Immobilienkauf: BGH zu Aufklärungspflichten des Beraters bzw. Verkäufers

Wird eine Immobilie als Geldanlage verkauft, muss der Verkäufer bzw. Berater über alle für die Kaufentscheidung relevanten Umstände aufklären. Ansonsten kann er sich schadensersatzpflichtig machen.

GRP Rainer Rechtsanwälte, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart führen aus: Immobilien werden häufig als Geldanlage erworben. Stellt der Verkäufer die wirtschaftliche Rentabilität der Immobilie als Kaufanreiz dar, muss er auch über alle für die Kaufentscheidung wesentlichen Umstände informieren. Verletzt er seine Beratungspflicht, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juni 2016 hervor (Az.: V ZR 134/15).

In dem Fall hatte der Kläger über eine Vertriebsfirma eine Eigentumswohnung für rund 117.000 Euro gekauft. Die Wohnung erwies sich als deutlich weniger werthaltig. Beim Wiederverkauf konnte nur ein Kaufpreis von 52.000 Euro erreicht werden. Der Käufer klagte nur auf Schadensersatz, da er fehlerhaft beraten worden sei.

Der V. Zivilsenat des BGH gab der Klage weitgehend statt. Der Senat stellte fest, dass ein Beratungsvertrag zwischen den Parteien zu Stande gekommen sei. Daher sei der Berater auch zur vollständigen Aufklärung über alle für die Kaufentscheidung wesentlichen Punkte verpflichtet gewesen. Stellt der Berater die wirtschaftliche Rentabilität des Objekts als Kaufanreiz dar, verletzt er seine Beratungspflicht, wenn er ein viel zu positives Bild der Ertragserwartung oder des Wertsteigerungspotenzials der Immobilie zeichnet. Derartige Äußerungen könnten nicht nur lediglich als erkennbar unverbindliche Prognose angesehen werden. Vielmehr werde durch die Nennung einer konkreten Wertsteigerung der Eindruck erweckt, dass der Erwerb praktisch risikolos sei.

Die Haftung des Beraters ergebe sich nicht daraus, wenn Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarkts sich im Nachhinein als falsch herausstellen, sondern wenn spezifische Risiken zu der konkreten Immobilie verschwiegen werden, die die in Aussicht gestellte Rentabilität erheblich mindern oder ausschließen.

Werde eine Immobilie zu Anlagezwecken erworben, gehöre es zu den Beratungspflichten über die laufenden Aufwendungen, die der Käufer aufbringen muss, zu informieren. Wird bei der Beratung aus Steuervorteile hingewiesen, müssen diese auch konkret dargestellt werden, so der Senat.

Anleger, die eine Immobilie zu Anlagezwecken erworben haben, können sich in Fällen von Falschberatung an im Immobilienrecht und Kapitalmarktrecht kompetente Rechtsanwälte wenden.

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