgeschützte Immobilien ebenso genau auf ihre Eignung und wirtschaftlichen Perspektiven geprüft werden wie dies bei Engagements in „normale“ Bestands- oder Neubauimmobilien der Fall wäre.
„Grundvoraussetzung für ein wirtschaftlich erfolgreiches Investment in eine Denkmalimmobilie ist immer das Vorhandensein entsprechenden Bedarfes“, so Dipl.-Kfm. Volker Möhle, Denkmalexperte bei ThevoConsulting. Die Zielgruppe für sanierte Denkmalimmobilien in guten Lagen ist eine Klientel, die Wert auf hochwertigen Wohnraum legt. Diese Klientel findet sich in prosperierenden Regionen eher als in wirtschaftlich schwächeren Regionen mit schlechter Infrastruktur und hoher Arbeitslosenquote. „Auch der demographische Faktor“, so Dipl.-Kfm. Volker Möhle weiter, „spielt zunehmend eine wichtige Rolle bei der Auswahlentscheidung des richtigen Standortes“.

Eine wichtige Rolle dürfte naheliegenderweise auch die Größe des Objektes selbst spielen. So ist in aller Regel davon auszugehen, dass bei kleineren Objekten mit bis zu zwanzig Wohneinheiten eine möglicherweise eingetretene Wertsteigerung nicht dadurch wieder verwässert wird, wenn, wie bei großen Anlagen mit vielen Wohneinheiten oftmals der Fall, nach der steuerlichen Bindungsdauer von zwölf Jahren eine große Anzahl von Wohnungen in einem lokal eng begrenzten Umfeld wieder auf den Markt kommt. Übersteigt dann nämlich das Angebot die Nachfrage dürfte eine vorab prognostizierte Wertsteigerung kaum noch zu realisieren sein.

Auch bei der Art des Objektes sollte das Umfeld und der regionale Bedarf genau analysiert werden, um festzustellen, ob die Nachfrage nach familiengerechten Wohnungen, Studenten-appartements oder Single- und Seniorenwohnungen überwiegt.
Werden schon bei diesen grundlegenden Überlegungen Fehler gemacht und in eine Immobilie investiert, für die im regionalen Umfeld kein Bedarf existiert, so ist bereits bei diesem ersten Schritt ein Misserfolg des gesamten Investments vorprogrammiert. In letzter Zeit gab es auch vereinzelt Probleme bei der Anerkennung der Denkmal-AfA durch die Finanzämter. Per Definition gemäß §7i Abs. 1 Satz 1 EStG werden solche Modernisierungs-maßnahmen begünstigt, die entweder zur „Erhaltung des Gebäudes“ oder seiner „sinnvollen Nutzung“ erforderlich sind. Es reicht aber nicht aus, dass die Aufwendungen aus denkmalpflegerischer Perspektive angemessen oder vertretbar sind; sie müssen vielmehr zur Erhaltung des Gebäudes (oder seiner sinnvollen Nutzung) notwendig sein.

Diese Voraussetzungen prüfen die Finanzämter aber sehr genau. Wird ein Gebäude zum Zwecke einer anderen Nutzung umgestaltet, entsteht dadurch nach Auffassung der Finanzverwaltung oftmals ein anderes Wirtschaftsgut, so zum Beispiel wenn ein ehemaliges Fabrikgebäude mit Wohnungen ausgebaut wird. Es entsteht zwar bautechnisch kein neues Wirtschaftsgut, aber das Gebäude bekommt durch die Umnutzung einen neuen Charakter, der auf das Entstehen eines neuen Wirtschaftsgutes schließen lassen könnte. Ob dieser Umstand zur Erhaltung des Gebäudes notwendig ist oder zu einer sinnvollen Nutzung führt sei an dieser Stelle dahingestellt, würde die Unterscheidung in Herstellungskosten, nachträgliche Herstellungskosten, Erhaltungs-aufwendungen und Anschaffungskosten sowie der resultierenden steuerlichen Folgen den Rahmen dieses Beitrages bei Weitem sprengen.

Grundsätzlich kann es dann zu Problemen kommen, wenn im Zuge der Sanierungsmaßnahmen dort Wohnraum entsteht, wo sich zuvor keiner befand. Der „Klassiker“ in diesem Zusammenhang sind Dachbodenausbauten, also die Umnutzung vorher nicht wohnwirtschaftlich genutzten Raumes in Wohnraum. Ein Interessent sollte also sehr genau prüfen, ob bei früheren Objekten des Bauträgers die Denkmal-AfA in der prognostizierten Höhe anerkannt wurde.

Wie bereits ausgeführt, sollten Anleger, die sich für ein Investment in eine Denkmalimmobilie interessieren, nicht nur auf möglichst hohe Steuervorteile achten, sondern auf den Bedarf, sprich, ob die Immobilie im regionalen Umfeld auch nachhaltig und zu einem vernünftigen Preis zu vermieten und gegebenenfalls später auch wieder relativ einfach zu veräußern ist.

Durch die Auflagen des Amtes für Denkmalschutz sind Denkmalimmobilien in der Regel teurer als Bestands- oder Neubauwohnungen. Dieser Nachteil wird, zumindest teilweise, durch die Denkmal-AfA wiederum kompensiert. Trotzdem sollten Erwerber auf das Preisniveau der Umgebung achten und einen maximalen Aufschlag von ca. 30% hinnehmen, um im Falle eines Exitszenarios zumindest den gezahlten Preis wieder zu realisieren.

Wertseigerungsphantasien sollten in einer Prognoseberechnung eines seriösen Beraters daher keine Rolle spielen. In einem prosperierenden Umfeld mit gesunder Infrastruktur und positiver demografischer Entwicklung kann eine Wertsteigerung im Laufe der Zeit durchaus erreicht werden, diese aber in die individuelle Planung in Form künftiger Cash-Flows mit einzubeziehen ist sicherlich riskant.

Zu den heutigen Anforderungen einer zu vermietenden Immobilie gehören sicherlich auch eine vernünftige Einbauküche sowie ein modernes Bad mit Badewanne. „Generell sollte die Ausstattung nicht überzogen sein“, rät Dipl.-Kfm. Volker Möhle. „In der Regel reicht ein vernünftiger, hochwertiger Standard aus. Eine Luxusausstattung hingegen treibt nur den Kaufpreis in die Höhe und senkt die Bruttorendite, da sich dieser Mehraufwand in aller Regel nicht auf einen höheren Mietpreis umlegen lässt“.

Dipl.-Kfm. Volker Möhle führt weiterhin aus, dass „zunehmend auch die Energiestandards in den Fokus möglicher Kapitalanleger rücken. Zum ist diesen und den potentiellen Mietern an möglichst niedrigen Heizkosten gelegen, zum anderen ergibt sich für den Erwerber die Option auf zinsgünstige KfW-Darlehen – zu den schon äußerst attraktiven Steuervorteilen“. Es sollte auch klar sein, dass ein Investment in eine Denkmalimmobilie kein kurzfristiges Engagement sein kann. Nicht nur, dass der Fiskus im Falle einer Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist böse zulangt, entfalten sich die Vorteile einer Immobilien-investition über die Mietrendite, die in ausgesuchten Lagen über steigende Mietniveaus zunehmen werden. Übrigens führen steigende Mietniveaus langfristig zu Wertsteigerungen und zu einem Inflationsschutz einer Immobilienanlage.

Aber auch hier gilt wiederum, dass sich ein Erwerber schon vor seiner Investitionsentscheidung darüber im Klaren sein sollte, was er nach Ablauf der steuerlichen Sonderfrist mit „seiner“ Immobilie machen möchte. Wer sein Denkmalobjekt nach Ablauf der Förderdauer wieder veräußern möchte, sollte genau darauf achten, ob in der gewählten Lage eine ausreichend große Anzahl privater Käufer herrscht. Daher sollten nicht nur der maximal mögliche Steuervorteil und eine möglichst hohe Bruttomietrendite beim Wohnungserwerb den Ausschlag geben; die Bruttomietrendite ist in weniger guten Lagen aufgrund niedrigerer Kaufpreise oft höher, die Nachfrage von Mietern und späteren Käufern hingegen deutlich geringer.

Als Fazit bleibt, dass bei einer Investition in eine Denkmalimmobilie eine gewisse Anzahl sich gegenseitig beeinflussender Parameter in die Analyse mit einzubeziehen sind und, je nach individueller Zieldefinition, die „passende“ Denkmalimmobilie zu identifizieren ist, deren Erwerb sich für den Verkäufer lohnt.

Außerdem sollte nicht nur die Maximierung der Steuerersparnis grundlegend für die Entscheidung des Erwerbers sein, dieser sollte die „allgemein gültigen“ Regeln eines Immobilien-investments beachten und die Steuerersparnis als Dreingabe sehen. Ist dies der Fall, so ist die Wahrscheinlichkeit sehr groß, dass sich das Investment in eine Denkmalimmobilie wie prognostiziert positiv entwickelt.

Wer mehr zum Thema denkmalgeschützte Immobilien oder Immobilieninvestments allgemein erfahren möchte oder nach kompetenten Fach-Beiträgen sucht, kann unter consulting@thevo-consulting.de Kontakt zu ThevoConsulting aufnehmen.

ThevoConsulting ist ein auf ausgesuchte Immobilieprojekte spezialisiertes Beratungs-, Vermittlungs- und Dienstleistungsunternehmen, das in Zusammenarbeit mit einem hoch spezialisierten Netzwerk aus Wirtschaftsprüfern, Steuerberatern, Rechtsanwälten und Banken ein umfangreiches Servicepaket anbietet. Geschäftsführer ist Dipl.-Kfm. Volker Möhle. ThevoConsulting bietet von der strategischen Zielgestaltung, über Planung und Umsetzung bis hin zum regelmäßigen Controlling des Investments verschiedene Leistungen an. Auch für spezielle steuerliche oder wirtschaftliche Gestaltungen ist das Unternehmen professioneller, fairer und engagierter Ansprechpartner. Dabei spielen Werte wie Ehrlichkeit, Fairness, Transparenz und Engagement eine wichtige Rolle. Der besondere Fokus liegt auf der professionellen Vermarktung denkmalgeschützter Immobilien, die zumeist in Baden-Württemberg und Bayern gelegen sind. Daneben bietet ThevoConsulting aber auch qualitativ hochwertig zu sanierende sorgsam ausgewählte denkmalgeschützte Immobilien an weiteren ausgesuchten Standorten deutschlandweit an.

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