Salzburg. Im Auftrag der Österreichischen Hoteliervereinigung führte Christie + Co kürzlich eine Analyse des Salzburger Hotelmarktes durch. Vor dem Hintergrund neuer Hotelprojekte stand eine Prognose der zu erwartenden Zimmerauslastung und erzielbaren Nettozimmerpreise im Vordergrund. Laut Lukas Hochedlinger, Manager Business Development Austria & CEE bei Christie + Co, zeigt der Salzburger Hotelmarkt aktuell in Bezug auf neue Projekte als auch Transaktionen viel Bewegung. Jedoch wird sich nicht jedes Segment in den nächsten Jahren positiv entwickeln.

WENIGER HOTELS, ABER MEHR ZIMMER – STARKE ANGEBOTSZUWÄCHSE IM VIER-STERNE-SEGMENT
Während die Anzahl der Hotelbetriebe in Salzburg laut der Studie von Christie + Co von 2001 bis 2010 kontinuierlich schrumpfte, stieg das Angebot im Jahr 2010 von rund 5100 auf circa 5500 Zimmer. Dabei war mehr als die Hälfte des gesamten Zimmerangebotes in Salzburg im Vier-Sterne-Bereich angesiedelt. „Diese Kategorie verzeichnete in den letzten zehn Jahren als einzige ein Angebotswachstum und führte so zu einer Steigerung des Gesamtangebotes“, weiß Hochedlinger. Um durchschnittlich 4,6 % sei das Angebot hier von 2001 bis 2010 pro Jahr gestiegen. Alle anderen Segmente verzeichneten im selben Zeitraum in Bezug auf das Angebot jedoch einen Negativtrend, am signifikantesten der Economy-Sektor. Die Angebotsentwicklung sei neben Betriebsöffnungen und -schließungen allerdings auch Änderungen bei der Klassifizierung geschuldet: Einige Hotels wurden in die nächst höhere oder nächst niedrigere Kategorie gestuft.

VIER-STERNE-HOTELS ABSORBIEREN GROßTEIL DER NÄCHTIGUNGEN
Seit 2001 hat sich die Zahl der Ankünfte in Salzburg um circa 34 %, die der Nächtigungen um rund 30 % erhöht. Den Löwenanteil der Nachfrage absorbieren Hotels und Pensionen. Ungefähr 60 % aller Nächtigungen entfielen dabei auf das Vier-Sterne Segment. Die Nachfrage ist in den letzten zehn Jahren neben dem Vier-Sterne-Segment aber auch im Drei- sowie Ein- und Zwei-Sterne-Bereich gestiegen. Federn lassen mussten hingegen die Fünf-Sterne-Hotels: Sie registrierten eine stark negative Nachfrageentwicklung. „Diese Entwicklung ist nach unseren Recherchen unter anderem darauf zurückzuführen, dass in der offiziellen Statistik Fünf-Sterne-Häuser in eine niedrigere Kategorie gestuft wurden – was wiederum rein statistisch die Nachfragesteigerung im Vier-Sterne-Segment begünstigte“, erläutert Hochedlinger. Die Zimmerauslastung aller Hotels und Pensionen in Salzburg lag 2010 bei circa 67 %, was im Vergleich zu 2001 eine Steigerung von 13,5 % bedeutet. Nach einer stark rückläufigen Entwicklung der Zimmerauslastung nach dem Mozartjahr 2006 gepaart mit den Folgen der Finanzkrise, konnten die Salzburger Hotelbetriebe 2010 wieder eine eher positive Tendenz aufweisen.

ZIMMERPREISE WEITERHIN AUF NIEDRIGEM NIVEAU
Der durchschnittliche Nettozimmerpreis der Salzburger Hotels konnte von 2001 bis 2008 um mehr als 27 % gesteigert werden, sackte 2009 als Folge der internationalen Finanzkrise jedoch massiv ab. Erst 2010 konnte wieder eine marginale Steigerung registriert werden, allerdings nicht auf dem Niveau von vor 2006. „Betrachtet man die Entwicklung des inflationsbereinigten durchschnittlichen Nettozimmerpreises wird ersichtlich, dass die Werte von 2010 sogar niedriger sind als im Jahr 2001“, erläutert Hochedlinger. Ein Anheben der Zimmerpreise wird nach seiner Auffassung vermutlich noch einige Zeit in Anspruch nehmen.
Auch der Erlös pro verfügbarem Zimmer oder RevPAR (Revenue Per Available Room) entwickelte sich in den ersten Jahren des letzten Jahrzehnts positiv, ging jedoch bereits ab 2007 wieder zurück. „Die Ursache ist die nach 2006 massiv gesunkene Zimmerauslastung, die sich – stärker als der noch immer steigende Nettozimmerpreis – negativ auf die Produktivität ausgewirkt hatte“, erklärt Hochedlinger. Umgekehrt war die positive Auslastungsentwicklung 2010 dafür verantwortlich, dass der RevPAR im Vergleich zum fast stagnierenden Nettozimmerpreis stärker wuchs.

STAGNIERENDE AUSLASTUNG BEI 67 % ZU ERWARTEN – STEIGENDER WETTBEWERBSDRUCK IN FAST ALLEN KATEGORIEN
Laut Studie können alle neuen Hotelprojekte, die derzeit im Bau oder in Planung sind, der Drei-Sterne-Kategorie zugerechnet werden. Manche dieser Hotels werden sich nach Einschätzung Hochedlingers jedoch im Graubereich zur nächst höheren oder niedrigeren Kategorie positionieren. Um einem möglichen Preisdruck entgegenzuwirken, rät er Hoteliers, ihre Betriebe durch gezielte Investitionsmaßnahmen und Produktverbesserungen wettbewerbsfähiger zu machen. Doch auch die Nachfrage wird laut der Prognose von Christie + Co steigen, nicht zuletzt durch die Zugkraft neuer Brands wie etwa Motel One oder Meininger. Hochedlinger nimmt an, dass sich die Zimmerauslastung bei Berücksichtigung aller Aspekte in den Salzburger Hotels innerhalb der nächsten drei Jahre im Vergleich zu 2010 wenig ändern wird. „Aufgrund des zu erwartenden Angebotswachstums gehen wir davon aus, dass mögliche Nachfragezuwächse durch die neuen Betriebe absorbiert werden“ prognostiziert er. Innerhalb der Kategorien wird es jedoch massive Unterschiede geben. Im Fünf-Sterne-Bereich sieht Hochedlinger innerhalb der nächsten Jahre einen positiven Nachfragetrend und damit eine stabile Preisentwicklung. Im Vier-Sterne-Bereich rechnet der Experte zwar einerseits mit einer Fortsetzung der positiven Nachfrageentwicklung der vergangenen zehn Jahre. Andererseits besteht laut Hochedlinger jedoch das Risiko, dass durch die Angebotssteigerung im Drei-Sterne-Segment einige „4-Sterne-Gäste“ lieber auf die neuen, moderneren Drei-Sterne-Häuser ausweichen, was sich wiederum negativ auf die Auslastung auswirken kann. „Hotels mit Wettbewerbsnachteilen – vom Budget-Hotel bis zum Vier-Sterne-Hotel – werden verstärkt den Preisdruck durch die neuen Kapazitäten zu spüren bekommen“, meint er.

AUCH TRANSAKTIONSMARKT ZEIGT BEWEGUNG
Innerhalb der letzten Monate fanden in der Mozartstadt zwei bedeutende Deals statt: Noch Ende letzten Jahres wurde das Vier-Sterne-Haus Amedia Hotel Salzburg mit 101 Zimmern an einen Investor aus Aserbaidschan verkauft. Das 140-Zimmer-Hotel NH Salzburg City wurde erst in den letzten Wochen von dem internationalen Investor Invesco Real Estate als Teil eines Portfolios erworben. Das Hotel ist langfristig an NH Hoteles vermietet.
Christie + Co wurde 1935 in London gegründet und ist die Nummer 1 für Hotelimmobilien in Europa. Das Unternehmen begleitet auch Transaktionen von Gastronomie-, Freizeit-, Senioren- sowie Einzelhandelsimmobilien und bietet fundierte Beratungs- und Bewertungsdienstleitungen an. Christie beschäftigt über 250 Experten, die neben ihrer Kenntnis der regionalen und überregionalen Märkte auch über ein breites Know-how in Bezug auf aktuelle Markttrends und örtliche Besonderheiten verfügen. Christie + Co unterhält weltweit 26 Niederlassungen. Im Deutschen Markenlexikon, herausgegeben von Dr. Florian Langenscheidt, steht Christie + Co für Hotelimmobilien und Hotelbewertungen. Weitere Informationen finden Sie untere.

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