(ddp direct) Die mit Unterstützung der GfK GeoMarketing GmbH erstellte Studie analysiert die Ladenmieten in den 65 wichtigsten Einkaufsstraßen der Bundeshauptstadt, unter Berücksichtigung von Kunden- und Einkommensstrukturen in den einzelnen Bezirken. Der Bezirk mit der stärksten Kaufkraft ist demnach der Stadtteil Frohnau (Reinickendorf) mit einem Kaufkraft-Index von 160. Die geringste Kaufkraft bietet die Berliner Allee im Bezirk Weißensee (Kaufkraft-Index 82). Der Grupe HandelsIndex 2011 deckt auch die Zusammenhänge zwischen den sich verändernden Bevölkerungsstrukturen und der Entwicklung der Ladenmieten auf.

Herausgegeben wird die informative Studie von Grupe Die Einzelhandelsmakler. Das 1999 vom Dipl.-Kaufmann (FH) und Handelsimmobilienökonon (ebs) Stephan Grupe sowie von seiner Ehefrau Katrin Grupe, Betriebswirtin, gegründete Familienunternehmen beschäftigt insgesamt 8 Mitarbeiter und konnte seit Gründung über 500 Läden mit insgesamt 124.301 m² vermieten.

Die Ergebnisse im Detail:
Die durchschnittliche Ladenmiete aller analysierten Einkaufslagen für einen 100m²-Standardladen in Berlin beträgt 44,23/m² nettokalt und liegt damit nur 0,44% über den zuletzt ermittelten Mieten im Jahre 2009/2010.

Doch diese Entwicklung verläuft nicht einheitlich. In Frohnau entwickelt sich vor allem der Zeltinger Platz weiter sehr positiv in der Nachfragegunst. Hier wird eine Mietsteigerung von ca. 20%, von 25,00/m² auf 30,00/m² nettokalt, ermittelt, während die Mieten am Ludolfinger Platz stabil bei 25,00/m² nettokalt geblieben sind. Die renommierten Statistiker der GfK haben im 1-km-Radius (der Grupe Standardradius für Einzelhandelslagen) jeweils einen Kaufkraft-Index von 160 ermittelt. Im Vergleich dazu kommt die Zehlendorfer Einzelhandelslage Clayallee nur auf einen Kaufkraft-Index von 122; liegt somit aber auch deutlich über dem Berlinschnitt von 100.

Trotz dem niedrigen Kaufkraft-Index von 82 weist die Einzelhandelslage Berliner Allee (Bezirk Weißensee) auch einen sehr hohen Anteil an Filialunternehmen auf: Der Filialisierungsgrad liegt mit 48% (46% im letzten HandelsIndex) vergleichsweise hoch.

Der Anteil an Filialketten liegt in der Lagekategorie Einzelhandelslage zwischen 10% und 50%. Allerdings bewegt sich das Angebot der Filialisten eher im Discountbereich (z. B. TEDI, Zeeman textielSupers, Sparfuchs, Resales, Matratzen Concord, MäcGeiz und weitere Niedrigpreisanbieter).

Für den Herausgeber des Grupe HandelsIndex 2011/2012, Stephan Grupe, ein klares Zeichen dafür, dass geringe Kaufkraft im Einzugsgebiet einer Handelslage nicht zwangsläufig deren Untergang bedeutet: Bei Veränderungen von Kaufkraft oder Bevölkerungsstruktur orientiere sich das Mieterangebot an den Nachfragern. Auch der zum Erhebungszeitpunkt relativ geringer Leerstand unterstütze diese These.

Ein weiteres Ergebnis: Viele Kunden lehnen einen hohen Filialisierungsgrad zwar ab und wünschen sich individuelle Angebote an Fachhandelsgeschäften. Analysiert man jedoch das Kaufverhalten der Kunden stellt man fest, dass die Menschen vor allem dort einkaufen, wo ein hoher Anteil an Fillialunternehmen vorhanden ist, denn dort findet man sicher das nachgefragte Sortiment. Fakt ist, dass eine hohe Passantenfrequenz und damit auch höhere Mieten in starker Abhängigkeit zu den Lageindikatoren Filialisierungsgrad und Leerstandsquote stehen.

Diese Abhängigkeit gilt jedoch nicht in sogenannten Szene- oder Trendlagen. Analysiert man die Bergmannstraße, findet man den hier geringsten Anteil an Filialunternehmen mit 11%, obwohl sowohl der Kaufkraft-Index von 93 nur leicht unterdurchschnittlich ist und vergleichsweise hohe Mieten von 25,00 bis 35,00/m² nettokalt ermittelt wurden. Diese Miethöhe ist auch im Vergleich zu anderen Einzelhandelslagen ein Spitzenwert. Denn im HandelsIndex 2011/2012 gibt Grupe an, dass in dieser Lagekategorie Mieten von 10,00 bis 35,00 m² nettokalt zu erzielen sind. Die Besucher und Kunden gehen aber vielleicht gerade deshalb in die Bergmannstraße, weil dort szenige und trendige Cafés, Restaurants und individuelle Einzelhandelsgeschäfte zu finden sind und nicht nur die Filialisten, die man auch in jedem Einkaufszentrum findet. Stephan Grupe: Wir verzeichnen vor allem auch für diese Lage eine sehr hohe Nachfrage vor allem von Filialunternehmen, die sich hier zwar platzieren möchten, jedoch keine geeigneten Flächen bekommen.

Im Bereich der Mietentwicklung sind laut Grupe HandelsIndex die Bahnhofstraße (Köpenick) mit – 20%, die Berliner Straße (Pankow) mit – 16,6%, die Breite Straße (Spandau) mit – 16%, die Pichelsdorfer Straße (Spandau) mit – 16,6%, die Prenzlauer Allee (Prenzlauer Berg) mit – 25% sowie die Warschauer Straße (Friedrichshain) die Verlierer im Wettbewerb der Handelslagen.

Häufige Ursache für die negativen Entwicklungen sind moderne, größere Shopping-Center und die Projektentwicklung weiterer Center. So hält der Abwärtstrend in der Bahnhofstraße (Köpenick) seit Jahren an. Mit der Entwicklung des Forum Köpenicks begann der Konzentrationsprozess, nur der Einzelhandel im näheren Umfeld um das Center konnte von der Kundenfrequenz profitieren. Nun wird das neueste Großprojekt gegenüber dem Forum diesen Trend weiter verstärken, so dass in ein paar Jahren nur noch im direkten Center-Umfeld Einzelhandel stattfinden wird. Ähnlich ist die Entwicklung in Spandau, denn auch hier schreitet der Konzentrationsprozess seit Eröffnung der Spandau Arkaden voran. Nachgefragt sind nur noch die Carl-Schurz-Straße rund um Karstadt sowie der Markt. In der Pichelsdorfer Straße kann dagegen kaum noch von Konzentration gesprochen werden, denn hier steigt die Leerstandsquote unaufhörlich (9,2% zum Erhebungszeitpunkt). Der Filialisierungsgrad liegt nur noch bei 24%, und die Ladenmiete von 15,00/m² bildet das Schlusslicht im Grupe Handels-Index.

Die Handelslagen in den östlichen Bezirken leiden ebenfalls unter den vielen Shopping-Centern (59 im gesamten Stadtgebiet). So bleibt natürlich ein großes Center wie das Alexa nicht ohne Folgen und Auswirkungen. Hier scheint vor allem die Warschauer Straße am stärksten darunter zu leiden.

Die vollständige Studie Grupe HandelsIndex 2011/2012 mit der kompletten Übersicht der Berliner Ladenmieten, dem Filialisierungsgrad und den umfangreichen GfK-Daten kann unter www.Handelsindex-berlin.de als pdf ( 14,50 inkl. MwSt.) oder als Druckversion ( 19,50 inkl. MwSt. + 2,50 Porto- und Versandkosten) bestellt werden. Der Grupe HandelsIndex light, eine Übersicht der Ladenmieten ohne weiterführende GfK- und Filialisierungsdaten ist kostenlos erhältlich.

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