Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein alter Grundsatz gilt nicht mehr: Beim Auszug muss der Mieter die Wohnung renovieren.
Diese Zeiten sind vorbei. Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes sind ca. 70 Prozent aller Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen unwirksam. Die Folge: Der Vermieter muss renovieren und das sogar schon im bestehenden Mietverhältnis.

Nachfolgend werden die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen beantwortet.

1. Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind nur die Instandsetzungsarbeiten, die ihre Ursache in der Abnutzung der Wohnung durch normalen Mietwohngebrauch haben. Soweit der Mieter den Wohngegenstand beschädigt hat, z.B. durch Brandlöcher im Teppich, Malereien von Kindern auf der Tapete, müssen diese Schäden möglicherweise vom Mieter im Rahmen des Schadensersatzanspruchs des Vermieters beseitigt werden. Ob der Mieter hierzu verpflichtet ist, wird hier nicht erläutert.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören folgende Arbeiten:
– Anstreichen der Wände, Decken, Innentüren, Fenster (mit Ausnahme der Außenfront), Innenseite der Außentüren, Heizkörpern und Heizungsrohren

Nicht dazu gehören:
– Arbeiten am Fußboden (Parkett schleifen und/oder versiegeln, Teppichböden erneuern)
– Fliesenfugen aufhellen,
– Bohrlöcher in Fliesen oder Kacheln verschließen oder
– Dübellöcher verschließen.

2. Wer ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet?

Nach der Gesetzeslage ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich Sache des Vermieters. Der Vermieter kann diese Verpflichtung durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen. Solche Übertragungsklauseln finden sich in nahezu sämtlichen Mietverträgen. Das Problem in neuerer Zeit: Der Bundesgerichtshof hat die Mehrzahl dieser Klauseln für unwirksam erklärt. Die Folge ist, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen – wie vom Gesetz vorgesehen – tragen muss.

Von vielen noch unbeachtet: Der Vermieter muss die Schönheitsreparaturen auch im bestehenden Mietverhältnis durchführen, d.h. der Mieter kann nach Ablauf der regelmäßigen Durchführungsfristen (Bad und Küche drei Jahre, Wohnräume fünf Jahre, Nebenräume wie Kammer o.ä. sieben Jahre) die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter verlangen.

3. Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Klausel dazu verpflichtet.

Soweit die Klauseln starre Fristen vorsehen, sind sie unwirksam. Starre Fristen sind solche Fristen, die eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist vorschreiben. Solche Fristen erkennt man an den Wörtern „mindestens“, „spätestens“, „in jedem Fall“ o.ä. Zulässig sind in der Regel Fristenpläne, in denen Formulierungen zum Zeitablauf wie z.B. „im allgemeinen“ oder „üblicherweise“ vereinbart sind.

Fachanwaltstipp Mieter: Vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen sollten Sie prüfen, ob die Verpflichtung überhaupt besteht. Haben Sie die Schönheitsreparaturen erst durchgeführt, müssen Sie diese fachgerecht durchführen. Wenn Sie Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht erledigen und der Vermieter Sie dann auf Verbesserungen in Anspruch nimmt, können Sie sich nicht mehr darauf berufen, dass Sie ursprünglich gar nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren.

Fachanwaltstipp Mieter 2: Ärger mit dem Vermieter im laufenden Mietverhältnis? Prüfen Sie doch mal, ob der Vermieter nicht renovieren muss. Ein Hinweis auf eine derartige Verpflichtung könnte die Einigungsbereitschaft des Vermieters fördern.

Fachanwaltstipp Vermieter: Die einfache Klausel: “ Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.“ ohne irgendwelche Zusätze zur Häufigkeit, Art und Weise, Fälligkeit o.ä. überträgt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter. Alle Zusätze sind in Anbetracht der derzeit noch nicht vollständig klaren Rechtslage riskant.

3. Darf der Vermieter im Mietvertrag vorschreiben wie die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind?

Klauseln, die die Art und Weise der Vornahme der Schönheitsreparaturen festlegen, sind regelmäßig unwirksam.

Schreibt die Klausel beispielsweise vor, dass Sie die Wohnung mit Raufasertapete tapezieren oder in einer bestimmten Farbe streichen müssen, ist die Klausel ebenfalls unwirksam, mit der Folge, dass Sie in der Regel dann überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen, vielmehr der Vermieter die Schönheitsreparaturen bereits im laufenden Mietverhältnis für Sie erledigen muss.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 344/08) hält eine Klausel, die dem Mieter vorschreibt, in welcher Farbe er die Wohnung zu streichen hat, für unwirksam. Eine Klausel, die die Farbwahl einschränkt, z.B. dadurch, dass das „Weißen der Decken und Wände“ gefordert wird, ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt.

Nach neuerem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine Schönheitsreparaturklausel auch dann unwirksam, wenn sie den Mieter dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“ (BGH, Urteil vom 9.6.2010, Az. VIII ZR 294/09). Dadurch wird dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung genommen. Die Klausel benachteiligt den Mieter genauso unangemessen, wie die Verpflichtung, einen Fachhandwerker mit der Durchführung zu beauftragen, so der BGH.

4. Was ist eine Quotenabgeltungsklausel? Ist eine solche Klausel wirksam?

Quotenabgeltungsklauseln sind Vereinbarungen, die auf einen bestimmten Grad der Abnutzung der Wohnung abstellen und die Renovierungspflichten bzw. die Zahlung eines prozentualen Geldbetrags davon abhängig machen. Sie sind unwirksam. Solche Klauseln führen dann zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter insgesamt, wenn sie von den übrigen Klauseln nicht klar zu trennen sind.

Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie nie auf eine Quotenabgeltungsklausel. Eine solche Klausel ist wirksam durch den Vermieter kaum zu formulieren.

Fachanwaltstipp Vermieter: Nehmen Sie keine Quotenabgeltungsklausel in den Mietvertrag auf.

5. Gibt es weitere Fälle, in denen Schönheitsreparaturen nicht geschuldet werden?

Selbst bei einer wirksam vereinbarten Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter werden in folgenden Fällen durch den Mieter keine Schönheitsreparaturen geschuldet:

– Der Nachmieter ist bereits eingezogen und hat die Wohnung auf eigene Kosten renoviert.
– Das Mietverhältnis ist durch eine berechtigte fristlose Kündigung des Mieters beendet worden.
– Es liegen erhebliche Mängel in der Wohnung vor (Wasserschäden an der Decke durch den Mieter der darüber liegenden Wohnung, feuchte Wände o.ä.). Hier muss der Vermieter zunächst seinen Instandsetzungspflichten nachkommen.
– Der Vermieter plant einen Umbau bzw. eine Modernisierung der Wohnung.
– Es wurde eine Mietaufhebungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter auf Betreiben des Vermieters getroffen.

6. Wie sind Schönheitsreparaturen durchzuführen

Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht durchgeführt werden. Das bedeutet, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zwar selbst durchführen darf (auch wenn er keine fachmännischen Kenntnisse hat), er muss sie aber in der Qualität eines Fachmanns ausführen.

Nicht fachmännisch sind folgende Arbeiten:
– Abstände zwischen den einzelnen Tapetenbahnen bzw. überlappend geklebte Tapetenbahnen
– Fleckige, nicht deckende Anstriche
– Blasen oder Pinselhaare im Lackanstrich.

Ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, sollte er diese in allgemein üblichen Farben (helle Farbtöne, unauffällige Tapeten) durchführen. Streicht der Mieter in grellen Tönen (rot, schwarz oder türkis) macht er sich regelmäßig schadensersatzpflichtig.

Rechtsprechung aktuell: Dies bestätigte kürzlich das Landgericht Essen (Urteil vom 17.2.2011 (Az. 10 S 344/10). Der Mieter musste trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel den (mehrfachen) neuanstrich der Wände bezahlen. Er hatte die Wohnung in „ungewöhnlichen Farben“ bemalt, die nicht mit relativ wenig Aufwand nachhaltig überstrichen werden konnten.

7. Darf der Vermieter die Miete erhöhen, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist?

Der Bundesgerichtshof sagt hierzu: Nein!

Fachanwaltstipp Mieter: Wenn der Vermieter Sie unter Druck setzt, eine geänderte (wirksame) Schönheitsreparaturklausel zu unterzeichnen und Ihnen für den Fall der Nichtunterzeichnung eine Mieterhöhung wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel androht, lehnen Sie ab!

8. Welche Folgen drohen dem Mieter, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht durchführt?

Der Vermieter wird in der Regel den Mieter auffordern, die Schönheitsreparaturen innerhalb angemessener Zeit (mindestens 14 Tage) zu erbringen. Der Vermieter muss genau beschreiben, welche Schönheitsreparaturen er vom Mieter erwartet.

Fachanwaltstipp Mieter: Verweigern Sie niemals ausdrücklich die Durchführung weiterer Arbeiten. Dann ist eine Aufforderung unter Umständen entbehrlich.

Fachanwaltstipp Vermieter: Beschreiben Sie sehr genau, welche Arbeiten Sie vom Mieter verlangen (am besten zwei Kostenvoranschläge einholen). Ungenauigkeiten führen dazu, dass Sie hinsichtlich der pauschal beschriebenen Arbeiten (z.B. „50 qm Wände streichen“) keinen Schadensersatz fordern können.

Der Vermieter kann Ersatz der Kosten verlangen, die für die fälligen Schönheitsreparaturen üblicherweise anfallen würden.

Für den Ersatzanspruch des Vermieters ist es nicht Bedingung, dass die Arbeiten tatsächlich durchgeführt werden. Der Vermieter kann auch selbst renovieren.

9. Zusammenfassender Fachanwaltstipp Mieter:

Ein Mieter, der seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht sorgfältig prüft, läuft Gefahr, Geld zu verschenken. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter renovieren, obwohl sie dazu nicht verpflichtet sind, und erst dann zum Anwalt gehen, wenn der Vermieter die Art der Durchführung der Renovierung bemängelt. Gerade wenn die Renovierungsarbeiten selbst durchgeführt werden, erfolgt dies selten fachgerecht. Sind die Arbeiten aber erst durchgeführt, kann sich der Mieter nicht mehr darauf berufen, dass er ursprünglich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet war. Er muss dann nachbessern und einen fachgerechten Zustand herstellen.

10. Zusammenfassender Fachanwaltstipp Vermieter:

Es wird noch Jahre dauern, bis man beim Thema Schönheitsreparaturen wieder von einer gefestigten Rechtssprechung reden kann. Bis dahin: Vorsicht! Prüfen Sie Ihre Mietverträge. Die Klausel: “ Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.“ ohne irgendwelche Zusätze zur Häufigkeit, Art und Weise, Fälligkeit o.ä. überträgt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter. Wer mehr schreibt, riskiert am Ende zum Maler seines eigenen Mieters zu werden.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

09.11.2011

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