Tag Archives: Vermieter

Politik Recht Gesellschaft

Legionellenprüfung – 25.0000 Euro Bußgeld für Vermieter möglich

Kosten der Legionellenprüfung sind unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter auf den Mieter als Betriebskosten oder Nebenkosten umlagefähig

Legionellenprüfung - 25.0000 Euro Bußgeld für Vermieter möglich

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Die Trinkwasserverordnung wurde in diesem Jahr wieder verändert. Worauf Vermieter und Verwalter achten müssen und welche Konsequenzen sich Mieter ergeben, habe ich nachfolgend in den wichtigsten Punkten zusammengestellt.
Nachdem ich mir das Gesetz durchgelesen habe, stelle ich fest, dass es wenig verständlich ist. Für Vermieter brauchbare Kommentare sind Mangelware.
§ 14 der Trinkwasserverordnung verpflichtet die Betreiber von Wasserversorgungsanlagen mikrobiologische Untersuchungen zur Feststellung der Wasserqualität durchzuführen.
Da Vermieter in der Regel keine Betreiber von Wasserversorgungsanlagen sind, sind die meisten Vermieter davon nicht betroffen.

Eigener Brunnen
Anders sieht es aus, wenn ein Vermieter eigenständig einen Brunnen zur Trinkwasserversorgung betreibt. Bei solchen Anlagen, die meist zur Eigenversorgung dienen, ist regelmäßig eine Genehmigung einzuholen. Diese wird dann, unter Einbeziehung des Gesundheitsamtes, mit Prüfungspflichten für den Betreiber verbunden.

Vermieterpflicht: Legionellenprüfung
Üblicherweise wird von Vermietern kein Trinkwasser aufbereitet, sondern das gelieferte Wasser innerhalb der Immobilie verteilt.
§ 14 b der Trinkwasserverordnung verlangt vom Vermieter, die in der Liegenschaft vorhandene Trinkwasserversorgung auf Legionellen überprüfen zu lassen.
Bei Legionellen handelt es sich um Bakterien, die natürlich im Grund- und Oberflächenwasser vorkommen und sich in geringen Konzentrationen immer auch im Trinkwasser befinden.
In der Trinkwasseranlage einer Immobilie vermehren sich diese Legionellen unter bestimmten Umständen. Dies ist der Fall bei Wassertemperaturen zwischen 25 und 55 °C, wenn das Wasser in den Leitungen oder Erwärmungsbehältern nicht ausreichend oft ausgetauscht wird.
Die gefürchtete Übertragung auf den Menschen erfolgt nicht durch Trinken sondern durch die Lunge, durch Einatmen. Beim Duschen kann das durch Wasservernebelung passieren. Einmal in ausreichender Konzentration in der Lunge angekommen, können die Legionellen das sogenannte Pontiac-Fieber und Lungenentzündung verursachen.
Wenn es beim Betrieb der Wasserversorgungsanlage zu Vernebelungen kommt, eine Warmwasserversorgungsanlage mit einem Warmwasserspeicher von mehr als 400 l Inhalt vorhanden ist oder wenn in einem Rohrleitungssystem zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle mehr als 3 l Wasser enthalten sind, muss die Überprüfung auf Legionellen vorgenommen werden. Der Inhalt einer Zirkulationsleitung wird dabei nicht berücksichtigt.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern keine Prüfung erforderlich
Nach aktueller Gesetzeslage ist die Untersuchungspflicht für Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern nicht gegeben. Ab drei Wohnungen, von denen mindestens eine vermietet ist, wird man von der Untersuchungspflicht ausgehen müssen. Meine etwas schwammige Formulierung ist dem noch schwammigeren Gesetzestext geschuldet. Um kein Risiko einzugehen, unterstelle ich die Erfordernis der Untersuchung in diesem Fall.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern sind die Untersuchungen im Abstand von drei Jahren durchzuführen.

Achtung bei Inbetriebnahme nach dem 09.01.2018
Bei Anlagen, die nach dem 09.01.2018 in Betrieb genommen wurden oder werden, ist die erste Untersuchung innerhalb von 3-12 Monaten nach Inbetriebnahme durchzuführen.
Betroffene Vermieter sollten sich spätestens jetzt um die Untersuchung kümmern. Es könnte sonst, wie nachfolgend beschrieben, sehr teuer werden.

Mieter sind zu informieren
Die Mieter sind über den Befund zu informieren und zwar unabhängig vom Ergebnis.
Bei Überschreiten des derzeitigen Grenzwertes muss der Befund dem Gesundheitsamt mitgeteilt werden.
In der Mitteilung sind Name und Anschrift des Eigentümers der Anlage, Ort und Zeit der Probeentnahme und alle Untersuchungsergebnisse mitzuteilen. Hat das Untersuchungslabor bereits die Anzeige vorgenommen, erledigt sich die Anzeigepflicht für den Eigentümer.
Bei positivem Befund sind weitere Untersuchungen sowie eine Gefährdungsanalyse zu veranlassen. Unter Umständen müssen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, Die Aufbewahrungspflicht für den Prüfbericht beträgt derzeit mindestens zehn Jahre.
Wird gegen die Prüfungspflicht verstoßen, so drohen Bußgelder bis zu 25.000,00 Euro. Außerdem kann die Wasserversorgungsanlage stillgelegt werden.
Für Mieterseite können sich Mietminderungsrechte und Schadensersatzansprüche ergeben.

Umlagefähige Kosten
Die Kosten für die Legionellenprüfung, nicht für die Folgemaßnahmen, sind auf die Mieter umlagefähige Betriebskosten und können abgerechnet werden.
Ich empfehle sicherheitshalber die ausdrückliche Vereinbarung der Umlage der Kosten für die Legionellenprüfung im Mietvertrag.
Dazu finden Sie weitere wichtige Informationen in meinem Ratgeber zur Betriebskostenabrechnung und in diesem Videoseminar. Formulare und Musterschreiben werden ohne weitere Kosten zum Download mitgeliefert.

Fazit
Vermieter sollten unbedingt und zügig prüfen, ob ihre Anlage nach dem 09.01.2018 in Betrieb gegangen ist, um die Frist nicht zu versäumen. Für alle anderen gilt es auf die Dreijahresfrist zu achten, die schon 2012 in Kraft trat.
Sorgen Sie für ausreichend Zirkulation in den Trinkwasserversorgungsleitungen. Damit dürften in den meisten Fällen Folgemaßnahmen im überschaubaren Rahmen gehalten werden.
Die Maßregelungen für Vermieter, verbunden mit empfindlichen Zwangsgeldern, nehmen zu. Es ist mit weiteren bußgeldbewehrten Regelungen für Vermieter in den nächsten Jahren zu rechnen.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

Kontakt
Trepnau Wertbestimmungs- und Werteverwaltungs GbR
C. Sander
Am Kirchberg 1
93180 Deuerling
0157 72085852
info@immobilienkurs.com
https://www.immobilienkurs.com

Auto Verkehr Logistik

Autovermieter Enterprise mehrfach als Arbeitgeber ausgezeichnet

Eschborn, 13. September 2018 – Die deutsche Tochtergesellschaft des weltweit größten Autovermieters Enterprise Holdings hat in den vergangenen zwei Monaten mehrere Auszeichnungen als Arbeitgeber erhalten. So wurde Enterprise mit dem „PRIDE 500“-Siegel für sein umfassendes LGBTI Diversity Management zertifiziert. Darüber hinaus hat das Wirtschaftsmagazin FOCUS-MONEY zusammen mit DEUTSCHLAND TEST Enterprise als Arbeitgeber mit „Top Karrierechancen für Hochschulabsolventen“ und als eines der Unternehmen mit „Deutschlands besten Jobs mit Zukunft“ ausgezeichnet.

PRIDE 500 ist eine Gemeinschaftsinitiative der LGBTI (Lesbian, Gay, Bisexual, Transgender, Intersex) Job- und Karriereplattform STICKS & STONES und des Aktionsbündnis gegen Homophobie e. V. Mittels eines externen Audits wird das LGBTI Diversity Management von Unternehmen und Organisationen untersucht und bewertet. Enterprise hat alle Anforderungen des umfangreichen Audits erfüllt und ist damit eines der Unternehmen in Deutschland, das als zertifizierter PRIDE 500-Siegelträger für eine offene und LGBTI-freundliche Unternehmenskultur steht.

Der Frage „Welche Branchen und Unternehmen bieten die besten Perspektiven?“ ist das Wirtschaftsmagazin FOCUS-MONEY zusammen mit DEUTSCHLAND TEST nachgegangen und hat mit der Studie „Deutschlands beste Jobs mit Zukunft“ knapp 4.000 Unternehmen im Hinblick auf wirtschaftliche Prosperität und Sicherheit des Arbeitsplatzes untersucht. Enterprise zählt in der Branche Autovermieter zu den ausgezeichneten Unternehmen mit einer hervorragenden Sicherheit und Stabilität des Arbeitsplatzes.

Mit einer weiteren Untersuchung haben sich FOCUS-MONEY und DEUTSCHLAND TEST dem Thema „Karrierechancen für Hochschulabsolventen“ gewidmet und die nach Mitarbeiterzahl 17.500 größten Unternehmen mit Sitz in Deutschland aus 158 Branchen analysiert. Enterprise hat in der Branche Autovermietung die mögliche Höchstpunktzahl erzielt und ist damit der Autovermieter mit den besten Karrierechancen für Hochschulabsolventen in Deutschland.

Jim Strack, als Corporate Vice President für das Deutschlandgeschäft von Enterprise verantwortlich, zu den Auszeichnungen: „Vielfalt, Offenheit, großartige Karrierechancen und Zukunftssicherheit – all das sind Themen, für die Enterprise seit seiner Gründung 1957 in den USA weltweit und seit 1997 in Deutschland steht. Daher freuen wir uns sehr darüber, in so kurzer Folge für all diese Punkte ausgezeichnet worden zu sein.“

Seit seinem Markteintritt in Deutschland 1997 hat sich der Weltmarktführer Enterprise zu einem der größten Autovermieter der Bundesrepublik entwickelt. Heute beschäftigt Enterprise ca. 2.300 Mitarbeiter an ca. 180 Standorten in Deutschland. Neben der Hauptmarke Enterprise Rent-A-Car betreibt Enterprise ebenfalls seine auf Geschäftsreisende ausgerichtete Marke National Car Rental sowie die Marke Alamo Rent A Car mit Fokus auf Freizeitreisende.

Den Einstieg in die Karrierewelt von Enterprise bietet das Management-Trainee-Programm, mit dem das Unternehmen ganzjährig auf der Suche nach seinen Managern von morgen ist. Im Zuge des kontinuierlichen Wachstums in Deutschland plant Enterprise, 250 Trainee-Stellen innerhalb der nächsten zwölf Monate deutschlandweit neu zu besetzen.

Informationen zu dem Programm und dem Bewerbungsprozess gibt es unter www.enterprisealive.de

Über Enterprise Holdings:
Enterprise Holdings mit Hauptsitz in St. Louis, USA, betreibt die Marken Enterprise Rent-A-Car, National Car Rental und Alamo Rent A Car über ein integriertes globales Netzwerk aus eigenen Tochtergesellschaften und unabhängigen Franchise-Partnern. Im Geschäftsjahr 2017 hat Enterprise Holdings einen Umsatz von 22,3 Mrd. US-Dollar verzeichnet. Das Unternehmen beschäftigt 100.000 Mitarbeiter, betreibt mehr als 10.000 Standorte, hat eine Flotte von ca. 1,9 Millionen Fahrzeugen und ist in über 90 Ländern weltweit verfügbar.

Seit dem Markteintritt 1997 in Deutschland ist Enterprise stark gewachsen und betreibt heute bundesweit ca. 180 eigene Standorte mit mehr als 2.300 Mitarbeitern. Weitere Informationen zu Enterprise Rent-A-Car gibt es unter www.enterprise.de

Pressekontakt:
PUBLIC RELATIONS PARTNERS GmbH
Herr Prochnow, Herr Wilisch
Tel.: +49 (0) 6173 92 67 62
enterprise@prpkronberg.com
www.prpkronberg.com

Firmenkontakt
PUBLIC RELATIONS PARTNERS GmbH
Herr Wilisch
Bleichstr. 5
61476 Kronberg
06173 – 92 67 62
wilisch@prpkronberg.com
http://www.prpkronberg.com

Pressekontakt
Public Relations Partners
Herr Wilisch
Wilisch
61476 Kronberg im Taunus
06173 – 92 67 62
wilisch@prpkronberg.com
http://prpkronberg.de

Immobilien Bauen Garten

Nebenkosten und Betriebskosten 2018 für 2017 abrechnen

Mietnebenkosten- und Betriebskostenabrechnung rechtssicher und fristgemäß erstellen

Nebenkosten und Betriebskosten 2018 für 2017 abrechnen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Mietnebenkosten.
Viele, die Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt. Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Das Mietrecht ist ein komplexes Thema. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind. Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein. Macht der Vermieter kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Der scharf formulierte Titel signalisiert, an wen sich dieses Buch wendet. Hier wird dem Vermieter unter die Arme gegriffen.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft nichts.

In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Auf Neuerungen, wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen geht der Autor ein. Der Fokus richtet sich auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Die Anwendung dieses Verteilerschlüssels kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, und das ist gesetzlich vorgeschrieben, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er wirtschaftlich vernünftig handeln muss und nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie für ihn, den Vermieter durchlaufende Posten sind.

Der Leser staunt, wenn er erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt , wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen. Auch was es mit der Verpflichtung zum Einbau von Wärmemengenzählern auf sich hat.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz.
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit:
Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.

Über den Autor: Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt(DIA), war jahrelang in der Immobilienbranche tätig. Heute ist er Vermieter, freier Dozent um kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.
Wo kann ich das Buch kaufen?
Das Buch können Sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen.

Das Buch mit der ISBN 978-2956016458 kann überall im Buchhandel oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

Kontakt
Trepnau Wertbestimmungs- und Werteverwaltungs GbR
C. Sander
Am Kirchberg 1
93180 Deuerling
0157 72085852
info@immobilienkurs.com
https://www.immobilienkurs.com

Immobilien Bauen Garten

Das neue Portal zum Thema Mietrecht in Österreich

Das neue Portal zum Thema Mietrecht in Österreich

Logo MIetrechtsinfo.at

Mietrechtsinfo.at ist am 1. Juli 2018 in Österreich online gegangen und gehört zum Unternehmen Finditoo-Marketing. Finditoo-Marketing ist spezialisiert auf die Errichtung von Nischenportalen sowie Online-Marketing Produkten für Unternehmen, die in diesen Nischen Geschäfte tätigen wollen.

Mietrechtsinfo.at bietet Informationen zu jeglicher Art rund um das Thema Mietrecht. Die betrifft zum einen den Vermieter und zum anderen den Mieter.

Gerade im Mietrecht geraten viele Streitigkeiten vor Gericht. Das Mietrecht gehört zu den Top 4 Rechtsgebieten die Anzahl an gerichtlichen Auseinandersetzungen betreffend. Sehr oft geht es dabei um Streitigkeiten bei der Abrechnung der Nebenkosten.
Dabei lassen sich viele Streitigkeiten im Mietrecht vermeiden. Grundlage dafür wäre aber, dass sich Mieter als auch Vermieter bei Vertragsabschluss über Ihre Rechte und Pflichten bewusst sind. Was darf also in einem Mietvertrag stehen und was ist nicht erlaubt. Darf dem Mieter verboten werden Haustiere zu halten, wenn dies der Vermieter nicht wünscht? Hat ein Mieter das Recht die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters unter zu vermieten, wenn er für einen gewissen Zeitraum nicht selbst die Wohnung bewohnen möchte?

Mietrechtsinfo.at setzt genau an diesem Punkt an. Das Portal für Mietrecht gibt Mietern und Vermietern einen detaillierten Einblick in Ihre Rechte und Pflichten und hat sich zum Ziel gesetzt Streitigkeiten von Mietern und Vermietern drastisch zu verringern. Dies funktioniert nur, wenn sich Mieter und Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags über die eigenen Rechte schlau machen. Als Basis hierfür will Mietrechtsinfo.at sämtliche Informationen zusammentragen und ständig aktualisieren.

Das Portal Mietrechtsinfo.at ist für Mieter und Vermieter komplett kostenfrei. Zukünftig soll es auf dem Portal auch Mietverträge als Muster zum Download geben. Da Musterverträge immer nur Standardverträge sein können, sollten diese von einem Anwalt stets individualisiert werden, damit sie auch auf die Besonderheiten des Mietobjekts zutreffen.

Das Informationsportal Mietrechtsinfo.at bietet ebenfalls Profile von Rechtsanwälten in Österreich die auf Mietrecht spezialisiert sind. Vermieter und Mieter können somit über die Suchfunktion sehr schnell und einfach einen passenden Rechtsanwalt für Mietrecht in ihrer Region finden. Das Rechtsanwalts Profil bietet die Möglichkeit einen ersten Eindruck über den Anwalt und die Kanzlei zu gewinnen, Kontakt mit dem Anwalt aufzunehmen und erstes Beratungsgespräch zu vereinbaren.

MIetrechtsinfo.at das Portal rund ums Thema Mietrecht in Österreich

Firmenkontakt
Konstantin Graf
Konstantin Graf
Zehenthofgasse 4/17
1190 Wien
+43 1 3586364
info@mietrechtsinfo.at
http://www.mietrechtsinfo.at

Pressekontakt
Konstanting Graf
Konstantin Graf
Zehenthofgasse 4/17
1190 Wien
+43 1 3586364
info@mietrechtsinfo.at
http://www.mietrechtsinfo.at

Immobilien Bauen Garten

„Wäsche aufhängen auf dem Balkon“ – Verbraucherfrage der Woche des D.A.S. Leistungsservice

Gut beraten von den Experten der ERGO Group

Angelika P. aus Passau:
Im Sommer möchte ich gerne auf den Trockner verzichten und meine Wäsche auf dem Balkon aufhängen. Aber mein Vermieter ist dagegen. Darf er mir das verbieten?

Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice):
Vermieter müssen ihren Mietern das Trocknen von Wäsche ermöglichen. Zwar können sie in der Hausordnung untersagen, Wäsche auf dem Balkon aufzuhängen. Gibt es aber nur wenige oder eingeschränkte andere Trocknungsmöglichkeiten, haben sie damit vor Gericht wenig Chancen (Amtsgericht Brühl, Az. 21 C 256/00). War das Wäschetrocknen auf dem Balkon schon immer erlaubt oder langjährig geduldet, kann es der Vermieter nicht nachträglich verbieten (Landgericht Nürnberg-Fürth, Az. 7 S 6265/89). Mieter dürfen auch Vorrichtungen zum Wäschetrocknen auf dem Balkon aufstellen oder anbringen. Sie sollten allerdings darauf achten, nicht durch Dübel-Löcher in den Außenwänden die Bausubstanz zu schädigen oder die Wärmedämmung zu durchlöchern. Dennoch können Vermieter grundsätzlich alles untersagen, was den optischen Eindruck des Hauses beeinträchtigt. Dies kann zum Beispiel Wäsche betreffen, die von der Straße aus zu sehen ist. Ragt ein Wäscheständer nur wenige Zentimeter über eine blickdichte Balkonbrüstung hinaus, gilt dies jedoch noch nicht als optische Beeinträchtigung (Amtsgericht Euskirchen, Az. 13 C 663/94). Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat im oben genannten Urteil auch betont, dass der Vermieter keinen Anspruch auf ein vollkommen identisches Aussehen aller Balkone hat – insbesondere dann, wenn der Balkon zum Hinterhof hinausgeht.
Anzahl der Anschläge (inkl. Leerzeichen): 1.340

Weitere Ratgeberthemen finden Sie unter www.ergo.com/ratgeber Weitere Informationen zur Rechtsschutzversicherung finden Sie unter www.das.de/rechtsportal Sie finden dort täglich aktuelle Rechtsinfos zur freien Nutzung.

Folgen Sie der D.A.S. auf Facebook und YouTube.

Bitte geben Sie bei Verwendung des bereitgestellten Bildmaterials die „ERGO Group“ als Quelle an.

Bei Veröffentlichung freuen wir uns über Ihr kurzes Signal oder einen Beleg – vielen Dank!

Über den D.A.S. Rechtsschutz
Seit 1928 steht die Marke D.A.S. für Kompetenz und Leistungsstärke im Rechtsschutz. Mit dem D.A.S. Rechtsschutz bieten wir mit vielfältigen Produktvarianten und Dienstleistungen weit mehr als nur Kostenerstattung. Er ist ein Angebot der ERGO Versicherung AG, die mit Beitragseinnahmen von 3,3 Mrd. Euro im Jahr 2016 zu den führenden Schaden-/Unfallversicherern am deutschen Markt zählt. Die Gesellschaft bietet ein umfangreiches Portfolio für den privaten, gewerblichen und industriellen Bedarf an und verfügt über mehr als 160 Jahre Erfahrung. Sie gehört zu ERGO und damit zu Munich Re, einem der weltweit führenden Rückversicherer und Risikoträger. Mehr unter www.das.de

Firmenkontakt
D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH
Dr. Claudia Wagner
Victoriaplatz 2
40477 Düsseldorf
0211 477-2980
claudia.wagner@ergo.de
http://www.ergo.com

Pressekontakt
HARTZKOM
Julia Bergmann
Hansastraße 17
80686 München
089 99846116
das@hartzkom.de
http://www.hartzkom.de

Immobilien Bauen Garten

Wer zahlt“s? Reparaturen in der Mietwohnung

Unangekündigte Handwerker muss man nicht hereinlassen

München (17.04.2018) – Ein tropfender Wasserhahn, eine defekte Klingel oder ein abgenutzter Parkettboden: Schäden und Verschleißerscheinungen bleiben in einer Mietwohnung nicht aus. Oft ist unklar, wer für anfallende Reparaturen aufkommt oder wer den Handwerker organisiert. Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) hat wichtige Regelungen und Gerichtsurteile zusammengestellt.

Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, die Wohnung instand zu halten. Für Abnutzungserscheinungen, auch bei mitvermieteten Möbeln, kommt er ebenfalls auf. Zu seinen gesetzlichen Pflichten zählen die sogenannten Schönheitsreparaturen (vgl. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB). In der Regel beinhaltet der Mietvertrag jedoch eine Klausel, die solche Reparaturen dem Mieter anlastet. Dazu gehören das Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Fenstern und Türen. Liegt in der Wohnung ein Teppichboden, ist auch dessen Grundreinigung Teil der Schönheitsreparaturen.

Zu unterscheiden sind diese Fälle von Kleinreparaturen, auch Bagatellreparaturen genannt. Sie umfassen zum Beispiel tropfende Wasserhähne, defekte Duschköpfe oder gerissene Rollladengurte. In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen übernimmt. Vorausgesetzt, die Schadensbehebung ist günstiger als ein festgesetzter Höchstbetrag. Üblich sind 75 bis 120 Euro. Wird es teurer, trägt der Vermieter die gesamten Kosten. Damit die Vertragsklausel zu Kleinreparaturen gültig ist, muss sie zusätzlich eine Jahresobergrenze beinhalten. Hier gelten sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete als angemessen (vgl. Bundesgerichtshof, Aktenzeichen: VIII ZR 343/08).

Streitigkeiten landen immer wieder vor dem Amtsgericht
Auch ein durch Urinspritzer abgestumpfter Marmorboden kann zu den Reparaturen zählen, für die der Vermieter aufkommt. In einem Fall vor dem Amtsgericht Düsseldorf sorgte 2015 ein Stehpinkler dafür, dass der Marmorboden rund um die Toilette erneuert werden musste. Trotz der zunehmenden Domestizierung des Mannes sei das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet – nicht aber das Wissen um die Auswirkungen eines solchen Verhaltens auf den empfindlichen Marmorboden. Daher trägt der Vermieter die anfallenden Kosten, so das Gerichtsurteil (Az.: 42 C 10583/14).

Einen Schaden sollten Mieter übrigens sofort beim Vermieter anzeigen. Sache des Vermieters ist es dann, Handwerker zu beauftragen und seinen Mieter über den Zeitpunkt und die Dauer der fälligen Arbeiten zu informieren. Bei unangekündigten Besuchen kann ein Mieter von seinem Hausrecht Gebrauch machen und Handwerker nicht in die Wohnung lassen – so entschied das Amtsgericht Köln (Az.: 222 C 93/15).

Aber Vorsicht: Bei selbst verursachten Schäden trägt der Mieter in jedem Fall die Kosten. Lässt er beispielsweise eine Bratpfanne fallen und die Küchenfliesen gehen zu Bruch, muss er die Ausbesserung bezahlen.

* * *
Zeichen (inkl. Leerzeichen): 3.005
* * *
Diese und weitere Pressemitteilungen sowie druckfähiges Bildmaterial finden Sie unter http://www.vdwbayern.de/presse/.

Im VdW Bayern sind 463 sozialorientierte bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen – darunter 340 Wohnungsgenossenschaften und 91 kommunale Wohnungsunternehmen. Die Mitgliedsunternehmen verwalten rund 530.000 Wohnungen, in denen ein Fünftel aller bayerischen Mieter wohnen.

Firmenkontakt
Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e.V. (VdW Bayern)
Tobias Straubinger
Stollbergstraße 7
80539 München
(089) 29 00 20-305
tobias.straubinger@vdwbayern.de
http://www.vdwbayern.de

Pressekontakt
SCRIPT Consult GmbH
Eva-Maria Gose-Fehlisch
Isartorplatz 5
80331 München
(089) 242 10 41-10
info@script-consult.de
http://www.script-consult.de

Immobilien Bauen Garten

Koalitionsvertrag der möglichen GROKO – oder Vermietern kommt das GROßeKOtzen

Vermieter durch die Vereinbarung stark betroffen

Koalitionsvertrag der möglichen GROKO - oder Vermietern kommt das GROßeKOtzen

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Dieses Wochenende habe ich mal so richtig meine Zeit verschwendet. 177 Seiten habe ich gelesen. So lange ist er, der Koalitionsvertrag der möglichen Neugruselauflage der Großen Koalition.
Mein Buch zu den Mieterhöhungsverfahren erscheint im März auch als Neuauflage. Da gehört natürlich alles rein, was neu ist, dachte ich mir. Außerdem wollte ich hier auf cashkurs.com meinen Lesern eine Zusammenfassung der beabsichtigten Änderungen der GROKO im Mietrecht liefern.
Hier können Sie den Vertrag selbst lesen, wenn Sie möchten.
Vorab: Es lohnt sich nicht.

Wohnraumoffensive
Vollmundig erklärte der Innen- und Heimatminister in spe, Horst Seehofer noch am Donnerstag, dass viel Gutes für die Bürger vereinbart wurde.
Dieses „Gute“ habe ich lange gesucht. Gefunden habe ich viel Geschwurble, unverbindliche Absichtserklärungen und im nächsten Abschwung nicht finanzierbaren Umverteilungswahn.
Im vollmundig als „Wohnraumoffensive“ bezeichneten Kapitel heißt es „Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Eigenheime frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Hierzu gehört auch, dass der Bestand an bezahlbarem Wohnraum gesichert wird.
Wir werden im Rahmen eines „Wohngipfels 2018“ mit Ländern, Kommunen, Vertretern der Bau- und Immobilienwirtschaft, der Mieter- und Vermieterverbände und der Gewerkschaften Eckpunkte eines Gesetzespaketes „Wohnraumoffensive“ vereinbaren.

Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ und die im Rahmen dessen begründete Innovationspartnerschaft werden fortgesetzt. Beide werden bis 2021 die Umsetzung der Vereinbarungen begleiten und gegebenenfalls weitere Initiativen zur Zielerreichung beim Wohnungsneubau anstoßen. Für eine „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ werden wir eine Enquete-Kommission einsetzen.“

Im Wesentlichen sollen für die Schaffung von Bauland die Kommunen und Landwirte herangezogen werden. Was die „Enquete-Kommission“ da nun genau machen soll, erschließt sich mir nicht.
Für den freifinanzierten Wohnungsbau im bezahlbaren Mietsegment sollen steuerliche Anreize geschaffen werden. Erst verteuert man die Baukosten durch fragwürdige Energieeinsparverordnungen ins Unermessliche und dann sollen Privatinvestoren für ein „bezahlbares Mietsegment“ sorgen. Da bleiben keine Wünsche mehr offen und kein Auge mehr trocken.

Mieten
Ein paar Absätze weiter, im Kapitel „Mieten“ heißt es dann „Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen. Das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen.

In Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf acht Prozent abgesenkt.
Wir wollen verhindern, dass Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen unverhältnismäßig belastet werden. Die monatliche Miete darf künftig nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden (Kappungsgrenze).

Aha. Vermieter sind also Halunken, die nichts anderes im Sinn haben, als ihre Mieter „herauszumodernisieren“. Das bedeutet, so aufwendig zu modernisieren, dass die Mieten danach so hoch steigen, dass sich kein Mieter die Mieten mehr leisten kann und deshalb ausziehen muss. In Zukunft können Sie modernisieren wie Sie wollen, mehr als drei Euro Mieterhöhung pro m² Wohnfläche sind dann nicht mehr drin.
Nichts ist weiter von der Realität entfernt, als diese Sichtweise.
Die kleinen Privatvermieter, die ich kenne, liegen mit ihren Mieten zum Großteil deutlich unter dem, was der Markt bereit wäre zu zahlen. In Gesprächen, die ich mit diesen Vermietern, auch auf meinen Seminaren führen darf, höre ich oft das Argument, dass man seine guten, pünktlich und zuverlässig zahlenden Mieter, nicht vergraulen möchte. Schon gar nicht, wenn diese einigermaßen pfleglich mit der Wohnung umgehen.

Es sind die großen Wohnungsunternehmen und Vermietungsgesellschaften mit Wohnungsbeständen von teilweise über einhunderttausend Einheiten, die strikt und rücksichtslos nach betriebswirtschaftlichen Renditemaximierungsgesichtspunkten vorgehen. Erst recht, wenn sie ihre Teilhaber zufriedenstellen müssen.

Leider werden auch die Mieter durch diese Politik der „Abgehobenen“ der Kanzlerwahlvereine nichts gewinnen.

Ausdünnung des Mittelstandes
Diese Koalitionsvereinbarung ist nichts anderes als eine Fortsetzung der unseligen Politik der letzten Jahre zur Ausdünnung des Mittelstandes.
Bezogen auf Immobilien bedeutet das, dass die Vermietung von Wohnraum für Kleinanleger unattraktiver wird. Die Vermieter werden mit Vorschriften, Gesetzen und Verpflichtungen wie beispielsweise dem Ausstellen von Meldebescheinigungen und Informationszwang an die Eichämter beim Wechsel von Wasseruhren weiter überladen.
Wer hat da noch Lust, Wohnungen zu vermieten? Zum Kapitel „Finanzen und Steuern“ will ich mich an der Stelle gar nicht äußern. Realitätsferne und Blabla prägen auch dieses Kapitel.

Konsequenz
Die Konsequenzen aus der Politik und der uns nun drohenden Neuauflage stellen sich für mich folgendermaßen dar:
Wenn die Zinsen steigen, wird es unangenehm für Vermieter. Ich wurde hier von Lesern, die Zinsanstiege für ausgeschlossen halten, für meine Überzeugung, dass die Zinsen steigen, schon im letzten Jahr gescholten. Das ändert nichts daran: Die Zinsen werden steigen.
Wo immer aus steuerlicher und wirtschaftlicher Sicht möglich, sollte man den in den letzten Zügen liegenden Preisboom nutzen und Wohnimmobilien verkaufen. Bei Geschäftsräumen und Gewerberäumen sehe ich das entspannter.

Wer sich nicht trennen kann oder mangels Alternativen weiterhin dem Immobilienkaufwahn verfallen ist, sollte zumindest mein Buch dazu lesen, damit die gröbsten Fehler vermieden werden.

Schulungen, Seminare und Coaching. Zuhause auf den Immobilienmärkten in Europa. Fachbücher und Publikationen vom Spezialverlag.

Firmenkontakt
Thomas Trepnau SAS
Norbert Heesfeld
Ar Verouri Nevez 31
29700 Plomelin
+33658626107
info@betongoldkurs.com
http://www.immobilienkurs.com

Pressekontakt
Thomas Trepnau SAS
Daniel Treuseel
Ar Verouri Névez 31
29700 Plomelin
+33658626107
info@betongoldkurs.com
http://www.immobilienkurs.com

Politik Recht Gesellschaft

Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs – hilft eine Nachzahlung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs - hilft eine Nachzahlung?

Fachanwalt Bredereck

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, gefährdet er den Bestand des Mietverhältnisses erheblich. Der Vermieter ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Doch nicht immer bedeutet ein solcher Rückstand tatsächlich, dass Mieter ihre Wohnung verlieren.

Nachzahlung des Mieters: Der Mieter hat die Möglichkeit mit einer Nachzahlung die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung herbeizuführen. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass dies aber nur im Falle einer vollständigen Nachzahlung der offenen Beträge durch den Mieter gilt. Gleiches gilt auch für eine spätere Nachzahlung auf eine zunächst wirksame fristlose Kündigung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten.

Der BGH: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Berechnung des Zahlungsrückstandes auf Grundlage vereinbarter Miete: Der BGH hat darüber hinaus auch klargestellt, dass bei der Berechnung der Höhe des Zahlungsrückstandes die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich ist – und nicht eine (möglicherweise rechtmäßig) geminderte Miete. Dies zeigt einmal mehr, dass Mieter die Miete bei Mängeln nicht einfach in einer bestimmten Höhe mindern, sondern zunächst unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen und ggf. später zurückfordern sollten.

Der BGH dazu: Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Ordentliche Kündigung bleibt wirksam: Schließlich müssen Mieter beachten, dass auch eine vollständige Nachzahlung der Miete nur eine fristlose Kündigung verhindern bzw. unwirksam machen kann. Das gilt jedoch nach der Rechtsprechung des BGH nicht für eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters. Etwas anderes gilt nur in besonderen Ausnahmefällen, in denen der Mieter nachweisen kann, dass ihn kein Verschulden an dem Zahlungsrückstand trifft. Dieser Nachweis gelingt in der Praxis aber nur sehr selten.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

13.03.2018

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam

Kontakt
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Prenzlauer Allee 189
10405 Berlin
030 4000 4999
berlin@recht-bw.de
http://www.recht-bw.de

Politik Recht Gesellschaft

Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Fachanwalt Bredereck

Heizungsausfall ist Mietmangel: Entscheidend für die Frage, was Mieter tun können, wenn bei ihnen in der Wohnung die Heizung ausfällt, ist zunächst, ob damit ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Fällt die Heizung vollständig aus, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung als Mietsache wesentlich beeinträchtigt und es besteht ein Mietmangel. Im Einzelfall etwas schwieriger zu beurteilen sind die Fälle, in denen die Heizung zwar noch funktioniert, aber nur eine gewisse, verhältnismäßig geringe Temperatur in den Räumen herzustellen vermag. Hier finden sich regelmäßig bestimmte Angaben im Mietvertrag zur Temperatur, die in der Wohnung erreicht werden muss. Wird diese nicht erreicht oder ist eine unzumutbar niedrige Temperatur (z. B. 15 Grad) vereinbart, liegt ebenfalls ein Mangel vor.

Vermieter nachweisbar informieren: Ist es zu einem Heizungsausfall gekommen oder wird die erforderliche Temperatur in der Wohnung nicht erreicht, müssen Mieter zunächst unbedingt den Vermieter informieren – und das nachweisbar. In der Regel ist eine E-Mail dafür ausreichend, jedenfalls wenn der Vermieter daraufhin reagiert. Folgt keine Reaktion, sollten Mieter zu einer Zustellung der Mängelanzeige durch einen Boten übergehen. Nur damit lässt sich später wirklich rechtssicher ein Zugang beim Vermieter nachweisen.

Themenwelt
Miete mindern bei Mängeln

Alles, was Sie über dieses Thema wissen müssen.
Mehr erfahren

Fristsetzung: Zudem sollte eine angemessene Frist zur Behebung des Problems gesetzt werden. Die kann kürzer ausfallen, je schwerwiegender die Beeinträchtigung ist. Bei einem kompletten Heizungsausfall bei Minusgraden können Mieter auch die sofortige Instandsetzung verlangen und im Notfall auch eine einstweilige Verfügung erwirken. Zudem sollten Mieter in ihrem Schreiben auch direkt darauf hinweisen, dass die Mietzahlung zukünftig vorsorglich nur unter Vorbehalt der Mangelbeseitigung durch den Vermieter erfolgt.

Rechte des Mieters: Mieter haben im Falle eines Heizungsausfalls neben dem Anspruch auf Instandsetzung auch das Recht zur Minderung der Miete und können ggf. auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen bis zur Mängelbeseitigung, um so Druck auszuüben. Auch hier gilt es jedoch, einige wichtige Hinweise zu beachten. So sollte die Miete nicht einfach nach dem eigenen Gefühl in einer bestimmten Höhe gemindert werden, weil immer die Gefahr besteht, dass ein Gericht später im Streitfall eine andere Auffassung zur angemessene Höhe der Minderung vertritt und dann auf einmal ein Zahlungsrückstand des Mieters besteht, der ab einer gewissen Höhe gar das Risiko einer Kündigung des Vermieters birgt.

Anwalt frühzeitig aufsuchen: Um hier folgenschwere Fehler zu vermeiden, sollten sich Mieter bei Zweifeln möglichst früh an einen spezialisierten Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt wenden, der die entsprechenden Ansprüche und Rechte für sie geltend machen kann.

07.03.2018

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam

Kontakt
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Prenzlauer Allee 189
10405 Berlin
030 4000 4999
berlin@recht-bw.de
http://www.recht-bw.de

Immobilien Bauen Garten

Dämmt Deutschland die Wohnungen zu dicht?

Gesamtkonzept wichtig, sonst droht Schimmelbefall

Dämmt Deutschland die Wohnungen zu dicht?

Vor jeder Dämmung: Problemlage analysieren

Heizenergie sparen ist eines der Mega-Themen für jeden Bauherren und Bestandseigentümer. „Je dichter desto besser“, lautet oft das Motto. Doch die Kritik an dieser Sichtweise wird lauter, der Vorwurf heißt: Häuser in Deutschland werden inzwischen übermäßig gedämmt – und der Schimmelpilzbefall steige deshalb explosionsartig an. Ein berechtigter Vorwurf?

„Früher konnten Wände besser atmen“, beklagen manche Experten und Kritiker über die aktuelle Entwicklung bei der Gebäudedämmung. Dabei ist das nur ein Teil der Wahrheit. „Der Luftaustausch in den Räumen fand früher vor allem über Fenster und Kamine, weniger über die Wände statt“, erläutert Dipl.-Ingenieur Thomas Molitor, stellvertretender technischer Leiter des Sanierungsunternehmens ISOTEC. „Kamine beispielsweise führten die feuchte Raumluft permanent nach außen ab. Und die meist nur einfach verglasten Fenster dienten als zusätzliche Entfeuchtungsanlage.“ Heute gibt es immer weniger Kamine – und Fenster sind doppelt, in Neubauten und sanierten Altbauten oft dreifach verglast. Damit spart man einerseits viel Energie, aber andererseits wird die Raumfeuchte nicht mehr automatisch abgeführt.

In Neubauten verschärft sich das Problem sogar. Ein Objekt mit einer Grundfläche von ca. 140 Quadratmetern kann bis zu 10.000 Liter Baustofffeuchte in sich tragen. Erfahrungsgemäß dauert es zwei bis drei Jahre, bis der Neubau „trocken gewohnt“ ist. Da Fenster und Türen heute luftdicht angeschlossen sein müssen, steht das Gebäude nach der Fertigstellung „im eigenen Saft“. Es ist deshalb gängige Praxis geworden, Neubauten zusätzlich Lüftungsanlagen auszustatten. Denn so können energetisch die besten Ergebnisse erzielt und die feuchte Raumluft unabhängig vom Nutzer permanent abgeführt werden.

Gesamtkonzept: neue Fenster plus Dämmung der Außenwände
Die Nachrüstung von Altbauten mit geregelten Be- und Entlüftungsanlagen ist ebenfalls möglich, aber auch kostspielig. Deshalb empfehlen Experten bei Bestandsgebäuden möglichst ein Gesamtkonzept umzusetzen, das übermäßige Raumfeuchte und zwangsläufigen Schimmelpilzbefall verhindert. Das heißt konkret: Sinnvollerweise kombiniert man den Einbau neuer Fenster mit einer Dämmung der Außenwände. Wenn die neuen Fenster auf einmal dicht sind, kondensiert die Raumfeuchtigkeit in den Wintermonaten an den kalten Raumaußenwänden. Schimmelpilzbildung kann die Folge sein. „Um das zu verhindern, macht die Kombination von neuen Fenstern plus Dämmung der Außenwände am meisten Sinn“, betont Thomas Molitor. Gedämmt werden können je nach Objekt auch das Dach oder die oberste Geschossdecke. Eine Außendämmung von acht Zentimetern kann seiner Erfahrung nach bereits eine hohe Energieeinsparung bieten. Um Förderkredite zu gewähren, gibt die KfW hohe Anforderungen an die zu erreichende Dämmfähigkeit der Fassade vor. Um diese zu erfüllen, müssen häufig 16 oder sogar 20 Zentimeter Dämmung aufgebracht werden. Hier stehen nach Meinung des Sanierungsexperten Molitor Kostenaufwand und Energieeinsparung in keinem vernünftigen Verhältnis mehr.

Außendämmung hat echte Nachteile
Zudem gibt es echte Nachteile bei der klassischen Außendämmung: Sie kann nicht teilweise ausgeführt werden, sondern sie muss das komplette Gebäude „einpacken“. Anders sieht das bei vielen am Markt angebotenen Innendämmungen aus. Sie können auch für einzelne Räume eines Gebäudes oder einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses durchgeführt werden. Dabei werden die Außenwände von Innen mit Dämmplatten versehen, die in der Regel nur wenige Zentimeter dick sind. Dadurch wird kein Wohnraum vergeudet und selbst Fensterlaibungen oder Heizkörpernischen können in die Sanierung miteinbezogen werden. Beispiel: die diffusionsoffene ISOTEC-Innendämmung erhöht die innenseitige Oberflächentemperatur der Außenwände um bis zu 5 °C. Bei schlechter Wandkonstruktion (z.B. Beton) kann eine bis zu 10 Zentimeter dicke Innendämmung die Außenwandoberflächentemperatur sogar um ca. 10°C erhöhen. Entsprechend werden die Heizkosten spürbar gesenkt, da sich die Räume schneller aufheizen. „In einem Haus aus dem Baujahr 1950 mit 100 m2 Wohnfläche bedeutet das nach unseren Berechnungen eine Reduzierung des Transmissionswärmeverlustes von 71% und eine Heizkostenersparnis von bis über 300 Euro pro Jahr“, so Dipl.-Ingenieur Molitor.

Richtiges Lüften ist absolutes Muss
All diese Maßnahmen führen allerdings nur dann zum gewünschten Erfolg, wenn auch das Lüftungsverhalten der Bewohner stimmt. „Unsere Experten vor Ort erleben immer wieder, dass bei Mieter- oder Bewohnerwechsel dieselbe Wohnung, die über viele Jahre trocken war, auf einmal von Schimmelpilz befallen ist“, berichtet Thomas Molitor. Das gilt ganz besonders dann, wenn neue Fenster eingebaut und Dämmmaßnahmen ausgeführt wurden. Der Grund: Die früheren Bewohner haben regelmäßig gelüftet, vorzugsweise per Stoßlüftung bei komplett geöffneten Fenstern. Die neuen Bewohner, berufstätige Singles oder Paare, sind tagsüber außer Haus – und lüften gar nicht oder viel zu wenig. Die Folge? Die ständig im Raum verbleibende feuchte Luft kondensiert an den kältesten Stellen (Fensterlaibungen oder kalten Außenwänden) – und der Schimmelpilz ist da. „Dann nützen auch die besten Fenster und Dämmmaßnahmen nichts. Mindestens zweimal täglich für fünf bis zehn Minuten bei komplett geöffneten Fenstern zu lüften, ist ein absolutes Muss, um auch in sanierten Räumen und Gebäuden den Schimmelpilzbefall zu verhindern“, so der Rat des Experten.

Die ISOTEC-Gruppe ist seit 1990 spezialisiert auf die Beseitigung von Feuchte- und Schimmelpilzschäden. Die ÍSOTEC-Fachbetriebe und Beratung gibt es in Deutschland, Österreich, der Schweiz und auf Mallorca.

www.isotec.de

Kontakt
ISOTEC GmbH
Thomas Bahne
Cliev 221
51515 Kürten
022078476106
bahne@isotec.de
http://isotec.de