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Sonstiges

Und was machen wir mit dem Haus? Die Immobilie bei Trennung oder Scheidung

Und was machen wir mit dem Haus? Die Immobilie bei Trennung oder Scheidung

(Mynewsdesk) Kassel, im Dezember 2017 – Laut Amtsgericht Kassel treffen sich dort pro Jahr rund 1200 Paare vor dem Scheidungsrichter, im gesamten Bundesgebiet geht fast jede dritte Ehe in die Brüche. Oft folgt darauf ein erbitterter Streit um das gemeinsame Haus. Was passiert aber ganz konkret mit der Immobilie? Das deutsche Familienrecht kennt hier zahlreiche Möglichkeiten. „Es gibt aber keine Patentlösung. Dafür viele Fragen, die vorab geklärt werden müssen“, erläutert Sonja Moog. Die diplomierte Immobilienwirtin ist seit über 20 Jahren in Kassel ansässig und verfügt über ein umfassendes Know-how in der Immobilienbranche.

Wem gehört die Immobilie?
„Im Normalfall werden beim Erwerb einer Immobilie beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen. So wie in den meisten Fällen auch beide Kreditnehmer sind, da die Bank die Schuld bestmöglich absichern möchte. Auch verzichten viele Frischverliebte auf einen Ehevertrag“, weiß Sonja Moog. Man lebt dann juristisch gesehen in einer Zugewinngemeinschaft. Im Falle einer Scheidung werden alle in der Ehe erwirtschafteten Vermögenswerte und Schulden gleichmäßig aufgeteilt.

Die Alternativen im Überblick
Moog kennt die verschiedenen Ansätze und ihre Tücken: „Sind sich beide Parteien einig, ist ein Hausverkauf oftmals die beste Lösung. Der erzielte Verkaufserlös wird dann abzüglich bestehender Schulden aufgeteilt. Sperrt sich allerdings ein Ehepartner gegen einen Verkauf, fällt diese Option flach.“ Kann man die Immobilie zu zwei baulich getrennten Wohneinheiten umgestalten, spricht man von einer Realteilung: Mit Eintragung ins Grundbuch wird jeder zum Eigentümer seiner Wohneinheit und kann entscheiden, ob er in dieser selbst leben, sie verkaufen oder vermieten möchte.

Der Klassiker: Einer bleibt, einer geht
Sind Kinder mit im Spiel, bleibt oft der Partner in der Immobilie wohnen, der die Kinder betreut. Sonja Moog ergänzt: „Die laufenden Nebenkosten trägt dann in der Regel derjenige, der im Haus wohnen bleibt. Kreditraten, aber auch die Grundsteuer, müssen beide Partner tragen. Demjenigen der auszieht, steht rechtlich eine Nutzungsentschädigung zu.“ Die gemeinsame Immobilie an Dritte zu vermieten und die Mieterträge zu teilen ist ein weiterer Ansatz. Das bedeutet aber, dass beide Parteien noch als gemeinsame Vermieter auftreten müssen.

Auszahlung oder Teilungsversteigerung?
„Bei der Auszahlung ist die größte Herausforderung, sich auf einen Kaufpreis zu einigen. Gegebenenfalls muss ein unabhängiger Gutachter eingeschaltet werden, der einen aktuellen Marktwert festlegt. Der deckt sich aber nicht unbedingt mit den Vorstellungen der Ehegatten“ gibt Sonja Moog zu bedenken. Im Falle einer Einigung kommt ein weiterer Aspekt ins Spiel: Möchte der Ehepartner, der sein Eigentum aufgibt, aus seiner Mithaftung des gemeinsamen Kredits entlassen werden, muss die Bank zustimmen. Ist allerdings keine Einigung möglich, kann nach der Scheidung eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Unter Berücksichtigung eines vorher festgelegten Mindestgebotes findet eine offene Versteigerung statt. Hier können auch beide Ex-Ehepartner mitbieten. Ist ein Dritter Höchstbietender, wird der Erlös unter beiden Ex-Gatten zu gleichen Teilen aufgeteilt. Sonja Moog rät zur Vorsicht: „Liegt das Höchstgebot unter dem Marktpreis und müssen daraus noch Schulden bedient werden, kann die Versteigerung zu einem Minusgeschäft werden. Zumal auch noch Kosten für Gericht und Gutachter anfallen!“

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Über Sonja Moog

Seit über 20 Jahren mit ihrem Unternehmen Kurhessen Immobilien in Kassel tätig, kennt die diplomierte Immobilienwirtin Sonja Moog die Stadt, die Region und die Besonderheiten des dortigen Immobilienmarktes ganz genau. Seit der Gründung hat sie ihre Tätigkeit konsequent an den Wünschen und Bedürfnissen ihrer Kunden ausgerichtet und sich als fachlich kompetente und engagierte Ansprechpartnerin in Kassel und Umgebung einen Namen gemacht.

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Politik Recht Gesellschaft

Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung

Mietrecht

Nutzungsentschädigung wegen verspäteten Auszugs

Die Frage der Nutzungsentschädigung wird dann relevant, wenn ein Vermieter kündigt, der Mieter aber die Wirksamkeit der Kündigung anzweifelt und daraufhin in der Wohnung bleibt. Der Vermieter muss dann eine Räumungsklage anstrengen, um den Mieter zum Auszug zu bewegen. Dabei überprüft das Gericht dann, ob die Kündigung rechtmäßig war. In diesem Zusammenhang machen Vermieter, wenn sie gut beraten sind, auch direkt noch den Anspruch auf Nutzungsentschädigung geltend. Grundlage dafür ist dann der verspätete Auszug des Mieters aus der Wohnung trotz wirksamer Kündigung.

Bundesgerichtshof zur Höhe der Nutzungsentschädigung

Nun könnte man auf die Idee kommen, dass die Nutzungsentschädigung schlicht die vertraglich vereinbarte Miete umfasst. Sofern der Mieter also normal weiterzahlt, müsste er demnach dann auch letztlich beim Auszug keine Inanspruchnahme mehr fürchten. Das ist allerdings nicht zutreffend, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil klargestellt hat (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16).

Nutzungsentschädigung umfasst ortsübliche Miete

Demnach kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Wohnung die ortsübliche Miete verlangen, wenn diese die vereinbarte Miete übersteigt. Der BGH: „Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16)

Mietern drohen erhebliche Nachzahlungen

Für Mieter ist das Urteil unerfreulich. Ihnen drohen nun erhebliche Nachzahlungen, wenn die ortsübliche Miete im Vergleich zu der vertraglich vereinbarten Miete deutlich angestiegen ist. In dem konkreten Fall ging es um Mieter in München, die letztlich etwa 7000 EUR nachzuzahlen hatten. Dem stand im Übrigen auch nicht entgegen, dass der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt und die Wohnung nach dem Auszug der Mieter grundlegend renoviert hatte. Auf eine beabsichtigte Neuvermietung komme es nach Ansicht des BGH für die Höhe der Nutzungsentschädigung nicht an.

10.07.2017

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KREDITWIDERRUF: Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) unterliegt erneut vor Gericht

KREDITWIDERRUF: Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) unterliegt erneut vor Gericht

Dr. Steinhübel Rechtsanwälte

17.10.2016 – Erneut unterliegt die Landesbank Baden-Württemberg vor dem Landgericht Stuttgart in einem über den Widerruf von Darlehensverträgen geführten Rechtsstreit. Das Gericht verurteilte die LBBW zur Rückzahlung des Vorfälligkeitsentgelts sowie zur Zahlung des dem Darlehensnehmer zustehenden Nutzungsersatzes.

Der Fall

Der Mandant schloss im Jahr 2006 einen Darlehensvertrag mit der LBBW, der der Finanzierung einer Immobilie diente. Das Hausgrundstück wurde in der zweiten Jahreshälfte 2015 verkauft, worüber der Mandant die LBBW auch informierte. Diese ließ den Mandanten daraufhin wissen, dass eine Aufhebung des zwischenzeitlich verlängerten Darlehensvertrags nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich sei. Dieses wurde dem Mandanten gegenüber beziffert und zur schnellen Lösung eine Aufhebungsvereinbarung vorgelegt, in welcher die Verpflichtung zur Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung enthalten war. Die Bitte des Mandanten nach der Aufnahme eines Prüfungsvorbehalts in die Aufhebungsvereinbarung wurde seitens der LBBW rundheraus abgelehnt, weshalb sich der Mandant – die Gefahr eines Scheiterns des Immobilienverkaufs vor Augen – gezwungen sah, die von der LBBW diktierten Konditionen vorbehaltlos zu akzeptieren.

Nach Rückführung des Darlehens und anschließender anwaltlicher Beratung im Frühjahr 2016 erklärte der Mandant den Widerruf seiner auf Abschluss des Darlehensvertrags gerichteten Willenserklärung und begründete dies mit einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung, in welcher der Beginn der Widerrufsfrist unter Verwendung der Formulierung „frühestens mit Erhalt dieser Belehrung“ angegeben wurde. Die LBBW wurde aufgefordert, neben der Vorfälligkeitsentschädigung auch einen konkret berechneten Nutzungsersatz an den Mandanten zu bezahlen. Die LBBW wies den Widerruf unseres Mandanten erwartungsgemäß zurück und begründete dies unter anderem mit der Auffassung, die Widerrufsbelehrung sei frei von Fehlern. Überdies sei das Widerrufsrecht wegen der zuvor geschlossenen Aufhebungsvereinbarung endgültig erloschen.

Das Urteil

Das Landgericht Stuttgart hat sich allerdings der Rechtsauffassung der LBBW in keinem Punkt angeschlossen und die Bank mit Urteil vom 29.09.2016 (nicht rechtskräftig) antragsgemäß zur vollständigen Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung sowie des durch die Kanzlei Dr. Steinhübel Rechtsanwälte berechneten Nutzungsersatzes verurteilt. Die LBBW muss zudem sämtliche Kosten des Verfahrens tragen. Das Gericht führt in seinem Urteil zutreffend aus, dass die von der LBBW verwendete Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist und das Widerrufsrecht insbesondere nicht am vorherigen Abschluss der Aufhebungsvereinbarung scheitert. Weiter bestätigt das Gericht auch die durch die Kanzlei Dr. Steinhübel Rechtsanwälte vorgenommene Berechnung des Nutzungsersatzes.

Der Kommentar zum Urteil

„Das Urteil des Landgerichts Stuttgart bestätigt unsere Rechtsauffassung über die Fehlerhaftigkeit der von der LBBW verwendeten Widerrufsbelehrung in jeder Hinsicht,“ freut sich Rechtsanwalt Berkemeier aus der Kanzlei Dr. Steinhübel Rechtsanwälte, der den vom Landgericht Stuttgart entschiedenen Rechtsstreit bearbeitet hat. „Überdies bestätigt das Gericht einmal mehr die Richtigkeit unserer Berechnungen über die den Darlehensnehmern zustehenden Nutzungsersatzansprüche, die mit Hilfe einer eigens für die Kanzlei programmierten Software erstellt werden. Unser Berechnungstool ist nunmehr wiederholt gerichtlich bestätigt worden,“ so der Anwalt, der mit seinen Kollegen eine Vielzahl von Kreditwiderrufsfällen betreut und dabei beachtliche Erfolge für die vertretenen Mandanten erzielt hat. Für die LBBW dürfte das Urteil allerdings einen bitteren Nachgeschmack haben, hatten sich die Parteien doch zunächst in der mündlichen Verhandlung auf einen Vergleich verständigt, der seitens der LBBW anschließend widerrufen wurde. Wird das Urteil rechtskräftig, muss die Bank den vollen Betrag zuzüglich aller Kosten bezahlen.

Die Handlungsempfehlung

Darlehensnehmer, die vor dem 22.06.2016 selbst gegenüber der LBBW den Widerruf der Vertragserklärung ausgesprochen haben, der von der LBBW dann als unberechtigt zurückgewiesen wurde, sollten sich anwaltlich beraten lassen. In vielen Fällen besteht die Möglichkeit, den Widerruf der Vertragserklärung mitsamt den daraus resultierenden Rechtsfolgen auch nach dem 22.06.2016 gerichtlich durchzusetzen.

Dr. Steinhübel Rechtsanwälte
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Über Dr. Steinhübel Rechtsanwälte:
Dr. Steinhübel Rechtsanwälte ist schwerpunktmäßig im Kapitalanlagerecht tätig. Neben institutionellen Investoren vertritt die Kanzlei vor allem Privatanleger, die durch den Erwerb einer Kapitalanlage einen finanziellen Schaden erlitten haben. Typische Anlageprodukte sind insoweit alle Wertpapierarten, (geschlossene) Fondbeteiligungen (Medien-, Schiffs-, LV- und Immobilienfonds etc.), sog. „Schrottimmobilien“ und (atypisch) stille Beteiligungen. Rechtsanwalt Dr. Steinhübel zählt seit vielen Jahren zu den erfolgreichen Anlegerschutzanwälten. Die Zeitschrift „FOCUS“ (24/2000) nahm ihn bereits im Jahr 2000 in ihre Liste der Spezialisten für Kapitalanlagerecht auf. Die Zeitschrift „Capital“(07/2008) listete ihn als Experten im Bankrecht.

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Die Klage des Vermieters gegen den Mieter auf zukünftige Mietzahlungen oder Nutzungsentschädigungen:

Ist dies eine wirkungsvolle Waffe gegen Mietnomaden?
Die Klage des Vermieters gegen den Mieter auf zukünftige Mietzahlungen oder Nutzungsentschädigungen:
Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck

Bislang galt, dass eine Klage auf zukünftige Mietzahlungen des Mieters nicht möglich ist. Eine Regel des allgemeinen Zivilrechts, nach der unter bestimmten Voraussetzungen auf künftige Leistung geklagt werden konnte, wurde im Mietrecht von den Gerichten entweder schlicht gar nicht oder nur in sehr selten Ausnahmefällen angewandt. Der Mieter musste seine Verpflichtung zur zukünftigen Mietzahlung ernsthaft bestreiten und es musste seine dauernde Zahlungsunfähigkeit drohen. Dies war laut bisheriger Rechtsprechung fast nie der Fall. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lag nicht vor.

Bundesgerichtshof aktuell: In einer Entscheidung vom 4.5.2011 entschied der BGH, dass eine Zahlung auf zukünftige Nutzungsentschädigung unter verhältnismäßig einfachen Voraussetzungen doch möglich ist. In dem vom BGH entschiedenen Fall reichte es dem Gericht aus, dass ein hoher Mietrückstand angefallen war. Obwohl der Mietrückstand bereits durch ein anderes Gericht rechtskräftig festgestellt war, lässt die Begründung des Urteils den Schluss zu, dass auch ein nicht rechtskräftig festgestellter Zahlungsrückstand zur Besorgnis eines zukünftigen Zahlungsausfalls führt. Der BGH-Fall behandelt Nutzungsentschädigungen. Die Begründung lässt sich aber auf die Zahlung von Mieten 1:1 übertragen.

Fachanwaltstipp Mieter: Vorsicht bei eigenmächtiger Zurückhaltung von Mietzinsen! Neben einer fristlosen Kündigung riskieren jetzt auch noch, dass Ihr Vermieter Sie auf Zahlung von zukünftigen Mieten bzw. Nutzungsentschädigung verklagt. Bei Minderung oder Zurückbehaltung von Mieten ist deshalb extreme Vorsicht geboten. Sollten Sie Mängel in der Wohnung haben, fragen Sie jetzt mehr denn je einen Spezialisten um Rat.

Fachanwaltstipp Vermieter: Dem Mietnomadentum kann jetzt ein wenig wirkungsvoller der Garaus gemacht werden. Bislang galt, dass nur ein bestehender Mietrückstand gemeinsam mit der Räumungsklage eingeklagt werden konnte. Jetzt sind die Voraussetzungen günstiger, um auch zukünftigen Mieten/Nutzungsentschädigung einzuklagen. Fragen Sie einen Fachmann, ob die Voraussetzungen in ihrem Fall gegeben sind.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

05.07.2011

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
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