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Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs – hilft eine Nachzahlung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs - hilft eine Nachzahlung?

Fachanwalt Bredereck

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, gefährdet er den Bestand des Mietverhältnisses erheblich. Der Vermieter ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Doch nicht immer bedeutet ein solcher Rückstand tatsächlich, dass Mieter ihre Wohnung verlieren.

Nachzahlung des Mieters: Der Mieter hat die Möglichkeit mit einer Nachzahlung die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung herbeizuführen. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass dies aber nur im Falle einer vollständigen Nachzahlung der offenen Beträge durch den Mieter gilt. Gleiches gilt auch für eine spätere Nachzahlung auf eine zunächst wirksame fristlose Kündigung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten.

Der BGH: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Berechnung des Zahlungsrückstandes auf Grundlage vereinbarter Miete: Der BGH hat darüber hinaus auch klargestellt, dass bei der Berechnung der Höhe des Zahlungsrückstandes die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich ist – und nicht eine (möglicherweise rechtmäßig) geminderte Miete. Dies zeigt einmal mehr, dass Mieter die Miete bei Mängeln nicht einfach in einer bestimmten Höhe mindern, sondern zunächst unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen und ggf. später zurückfordern sollten.

Der BGH dazu: Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Ordentliche Kündigung bleibt wirksam: Schließlich müssen Mieter beachten, dass auch eine vollständige Nachzahlung der Miete nur eine fristlose Kündigung verhindern bzw. unwirksam machen kann. Das gilt jedoch nach der Rechtsprechung des BGH nicht für eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters. Etwas anderes gilt nur in besonderen Ausnahmefällen, in denen der Mieter nachweisen kann, dass ihn kein Verschulden an dem Zahlungsrückstand trifft. Dieser Nachweis gelingt in der Praxis aber nur sehr selten.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

13.03.2018

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Minderung durch den Mieter – was sollten Vermieter tun?

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, im Interview mit Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Minderung durch den Mieter - was sollten Vermieter tun?

Mietrecht

Maximilian Renger: Verschiedene Beiträge mit Hinweisen zum Thema Mietminderung für Mieter hast du ja schon gemacht. Jetzt soll es einmal um die andere Sichtweise gehen, also die Frage, wie Vermieter im Fall der Minderung durch den Mieter vorgehen sollten.

Fachanwalt Bredereck: Da würde ich zunächst schon bei der Mängelanzeige des Mieters ansetzen. Informiert der Mieter den Vermieter über einen Mangel, sollte letzterer auch aktiv werden und jemanden mit der Begutachtung und dann ggf. der Instandsetzung beauftragen. Ich wundere mich hier in der Praxis oft über Vermieter bzw. Hausverwaltungen, die dabei sehr zögerlich vorgehen oder sogar gänzlich untätig bleiben. Die Mängelbeseitigung hilft natürlich dem Mieter, nützt aber letztlich genauso dem Vermieter. Andernfalls verstärken sich die Mängel unter Umständen noch und verursachen weitere Schäden. Darüber hinaus ist auch so die Sicherung wertvoller Beweise möglich.

Maximilian Renger: Inwiefern das und auf welche Weise?

Fachanwalt Bredereck: Wenn es z. B. um einen Mangel geht, bei dessen Verursachung ein Mitverschulden des Mieters in Betracht kommt, wie etwa bei Schimmel durch unzureichendes Lüften, kann man sich dadurch einen Eindruck davon verschaffen, ob etwa die Fensterbänke frei sind, sodass der Mieter überhaupt die Fenster vernünftig öffnen konnte. Ist das nicht der Fall, kann man dies durch einen Zeugen mit einem Vermerk festhalten lassen und dann ggf. später vor Gericht verwenden.

Maximilian Renger: Verstehe. Wie geht es dann weiter?

Fachanwalt Bredereck: In der Folge kann man dann entweder zu der Mängelanzeige Stellung nehmen und die Mängel bestreiten oder, wenn es nichts zu bestreiten gibt, eben beseitigen. Was nützt einem dann eine Auseinandersetzung mit dem Mieter, wenn der einen auf Instandsetzung verklagt, den Prozess gewinnt und darauf dann noch eine Mietminderung stützt? In eindeutigen Fällen also besser einfach den Mangel beseitigen. Wie das geschieht, kann der Vermieter dann selbst entscheiden. Wichtig ist nur, dass am Ende die Gebrauchsbeeinträchtigung des Mieters abgestellt ist.

Maximilian Renger: Wie sollte man denn nun reagieren, wenn der Mieter einfach die Miete mindert?

Fachanwalt Bredereck: Hier kann man als Vermieter grundsätzlich zwei Strategien fahren, wenn man die Minderung für unberechtigt hält. Man kann zum einen die fehlende Miete direkt einklagen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, zunächst abzuwarten und zwar so lange, bis sich infolge der Minderung ein Zahlungsrückstand des Mieters ergeben hat, der zur Kündigung berechtigt. Dafür muss man den Mieter zwar auf den Rückstand hinweisen und zur Zahlung mahnen. Sofern diese unterbleibt, kann man dann aber zunächst strategisch abwarten und einem unliebsamen Mieter schließlich kündigen. Der entsprechende Zahlungsrückstand sollte dabei mindestens zwei, eher drei Monatsmieten betragen. Hier empfiehlt es sich, einen gewissen Spielraum zu lassen für den Fall, dass der Mieter ggf. doch in einer gewissen Höhe zur Minderung berechtigt war, um so nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zu riskieren.

12.06.2017

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Kreditkündigung durch die Bank – BGH verbietet Vorfälligkeitsentschädigung

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Es war ja schon schlimm genug für einen Immobilienkäufer, dass er wegen eines Zahlungsrückstandes von 23.500 Euro sein Immobiliendarlehen in Höhe von 221.000 Euro gekündigt bekam und auf einen Schlag an die Hypothekenbank zurückzahlen musste. Natürlich konnte er das nicht. Das Grundstück wurde zwangsversteigert. Was noch einmal anderthalb Jahre dauerte. Als die Hypothekenbank schließlich die Endabrechnung schickte, kamen nicht nur mehr als 15.000 Euro Verzugszinsen hinzu. Die Bank verlangte bis zum ursprünglich geplanten Zinsende auch noch eine Vorfälligkeitsentschädigung von mehr als 17.000 Euro. Das empfand der Bankkunde als dreist.

Diese Vorfälligkeitsentschädigung für Zinsen und Gewinne, die der Bank durch die vorzeitige Fälligstellung bis zur Zinsbindung nun angeblich entgangen sein sollen, empfand der nun grundstückslose Grundstückkäufer als unverschämte Bereicherung der Bank und verlangte das aus der Zwangsversteigerung einbehaltene Geld von der Bank zurück. Das war nicht so leicht, die Bank wehrte sich

Die juristische Reise ging vom Landgericht, das ihm Recht gab übers Oberlandesgericht, das der Bank Recht gab bis vor den Bundesgerichtshof, der in einer mündlichen Verhandlung ein richtungweisendes Urteil für den gekündigten Immobilienkreditnehmer und für alle anderen gekündigten Immobilienkreditnehmer sprach. Was bedeutet das BGH-Urteil für andere Betroffene? Mehr erfahren Sie in der Exclusiv-Meldung beim Finanznachrichtendienst GoMoPa.net

GOMOPA ist ein unabhängiger Nachrichtendienst. Seine Aufgabe ist es, Unregelmässigkeiten im Wirtschaftsleben aufzudecken und Schäden, die durch falsche Einschätzung von Akteuren oder gar Täuschung durch Akteure entstehen könnten, zu verhindern. Dazu führt GOMOPA eigene Recherchen durch. Für die Richtigkeit der dabei ermittelten Fakten steht GOMOPA ein. Sehr wichtig ist aber auch das Diskussionsforum der Nutzer von GOMOPA. Der Inhalt der Beiträge wird von den Nutzern verantwortet. GOMOPA achtet nur darauf, dass die Beiträge weder strafrechtlich relevant sind, noch allgemeine Persönlichkeits- oder sonstige Rechte verletzen.

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Fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlichen Mietzahlung

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
Fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlichen Mietzahlung
Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Was, wenn der Vermieter die unpünktliche Mietzahlung lange Zeit nicht gerügt hat?

Es dürfte nicht selten vorkommen, dass der Mieter die Miete nicht wie vertraglich vereinbart im Voraus zum 3. Werktag eines Monats überweist, sondern erst ein paar Tage später. Mal wird das Geld am 4. oder 6. Werktag, mal erst am 10. des Monats überwiesen. Der Mieter denkt sich meist nichts dabei, der Vermieter bekommt ja schließlich sein Geld. Doch Vorsicht! Jede einzelne dieser verspäteten Zahlungen stellt eine Vertragsverletzung dar.

Nach Jahren missfällt dies dem Vermieter – oder dem neuen Vermieter, der das Grundstück erworben hat – und er mahnt den Mieter deshalb ab und droht ihm die fristlose Kündigung für den Fall an, dass erneut die Miete nicht pünktlich gezahlt wird. Was geschieht, wenn der Mieter nach der Abmahnung auch nur ein einziges Mal wieder in die alte Verhaltensweise zurückfällt und später überweist?

Streng genommen haben die Gerichte bislang in solchen Fällen die fristlose Kündigung als wirksam angesehen. Die fristlose Kündigung war bei fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung nach Abmahnung und erneutem Verstoß wirksam. Eine einmalige Zahlungsunpünktlichkeit hat ausgereicht. Diese Gerichtspraxis ist jetzt korrigiert worden.

Bundesgerichtshof aktuell: In einem Urteil vom 4.5.2011 entschied das höchste deutsche Zivilgericht, dass ein Vermieter, der eine jahre- oder jahrzehntelange Praxis des Mieters, die Miete ungefähr zur Monatsmitte zu zahlen, widerspruchslos hinnimmt, nicht später fristlos wegen derselben verspäteten Mietzahlung fristlos kündigen kann. Dadurch, dass der Vermieter die jahrelange Praxis des Mieters hinnahm, sei der Eindruck entstanden, dass er der Vertragsverletzung kein besonderes Gewicht beimisst. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unter diesen Umständen nicht mehr möglich.

Fachanwaltstipp Mieter: Sollte der Vermieter wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung nach Abmahnung fristlos kündigen, haben sich Ihre Chancen nach diesem BGH-Urteil verbessert. Dennoch sollten Sie die Miete unbedingt pünktlich überweisen, vor allem wenn Sie deswegen abgemahnt wurden. Der BGH lässt offen, wie lange der Vermieter unpünktliche Mietzahlungen toleriert haben muss. Der BGH betont, dass es auf die Besonderheiten des Einzelfalls ankommt.

Fachanwaltstipp Vermieter: Selbst nach diesem für Vermieter etwas ernüchternden Urteil des BGH wird eine Kündigung wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung möglich sein. In dem konkreten Fall bestand das Mietverhältnis seit 1983! Der BGH betont, dass nur die außergewöhnlichen Umstände dieses Falles eine fristlose Kündigung ausschließen. Dennoch lässt das Urteil vieles offen. Nach dem Urteil besteht für Räumungsklagen, die sich auf diese Art von Kündigung berufen, weniger Rechtsklarheit, als zuvor. In Zukunft wird eine starke Argumentation in diesen Fällen wichtiger denn je.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

06.07.2011

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
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-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
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-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
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-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
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-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum

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