Völlig kontraproduktiv ist für das DIS Institut die aktuelle Welle von Forderungen der Kassen – so in Rheinland-Pfalz – oder der Politik – so in Hessen – die Einrichtungsträger nicht nur verschärft unter das „Pflegequalitätskuratell“ zu stellen, sondern auch die Eigentümer der Einrichtungen unter „Heimaufsicht“ zu stellen.

Dr. Lutz H Michel FRICS Rechtsanwalt und Chartered Surveyor

Die politische Diskussion zum Thema „stationäre und ambulante Pflege“ wird zunehmend abstrus. Beim Blick in die Gazetten meint man, Investoren in Pflegeheime und generell Altenhilfeeinrichtungen sind die „Bösen“: Sie stellen ein Produkt bei, das den Betreibern ermöglicht, das zu tun, was niemand mehr will, nämlich stationäre Pflege, und obendrauf verlangen sie noch Geld dafür!

Bewegte Zeiten brauchen Sicherheit

Wir leben in bewegten Zeiten: Nicht nur gefühlt, sondern auch tatsächlich nimmt die Zahl der Pflegeeinrichtungen mit Qualitätsproblemen, vornehmlich aufgrund nicht vorhandenen oder nicht fachlich hinreichend qualifizierten Personals zu. Nicht nur gefühlt, sondern auch tatsächlich nehmen die ordnungsrechtlichen Anforderungen an Pflegeheime zu. Nicht nur gefühlt, sondern auch tatsächlich steigen die Erwartungen der Menschen, die in Altenhilfeeinrichtungen leben und ihrer Angehörigen. Nicht nur gefühlt, sondern auch tatsächlich nimmt die Luft zum Atmen bei den Einrichtungen ab: Das DIS Institut sieht bei seinen Due – Diligence – Projekten immer mehr Schatten als Licht und einen stetig steigenden Bedarf an Betreiber – Controlling durch die Eigentümer.

Wider die „Heimaufsicht für die Investoren“

Völlig kontraproduktiv ist für das DIS Institut die aktuelle Welle von Forderungen der Kassen – so in Rheinland-Pfalz – oder der Politik – so in Hessen – die Einrichtungsträger nicht nur verschärft unter das „Pflegequalitätskuratell“ zu stellen, sondern auch die Eigentümer der Einrichtungen unter „Heimaufsicht“ zu stellen, da ein Großteil der Erlöse der Häuser in die Bedienung von Eigenkapital, Krediten oder Miet- und Pachtverträgen fließt.

DIS – Beiratsmitglied Dr. Lutz H. Michel FRICS: „Mit dem Schreckgespenst „Insolvenzrisiko“ nehmen die Forderungen groteske Züge an: Seien es nun Wirtschaftsbeiräte unter Ägide der Kassen oder der Heimaufsichten oder vielleicht neue „Landesämter für die wirtschaftliche Kontrolle von Altenhilfeeinrichtungen“ – man hat den Eindruck, die Phantasie der selbst ernannten Bewohnerschützer ist unerschöpflich.“

Dabei gilt doch nachwievor: Wer im Glashaus sitzt, soll nicht mit Steinen werfen. Es sind nicht die „bösen“ und betriebswirtschaftlich „blinden“ Träger und Investoren, die die Ursache von vereinzelten wirtschaftlichen Schieflagen – bedingt aus welchen Gründen auch immer – oder qualitativen Missständen sind: Es ist das Versagen der Politik, der Gesetzgeber und der zuständigen Organisationen und Institutionen, Rahmenbedingungen für die Einrichtungsträger und ihre Investoren zu schaffen, innerhalb derer qualitativ hoch stehende und wirtschaftlich fundierte Angebote gemacht werden können.

Zwingend geboten: Investitionssicherheit bei Pflegeimmobilien

Für die Investoren, Eigentümer, Vermieter aber auch die sie finanzierenden Banken – sprich die gesamte Immobilienwirtschaft hat dieser Stimmungstrend nur einen Effekt: Vorsicht! Ob das allerdings politisch gewollt ist, ist stark zu bezweifeln. Dr. Lutz H. Michel FRICS aus seiner Sicht als Gutachter und spezialisierter Berater im Bereich Sozialimmobilien: „Es braucht die, die Pflegeheime bauen, und – wenn man alternative Angebote politisch – gesetzgeberisch will, wie in NRW und Baden – Württemberg, noch mehr diejenigen, die Immobilien für Wohngemeinschaften mit Betreuungsleistungen, Betreutes Wohnen, Tagespflegen und andere integrierte Seniorenimmobilien bereitstellen. Ohne sie scheitert die Pflegepolitik: die Träger selbst haben nicht die Ressourcen, noch das Know – How, solche komplexen Projekte wirtschaftlich optimal zu stemmen.“

Für das DIS Institut springen die Landeseinrichtungsgesetze zu kurz

So trägt die politische Linie in NRW, sich mit dem GEPA gänzlich von einer Ausweitung der stationären Altenhilfe zu verabschieden und bestehende Kapazitäten zu reduzieren („Deckelung“ + „Angebotsreduzierung“!) mit gravierenden wirtschaftlichen Auswirkungen für die Träger und ihre Investoren nicht dazu bei, Stabilität zu schaffen. Dr. Lutz H. Michel FRICS aus seiner Funktion als im Heimrecht spezialisierter Rechtsanwalt: „Man darf gespannt sein, was in der noch unbekannten Durchführungsverordnung zum Altenpflegegesetz, das diesen Paradigmenwechsel weg von stationär hin zu „ambulant total“ in seinen finanziellen Rahmenbedingungen fixieren soll, steht.“

In Baden – Württemberg stellt sich die Frage, ob der Entwurf des WTPG, der aktuell heiß diskutiert wird, mit seinem differenzierten Anforderungen an Wohngemeinschaften und „Kleinstheime“ wirklich der Königsweg ist, flächendeckend qualitativ hoch stehende Versorgung zu ermöglichen. Flexibilität in den Anforderungen für stationäre Pflegeeinrichtungen sucht man vergebens. Den Fehler den man in NRW vermieden hat, nämlich Ordnungsrecht und Pflegerecht auseinander zu dividieren, scheint man in Baden-Württemberg zu machen: Dort liegt der Fokus auf dem Ordnungsrecht, wobei übersehen wird, dass Ordnungs-, Leistungs- und Landespflegerecht ineinandergreifen müssen, um die Zielsetzung möglichst optimaler Daseinsvorsorge im Bereich der Altenhilfe zu erreichen.

Thüringen, wo derzeit ein neues Gesetz – das letzte der „neuen“ Landesheimgesetze – gerade entsteht, hinterlässt auch Ambivalenz: Einerseits ist zu begrüßen, das eine Abstufung der Angebotsformen in Hinblick auf Anforderungen und behördliche Kontrolle erfolgt und insbesondere auch selbstorganisierte Wohnformen und Wohnformen, die lediglich eine obligatorischer Verbindung von Wohnen und den so genannten allgemeinen Unterstützungsleistungen beinhalten, von der Geltung des Gesetzes ausgenommen werden. Andererseits ist die Fülle der unbestimmten Rechtsbegriffe Legion. Man hat den Eindruck, dass der Gesetzgeber – besser: die Landesregierung – versucht, strukturelle Abhängigkeit in allen denkbaren Facetten gesetzlich zur regeln. Ob dies hilft und zielführend ist, ist sehr zu bezweifeln. Jedenfalls begibt man sich nicht auf den Weg, stationäre Einrichtungen qua Ordnungsrecht zu strangulieren.

Bessere finanzielle Ausstattung der Einrichtungen statt mehr Aufsicht tut Not!

Die Position des DIS Institut: Die Jahrhundert – Aufgabe der Schaffung nachhaltiger Strukturen und Finanzierungsgrundlagen für ambulante und stationäre Anbieter vor dem Hintergrund zunehmenden Pflegebedarfs in der Bevölkerung, abnehmender finanzieller Mittel, abnehmender personeller Ressourcen und zunehmender Frustration bei den Anbietern und ihren Mitarbeitern muss ganzheitlich angegangen werden. Die punktuellen ordnungsrechtlichen Versuche unter dem Deckmantel „Schutz der Bewohner“ vor wem oder was auch immer sind kontraproduktiv. Dies gilt insbesondere dann, wenn nicht nur die Träger noch stärker als bisher unter staatliche Aufsicht gestellt werden sollen, sondern auch die Immobilieinvestoren.

Dr. Lutz H. Michel FRICS, der auch bei RICS Deutschland den Bereich Sozialimmobilien in der Practice Group Specialised Property vertritt: „Weder sind es die „bösen“ Träger, noch die „bösen“ Eigentümer, die an der Misere der Pflege in Deutschland die Alleinschuld tragen. Es bedarf keiner besonderen Kontrollregeln für Wirtschaftlichkeit abgeleitet aus Missständen, für die vielleicht zwei Hände voll Einrichtungen von rund 13.000 stationären Einrichtungen in Deutschland herhalten müssen. Wir alle sollten Prozentrechnen können: 10 von 13.000 sind nicht einmal 0,1 % aller stationären Einrichtungen. Vielmehr sind die Rahmenbedingungen für nachhaltige Investments zu stabilisieren qua verlässlicher ordnungsrechtlicher und baurechtlicher Anforderungen und qua stabiler und auskömmlicher Refinanzierung seitens der Kostenträger.“

Das DIS Institut erarbeitet unter Einbeziehung aller relevanten fachlichen Aspekte wissenschaftlich
basierte Konzepte zu ServiceImmobilien und berät praxisorientiert zu immobilien- als auch dienstleistungsbezogenen
Fragestellungen von Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien, Hotels u.a. ServiceImmobilien.
Dabei integriert das DIS Institut alle relevanten Kriterien: Standortfaktoren,
Marktbedingungen, immobilienspezifische sowie bauliche Aspekte, betreiberspezifische sowie
betriebswirtschaftliche Leistungen, Managementeffizienz, rechtliche und vertragliche Aspekte etc.
Kerngeschäftsfelder sind die unabhängige, interdisziplinäre Due Diligence in Verbindung der
Fachbereiche Markt, Immobilie und Betrieb unter der Einbeziehung von rechtlichen und
wirtschaftlichen Faktoren von Senioren- und Pflegeimmobilien, die inhaltliche Beratung und Entwicklung,
Bewertung und Zertifizierung von Konzepten des Betreuten Wohnens in Bezug auf die baulichen
Aspekte wie auch die Dienstleistungen sowie die Beratung und Unterstützung von
Wohnungsunternehmen bei der Entwicklung demografiefester Bestandskonzepte. Im Bereich Zertifizierung ist das DIS Institut mit der Auditierung nach „DIN 77800 – Betreutes Wohnen“ beauftragt. Hinzukommen die Identifikation von
Betreibern und Investments sowie die Erbringung von Beratungsleistungen in diesem Bereich.

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