Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Die Sperrfrist läuft zugunsten des Mieters erst mit der Umwandlung, die zur Bildung von Wohnungseigentum nur für die verkaufte und zu kündigende Wohnung führt. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Oktober 2013 – 213 C 211/13 -, juris).

Vorliegend lesen Sie Teil 15 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung“. Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht.

15. Beginn der Sperrfrist bei mehrmaliger Umwandlung in Wohnungseigentum

Der Fall:

Der Vermieter hatte zwei Umwandlungen dergestalt durchgeführt, dass das Eigentum zunächst in größere Einheiten und dann später die jeweiligen Einheiten nochmal in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist, aus dem dann auch die streitgegenständliche Wohnung hervorgegangen ist.
Alsdann hat der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Die Sperrfrist (zum damaligen Zeitpunkt noch drei Jahre in Berlin, heute zehn Jahre) sollte seiner Auffassung nach bereits durch die erste Aufteilung zu laufen begonnen haben und daher nunmehr bereits abgelaufen gewesen sein.

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht Charlottenburg gab dem Mieter Recht. Die Sperrfrist läuft erst mit der Aufteilung, die quasi zur Wohnung des Mieters führt. Das Amtsgericht: An der Wohnung selbst wurde insoweit kein Wohnungseigentum begründet. Damit konnte die seitens der Beklagten genutzte Wohnung nicht separat veräußert werden, sondern – wie bei einem ungeteilten Gebäude – nur im Gesamtpaket. Maßgeblicher Anknüpfungspunkt des § 577a Abs. 1 BGB ist aber, dass ausschließlich an der Wohnung der Beklagten Wohnungseigentum begründet wird. Dies erschließt sich bereits aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1 BGB, wonach entscheidend ist, dass an den genutzten Räumen selbst Wohnungseigentum begründet wird („ist an vermieteten Wohnräumen…Wohnungseigentum begründet worden“), also die vermietete Wohnung eine abgeschlossene und veräußerbare Wohnungseigentumseinheit darstellen muss. (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Oktober 2013 – 213 C 211/13 -, juris)

Die Bewertung:

Die Sperrfrist soll den Mieter schützen, der im guten Glauben, vor einer Eigenbedarfskündigung weit gehend geschützt zu sein, in eine größere Einheit einzieht, die dann in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Eine Aufteilung in Wohnungseigentum findet in der Regel vor dem Hintergrund einer späteren Veräußerung an einzelne Erwerber statt. Dadurch besteht eine gesteigerte Gefahr der Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter einer einzelnen Wohnung wird mit größerer Wahrscheinlichkeit irgendwann Eigenbedarf an einer bestimmten Wohnung haben, als der Vermieter eines ganzen oder mehrerer Häuser. Vor diesem Hintergrund würde jede andere Entscheidung darauf hinauslaufen, dem Mieter den gesetzgeberischen durch die Sperrfrist bezweckten Schutz zu entziehen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Versuchen Vermieter durch geschickte Konstruktionen oder durch die Ausnutzung günstiger Situationen den mietrechtlichen Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung zu umgehen, riskieren sie mit der dann folgenden Räumungsklage vor Gericht zu scheitern. In Berlin gilt künftig zusätzliche Vorsicht: Die Sperrfrist wurde im Oktober 2013 von bisher drei auf nunmehr zehn Jahre einheitlich für ganz Berlin verlängert.

Fachanwaltstipp Mieter:

Bevor man wegen einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung räumt, sollte man die Wirksamkeit der Kündigung zunächst genau prüfen. Selbst wenn die Eigenbedarfskündigung an sich wirksam ist, kann man durch geschicktes Agieren noch ein längeres Verbleiben in der Wohnung erreichen. Wenn man nicht räumt, muss der Vermieter immer erst Räumungsklage erheben. Dies sollte eigentlich selbstverständlich sein. In der Praxis erlebe ich allerdings immer wieder Vermieter, die die Mieter durch Drohung statt durch Klage aus der Wohnung befördern wollen. Dagegen sind Mieter gut geschützt.
25.2.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamt Serie finden Sie auf: www.eigenbedarfskuendigungen.de

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216, 10719 Berlin
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin
Berlin-Marzahn: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin

Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: fachanwalt@mietrechtler-in.de

Essen: Ruhrallee 185, 45136 Essen
Tel. (0201) 4532 00 40

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam

Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
030 4000 4999
berlin@recht-bw.de
http://www.recht-bw.de