Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Das Amtsgericht Charlottenburg wies eine Klage des Vermieters auf Nachzahlung von rückständigen – wegen Mietminderung nicht gezahlten – Mietzinsen in einem Urteil vom 9.7.2007, Aktenzeichen: 203 C 607/06, ab. Folgender Fall lag dem zugrunde:

Über Jahre litt eine Familie unter Schimmelsporen in der Wohnung. Die Kinder mussten wegen Gesundheitsschäden an der Lunge notärztlich behandelt werden. Mehrere Familienmitglieder mussten wegen des Schimmels wiederholt in ärztliche Behandlung. Die Mieter waren der Auffassung, die Miete sei durch die Gesundheitsgefährdung der Schimmelsporen gemindert. Sie behielten einen Teil des bei Vertragsanschluss vereinbarten Mietzinses ein. Schließlich kündigten die Mieter das Mietverhältnis fristlos wegen der Gesundheitsgefahren. Der Vermieter wollte die seiner Meinung nach rückständige Miete einklagen – und verlor.

Das Amtsgericht Charlottenburg gab den Mietern Recht, weil die Miete gemindert war – zum Teil um 100 %. Die Mieter hatten durch ein Raumluftgutachten nachgewiesen, dass bestimmte gesundheitsschädliche Schimmelsporen (Fusarium sp. und Aspergillus restrictus) in einem Zimmer der Wohnung in auffälliger Menge existierten. Die Mieter legten auch eine Reihe von ärztlichen Gutachten vor, nach denen sich ein Zusammenhang zwischen der Schimmelsporenkonzentration und diversen, zum Teil schweren Erkrankungen der Bewohner belegen ließ.

Das Urteil zeigt, dass sehr weitreichende Rechte des Mieters bei Schimmel durchsetzbar sind. Entscheidend ist, dass der Mieter vor Gericht beweisen kann, dass die Schimmelsporen giftig sind und dass deshalb Bewohner der Wohnung erkrankt sind. Um vor Gericht Minderungsquoten von 80-100 % durchzusetzen und um gerichtsfest fristlos zu kündigen, ist daher dazu zu raten, dass der Mieter dies vorher durch ein Privatgutachten und unmissverständliche ärztliche Atteste oder Gutachten belegen kann.

Fachanwaltstipp Mieter: Falls Sie erhebliche Minderungsansprüche gegen den Vermieter wegen Schimmel in der Wohnung durchsetzen wollen, ist es in den allermeisten Fällen erforderlich, dass Sie ein Gutachten eines vereidigten Raumluftgutachters einholen. Erkundigen Sie sich bei einer Industrie- und Handelskammer (IHK) nach Gutachterlisten. Die ärztlichen Atteste müssen einen deutlichen Zusammenhang zwischen den Schimmelsporen und den Erkrankungen herstellen. Vor einer fristlosen Kündigung sollten Sie in jedem Fall den Rat eines Fachmanns einholen. Auch bevor Sie die Mietzahlungen eigenmächtig kürzen, sollten Sie Ihre Ansprüche lieber prüfen lassen. Achtung: Sollten Sie die Miete eigenmächtig kürzen, ohne dass ein Zusammenhang zwischen Schimmelsporen und Ihrer Erkrankung nachgewiesen werden kann, riskieren Sie die Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte es giftige Stoffe in der Wohnung geben, müssen Sie den Mangel sofort beseitigen. Sollte Ihrer Meinung nach der Vorwurf nicht stimmen, empfiehlt es sich, so schnell wie möglich ein eigenes Gegengutachten erstellen zu lassen. Spätestens im Gerichtsverfahren müssen Sie einen vom Mieter substantiell dargelegten Zusammenhang zwischen giftigem Schimmel und einer Erkrankung entkräften können, falls Sie den Prozess nicht verlieren wollen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

07.10.2011

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Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

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