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Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Wohnfläche und Betriebskosten – BGH verlässt bisherige Linie

Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Über Betriebskostenabrechnungen für Mietwohnungen wird noch öfter gestritten, als über die korrekte Ermittlung der Wohnfläche.
Nun hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit beiden Themen in einem Fall beschäftigt.
Diverse Vorschriften, wie die DIN 277, die 2. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung geben vor, was zur Wohnfläche gehört und wie diese ermittelt wird. Gestritten wird über Dachschrägen, Heizkörpernischen, Flächen unter Treppen Balkone und vieles mehr.
Wie ich in meinen Seminaren regelmäßig feststelle, gibt es viele Unsicherheiten. Bei Mietern und bei Vermietern.
Wenn die Wohnfläche dann noch als Bemessungsgrundlage für die Verteilung der Neben- oder Betriebskosten herangezogen wird, haben sich Mieter und Vermieter schnell in den Haaren.

Der Fall
Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart“. Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten – neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale – monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird.
Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 EUR (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 EUR (für 2014). Die genannten Beträge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Klägerin.
Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von 42,46 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich
Der BGH sah das Ende Mai 2018 ebenso und entschied zugunsten des Vermieters. Bei einer Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über die Wohnfläche sind bei einer Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen. Bei der Umlegung der Betriebskosten den Mieter müssen Vermieter auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche abstellen. Die Rechtsprechung des BGH, wonach die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche maximal 10 Prozent beträgt, hat das höchste deutsche Zivilgericht nun nicht mehr berücksichtigt.
„Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.“ (BGH, Urteil v. 30.05.18, Az. VIII ZR 220/17).

Anmerkung
Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen, ist, dass die Vorschrift „Wohnflächenverordnung“ nur zur Ermittlung der Wohnfläche bei mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum (Sozialwohnungen) zwingend anzuwenden ist.
Beim frei finanzierten Wohnraum ist der Vermieter frei in der Wahl der Ermittlungsgrundlage der Wohnfläche.
Er kann, wenn er will, die lichten Raummaße (Länge x Breite auf Putz) zugrundelegen. Wichtig ist, dass er im Mietvertrag drauf hinweist, auf welcher Basis er gemessen hat.

Vermieter, die wissen möchten, wie man rechtssicher abrechnet und Mieter, die wissen möchten, ob ihre Betriebskostenabrechnung korrekt ist sind hier und hier bestens aufgehoben.

Für Vermieter, Verwalter und Mieter, die zu den geplanten Terminen keine Zeit haben ist hier gesorgt.

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Nebenkostenabrechnung: Was gehört wirklich dazu?

ARAG Experten über die zweite Miete

Nebenkostenabrechnung: Was gehört wirklich dazu?

Etliche Nebenkostenabrechnungen für Mietwohnungen sind nach Einschätzung der ARAG Experten falsch. Das mag daran liegen, dass sich die meisten aller deutschen Mietwohnungen in den Händen von Privatleuten befinden, von denen nur wenige eine professionelle Abrechnungssoftware nutzen. Dabei macht die so genannte zweite Miete derzeit durchschnittlich 34 Prozent der Gesamtmiete aus – Tendenz steigend. Ein genauer Blick auf die Zahlen des Vermieters ist also durchaus lohnenswert.

Was in die Nebenkostenabrechnung gehört
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) kennt so genannte „warme“ und „kalte“ Nebenkosten. Während unter den ersten Punkt Heizung, Warmwasser sowie die damit verbundenen Kosten etwa für Wartung, Reinigung oder Messungen fallen, umfasst die Liste der kalten Nebenkosten viele Punkte -von der Grundsteuer über die Wasserversorgung und Straßenreinigung bis hin zu Kosten für einen Hausmeister oder eine Gemeinschaftsantenne. Die umfassende Liste des § 2 BetrKV finden Sie auf den Seiten des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz. Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt, etwa nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben die Vertragsparteien im Vertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Für Verwaltungs- und Reparaturkosten hingegen kommt grundsätzlich der Vermieter auf.

Ein Tipp zum Sparen von Steuern
Nebenkosten von der Steuer absetzen? Das geht laut ARAG Experten! Nutzen Sie so genannte „Haushaltsnahe Dienstleistungen“ und Handwerkerleistungen aus Ihrer Nebenkostenabrechnung. So sparen Sie Steuern, wenn beispielsweise Hausmeister, Gärtner, Fensterputzer oder Schneeräumer tätig sind. Da wird das Checken der Nebenkosten glatt zum Vergnügen! In der Regel sind es Kosten für Reinigung und Wartung, die abzugsfähig sind. Instandsetzungen und Reparaturen sowie Materialkosten werden nicht berücksichtigt. Die Angaben stehen in der Nebenkostenabrechnung; der Vermieter muss Lohn- und Materialkosten dort getrennt aufführen. Ergeben sich die absetzbaren Kosten nicht aus der Nebenkostenabrechnung, muss der Vermieter Ihnen eine separate Bescheinigung für das Finanzamt ausstellen. 20 Prozent der Lohnkosten für haushaltsnahe Leistungen und Aufwendungen für Handwerker können so jedes Jahr absetzen werden, sogar, wenn der Vermieter die Arbeiten beauftragt hat.

Verträge prüfen
ARAG Experten raten, Mietverträge im Hinblick auf die Nebenkostenregelung genau zu prüfen. Insbesondere in älteren Verträgen sind häufig Nebenkostenpauschalen oder Inklusivmieten vereinbart. Damit sind alle zusätzlichen Betriebskosten abgegolten. Vorsicht heißt es auch bei schwammigen Formulierungen wie „plus die üblichen Betriebskosten“, denn was ist schon üblich? Idealerweise enthält der Mietvertrag den Hinweis auf § 2 der BetrKV, in dem alle Betriebskosten genau aufgelistet sind. Aufwendungen, die über die dort enthaltenen Punkte hinausgehen – wie z.B. Aufwendungen für die Reinigung der Dachrinne oder die Wartung des Blitzableiters – müssen explizit im Vertrag erwähnt werden, sonst ist der Mieter nicht verpflichtet, dafür zu zahlen.

Kein Anspruch auf Rechnungskopien
ARAG Experten weisen darauf hin, dass Mieter laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Zusendung von Fotokopien der Rechnungsbelege haben. Es reicht aus, dass der Vermieter die Rechnungen zur Einsicht und Prüfung bereithält. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter in einer anderen Stadt wohnt (Az.: VIII ZR 78/05).

Formale Abrechnungs-Vorgaben
Vermieter haben sich bei der Nebenkostenabrechnung an einige formale Vorgaben zu halten. Formfehler können sogar dazu führen, dass der Vermieter am Ende auf den Kosten sitzen bleibt. Grundsätzlich muss die Abrechnung für jeden verständlich sein – und zwar ohne, dass man ein BWL-Studium absolviert hat. Dabei gilt: Je detaillierter die Abrechnung, desto besser ist sie. Wichtig ist zudem auch das Datum der Abrechnung: Sie ist dem Mieter spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Vorauszahlungen
Zwar ist es verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen festzulegen. Liegen jedoch keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. So hat der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 195/03). Besondere Umstände können danach zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zum Abschluss des Mietvertrages zu veranlassen. Nachweisen muss dies allerdings der Mieter.

Vermieter haben Spielraum
Vermieter haben seit Februar 2016 unter Umständen größeren Spielraum bei der Gestaltung der jährlichen Nebenkostenabrechnung. In einem konkreten Fall teilten sich mehrere vermietete Gebäude einer Wohnanlage einen Müllplatz und zwei Heizstationen. Bei der Abrechnung hatte der Eigentümer zunächst die Gesamtkosten nach Wohnfläche auf die Gebäude verteilt und dann auf die einzelnen Mieter umgelegt, diesen Schritt aber nicht nachvollziehbar gemacht. Im Streit um eine Nachzahlung hatten Amts- und Landgericht zugunsten des Mieters entschieden, weil die Abrechnung nicht ordnungsgemäß sei. Der Fall landete beim BGH und muss nun noch einmal verhandelt werden. Grundsätzlich, so der BGH, mussten die Rechenschritte im konkreten Fall nicht genannt werden. Ausreichend sei es, wenn der Vermieter die Gesamtkosten pro Abrechnungseinheit aufführt und diese dann aufteilt. Der BGH hat bereits in anderen Entscheidungen mehrfach betont, dass an die Nebenkostenabrechnung keine zu hohen Anforderungen zu stellen seien (Az.: VIII ZR 93/15).

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Qualitätsfilter für vertrauenswürdige Heizölhändler

Kennzeichnung schützt vor Abrechnungsstreitigkeiten

sup.- Komplexe Rechenaufgabe mit hoher Fehlerquote: Vor allem wegen der schwer überschaubaren Gesetzeslage zur Kostenumlage für die Wärmeenergie kommt es bei der Nebenkostenabrechnung in Mehrfamilienhäusern immer wieder zu Streit. Rund jede zweite Abrechnung, so der Deutsche Mieterbund, ist falsch oder unvollständig. Sind Eigenheimbesitzer mit privatem Öltank also auf der sicheren Seite? Nicht unbedingt, denn auch hier sehen Verbraucherschützer das Risiko fehlerhafter Wärmekosten-Abrechnungen. Die Ursache kann beispielsweise in ungenau arbeitenden Zähleranlagen des Lieferanten liegen, ebenso in Abweichungen von der vereinbarten Produktqualität. Heizölkunden haben aber die Möglichkeit, sich vor diesen Kostenfallen durch eine anerkannte Qualitätskennzeichnung zu schützen: Das RAL-Gütezeichen Energiehandel bescheinigt die Vertrauenswürdigkeit eines Anbieters, weil es nur bei einer kontinuierlichen Fremd-Überwachung von Messgeräten, Fahrzeugtechnik, Produktgüte und Lieferscheinangaben geführt werden darf (www.guetezeichen-energiehandel.de). Damit ist diese Kennzeichnung ein praktisches Instrument zur Vermeidung von Abrechnungsproblemen bei Tankbefüllungen.

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Hansetor Immobilien garantiert volle Unterstützung für Vermieter

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Wer vor hat eine Immobilie zu vermieten, muss sich zuerst mit den rechtlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen. Hierzu gehören die Miethöhe, der Mietvertrag und die jährliche Nebenkostenabrechnung. Nimmt man dies auf die leichte Schulter, kann es am Ende schnell zu juristischen und finanziellen Nachteilen kommen.

Ein wichtiger Bestandteil des Mietvertrages ist die Miethöhe: Das Objekt sollte nicht zu hoch, aber auch nicht zu niedrig angesetzt werden. Dabei spielt die Lage und Größe der Immobilie eine wichtige Rolle. Doch auch der Zustand und die Ausstattung des Objekts ist entscheidend. Eine erste Richtlinie kann hier die Gemeindeverwaltung liefern, die den Mietspiegel vorgibt.

Hansetor Immobilien gehört seit über 25 Jahren zu den führenden Immobilienmaklern im norddeutschen Raum. Die geschulten Hansetor-Mitarbeiter helfen dem Vermieter, sein Objekt richtig einzuschätzen und unterstützen ihn bei der Vermietung seiner Immobilie. Angefangen bei der Bewertung der Immobilie, über die Durchführung von Besichtigungsterminen mit möglichen Mietern, die Unterzeichnung des Mietvertrages, bis hin zur Schlüsselübergabe – alle erforderlichen Tätigkeiten werden von den Hansetor-Mitarbeitern übernommen. Durch regelmäßigen Kontakt hält der Immobilien-Spezialist den Vermieter auf dem Laufenden und gewährt ihm somit volle Transparenz.

Weitere Informationen erhalten Sie bei Hansetor Immobilien, Lohekamp 4, 24558 Henstedt-Ulzburg, Telefon 040-524781400, per E-Mail an die Adresse info@hansetor-immobilien.de oder im Internet auf www.hansetor-immobilien.de

Die Hansetor Immobilien ist spezialisiert auf den Verkauf und die Vermietung von Immobilien in der Metropolregion Hamburg. Mit Standorten in Hamburg, Henstedt-Ulzburg, Bargteheide, Ahrensburg und Börnsen deckt das Unternehmen den Großraum Hamburg ab. Das Unternehmen bietet seit 1982 eine umfassende Betreuung für Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter.

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Hansetor Immobilien: Häuser und Wohnungen richtig vermieten.

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Wer beabsichtigt, eine Immobilie zu vermieten, kommt nicht umhin, sich mit den rechtlichen Anforderungen und Vorgaben wie z.B. Mietvertrag, Miethöhe und Nebenkostenabrechnung vertraut zu machen. Fehlt dem Vermieter hier ein fundiertes Grundwissen, läuft er schnell Gefahr, Fehler zu begehen, die später zu juristischen oder finanziellen Nachteilen führen können.

Seit über 25 Jahren gehört Hansetor Immobilien zu den führenden Immobilienmaklern im Großraum Hamburg. Geschulte Mitarbeiter unterstützen Immobilienvermieter bei allen Tätigkeiten, die während der Vermietungsphase anfallen. Durch den regelmäßigen Kontakt zum Vermieter garantiert Hansetor Immobilien eine hohe Transparenz und hält den Vermieter über alle wichtigen Schritte auf dem Laufenden.

Ein wichtiger Aspekt bei der Vermietung stellt die Preisfindung für das zu vermietende Objekt dar, denn der Mietpreis sollte weder zu hoch noch zu niedrig festgesetzt werden. Der Mietspiegel, den der Vermieter über die zuständige Gemeindeverwaltung erfragen kann, liefert hier einen ersten Anhaltspunkt. Für eine korrekte Festsetzung der Miethöhe sind aber nicht nur Lage und Größe entscheidend, sondern auch Zustand und Ausstattung. Damit hierbei Fehleinschätzungen seitens des Vermieters vermieden werden, helfen die erfahrenen Hansetor-Mitarbeiter, das Objekt optimal zu bewerten und einen angemessenen Mietpreis festzulegen.

Ist ein Mieter gefunden, begleitet Hansetor die Vertragsschließung von der Unterzeichnung des Mietvertrages über die Anfertigung eines Übergabeprotokolls bis hin zur Schlüsselübergabe. Weitere Informationen erhalten Sie bei Hansetor Immobilien, Lohekamp 4, 24558 Henstedt-Ulzburg, Telefon 040-524781400, per E-Mail an die Adresse info@hansetor-immobilien.de oder im Internet auf www.hansetor-immobilien.de

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„Nebenkostenabrechnung: Belegeinsicht für Mieter“ – Verbraucherfrage der Woche des D.A.S. Leistungsservice

Gut beraten von den Experten der ERGO Group

Karl E. aus Stuttgart:
In meiner Nebenkostenabrechnung habe ich einige Posten gefunden, die mir ungewöhnlich hoch vorkommen. Habe ich ein Recht darauf, die Belege meines Vermieters über dessen Ausgaben zu sichten, damit ich die Abrechnung nachvollziehen kann?

Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice):
Mieter haben das Recht, die Originalbelege und Rechnungen des Vermieters einzusehen, auf denen die Nebenkostenabrechnung beruht. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, Fotokopien anzufertigen und diese dem Mieter per Post zuzuschicken. In der Regel muss der Mieter also den Vermieter aufsuchen, um in dessen Räumen die Belege durchzusehen. Ausnahmen lassen die Gerichte zu, wenn der Vermieter in einer weit entfernten Stadt wohnt oder der Mieter krankheits- oder altersbedingt nicht mobil ist. Bei der Sichtung dürfen Mieter auch Abschriften oder Fotos der Belege anfertigen. Wer die Abrechnung nachprüfen möchte, sollte dies innerhalb von 30 Tagen nach deren Erhalt tun.
Anzahl der Anschläge (inkl. Leerzeichen): 681

Diese und weitere Verbraucherthemen finden Sie unter www.ergo.com/verbraucher Weitere Informationen zur Rechtsschutzversicherung finden Sie unter www.das.de/rechtsportal Sie finden dort täglich aktuelle Rechtsinfos zur freien Nutzung.

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Bei Veröffentlichung freuen wir uns über Ihr kurzes Signal oder einen Beleg – vielen Dank!

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Seit 1928 steht die Marke D.A.S. für Kompetenz und Leistungsstärke im Rechtsschutz. Mit dem D.A.S. Rechtsschutz bieten wir mit vielfältigen Produktvarianten und Dienstleistungen weit mehr als nur Kostenerstattung. Er ist ein Angebot der ERGO Versicherung AG, die mit Beitragseinnahmen von 3,3 Mrd. Euro im Jahr 2015 zu den führenden Schaden-/Unfallversicherern am deutschen Markt zählt. Die Gesellschaft bietet ein umfangreiches Portfolio für den privaten, gewerblichen und industriellen Bedarf an und verfügt über mehr als 160 Jahre Erfahrung. Sie gehört zu ERGO und damit zu Munich Re, einem der weltweit führenden Rückversicherer und Risikoträger. Mehr unter www.das.de

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Nebenkosten und Betriebskosten jetzt noch zügig abrechnen, denn

es bleiben nur noch wenige Wochen für die Nebenkostenabrechnung

Nebenkosten und Betriebskosten jetzt noch zügig abrechnen, denn

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau (Bildquelle: Immo-Coaching & Publishing Com. Ltd.)

Viele, die jetzt Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt. Aber auch für langjährige Vermieter gilt:
Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber eben nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind. Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen werden kann. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es auch den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, insbesondere bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Der scharf formulierte Titel signalisiert deutlich, an wen sich dieses Buch wendet. Hier soll dem Vermieter unter die Arme gegriffen werden. Genau das macht dieses Buch.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie darüber, welche Alternativen es gibt. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist.

In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor dann den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass auch vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt mit ein. Auf Neuerungen wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen wird eingegangen. Der Fokus richtet sich dann auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind.

Für den Vermieter gilt, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er demnach wirtschaftlich vernünftig handeln muss und eben nicht so tun darf, als wären die Betriebskosten egal, da sie ja für ihn, den Vermieter nur durchlaufende Posten sind.

Man staunt, wenn man erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter sogar noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt aber auch, wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, möglicherweise erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen können.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.
Heizkostenabrechnung endlich verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese auch selbst machen könnten und das ganze gar nicht so kompliziert ist wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen. Auch was es mit der Verpflichtung zum Einbau von Wärmemengenzählern auf sich hat.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz. Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt. Es ist sofort anwendbar, um ruckzuck die Abrechnung korrekt zu erstellen.

Fazit:
Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, rechtssicher abrechnen können. Wer dann noch das Videoseminar zur Betriebskostenabrechnung mit Thomas Trepnau erwirbt, ist für wenig Geld bestens versorgt.

Das Buch können Sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen.

Das Buch mit der ISBN 978-9995784102 kann natürlich überall im Buchhandel oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Das Unternehmen führt individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen durch. Außerdem erscheinen im Verlag regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet das Unternehmen seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.

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Nebenkostenabrechnung – hier müssen Sie aufpassen

Vermieter müssen sich jetzt sputen, um die Betriebskostenabrechnung für ihre Mieter noch rechtzeitig zu erstellen.

Nebenkostenabrechnung - hier müssen Sie aufpassen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau (Bildquelle: Immo-Coaching & Publishing Com. Ltd.)

Es liegt eine Woche mit Vorträgen über die Nebenkostenabrechnung hinter uns. Mit unserem Spezialisten für die Betriebskosten und Nebenkosten und Buchautor Thomas Trepnau “ Die sichere Betriebskostenabrechnung „(nächster Termin: 22.10.2015 in Hannover).

Die Betriebskostenabrechnung oder Nebenkostenabrechnung ist ein Dauerbrenner.
Nicht ganz unschuldig an den Streitereien zu den Betriebskosten sind Interessensvertreter wie der Deutsche Mieterbund (DMB). Aussagen wie „jede zweite Nebenkostenabrechnungabrechnung ist falsch“, des DMB’s führen zu (vermeidbaren) Auseinandersetzungen und verstärkter Inanspruchnahme der Mieter-Beratungsstellen zur Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen.
Übrigens ist diese Behauptung des DMB durch nichts belegt. Würden wir uns dieser Behauptung anschließen wollen, müssten wir den Satz erweitern. Er würde dann lauten: „Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch, aber nicht nur zum Nachteil des Mieters!“.
Oft stellen wir in unseren Seminaren fest, dass Vermieter erhebliche Fehler in den Betriebskostenabrechnungen machen, womit sie sich selbst schaden.

Dass Mieter versuchen, massive Belastungen durch Mietnebenkosten zu drücken ist verständlich. Aber, nicht nur Mieter zahlen Nebenkosten. Jeder Haushalt, auch der Eigentümer, hat die Betriebskosten am Hals.

Abkassiert werden Betriebskosten von Kommunen (Grundsteuer, Wasser… ), Versorgern (Strom…), Entsorgern (Müll…), Versicherungsgesellschaften und anderen.
Der Vermieter ist nur der Geldeintreiber. Und das auf eigenes Risiko. Denn er zahlt die Nebenkosten auf jeden Fall. Wird sein Mieter jedoch zahlungsunfähig – Pech gehabt.

Kräfte zu bündeln und gemeinsam (Mieter UND Vermieter) Front zu machen gegen steigende Betriebskosten wäre das Gebot der Stunde.
Das wäre besser, als den Mitgliedern Rechtsschutzversicherungen zu verkaufen.

Abschließend ein Hinweis zu den Gartenpflegekosten:
Darf ein Vermieter für Leistungen, die er selbst erbringt, Kosten festsetzen und diese auf seine Wohnungsmieter umlegen?
Der Bundesgerichtshof hat darüber entschieden (2012 – VIII ZR 41/12). Der Auseinandersetzung beim BGH war die Klage einer Eigentümerin gegen einen Mieter aufgrund einer Betriebskostenabrechnung vorausgegangen. Der Mieter weigerte sich, die in der Betriebskostenabrechnung unter dem Punkt „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ aufgeführten Kosten zu bezahlen. Die Vermieterin hatte dort nicht die real entstandenen Kosten aufgeführt, sondern fiktive Kosten (ohne Mehrwertsteuer), die bei einer Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären.

Die Vermieterin bekam Recht. Eine solche Betriebskostenabrechnung ist erlaubt. Die Vermieterin habe sich korrekt verhalten, indem sie die Arbeiten in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt und ein Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat.

Unerlässliche praktische Hilfen zur Nebenkostenabrechung finden Sie im kurzweiligen Buch “ Rechne mit deinem Mieter ab! Betriebskosten die zweite Miete “ und im Videoseminar “ Die sichere Betriebskostenabrechnung “ Handeln Sie wie ein Profi bestellen Sie jetzt oder melden Sie sich zum nächsten Seminar in Hannover an.

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Stimmt die Nebenkostenabrechnung?

Wärmeverbrauch immer wieder Streitthema

Stimmt die Nebenkostenabrechnung?

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sup.- Was zählt zu den Nebenkosten und was nicht? Ist die Umlage unter den einzelnen Mietparteien im Mehrfamilienhaus gerecht? Zahlen wir vielleicht für den Wärmebedarf des Nachbarn? Jahr für Jahr führen diese und ähnliche Fragen zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Sobald die Betriebskosten für Wohngebäude fällig werden, zweifeln Betroffene oft an den präsentierten Zahlen. Vielfach zu Recht, wie der Deutsche Mieterbund festgestellt hat: Rund jede zweite Nebenkostenabrechnung sei falsch, unplausibel oder unvollständig, so die Bilanz von jährlich hunderttausenden Abrechnungsüberprüfungen. Die Ursache dieser Fehlerquote liegt oft schon in der schwer überschaubaren Gesetzeslage, die jede Abrechnung zu einer komplexen Aufgabe macht. Besonders der Energieverbrauch für Heizung und warmes Wasser ist ein beliebtes Streitthema, das häufig sogar vor Gericht landet. Hier geht es schließlich auch um besonders hohe Summen, denn die Abrechnung des Brennstoffs für die Wärmeerzeugung hält mit Abstand den Spitzenplatz unter den regelmäßigen Betriebskosten.

Die Ausgaben für die Wärmeenergie können selbst dort zu juristischen Auseinandersetzungen führen, wo es weder Mieter noch Umlagen gibt. Es kommt beispielsweise immer wieder vor, dass ein Eigenheimbesitzer den Rechnungsbetrag für die Lieferung von Heizöl oder Flüssiggas anzweifelt. Und manchmal lässt sich dieser Zweifel auch nicht dadurch ausräumen, dass die Angaben auf Abgabezähler und Lieferschein übereinstimmen. Schließlich ist in den Medien oft genug die Rede von fehlerhaften oder sogar manipulierten Messgeräten. Um solch ein Klima des Misstrauens gar nicht erst aufkommen zu lassen, sollten sich Heizungsbesitzer zur Tankbefüllung für einen Anbieter mit dem RAL-Gütezeichen Energiehandel entscheiden. Lieferanten mit diesem Prädikat gibt es bundesweit in jeder Region, eine Übersicht bietet das Internet-Portal www.guetezeichen-energiehandel.de. Die dort aufgelisteten Versorgungsunternehmen werden von externen Gutachtern regelmäßig auf ihre Seriosität und Vertrauenswürdigkeit überprüft. Im Zentrum dieser unangemeldeten Qualitäts-Checks stehen genau die Bereiche, bei denen dem Kunden die Kontrollmöglichkeiten fehlen: die Produktgüte, die Zähleranlagen am Lieferfahrzeug, aber auch die Betriebsabläufe, die Preistransparenz und die Abrechnungsmodalitäten. Die wiederkehrenden Prüftermine dienen auf diese Weise dauerhaft dem Verbraucherschutz vor falsch abgerechneten Wärmekosten.

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Rückwirkend erhöhte Grundsteuer noch auf Mieter umlegbar?

Kommune erhöht rückwirkend die Grundsteuer. Kann diese im Rahmen der Betriebskosten- oder Nebenkostenabrechnung noch vom Mieter verlangt werden?

Rückwirkend erhöhte Grundsteuer noch auf Mieter umlegbar?

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau (Bildquelle: Immo-Coaching & Publishing Com. Ltd.)

In den Seminaren zur Vermietung und Betriebskostenabrechnung sowie der Nebenkostenabrechnung, die Thomas Trepnau für uns durchführt, häufen sich in letzter Zeit Fragen von Seminarteilnehmern zur Grundsteuer.
Es kommt immer häufiger vor, dass die Kommune nachträglich die Grundsteuer erhöht. Für den Vermieter stellt sich dann regelmäßig die Frage, ob er, obwohl er die Betriebskosten schon abgerechnet hat, den Erhöhungsbetrag noch nachfordern kann. Hier entzündet sich schnell Streit. Deshalb müssen Vermieter wissen, was zu tun ist:
Mit der Betriebskostenabrechnung dürfen nur solche Erhöhungen rückwirkend geltend machen, die nicht älter als ein Jahr sind, genauer: nur die Erhöhungen, soweit sie seit Beginn des der Abrechnung vorausgegangenen Kalenderjahres angefallen sind (§ 560 Abs 2 BGB) . Außerdem müssen Vermieter innerhalb von 3 Monaten nachdem sie von der Erhöhung der Kosten erfahren hat, den Mieter entsprechend unterrichten. Ansonsten kann deswegen keine Erhöhung verlangt werden.
Der BGH hat 2013 entschieden, dass die Verjährung erst zu laufen beginnt, wenn dem Vermieter die genauen Kosten bekannt sind. Nachdem der neue Steuerbescheid im Dezember 2007 erlassen worden war, hat der Vermieter im Januar 2008 für die Jahre 2002 bis 2006 die nachgeforderte Grundsteuer auf den Mieter umgelegt. Dieser war allerdings der Meinung, dass die Nachforderung wegen der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren weitgehend hinfällig sei. Der BGH gab dem Vermieter Recht und entschied, dass eine Abrechnung zulässig ist, wenn der Vermieter die nachgeforderten Kosten nicht kennen konnte. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt erst, nachdem der Vermieter die konkreten Kosten kennt, er also den Grundsteuernachforderungsbescheid erhalten hat. Allerdings hatte der Vermieter die Grundsteuerposition unter Vorbehalt abgerechnet (BGH, Urteil v. 12.12.2012 – VIII ZR 264/12).
Die auf Seite 34 im Buch von Thomas Trepnau „Rechne mit Deinem Mieter ab! Betriebskosten, die zweite Miete“ genannte 3-Monatsfrist ist grundsätzlich zu beachten.“

Demnach kann der erhöhte Grundsteuerbetrag noch nachverlangt werden. Allerdings nur, wenn seit dem Moment, ab dem der Vermieter Kenntnis von der Erhöhung erlangt hat, noch nicht mehr als drei Monate vergangen sind! Deshalb ist nicht zu empfehlen, mit der Nachforderung bis zur nächsten Abrechung zu warten.
Tipp! Grundsteuer unter Vorbehalt abrechnen.

Das Unternehmen führt individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen durch. Außerdem erscheinen im Verlag regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet das Unternehmen seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.

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