Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 6:
Der Vermieter möchte den Mieter für einen bestimmten Zeitraum an den Mietvertrag binden. Gerade bei der Erstvermietung einer Immobilie oder bei Neuvermietung nach Modernisierung hat der Vermieter häufig ein Interesse, den Mieter möglichst längerfristig an den Mietvertrag zu binden. Andernfalls riskiert er, dass der Mieter in die frisch renovierte Wohnung einzieht und diese bereits nach frühestens drei Monaten (gesetzliche Kündigungsfrist) wieder verlässt.
Hier ist zunächst § 573c BGB zu beachten.
§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) …
(3) …
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Das bedeutet zunächst, dass für den Mieter geltende längere Kündigungsfristen als die de facto drei Monatsfrist nicht wirksam vereinbart werden kann. Die Rechtsprechung lässt aber einen befristeten Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit durch Individualvereinbarung für max. 5 Jahre und durch Allgemeine Geschäftsbedingungen bis zu 4 Jahre zu. Allerdings sind solche Vereinbarungen hinsichtlich ihrer Wirksamkeit äußerst riskant. Individualvereinbarung sind häufig keine echten Individualvereinbarungen. Im Falle von Vereinbarung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen sind die getroffenen Regelungen einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterworfen.
Der Trick mit der Staffelmiete.
Am ehesten lässt sich ein wirksamer Kündigungsausschluss des Mieters bei einer Neuvermietung durch die Vereinbarung einer Staffelmiete erreichen. Hier hat der Gesetzgeber ein Schlupfloch für Vermieter gelassen. § 557a Abs. 3 BGB gestattet ausdrücklich den Ausschluss des Kündigungsrechts für höchstens vier Jahre nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung.
§ 557a Staffelmiete
(1) …
(2) …
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wichtig: Die Staffelmietvereinbarung sollte unbedingt wirksam sein, da andernfalls auch der befristete Kündigungsausschluss fraglich werden könnte.
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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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