Tag Archives: Notarhaftung

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Anwaltshaftung – Schadensersatz vom Rechtsanwalt bekommen

Anwaltshaftung - Schadensersatz vom Rechtsanwalt bekommen

Auch Anwälte machen Fehler!

Fristversäumung, Fehlberatung, unzureichende Rechtskenntnisse oder das Führen aussichtsloser Prozesse – all dies sind mögliche Fehler eines Rechtsanwalts, die zu Schadensersatz führen können. Verletzt der Anwalt eine Pflicht aus dem Mandatsverhältnis und führt diese Pflichtverletzung zu einem kausalen Schaden beim Mandanten, macht sich der Rechtsanwalt regresspflichtig. In diesem Fall muss er alle Schäden ersetzen, die aufgrund seines Fehlverhaltens entstanden sind.

Vorvertragliche Pflichten eines Rechtsanwalts
Bereits vor dem Bestehen eines Vertragsverhältnisses hat der Anwalt gegenüber seinem möglichen Mandanten vorvertragliche Fürsorge-, Belehrungs- und Betreuungspflichten.
Grundsätzlich schuldet der Rechtsanwalt keine Kostenaufklärung über die Entgeltlichkeit seiner Tätigkeit oder die Zahlungspflicht im Unterliegensfalle. Es gibt auch keine Erkundigungspflicht über das Bestehen einer Rechtsschutzversicherung. Er muss jedoch auf die Möglichkeit von Beratungshilfe bzw. Prozesskostenhilfe hinweisen, soweit für ihn – auch nur geringe – Anhaltspunkte erkennbar sind, dass der Ratsuchende finanziell nicht leistungsfähig (z.B. Bezieher von Arbeitslosengeld) ist oder über nur ein geringes Einkommen verfügt. Unterlässt er diesen Hinweis, verliert er möglicherweise den Anspruch auf die Zahlung seiner Gebühren.
Des Weiteren muss der Rechtsanwalt vor Übernahme eines Mandats auf eine bestehende Interessenskollision hinweisen. Auch hier kann er sonst seinen Gebührenanspruch verlieren oder bereits vereinnahmte Gebühren zurückzahlen müssen.
Will der Rechtsanwalt das ihm angetragene Mandat nicht annehmen, muss er die Ablehnung unverzüglich erklären. Unterlässt er dies, haftet er für den Schaden, der aus einer schuldhaften Verzögerung dieser Erklärung entsteht.
Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass eine Aufklärungspflicht immer dann besteht, wenn der Rechtsanwalt weiß oder hätte wissen müssen, dass ein Umstand für den Mandanten von erheblicher Bedeutung ist.

Vertragliche Pflichten aus dem Mandatsverhältnis
Aus dem Mandatsverhältnis ergeben sich für den Anwalt zunächst vier Grundpflichten: Klärung des Sachverhalts, Rechtsprüfung, Rechtsberatung und die allgemeine Schadensverhütung, wonach der Anwalt den Mandanten vor voraussehbaren und vermeidbaren Nachteilen zu bewahren hat. Hierbei schuldet er dem Mandanten stets den sog. „sichersten Weg“. Der Rechtsanwalt hat, wenn mehrere Maßnahmen in Betracht kommen, diejenige zu treffen, die die sicherste und gefahrloseste ist, und wenn mehrere Wege möglich sind, um den erstrebten Erfolg zu erreichen, den zu wählen, auf dem dieser am sichersten erreichbar ist.
Bei einem Vergleich muss der Rechtsanwalt auf die Vor- und Nachteile des beabsichtigten Vergleichs hinweisen. Diese Pflicht geht sehr weit. Der Anwalt muss eine Abwägung vornehmen, worin die rechtlichen, wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Mandanten zu berücksichtigten sind. In rechtlicher Hinsicht sind vor allem die Bewertung der Erfolgsaussichten des Prozesses und die Beweislage von erheblicher Bedeutung. In wirtschaftlicher Hinsicht ist insbesondere zu berücksichtigen, dass durch einen Vergleich unter Umständen für den Mandanten die Möglichkeit besteht, schneller an Geld zu kommen, als durch einen langwierigen Prozess, besonders dann, wenn Insolvenz droht.
Häufige Fehler sind zudem die Feststellung und Einhaltung von Rechtsmittelfristen oder die Versäumung von Verjährungsfristen.
Für die Fehler des Gerichts haftet der Anwalt in der Regel nicht. Es ist bei erkennbaren Fehlern jedoch grundsätzlich verpflichtet, diese zu verhindern und falschen Hinweisen oder beabsichtigten Maßnahmen entgegenzutreten.

Nachvertragliche Pflichten
Auch nach der Beendigung können weiterhin Warn- und Hinweispflichten bestehen. Hierzu gehört in erster Linie der Hinweis auf drohende Verjährung. Allgemein lässt sich festhalten, dass der Rechtanwalt bei Vertragsende verpflichtet ist, die übernommene Angelegenheit des Mandanten wenigstens so abzuschließen, dass dieser infolge der Beendigung keine Schäden erleidet, die für den Rechtsanwalt erkennbar und vermeidbar sind, wie z.B. die Belehrung über laufende prozessuale Fristen.
Die gesetzlich normierte anwaltliche Schweigepflicht besteht auch nach der Mandatsbeendigung fort. Dies bezieht sich auf alles, was dem Anwalt in Ausübung seines Berufes bekannt geworden ist. Daher macht sich der Anwalt auch dann schadensersatzpflichtig, wenn dem Mandanten durch den Verstoß gegen die Verschwiegenheitspflicht ein Schaden entsteht.
Zudem muss der Anwalt die Handakten für die Dauer von fünf Jahren nach Beendigung des Mandats aufbewahren und auf Verlangen des Mandanten herausgeben.

Umfang des Schadensersatzes
Ist der Rechtsanwalt zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet, hat er den Zustand (wieder)herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre, d.h., wie der Mandant wirtschaftlich gestanden hätte, wenn der Anwalt korrekt gehandelt hätte. Der Umfang der Schadensersatzpflicht ist nach der sog. Differenzhypothese zu ermitteln. Dabei gilt als Schaden der Unterschied zwischen dem tatsächlichen Vermögen und dem Vermögen, dass der Geschädigte hypothetisch gehabt hätte, wenn das schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre. Der eigene Arbeitsaufwand des Mandanten stellt in der Regel keinen Schaden dar.

Übernimmt meine Rechtsschutzversicherung die Kosten?
Soweit der geschädigte Mandant über eine Rechtsschutzversicherung verfügt, in der auch der Baustein „Vertragsrecht“ abgesichert ist – was in der Regel der Fall ist -, werden die Kosten eines Vorgehens gegen den haftenden Rechtsanwalt regelmäßig durch die Rechtsschutzversicherung übernommen.

Die Anwaltskanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte in Hamm unterstützt die Geschädigten bundesweit bei der Geltendmachung und Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber Rechtsanwälten und Notaren.

Rechtsanwaltskanzlei
Ginter Schiering Rechtsanwälte
Otto-Krafft-Platz 24
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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht Leonid Ginter
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Haftung von Notaren in Schrottimmobilienfällen

Schadensersatz von Notaren erhalten

Haftung von Notaren in Schrottimmobilienfällen

Amtspflichtverletzung des Notars prüfen lassen und Schadensersatz erhalten.
Wer eine sog. Schrottimmobilie erworben hat und Schadensersatzansprüche geltend machen will, denkt in erster Linie an die Vermittler und die Verkäufer. Nicht mehr ganz so nah liegt die den Kauf finanzierende Bank als möglicher Anspruchsgegner. Wohl kaum einer denkt dabei auch an den Notar. Doch auch die Notare haben sich zu den Hochzeiten der Schrottimmobilienkäufe oftmals nicht gerade mit Ruhm bekleckert und in nicht wenigen Fällen ihre Amtspflichten verletzt.

Wann verletzt der Notar seine Amtspflichten?
Der häufigste Fall ist die unterbliebene Belehrung gem. § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG. Danach soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Bei Grundstückskaufverträgen oder Verträgen zur Übertragung des Vermögens soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar zur Verfügung gestellt werden. Dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen. Diese Frist kann nur ausnahmsweise unterschritten werden und bedarf gewichtiger Gründe. Diese Gründe müssen in der Niederschrift angegeben werden.
Hierin liegt häufig die Amtspflichtverletzung der Notare. Diese versäumen es, die Verbraucher ausdrücklich dahingehend zu belehren, dass diesen eine zweiwöchige sog. Überlegungsfrist vor der Beurkundung des Vertrages zusteht. In Unkenntnis dieser verbraucherschützenden Vorschrift lassen die Verbraucher sodann oftmals zu vorschnell den Vertrag beurkunden, ohne sich mit dem Gegenstand der Beurkundung hinreichend auseinandergesetzt zu haben, was in der Folge nicht selten zu erheblichen finanziellen Schäden bei den Verbrauchern führt.

Notarhaftung in Schrottimmobilienfällen
In sog. Schrottimmobilienfällen verhält es dabei häufig so, dass die notariell zu beurkunden Immobilienkaufverträge in aller Regel nach dem zweiten oder gar ersten Beratungsgespräch und oft innerhalb weniger Tage geschlossen werden. Der tatsächliche Ablauf ist so, dass die potentiellen Käufer von den Vermittlern nach dem Beratungsgespräch im Vermittlerfahrzeug direkt zum Notar gefahren werden und dort den Kaufvertrag, den sie dort auch zum ersten Mal sehen, unterschreiben sollen. Ganz offensichtlich dient dies dazu, die Käufer unter enormen Druck zu setzen und sie zur (vorzeitigen) Unterschrift zu bewegen. Hierbei hat der Notar eine Schutzfunktion. Er ist nämlich gesetzlich dazu verpflichtet, sich bei den Käufern zu erkundigen, ob ihnen der zu unterschreibende Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor der Unterschrift zur Ansicht vorlag. Hintergrund ist der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz der Verbraucher vor spontanen Entscheidungen beim Immobilienkauf, welche nicht selten den finanziellen Ruin der Verbraucher zur Folge haben können. Der Verbraucher soll Gelegenheit erhalten, den Vertrag zuhause und in Ruhe durchzulesen und sich ggfls. (Rechts-) Rat einzuholen. Unterlässt daher der Notar die Frage nach dieser Zwei-Wochen-Frist oder beurkundet er den Kaufvertrag trotz der Nichteinhaltung, macht er sich gegenüber den Käufern schadensersatzpflichtig.

Welche Amtspflicht kann der Notar noch verletzten?
Eine andere Amtspflichtverletzung der Notare im Zusammenhang mit dem Erwerb von Schrottimmobilien, welche ebenfalls zum Schadensersatz führen kann, ist der unterbliebene Hinweis auf eine überlange Bindungsfrist. Oftmals wird in Schrottimmobilienfällen nicht direkt der Kauvertrag geschlossen, sondern die Käufer geben bei dem Notar zuerst ein Angebot auf den Abschluss eines Kaufvertrages ab. Dieses wird einige Tage oder Wochen später vom Verkäufer angenommen. Lässt sich der Verkäufer mit der Beurkundung der Annahme jedoch zu viel Zeit (in der Regel mehr als vier Wochen), so gilt das Angebot des Käufers bereits als erloschen. Hintergrund ist, dass der Käufer nicht unangemessen lange an sein Angebot gebunden sein soll, was bei einem Zeitraum von mehr als vier Wochen angenommen wird. Beurkundet der Notar dennoch die Annahmeerklärung des Verkäufers und versäumt es, diese Beurkundung wegen des bereits erloschenen Angebots des Käufers abzulehnen oder z.B. statt der Annahme ein neues Angebot von Seiten des Verkäufers zu beurkunden, kann er sich gegenüber dem Käufer schadensersatzpflichtig machen.

Wann haftet der Notar?
In der Regel haftet der Notar jedoch nur subsidiär, d.h. nachrangig, nachdem alle anderen möglichen Anspruchsgegner (z.B. Verkäufer oder Bank) vorrangig in Anspruch genommen worden sind. Es kann sich unter gewissen Voraussetzungen auch schon eine frühere Haftung des Notars ergeben, wenn die Inanspruchnahme vorranginger Anspruchsgegner z.B. nicht erfolgsversprechend erscheint (z.B. aufgrund von Insolvenz etc.).

Welche Schäden muss der haftende Notar ersetzen?
Wird die Haftung des Notars festgestellt, hat er dem geschädigten Käufer alle durch die Beurkundung des Vertrages entstandenen Schäden zu ersetzen. In Schrottimmobilienfällen sind dies alle Schäden, die im Zusammenhang mit dem Abschluss des zur Finanzierung der erworbenen Immobilien mit der Bank geschlossenen Darlehensvertrages entstanden sind und noch entstehen werden. Der Notar hat dem Käufer alle an die Bank gezahlten Raten zu ersetzen sowie ihn von allen weiteren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag freizustellen, d.h. die Zahlung weiterer Raten zu übernehmen. Hinzu kommen weitere Schäden wie z.B. die Erstattung der gezahlten Grunderwerbssteuer und aller Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung. Weitere Schadenspositionen sind z.B. die vom Käufer gezahlten Sanierungskosten oder Renovierungskosten für die Immobilie. Hat der Käufer jedoch im Laufe der Zeit Mieteinnahmen erzielt, muss er sich diese schadensmindernd anrechnen lassen.

Sofern Sie an einen Notarvertrag gebunden sind, der ohne Einhaltung der Zwei-Wochen-Frist zustande gekommen ist oder bei dem Angebot und Annahme getrennt und mit einigem zeitlichen Abstand von einander beurkundet worden sind, unterstützen wir Sie gerne bei der Geltendmachung und Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber dem Notar und bieten Ihnen gerne eine kostenfreie Ersteinschätzung an.

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Anwaltshaftung und Notarhaftung

Auch Anwälte machen Fehler

Anwaltshaftung und Notarhaftung

Anwaltshaftung

Was bedeutet Anwaltshaftung?
Der Begriff Anwaltshaftung meint die Haftung des Rechtsanwalts gegenüber dem eignen Mandanten, seltener auch gegenüber Dritten. Grundlage ist dabei immer der zwischen dem Mandanten und dem Rechtsanwalt geschlossene Vertrag, der sowohl als Mandatsvertrag, Dienstvertrag oder auch als Geschäftsbesorgungsvertrag näher bezeichnet wird. Aus diesem Vertrag schuldet der Mandant dem Rechtsanwalt die Vergütung und der Rechtsanwalt dem Mandanten die Rechtsdienstleistung, mit der er beauftragt wird.

Wann haftet der Anwalt?
Wenn der Rechtsanwalt oder Notar seine Pflicht zur Erbringung der vereinbarten Dienstleistung nicht ordnungsgemäß erfüllt, liegt eine Pflichtverletzung vor, die den Rechtsanwalt gegenüber seinem Mandanten schadenersatzpflichtig macht, soweit den Rechtsanwalt ein Verschulden trifft und dem Mandanten ein Schaden entsteht.
Die (Hauptleistungs-)Pflicht des Rechtsanwalts liegt regelmäßig in der rechtlichen Beratung des Mandanten; dabei bleibt es jedoch Aufgabe des Mandanten, dem Anwalt den Sachverhalt umfassend und wahr mitzuteilen.
Der Rechtsanwalt hingegen ist in der Pflicht, die erforderlichen Informationen zu beschaffen, zu hinterfragen und durch adäquate Fragestellung ergänzen zu lassen. Der Anwalt schuldet dem Mandanten sodann stets den sichersten Weg zur Erreichung und Durchsetzung der Interessen des Mandanten. Abweichungen hiervon sind mit dem Mandanten abzusprechen; Gründe zur Abweichung können insbesondere in der Vermeidung von Kosten liegen. Erteilt der Anwalt im Zuge der Mandatsbearbeitung einen fehlerhaften Ratschlag oder führt den Prozess falsch, kann dies seine Haftung gegenüber dem Mandanten begründen.

Was sind typische Pflichtverletzungen von Anwälten?
– Der Anwalt versäumt eine Frist
– Der Anwalt versäumt seine Kontrollpflicht (EMails/Brief/Fax)
– Der Anwalt berücksichtigt einen Streik von Postmitarbeitern nicht bei der Postlaufzeit
– Der Rechtsanwalt irrt sich bei einer Anschrift (z. B. an ein Gericht)
– Der Rechtsanwalt klärt nicht über Notwendigkeit, Erfolgsaussichten und Gefahren eines Rechtsstreits auf (Prozessrisiko)
– Der Rechtsanwalt überwacht seine Büroangestellten unzureichend, es kommt zu sog. Büroversehen
– Zu späte Mandatsablehnung bei Mandatsanbahnung
– Anwalt lässt Ansprüche verjähren

Was sind typische Pflichtverletzungen von Notaren
– Nichteinhaltung der Zwei-Wochen-Frist – Jeder als Verbraucher an einer Beurkundung beteiligte soll zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin den zur Beurkundung vorgesehenen Text erhalten haben (Überlegungsfrist) – in vielen Fällen, besonders in Schrottimmobilienfälle – wurde diese Frist nicht eingehalten. Vorbehaltlich weiterer Voraussetzungen kann sich hieraus eine Haftung des Notars ergeben.
– Überlange Bindungsfristen – Wer als Verbraucher eine Angebot (z. B. auf Abschluss eines Immobilienkaufvertrages) beurkunden lässt, darf daran nicht zu überlange gebunden werden; kommt es erst nach vielen Wochen zu einer Annahmebeurkundung durch den Vertragspartner, kann diese möglicherweise ins Leere gehen, da das Angebot bereits erloschen war.
– Der Notar versäumt eine Frist

Welche finanziellen Schäden bekomme ich ersetzt?
Der haftende Anwalt muss den Geschädigten finanziell so stellen, wie dieser gestanden hätte, hätte der Anwalt die Pflichtverletzung nicht begangen; es muss mithin ein Schaden entstanden sein. Es ist daher stets zu prüfen, was hypothetisch passiert wäre, wenn der Anwalt ordnungsgemäß gehandelt hätte. Verliert der Mandant z.B. aufgrund einer schuldhaften Fristversäumnis des Anwalts einen Prozess und wird daher zur Zahlung einer Geldsumme verurteilt, muss geprüft werden, ob der Mandant bei Einhaltung der Frist den Prozess sonst gewonnen hätte. In diesem Fall müsste der Anwalt alle durch den Verlust des Prozesses entstanden Schäden vollständig ausgleichen wie z.B. die zuvor genannte Geldsumme, Prozesskosten usw. (sog. Schadensersatz).
Da alle in Deutschland zugelassenen Rechtsanwälte über eine sog. Berufshaftpflichtversicherung verfügen müssen, übernimmt diese in aller Regel den Ausgleich des Schadens.

Übernimmt meine Rechtsschutzversicherung die Kosten?
Soweit die Geschädigten über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, in der auch der Baustein „Vertragsrecht“ abgesichert ist, werden die Kosten eines Vorgehens gegen den haftenden Rechtsanwalt regelmäßig durch die Rechtsschutzversicherung übernommen.

Was ist zu tun?
Falls Ihr Rechtsanwalt eine Pflicht aus dem Mandatsvertrag verletzt hat oder Sie eine solche Pflichtverletzung vermuten, legen wir Ihnen nahe, die Angelegenheit und sich etwaig daraus ergebenden Regressansprüche durch andere Rechtsanwälte prüfen zu lassen.
Sofern Sie an einen Notarvertrag gebunden sind, der ohne Einhaltung der Zwei-Wochen-Frist zustande gekommen ist oder bei dem Angebot und Annahme getrennt und mit einigem zeitlichen Abstand von einander beurkundet worden sind, raten wir zur Überprüfung des Vertrags durch Rechtsanwälte, die mit dem besonderen Feld der Notarhaftung vertraut sind.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Geltendmachung und Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegenüber Rechtsanwälten und Notaren und bieten Ihnen gerne eine kostenfreie Ersteinschätzung an.

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SCHROTTIMMOBILIEN – Ihre Rechte als Käufer

Kaufvertrag über Schrottimmobilien rückabwickeln und Schadensersatz bekommen

SCHROTTIMMOBILIEN - Ihre Rechte als Käufer

Anlegerschützer helfen Geschädigten – Jetzt Spezialisten konsultieren
Aufgrund ihrer Spezialisierung auf Fälle aus dem Bankrecht und Kapitalmarktrecht kann sie ihren Mandanten rechtliche Beratung sowie Hilfestellung durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht auf höchstem Niveau bieten. Da es bei Schrottimmobilien oftmals um die finanzielle Existenz geht, sollten sich Betroffene bei der Auswahl ihrer Rechtsanwälte ausschließlich an erfahrene Spezialisten wenden.

Bundesweite Tätigkeit und Vertretung in ganz Deutschland
Die Kanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte vertritt Geschädigte bundesweit. Die für den einzelnen Fall erforderlichen Unterlagen können per E-Mail, Fax oder auf dem Postweg zugesandt werden. Für ein persönliches Gespräch stehen die Rechtsanwälte auch persönlich in den Kanzleiräumlichkeiten oder telefonisch zur Verfügung. Ebenfalls ist Kontakt durch Videoanruf per Skype möglich. Ein Besuch vor Ort ist für die Bearbeitung des Falles jedoch regelmäßig nicht erforderlich.

Was sind Schrottimmobilien?
Als sog. Schrottimmobilien werden minderwertige Immobilien (Häuser oder Eigentumswohnungen) bezeichnet, die den Erwerbern – oftmals unter Vorspiegelung falscher Tatsachen und auf betrügerische Weise – zu einem Kaufpreis deutlich über dem tatsächlichen Wert verkauft wurden. In der Regel haben Geschädigte (meist private Verbraucher) ca. einen doppelt so hohen Kaufpreis gezahlt als die Immobilien tatsächlich wert sind. Man spricht hierbei auch von sog. „sittenwidrigen Überteuerung“. Diese Immobilien sind regelmäßig – wenn überhaupt – nur „pinselsaniert“ (d.h. oberflächlich und mit möglichst geringem Aufwand / geringen Kosten) oder befinden sich in einer schlechten Lage. Vielfach haben die Geschädigten die Immobilie sogar nie besichtigen können, sondern wurden lediglich durch Musterwohnungen oder Vorführwohnungen geführt oder haben sogar nur einen Prospekt (bzw. „Hochglanzprospekt“) erhalten.

Der Vertrieb und die Opfer von Schrottimmobilien
Seit Beginn der 90er Jahre wurden in ganz Deutschland hunderttausende private Kapitalanleger durch Schrottimmobilien geschädigt. Dabei läuft der Verkauf dieser Immobilie fast immer nach demselben Schema ab:

Die Kontaktaufnahme erfolgt zunächst über (unaufgeforderte) telefonische Anrufe (sog. Cold-Calls) oder die Kunden werden auf einem Parkplatz z.B. vor einem Kaufhaus angesprochen. Inhalt dieser Gespräche sind zunächst z.B. Meinungsumfragen zum Thema „Steuern sparen“. Dem potentiellen Kunden wird dabei versprochen, dass seine Steuerlast erheblich gesenkt werden kann und gleichzeitig ein Termin für ein Beratungsgespräch vereinbart, welcher in der Regel in der Wohnung der Betroffenen stattfindet. Bei diesem Termin werden u.a. Originalunterlagen (z.B. Bausparverträge, Einkommenssteuerbescheide etc.) zur Prüfung der Steuersparmöglichkeiten von den Vermittlern mitgenommen.
Danach findet ein zweiter Termin statt, in dem den Betroffenen das Ergebnis der Vermögensanalyse mit teils unüberschaubaren und zum Teil falschen Berechnungsbeispielen präsentiert wird. Das Ergebnis dieser Analyse ist stets dasselbe: mit dem Erwerb einer Immobilie lassen sich – angeblich – Steuern sparen. Eine Kopie dieser Rechnungsbeispiele erhalten die Kunden dabei oft nicht.

Verkaufsgespräche – Immobilie trägt sich von alleine bzw. mit geringer Zuzahlung
Ganz wesentlicher Bestandteil jedes „Verkaufsgesprächs“ ist die Argumentation der Vermittler, dass sich die Immobilie durch die verringerte Steuerlast sowie die zu erzielende Miete quasi selbst trägt bzw. von den Kunden nur eine geringe monatliche Zuzahlung von z.B. 50,00 Euro zu leisten ist. Dabei bieten die Vermittler den oftmals überrumpelten Kunden zugleich auch den passenden Kreditvertrag (z.B. von der Deutsche Bank, der Deutsche Kreditbank oder GMAC Bank (Adaxio) zur Finanzierung der Immobilie an, der oftmals schon vorausgefüllt ist und von den Kunden nur noch unterschrieben werden muss.
Diese von den Vermittlern versprochene Kostentragung trifft jedoch mitnichten zu. Oftmals lassen sich nur deutlich geringere Mieteinnahmen erzielen oder diese bleiben ganz aus, weil die Immobilie aufgrund ihres Zustandes und/oder ihrer Lage tatsächlich nicht vermietbar ist. Auch bleibt die Steuerersparnis des Öfteren aus oder fällt deutlich geringer aus als zuvor berechnet, weil die Immobilie entgegen den – falschen – Angaben der Vermittler z.B. nicht unter Denkmalschutz steht und Sanierungsausgaben nicht in entsprechender Höhe steuerlich berücksichtigt werden können. Auch der versprochene Wertzuwachs tritt nicht ein.

Kann der Kaufpreis ein Indiz von Schrottimmobilien sein?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Jahr 2009 erstmals entschieden, dass der bezahlte Kaufpreis, soweit dieser über dem 14-fachen der Nettojahreskaltmiete (sog. Ertragswert nach der vereinfachten Maklerformel) liegt, ein deutliches Indiz für eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises sein kann. Natürlich müssen auch hier die einzelnen Umstände wie der Zustand und die Lage berücksichtigt werden.

Wann liegt sittenwidrige Überteuerung und damit Nichtigkeit des Kaufvertrages vor?
In der Regel ist der Kaufvertrag sittenwidrig, wenn der darin vereinbarte Kaufpreis der Immobilie den Ertrags- bzw. Verkehrswert um mehr als 90 % übersteigt.
Bespiel: Eine Immobilie mit einem tatsächlichen Wert von 50.000,00 Euro wird zu einem Kaufpreis von mehr als 95.000,00 Euro verkauft.

Weiterveräußerung der Schrottimmobilien oftmals nur mit Verlusten
Der Verkauf von Schrottimmobilien ist regelmäßig nur mit Hinnahme von erheblichen finanziellen Verlusten möglich. Oftmals kann ein Verkaufspreis von nur 50 % der vom Geschädigten zuvor gezahlten Summe erzielt werden. Da die finanzierende Bank in aller Regel eine Grundschuld als Sicherheit auf die Immobilie eintragen lässt, ist ein Verkauf zudem erst dann möglich, wenn das noch zur Rückzahlung offene Restdarlehen zugleich mit abgelöst wird, was die Geschädigten von Schrottimmobilien vor weitere finanzielle Schwierigkeiten stellt. Alleine der Verkaufspreis der Immobilie reicht hierfür in der Regel nicht einmal ansatzweise aus, es müssen weitere finanzielle Mittel beschafft oder eine Anschlussfinanzierung auf die Beine gestellt werden.

Welche Ansprüche haben durch Schrottimmobilien Geschädigte und gegenüber wem können sie diese geltend machen?
Als Anspruchsgegner kommen zuerst die Vermittler und Verkäufer der Immobilie in Betracht. Haben diese über den überhöhten Kaufpreis nicht vor Abschluss des Kaufvertrages aufgeklärt (was regelmäßig der Fall ist) oder zu hohe Steuerersparnis oder Mietzahlungen versprochen, können sich diese gegenüber dem Geschädigten schadensersatzpflichtig gemacht haben.
Aber auch die finanzierende Bank kommt als ein möglicher Anspruchsgegner in Betracht. Diese führt in der Regel vor Vergabe des Darlehens eine sog. Beleihungswertermittlung der Immobilie durch. Stellt sie im Zuge dieser Prüfung fest, dass der von ihr zu finanzierende Kaufpreis den tatsächlichen Wert der Immobilie in sittenwidriger Weise übersteigt, klärt den potentiellen Darlehensnehmer darüber aber nicht auf, macht sie sich ebenfalls schadensersatzpflichtig.
Ein weiterer möglicher Anspruchsgegner ist der den Kaufvertrag beurkundende Notar. Die notariell zu beurkunden Immobilienkaufverträge werden in den Schrottimmobilienfällen in aller Regel nach dem zweiten oder gar ersten Beratungsgespräch geschlossen. Der tatsächliche Ablauf ist so, dass die potentiellen Käufer von den Vermittlern nach dem Beratungsgespräch im Vermittlerfahrzeug direkt zum Notar gefahren werden und dort den Kaufvertrag unterschreiben. Ganz offensichtlich dient dies dazu, die Käufer unter enormen Druck zu setzen und sie zur Unterschrift zu bewegen. Hierbei hat der Notar eine Schutzfunktion. Er ist nämlich gesetzlich dazu verpflichtet, sich bei den Käufern zu erkundigen, ob ihnen der zu unterschreibende Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor der Unterschrift zur Ansicht vorlag. Hintergrund ist der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz der Verbraucher vor spontanen Entscheidungen beim Immobilienkauf, welche nicht selten den finanziellen Ruin der Verbraucher zur Folge haben können. Der Verbraucher soll Gelegenheit erhalten, den Vertrag zuhause und in Ruhe durchzulesen und sich ggfls. (Rechts-) Rat einzuholen. Unterlässt daher der Notar die Frage nach dieser Zwei-Wochen-Frist oder beurkundet er den Kaufvertrag trotz der Nichteinhaltung, macht er sich gegenüber den Käufern schadensersatzpflichtig. Der Notar haftet jedoch nur subsidiär, d.h. nachrangig, nachdem alle anderen möglichen Anspruchsgegner vorrangig in Anspruch genommen worden sind.

Ob nun ein Anspruch gegen die Vermittler, den Verkäufer, die Bank oder den Notar gegeben ist, hat stets dieselben Rechtsfolgen: Der zum Schadensersatz Verpflichtete muss den Geschädigten alle Kosten erstatten, die ihnen im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie entstanden sind. Diese sind z.B. Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Tilgungsleistungen auf das Darlehen, Hausgeldzahlungen, Sonderumlagen etc. Im Gegenzug müssen sich die Geschädigten die von ihnen im Laufe der Jahre vereinnahmte Kaltmiete als Vorteil anrechnen lassen. Des Weiteren muss der Anspruchsgegner die Geschädigten von allen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag freistellen und bekommt hierzu Zug-um-Zug das Eigentum an der Schrottimmobilie übertragen. Ziel ist es stets, die Geschädigten finanziell so zu stellen, wie sie gestanden hätten, wenn sie die Schrottimmobilie nie erworben hätten.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie gerne.
Die u.a. auf Schrottimmobilienfälle spezialisierte Kanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte in Hamm berät Sie im Zusammenhang mit Schrottimmobilien und diversen Vertrieben sowie den diesbezüglichen Finanzierungen. Wir prüfen in einer persönlichen Beratung (per Telefon oder vor Ort), ob Sie mit Aussicht auf Erfolg Ihre Ansprüche durchsetzen können und zeigen Ihnen mögliche Vorgehensweisen auf. Auch unterstützen wir Sie bei einem gegebenenfalls notwendigen Verkauf Ihrer Immobilie und der dafür notwendig Anschlussfinanzierung.

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Kapitalanlage in „Schrottimmobilien“ mit Nebenwirkungen

Haftung des Notars bei sogenannten „Schrottimmobilien“ – wenn der Notar ins Fadenkreuz gerät – Neues Urteil des Bundesgerichtshofs lässt auch die Notare stärker in die Pflicht nehmen

Kapitalanlage in "Schrottimmobilien" mit Nebenwirkungen

Rechtsanwältin Helena Winker, Dr. Schulte und Partner unter 030-715 206 70

Die Entwicklung scheint paradox: Wer den Lebensstandard im Alter halten möchte, sollte mehr zurücklegen und in die ideale Altersvorsorge investieren, denn die Zinsen sind niedrig: Viele investieren lieber in eine Kapitalanlage „Immobilien-Betongold“ statt in die Lebensversicherung. Doch was wenn die Immobilie zur Kategorie „Schrottimmobilie“ mutiert? Wenn Verbraucher neben ihrer Altersvorsorge auch ihre aktive Wirtschaftlichkeit stark bedroht sehen, was dann? Wer kann zur Rechenschaft gezogen werden?

Während derzeit auch die Haftung der finanzierenden Banken stärker in den Fokus gerät, werden nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) auch die Notare stärker in die Pflicht genommen. Zum Teil sind bereits Notare zu Schadensersatzzahlungen verurteilt worden.

Kapitalanlagen mit schweren Nebenwirkungen

Die in der Allgemeinheit als sogenannte „Schrottimmobilien“ bezeichneten Kapitalanlagen haben bereits eine Vielzahl von Erwerbern ins finanzielle Unglück gestürzt. Die versprochenen monatlichen Belastungen stimmen bei vielen nicht, auch wurden viele Immobilien, bedingt durch die im Kaufpreis beim Erwerb enthaltenen Provisionen viel zu teuer verkauft. Wenn dann die Betroffenen den wahren Sachverhalt erkennen, sind zum Teil die damaligen Vermittler, die sogenannten Immobilienvertriebe, als auch die Verkäufer nicht mehr auffindbar oder pleite gegangen. Nun stehen die betroffenen Anleger und ihre Familien alleine dar, von wem kann Hilfe erwartet werden?

Wie ist die Ausgangslage, wie wird mit den Anlegern umgegangen?

Die Eheleute P. aus Brandenburg waren guter Dinge, als sie sich im Jahre 2010 zum Kauf einer sogenannten Immobilienkapitalanlage überzeugen ließen. Zwar war der Kaufpreis mit 148.000,00 EUR für eine vollständig fremdfinanzierte Immobilie in Leipzig sehr hoch, allerdings wurde ihnen ein raketenhafter Aufstieg des Immobilienmarktes in Leipzig versprochen und auch steuerlich zu nutzende Vorteile durch eine Sanierung von altem Wohneigentum sollten die monatlichen Belastungen verringern. Die Mieteinnahmen würden ebenfalls den horrenden Kreditraten entgegenkommen.
Alles hörte sich so gut an und anhand der vom Immobilienvertrieb verwendeten Berechnungsbeispiele schien eine monatliche Belastung von nur 150,00 EUR pro Monat durchaus tragbar. Schließlich würde man eine hervorragende Altersvorsorge erwerben und auch etwas zur Verschönerung von Leipzig beitragen. Doch es kam für die Eheleute ganz anders als gerechnet.

Der daraufhin einschaltete Rechtsanwalt, konnte jedoch nur noch feststellen, dass der Verkäufer pleite gegangen war und auch die damalig vollmundig versprechenden Vermittler von der Bildfläche verschwunden waren. Das Unternehmen war ebenfalls aus dem Handelsregister gelöscht worden. Der Anwalt prüfte sogar eine mögliche Haftung gegen die finanzierende Bank, konnte allerdings wegen der komplizierten Rechtsprechung und der höheren Haftungsvoraussetzungen auf Grund der finanziellen Situation der Eheleute nicht zu einem langwierigen und teuren Gerichtsprozess gegen die namhafte Deutsche Großbank raten. Ein versuchter eigener Verkauf der Immobilie scheiterte daran, dass sich kein Käufer fand, der bereit war, auch nur annähernd den damaligen Preis der Immobilie zu bezahlen. Immobilienmakler berichteten, dass die Immobilie nur etwas mehr als die Hälfte des Kaufpreises Wert war.

Merkwürdig war aber, dass der von den Eheleuten P. unterzeichnete Kaufvertrag – wahrheitswidrig – einerseits einen Absatz enthielt, nach denen die Eheleute den Kaufvertrag mindestens 14 Tage vor der Unterzeichnung erhalten hätten und andererseits nur ein sogenanntes „Kaufvertrags-Angebot“ abgegeben worden war, welches der später pleite gegangene Bauträger nach Wochen angenommen hatte. Hintergrund war, dass es Schwierigkeiten bei der Finanzierung gegeben hatte, die die Bezeichnung eines Darlehensvertrages verzögerten. Dies könnte ein Hoffnungsschimmer für die betroffenen Anleger bedeuten. Denn ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes sowie anderweitige Rechtsprechung hat nunmehr dafür gesorgt, dass auch der beurkundende Notar in den Fokus geraten ist.

Wann haftet der Notar?

Die Aufsplittung in ein Angebot und eine Annahme ist für das Zustandekommen eines Kaufvertrages, gerade im Immobilienbereich, höchst ungewöhnlich. Meist sitzen Käufer und Verkäufer an einem Tisch, nachdem die Einzelheiten des Vertrages gemeinsam besprochen worden sind. Meist enthalten solche Kaufvertragsangebote die Regelung, dass der Anbietende einen bestimmten Zeitraum an das Angebot gebunden ist und nicht widerrufen kann. Erst nach Ablauf einer bestimmten Frist, beispielsweise 6 Wochen, ist ein Widerruf möglich. Gleichwohl kann der Verkäufer oft auch noch nach Ablauf dieser Bindungsfrist die Annahme erklären.

Genau diese Konstellation hat nun dazu geführt, dass Notare von Gerichten in die Haftung genommen worden sind. Nach Ansicht der Gerichte handelt es sich bei diesen Regelungen um „benachteiligende Klauseln“, welche unwirksam sein können. Zum Teil waren deshalb sogar ganze Kaufverträge unwirksam mit der Folge, dass die Eigentumswohnung zurückgegeben werden konnte. Zum Teil hatten Notare sogar ständig mit Immobilienvertrieben zusammengearbeitet und kannten insoweit die benachteiligenden Klauseln. Zum Teil war den Notaren bekannt, dass die gesetzlich vorgeschriebene 14-Tage-Frist nicht eingehalten war. Wenn all dies zusammenkommt, kann der Notar auch für etwaige Schäden oder sogar die Rückabwicklung der Immobilie haftbar gemacht werden. Hierbei kommt es allerdings auf den Einzelfall an.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen von der Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte sieht hier neue Möglichkeiten für unglückliche Erwerber von sogenannten „Schrottimmobilien“:

„Ein Ausweg aus dem Dilemma kann sich dann ergeben, wenn die Art und Weise der Vertragsgestaltung unsere Mandanten so stark benachteiligt, dass sie die Benachteiligung nicht erkennen konnten. Wenn dann auch noch herauskommt, dass der Notar von den Machenschaften der Immobilienverkäufer oder der handelnden Vermittler gewusst hat, könnte der Notar im Einzelfall haften.

Hinter dem Notar steht regelmäßig eine Haftpflichtversicherung, die im Einzelfall eintrittspflichtig wäre. Ein Notar kann also im Allgemeinen nicht Pleite gehen.“

Rechtsanwalt Klevenhagen warnt allerdings von einer verfrühten Euphorie, obwohl bereits, wie in Berlin, Notare vor Gericht stehen: „Der Bundesgerichtshof hat die Haftung der Notare an Voraussetzungen geknüpft, die im Einzelfall vorliegen müssen. Dies zu prüfen ist notwendig, bevor man sich auf den beschwerlichen Weg gegen den beurkundenden Notar begibt. Notare sind auch Juristen und in eigenen Angelegenheiten Profis. Betroffene, die alle Möglichkeiten ausgeschöpft haben, sollten ggf. ihren Fall auch unter dem Aspekt einer möglichen Notarhaftung von einem im Immobilienrecht spezialisierten Fachanwalt prüfen lassen.“

Die Rechtsanwälte der Kanzlei Dr. Schulte und Partner informieren in regelmäßigen Veröffentlichungen und Seminaren über die Möglichkeiten für die Verbraucher und den Anlegerschutz: Die Legende vom „Betongold“ – Wenn die Geldanlage in einer „Schrottimmobilie“ endet -Strategien und Optimierung zur Schadensbegrenzung-.

V.i.S.d.P.:

Helena Winker

Rechtsanwältin
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