Ein zeitlich befristeter Gewerbemietvertrag muss der gesetzlichen Schriftform entsprechen. Falls nicht, ist die Befristung unwirksam. Das Mietverhältnis wird dann wie ein unbefristetes Mietverhältnis behandelt. Dies hat zur Konsequenz, dass der Gewerbemietvertrag nun mit den gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden kann. Mit einem Angriff auf die Schriftform eines Gewerbemietvertrages kann ein auf lange Jahre fest abgeschlossenes Gewerbemietverhältnis vorzeitig gekündigt werden.

Die Rechtsprechung setzt Mindeststandards, die für die Wahrung der Schriftform eingehalten werden müssen. Auf der Vertragsurkunde müssen zumindest die Vertragsparteien, der Vertragsgegenstand und die Unterschriften der Vertragsparteien ersichtlich sein. Oft steckt der Teufel im Detail und eine bei Vertragsabschluss übersehene „Kleinigkeit“ führt zur Unwirksamkeit des Vertrages – mit oft wirtschaftlich einschneidenden Folgen für eine der Vertragsparteien.

Ist eine Erbengemeinschaft Mietvertragspartei, muss besondere Vorsicht auf die Bezeichnung der Mietvertragsparteien gelegt werden. Es reicht nämlich nach ständiger Rechtsprechung nicht aus, dass im Vertragsrubrum die „Erbengemeinschaft A.“ genannt ist. Im Vertragsrubrum müssen die Mitglieder der Erbengemeinschaft namentlich genannt werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Die Rechtsprechung lässt die Schriftform ein kleinsten Details scheitern. Sollte eine Erbengemeinschaft – auf Mieter- oder Vermieterseite – Vertragspartei sein, sollten Sie nachschauen, ob die Mitglieder der Erbengemeinschaft im Vertrag aufgeführt sind. Regelmäßig lohnt es sich auch, genauer hinzuschauen, wer den Vertrag unterzeichnet hat. Bei Zweifeln, ob die Vertragsparteien korrekt bezeichnet sind und ob sich schriftformkonforme Unterschriften unter dem Vertrag befinden, empfiehlt es sich oft, einen Gewerbemietvertrag von einem Fachmann überprüfen zu lassen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Legen Sie äußerste Sorgfalt in die Gestaltung ihrer Verträge – insbesondere wenn, wie nicht selten, eine Erbengemeinschaft Vertragspartei ist. Oft lohnt es sich, vor Vertragsabschluss einen Fachmann zu fragen. Das Geld, das Sie in die Beratung investieren, holen Sie schnell wieder herein, wenn Sie den Mietzins wie erhofft während der gesamten Mietzeit einnehmen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte

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