Ein zeitlich befristeter Gewerbemietvertrag muss der gesetzlichen Schriftform entsprechen. Falls nicht, ist die Befristung unwirksam. Das Mietverhältnis wird dann wie ein unbefristetes Mietverhältnis behandelt. Dies hat zur Konsequenz, dass der Gewerbemietvertrag nun mit den gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden kann. Mit einem Angriff auf die Schriftform eines Gewerbemietvertrages kann ein auf lange Jahre fest abgeschlossenes Gewerbemietverhältnis vorzeitig gekündigt werden.

Die Rechtsprechung setzt Mindeststandards, die für die Wahrung der Schriftform eingehalten werden müssen. Auf der Vertragsurkunde müssen zumindest die Vertragsparteien, der Vertragsgegenstand und die Unterschriften der Vertragsparteien ersichtlich sein. Oft steckt der Teufel im Detail und eine bei Vertragsabschluss übersehene „Kleinigkeit“ führt zur Unwirksamkeit des Vertrages – mit oft wirtschaftlich einschneidenden Folgen für eine der Vertragsparteien.

Die Rechtsprechung zur Schriftformerfordernis befindet sich im Fluss. Welche Unterschriften einer Personengesellschaft sich unter welchen Voraussetzungen auf der Vertragsurkunde befinden müssen, ist umstritten. Das OLG Hamm urteilte in einer Entscheidung vom 16.2.2011 (Az.: 30 U 53/10), dass es zur Wahrung der Schriftform nicht ausreicht, wenn nur ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Vertretungszusatz unterschreibt. Ein Stempel der GbR, der sich über der Unterschrift befand, reichte den Richtern nicht als Vertretungszusatz aus. Ein anderer Vertretungszusatz (wohl etwa ein „i.V.“) hätte sich neben dem Namenszug befinden müssen.

Beachtlich ist: Auch die Vertragspartei, die nicht schriftformgemäß unterschrieben hat, kann sich später auf diesen Mangel berufen. Nur in sehr engen Ausnahmefällen verbietet dies die Rechtsprechung wegen Treuewidrigkeit.

Fachanwaltstipp Mieter: Die Rechtsprechung lässt die Schriftform ein kleinsten Details scheitern. Es kann sich lohnen, einen Gewerbemietvertrag von einem Fachmann auf Schriftformfehler überprüfen zu lassen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Legen Sie äußerste Sorgfalt in die Gestaltung ihrer Verträge – insbesondere wenn, wie so oft, eine Personengesellschaft Vertragspartei ist. Lassen Sie sich am besten vor Vertragsschluss von einem Fachmann beraten. Das Geld, das Sie in die Beratung investieren, holen Sie schnell wieder herein, wenn Sie den Mietzins wie erhofft während der gesamten Mietzeit einnehmen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte

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