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Politik Recht Gesellschaft

Fehlen eines im Mietvertrag zugesicherten Balkons als Mangel?

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Brandenburg vom 22. Mai 2015 – 31 C 256/14 -.

Ausgangslage:

Speziell wenn eine Wohnung zum ersten Mal vermietet wird, sind oftmals noch nicht alle Bestandteile fertig gestellt, wenn der Mietvertrag abgeschlossen wird. Dann kann es durchaus dazu kommen, dass die eine oder andere Zusicherung vom Vermieter oder Makler später nicht eingehalten wird. Wenn also die Mietsache nicht so hergerichtet wird wie vertraglich vereinbart, stellt sich die Frage nach den Rechten des Mieters.

Fall:

Die vertragliche Vereinbarung im Fall, den das Amtsgericht Brandenburg zu beurteilen hatte, sah unter „§ 1 Mietgegenstand“ vor, dass der Vermieter eine Wohnung „… bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Balkon geplant, sowie den im Kellergeschoss befindlichen Kellerraum Nr …“ an den Mieter vermietet. Der Balkon war also noch nicht vorhanden, als der Mietvertrag abgeschlossen wurde, und wurde auch 26 Monate später noch nicht errichtet. In der Folge minderte der Mieter die Miete. Nun war die Frage, ob das entsprechende Recht zur Minderung besteht. Dafür muss grundsätzlich ein Mangel an der Mietsache vorhanden sein.

Urteil:

Zu beurteilen hatte das Amtsgericht Brandenburg nun also, ob es sich bei dem nicht vorhandenen Balkon um einen Mangel handelte. Die Frage war in dieser Hinsicht, ob die Bezeichnung „Balkon geplant“ eine entsprechende Zusicherung darstellte.

Dazu das Amtsgericht Brandenburg: Ein in einem Mietsvertrag ausdrücklich als mit vermieteter „Balkon geplant“ gilt als Zusicherung im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB, so dass spätestens ein Jahr nach Übergabe der Räume dieser Balkon auch durch den Vermieter zu errichten ist.

Die Jahresfrist hat das Amtsgericht unter Berücksichtigung der Frage bestimmt, bis wann der Mieter nach der getroffenen Regelung eine Fertigstellung des Balkons erwarten durfte. Das ist Ermessenssache. Hier würden sicherlich auch noch weitere äußere Faktoren eine Rolle spielen, die dann aber von den Prozessparteien vorgetragen werden müssten.

Quelle:

AG Brandenburg, Urteil vom 22. Mai 2015 – 31 C 256/14 -, juris)

Fachanwaltstipp Mieter:

Denken Sie immer an den Grundsatz: „gemietet wie besichtigt“. Wenn Sie eine Veränderung der Mietsache nach Abschluss des Mietvertrages wünschen, sollten Sie dies im Mietvertrag detailliert vereinbaren. Hier kann man gar nicht genau genug sein. Je unklarer die Vereinbarungen sind, umso eher besteht später Streit. Sie müssen allerdings die Vereinbarung regelmäßig beweisen, so dass ein solcher Streit auch schnell mal anders ausgehen kann.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Sichern Sie in einem Mietvertrag nur bauliche Änderungen zu, die später auch wirklich geschaffen werden sollen. Vereinbaren Sie hierfür auch feste Termine. Das gilt insbesondere dann, wenn die Verwirklichung erst in ferner Zukunft erfolgen soll. Andernfalls laufen Sie Gefahr einer dauerhaften Mietminderung.

2.6.2015

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Weder Minderungsrecht noch Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Feuchtigkeit und Schimmel im Keller

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Ansbach vom 11.08.2014, Az. 1 S 228/14.

Die Ausgangslage:

Wenn Mieter Ansprüche auf Schadensersatz und Mietminderung geltend machen wollen, ist regelmäßig das Vorhandensein eines Mangels der Mietsache notwendig. Ein solcher Mangel liegt regelmäßig dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit (nachteilig) abweicht.

Da man heutzutage bei jeder Wohnung ohne weiteres erwarten kann, dass diese trocken ist, ist das Vorliegen eines Mangels bei Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung in der Wohnung regelmäßig ohne weiteres zu bejahen. Die Zeiten, wo Wohnungen noch trocken bewohnt wurden, sind vorbei. Auch bei Neubauten muss niemand Feuchtigkeit und Schimmel als vertragsgerecht hinnehmen.

Keinesfalls selbstverständlich ist das Vorliegen eines Mangels allerdings bei Feuchtigkeit im Keller. Hier kommt es nämlich darauf an, ob der Mieter dem Vertrag nach einen trockenen Keller erwarten durfte. Im Mietvertrag wird man regelmäßig keine Vereinbarungen zum Zustand des Kellers finden. Das ist seitens der Vermieter fahrlässig, denn wer einen feuchten Keller vermietet, sollte im Mietvertrag wenigstens diesen Zustand auch vereinbaren. Ansonsten muss er spätere Ansprüche des Mieters befürchten.

Der Fall:

Mir liegen zu dem Fall nur Presseberichte vor. Danach hatten die Mieter wegen Feuchtigkeit im Keller die Miete gemindert und Schadensersatz wegen im Keller aufgrund von Feuchtigkeit zerstörter Polstermöbel verlangt.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Ansbach:
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Im Jahr 1900, als das Gebäude errichtet wurde, habe nach den anerkannten Regeln der Technik eine Ablichtung des Kellers noch nicht zum Standard gehört. Dementsprechend durfte der Mieter, der einen Keller in einem solchen Haus mietet, ohne ausdrückliche Vereinbarung auch keinen trockenen Keller erwarten. Es liegt also kein Mietmangel vor und damit besteht auch kein Recht die Miete zu mindern. Wer in einen solchen Keller Polstermöbel einlagert, ist selbst schuld und kann bei Feuchtigkeitsschäden auch keinen Schadensersatz verlangen.
Bewertung:
Jedenfalls wenn sich im Mietvertrag keine ausdrücklichen Zusagen des Vermieters zur Beschaffenheit des Kellers finden und wenn auch solche Zusagen nicht bei Vertragsbeginn mündlich gemacht wurden, dürfte das Urteil im allgemeinen Trend liegen. Soweit allerdings keine Anzeichen für das Vorhandensein von Feuchtigkeitsbildung im Keller vorhanden waren, könnte man die Sache auch anders betrachten. Es kommt hier sehr auf den Einzelfall an. Die in der Presse vorgenommenen Vereinfachungen halte ich für irreführend. War zum Beispiel das Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt im Kellerbereich saniert worden, wäre der Fall möglicherweise anders zu bewerten. Dann würden nämlich die anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Sanierung einschlägig sein.
Hinsichtlich der Schadensersatzansprüche wegen der verdorbenen Möbel könnte man eventuell ebenfalls zu einem anderen Ergebnis kommen. Zumindest wenn die Feuchtigkeit nicht ohne weiteres ersichtlich war, hätte der Mieter möglicherweise vom Vermieter im Rahmen dessen Nebenpflichten auf den Umstand hingewiesen werden müssen. Dann könnte der Vermieter wegen Verletzung dieser Nebenpflichten auch Schadensersatz schulden.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Ich rate Vermietern generell dazu, bereits im Mietvertrag darauf hinzuweisen, dass im Keller möglicherweise Feuchtigkeit auftreten kann und dass dieser daher zur Einlagerung von Gegenständen, die durch Feuchtigkeit verdorben werden können, ungeeignet ist. Dies gilt umso mehr dann, wenn aufgrund alter Bausubstanz die Gefahr besteht, dass sich tatsächlich Feuchtigkeit bildet.

Fachanwaltstipp Mieter:

Als Mieter dürfen sie nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der Keller in einem älteren Gebäude dauerhaft trocken ist. Selbst wenn dies im Mietvertrag vereinbart wird, müssen Sie sich zumindest im Bereich von Schadensersatzansprüchen ein erhebliches Mitverschulden anrechnen lassen, wenn sie dort über einen längeren Zeitraum hochwertige Gegenstände einlagern und diese dann aufgrund von Feuchtigkeit beschädigt werden.

23.8.2014

Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

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Weder Minderungsrecht noch Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Feuchtigkeit und Schimmel im Keller

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Ansbach vom 11.08.2014, Az. 1 S 228/14.

Die Ausgangslage:

Wenn Mieter Ansprüche auf Schadensersatz und Mietminderung geltend machen wollen, ist regelmäßig das Vorhandensein eines Mangels der Mietsache notwendig. Ein solcher Mangel liegt regelmäßig dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit (nachteilig) abweicht.

Da man heutzutage bei jeder Wohnung ohne weiteres erwarten kann, dass diese trocken ist, ist das Vorliegen eines Mangels bei Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung in der Wohnung regelmäßig ohne weiteres zu bejahen. Die Zeiten, wo Wohnungen noch trocken bewohnt wurden, sind vorbei. Auch bei Neubauten muss niemand Feuchtigkeit und Schimmel als vertragsgerecht hinnehmen.

Keinesfalls selbstverständlich ist das Vorliegen eines Mangels allerdings bei Feuchtigkeit im Keller. Hier kommt es nämlich darauf an, ob der Mieter dem Vertrag nach einen trockenen Keller erwarten durfte. Im Mietvertrag wird man regelmäßig keine Vereinbarungen zum Zustand des Kellers finden. Das ist seitens der Vermieter fahrlässig, denn wer einen feuchten Keller vermietet, sollte im Mietvertrag wenigstens diesen Zustand auch vereinbaren. Ansonsten muss er spätere Ansprüche des Mieters befürchten.

Der Fall:

Mir liegen zu dem Fall nur Presseberichte vor. Danach hatten die Mieter wegen Feuchtigkeit im Keller die Miete gemindert und Schadensersatz wegen im Keller aufgrund von Feuchtigkeit zerstörter Polstermöbel verlangt.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Ansbach:
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Im Jahr 1900, als das Gebäude errichtet wurde, habe nach den anerkannten Regeln der Technik eine Ablichtung des Kellers noch nicht zum Standard gehört. Dementsprechend durfte der Mieter, der einen Keller in einem solchen Haus mietet, ohne ausdrückliche Vereinbarung auch keinen trockenen Keller erwarten. Es liegt also kein Mietmangel vor und damit besteht auch kein Recht die Miete zu mindern. Wer in einen solchen Keller Polstermöbel einlagert, ist selbst schuld und kann bei Feuchtigkeitsschäden auch keinen Schadensersatz verlangen.
Bewertung:
Jedenfalls wenn sich im Mietvertrag keine ausdrücklichen Zusagen des Vermieters zur Beschaffenheit des Kellers finden und wenn auch solche Zusagen nicht bei Vertragsbeginn mündlich gemacht wurden, dürfte das Urteil im allgemeinen Trend liegen. Soweit allerdings keine Anzeichen für das Vorhandensein von Feuchtigkeitsbildung im Keller vorhanden waren, könnte man die Sache auch anders betrachten. Es kommt hier sehr auf den Einzelfall an. Die in der Presse vorgenommenen Vereinfachungen halte ich für irreführend. War zum Beispiel das Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt im Kellerbereich saniert worden, wäre der Fall möglicherweise anders zu bewerten. Dann würden nämlich die anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Sanierung einschlägig sein.
Hinsichtlich der Schadensersatzansprüche wegen der verdorbenen Möbel könnte man eventuell ebenfalls zu einem anderen Ergebnis kommen. Zumindest wenn die Feuchtigkeit nicht ohne weiteres ersichtlich war, hätte der Mieter möglicherweise vom Vermieter im Rahmen dessen Nebenpflichten auf den Umstand hingewiesen werden müssen. Dann könnte der Vermieter wegen Verletzung dieser Nebenpflichten auch Schadensersatz schulden.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Ich rate Vermietern generell dazu, bereits im Mietvertrag darauf hinzuweisen, dass im Keller möglicherweise Feuchtigkeit auftreten kann und dass dieser daher zur Einlagerung von Gegenständen, die durch Feuchtigkeit verdorben werden können, ungeeignet ist. Dies gilt umso mehr dann, wenn aufgrund alter Bausubstanz die Gefahr besteht, dass sich tatsächlich Feuchtigkeit bildet.

Fachanwaltstipp Mieter:

Als Mieter dürfen sie nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der Keller in einem älteren Gebäude dauerhaft trocken ist. Selbst wenn dies im Mietvertrag vereinbart wird, müssen Sie sich zumindest im Bereich von Schadensersatzansprüchen ein erhebliches Mitverschulden anrechnen lassen, wenn sie dort über einen längeren Zeitraum hochwertige Gegenstände einlagern und diese dann aufgrund von Feuchtigkeit beschädigt werden.

23.8.2014

Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

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Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

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Baulärm vom Nachbargrundstück als Mietmangel – Minderungsgrund für Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Beschluss des Landgerichts Berlin, LG Berlin, Beschluss vom 27. Februar 2014 – 67 S 476/13 -, juris

Die Ausgangslage:

Gerade in Großstädten wie Berlin kommt es immer wieder zu folgender Situation: Der Mieter hat in ruhiger Lage angemietet. Durch die Ausbreitung der Stadt oder durch die Intensivierung der Bebauung bedingt, wird in seiner Nachbarschaft ein größeres Bauwerk errichtet. Der Mieter möchte wegen der damit verbundenen Beeinträchtigungen im Mietgebrauch, insbesondere wegen Lärm und Dreck, die Miete mindern. Im vorliegenden Fall ging es um die Beeinträchtigung durch den Abriss des auf dem Nachbargrundstück befindlichen Gebäudes.

Bisherige Rechtslage:

Der überwiegende Teil der Gerichte stellt darauf ab, ob die Situation für den Mieter bei Vertragsbeginn vorhersehbar war. Hier wird dann folgendermaßen argumentiert: wenn der Mieter im Stadtbereich anmietet und sich zum Beispiel in der Umgebung eine Baulücke befindet, muss er auch damit rechnen, dass diese irgendwann einmal bebaut wird. Damit kann die Bebauung und die davon ausgehende Beeinträchtigung kein Mangel sein, da sie quasi der ursprünglichen Vertragsvereinbarung schon innewohnt. Wer eine dunkle Erdgeschoßwohnung mietet, kann dann auch nicht wegen der Dunkelheit die Miete mindern. Entsprechende Prozesse waren daher in der Vergangenheit regelmäßig sehr riskant für den Mieter.

Diese Auffassung der Gerichte wurde vielfach kritisiert, auch von mir. Im Ergebnis kann man damit im Innenstadtbereich wegen Baumaßnahmen in der Umgebung gar keine Mietminderung mehr rechtfertigen, da man grundsätzlich in einer Stadt mit allem rechnen muss. Im Ergebnis geht dieser Rechtsprechung aber an der eigentlichen Problematik vorbei. Wenn man eine Wohnung anmietet, muss man auch damit rechnen, dass irgendwann einmal die Fenster undicht werden. Deswegen ist allerdings nicht die Mietminderung ausgeschlossen. Jedem formvollendeten Gegenstand wohnt ein künftiger Mangel quasi inne. Deswegen ist ein solcher Mangel aber noch nicht Vertragsgegenstand.
Vor dem Hintergrund dieser Kritik ist das vorliegende Urteil umso erfreulicher.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Das Landgericht hält die Mietminderung aufgrund der durch den Abriss der Nachbarwohnung entstehenden Beeinträchtigung im Mietgebrauch für berechtigt.
Das Landgericht findet sehr deutlich und grundsätzliche Worte: Gewährleistungsansprüche des Mieters wegen von einem Nachbargrundstück ausgehenden Bauimmissionen sind grundsätzlich nicht durch eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien ausgeschlossen.

Dies gilt auch für großstädtische Innenstadtlagen: Auf den baulichen Zustand des Nachbargrundstücks zum Zeitpunkt des Mietvertrages kommt es dabei bereits grundsätzlich nicht an, sofern die Immissionen nicht bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses erkennbar auf die Mietsache einwirken. Dies gilt unabhängig von der Lage der Mietsache und damit auch für in großstädtischen Innenstadtlagen befindliche Mieträume.

Das Landgericht findet den aus meiner Sicht einzig richtigen Anknüpfungspunkt, nämlich die Frage, ob zum Zeitpunkt der Anmietung die Immissionen bereits tatsächlich vorhanden waren. Nur dann ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Das ist auch richtig, denn wer eine Wohnung an einer lauten Kreuzung mietet, kann nicht wegen Verkehrslärm die Miete mindern. Anders ist dies aber, wenn die Straße plötzlich zur vierspurigen Allee ausgebaut wird. Dann kann man nicht mehr damit argumentieren, dass der, der eine Wohnung an einer Straße mietet, auch damit rechnen muss, dass diese umfassend ausgebaut wird.
(LG Berlin, Beschluss vom 27. Februar 2014 – 67 S 476/13 -, juris)

Fazit:

Eine aus meiner Sicht sehr richtige Entscheidung. Vor einer Verallgemeinerung ist allerdings zu warnen, da viele Gerichte eine andere Auffassung vertreten.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Wenn Ihnen bei Vermietung eines Objekts bereits bekannt ist, dass es in naher Zukunft zu einer Verschlechterung der Situation im Umfeld und damit zu einer möglichen Beeinträchtigung der Mietsache kommen wird, sollten Sie den Mieter darauf im Mietvertrag schriftlich hinweisen und Mietminderungen wegen derartiger Mängel ausschließen. Dies muss sehr konkret auf einen ganz bestimmten, zu erwartenden Mangel hin erfolgen, da eine solche Vereinbarung sonst unwirksam wäre.

Fachanwaltstipp Mieter:

Vorsicht vor einer Verallgemeinerung dieser Rechtsprechung. Meiner Erfahrung nach neigen viele Gerichte dazu, die gegenteilige Auffassung zu vertreten, obwohl diese meiner Ansicht nach gar nicht begründbar ist. Niemals wegen solcher Mängel einfach die Miete kürzen. Besser ist es die Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen und dann die überzahlte Miete zurückzufordern. Andernfalls riskiert man die Wohnung, weil der Vermieter möglicherweise fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigt. Wenn später ein Gericht das Minderungsrecht verneint, befindet man sich nämlich mit der Miete in Verzug.

3.9.2014

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

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Keine Minderung bei falscher Wohnflächenangabe durch den Makler

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts München, AG München, Urteil vom 16. Dezember 2013 – 424 C 10773/13 -.

Die Ausgangslage:

Wenn der Vermieter im Mietvertrag fälschlicherweise eine zu große Wohnfläche angibt, kann der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer Abweichung von mehr als 10 % die Miete mindern. Im vorliegenden Fall war eine solche Angabe allerdings nicht im Mietvertrag enthalten, sondern in dem ursprünglichen Inserat des Maklers.

Die aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts München:

Allein die Angaben eines Maklers, dass die Wohnung mindestens die in seinem Inserat ausgewiesene Größe aufweise und wahrscheinlich sogar noch größer sei, ist keine der Vermieterseite zurechenbare Äußerung im Rahmen der Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit.

Der Mieter darf sich auf eine solche Angabe alleine nicht verlassen. Er muss weitere Ermittlungen zur Wohnfläche unternehmen oder dafür sorgen, dass eine Vereinbarung hierüber in den Mietvertrag kommt. Wenn eine solche Vereinbarung nicht in den Mietvertrag kommt, ist es gerade ein Indiz dafür, dass der Vermieter keine Vereinbarung über die Wohnfläche wollte. Der Mieter, der für das Zu-Stande-Kommen einer entsprechenden Vereinbarung beweispflichtig ist, wird diesen daher regelmäßig schuldig bleiben.
Anders könnte die Sachlage allenfalls dann zu bewerten sein, wenn der Mieter konkrete mögliche zusätzliche Vereinbarungen mit dem Vermieter über die Beschaffenheit beweisen kann.

Das Amtsgericht München grenzt insofern deutlich vom Kaufrecht ab: Anders als im Kaufrecht (vgl. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) führen die Angaben in einem Inserat oder einem Prospekt grundsätzlich nicht dazu, dass diese Angaben ohne Weiteres Vertragsgegenstand werden (AG München, Urteil vom 16. Dezember 2013 – 424 C 10773/13 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Wenn Sie keine sicheren Informationen zur tatsächlichen Wohnfläche haben, sollten Sie hierzu nichts in den Mietvertrag aufnehmen. Sie sind nicht verpflichtet, im Mietvertrag die Wohnfläche anzugeben. Vorsicht vor der unkontrollierten Verwendung von Bauzeichnungen. Wer hier auf Nummer sicher gehen will, muss die Wohnung nachmessen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Prüfen Sie den Mietvertrag. Enthält dieser Angaben zur Mietfläche und weicht die tatsächliche Mietfläche um mehr als 10 % davon ab, haben Sie ein entsprechendes Minderungsrecht. Beispiel: die Wohnung kostet 1000 EUR netto kalt monatlich und soll nach dem Mietvertrag 100 m² haben. Tatsächlich hat die Wohnung 90 m². Die Mietminderung beträgt (mindestens) 100 EUR. Auch wenn im Mietvertrag die Flächenangabe mit „ca.“ oder „ungefähr“ bezeichnet ist: das Wohnungsrecht besteht trotzdem.

3.9.2014

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Schimmelpilz nach Einbau dichtschließender Fenster: zum Minderungsrecht des Mieters

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Gießen, Urteil vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 -, juris.

Mieter kann Mietminderung geltend machen, wenn der Vermieter die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit nicht getroffen hat.

Die Ausgangslage:

Eine Standardsituation in deutschen Mietwohnungen: Der Vermieter nutzt staatliche Anreize zur Wärmedämmung der Wohnung. So werden die vorhandenen Fenster gegen Isolierglasfenster ausgetauscht. Dadurch verändert sich das gesamte Klima der Wohnung nachhaltig. Der kältesten Stellen sind nun häufig nicht mehr die Fenster, sondern irgendwelche Wandflächen. Die warme Luft gibt dort dann ihre Feuchtigkeit ab (statt am Fenster). Werden die Stellen dann noch schlecht belüftet, bildet sich Schimmel. Der Mieter macht Mietminderung geltend, der Vermieter schiebt die Schuld dem Mieter zu. Dieser hätte eben besser Lüften müssen. Nach meiner Erfahrung sind die Ursachen für die Schimmelpilzbildung häufig im beiderseitigen Verhalten zu finden. Fakt ist und bleibt aber in solchen Fällen: der Vermieter hat durch den Einbau der Isolierglasfenster das Risiko für den Schimmelpilzbefall vergrößert. Er muss daher auch den Mieter auf die Notwendigkeit verstärkten Lüftungsverhalten hinweisen.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Gießen:

Das Landgericht beschreibt zunächst einmal zutreffend die Verteilung der Darlegung- und Beweislast in derartigen Fällen. Dies wird leider häufig von den Instanzgerichten verwischt. Auch Gutachter, die eigentlich die Baumängel begutachten sollen, schreiben gern schon über das mutmaßliche Lüftungsverhalten der Mieter, bevor es dazu überhaupt einen Beweisbeschluss gibt bzw. bevor es darauf überhaupt ankommen.
Das Landgericht Gießen: Ist zwischen den Parteien streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können (BGH, Urteil vom 10.11.2004, NZM 2005, 17). Erst wenn dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (BGH, a.a.O.).

Als dann weist das Gericht auf die verstärkten Pflichten des Vermieters bei Veränderung der baulichen Situation und Herbeiführung einer erhöhten Gefahr der Feuchtigkeitsbildung hin:

Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters, beim Einbau neuer, dichtschließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 Rn. 207). Eine geeignete Vorkehrung ist beispielsweise der Einbau einer Lüftungsanlage, die den erforderlichen Luftaustausch gewährleistet. Wenn der Vermieter trotz des Einbaus von dichtschließenden Isolierglasfenster keine Lüftungsanlage einbaut und auch keine sonstigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit schafft und den Mieter auch nicht auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinweist, kann dem Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich nicht angelastet werden.

Im weiteren macht das Landgericht dann noch Ausführungen zum geschuldeten Lüftungsverhalten des Mieters:

Sofern der Vermieter bei Vertragsschluss keinen (vom Mieter jedenfalls stillschweigend akzeptierten) Hinweis auf ein notwendiges, gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten erteilt, ist in der Regel von einem vertraglich geschuldeten Lüftungsverhalten in Gestalt von zweimaligem (morgens/abends) Stoß- oder Querlüften für jeweils ca. 10 Minuten auszugehen (LG Bonn, Urteil vom 13.09.2012, Az.: 6 S 69/12, ZMR 2013, 534). Ein darüber hinausgehend geschuldetes Heiz- und Lüftungsverhalten kann sich lediglich aus Besonderheiten der Nutzung ergeben, die den Mietern zuzurechnen wäre, wie etwa Wäschetrocknung in der Wohnung, wodurch eine Zusatzlüftung nach dem Trocknen erforderlich wäre (LG Bonn, a.a.O.).

Diese Ausführungen sind erfreulich lebensnah. Es gibt leider auch Gerichte, die meinen, der Mieter müsse viermal am Tag lüften. Solche Urteile werfen dann die Frage auf, ob der Mensch eigentlich für die Wohnung da ist oder umgekehrt die Wohnung für den Menschen.

Fazit:

Der Gesetzgeber befeuert leider nach wie vor die Dämmungswut der Vermieter. Es werden daher auch in Zukunft weiter serienweise derartige Probleme auftreten. Das Ausmaß der Katastrophe ist noch gar nicht absehbar. Umso wichtiger ist es, dass die Gerichte hier zu einer vernünftigen Aufteilung der Pflichten von Vermieter und Mieter kommen. Das Risiko für derart missglückte, staatlich geförderte Modernisierungen muss beim Vermieter verbleiben.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Überlegen Sie sich, ob Sie Ihr schönes Raumklima durch unsinnige Dämmungen verderben. In jedem Falle sollten Sie die Mieter über die Notwendigkeit erhöhter Lüftungstakte und auch über die Art und Weise des richtigen Lüftens aufklären. Ich habe allerdings große Zweifel, ob man den Mieter überhaupt wirksam vertraglich verpflichten kann, das Mietobjekt mehr als zweimal täglich zu Lüften. Spätestens wenn der Mieter Schimmel anzeigt, sollte man dies nicht auf die leichte Schulter nehmen. Das gilt insbesondere dann, wenn auch in anderen Wohnungen Schimmelpilz vorhanden ist.

Fachanwaltstipp Mieter:

Sobald sich Schimmel bildet, ist unbedingt zu handeln. Wer nicht ordentlich lüftet läuft Gefahr, später für die Bildung von Feuchtigkeit und Schimmelpilz mitverantwortlich gemacht zu werden. Bei der Geltendmachung der Mieterrechte ist Vorsicht geboten. Überhöhte Mietminderungen können zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen. Es ist sinnvoll den Vermieter zur Instandsetzung aufzufordern und die Mieter zunächst unter Vorbehalt zu zahlen. Soweit eine Mietminderung vom Vermieter nicht akzeptiert wird, sollte die unter Vorbehalt gezahlte Miete dann im Klagewege zurückgefordert werden.

1.9.2014

Quelle:

(LG Gießen, Urteil vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 -, juris)

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Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

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Weder Minderungsrecht noch Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Feuchtigkeit und Schimmel im Keller

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Die Ausgangslage:

Wenn Mieter Ansprüche auf Schadensersatz und Mietminderung geltend machen wollen, ist regelmäßig das Vorhandensein eines Mangels der Mietsache notwendig. Ein solcher Mangel liegt regelmäßig dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit (nachteilig) abweicht.

Da man heutzutage bei jeder Wohnung ohne weiteres erwarten kann, dass diese trocken ist, ist das Vorliegen eines Mangels bei Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung in der Wohnung regelmäßig ohne weiteres zu bejahen. Die Zeiten, wo Wohnungen noch trocken bewohnt wurden, sind vorbei. Auch bei Neubauten muss niemand Feuchtigkeit und Schimmel als vertragsgerecht hinnehmen.

Keinesfalls selbstverständlich ist das Vorliegen eines Mangels allerdings bei Feuchtigkeit im Keller. Hier kommt es nämlich darauf an, ob der Mieter dem Vertrag nach einen trockenen Keller erwarten durfte. Im Mietvertrag wird man regelmäßig keine Vereinbarungen zum Zustand des Kellers finden. Das ist seitens der Vermieter fahrlässig, denn wer einen feuchten Keller vermietet, sollte im Mietvertrag wenigstens diesen Zustand auch vereinbaren. Ansonsten muss er spätere Ansprüche des Mieters befürchten.

Der Fall:

Mir liegen zu dem Fall nur Presseberichte vor. Danach hatten die Mieter wegen Feuchtigkeit im Keller die Miete gemindert und Schadensersatz wegen im Keller aufgrund von Feuchtigkeit zerstörter Polstermöbel verlangt.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Ansbach:

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Im Jahr 1900, als das Gebäude errichtet wurde, habe nach den anerkannten Regeln der Technik eine Ablichtung des Kellers noch nicht zum Standard gehört. Dementsprechend durfte der Mieter, der einen Keller in einem solchen Haus mietet, ohne ausdrückliche Vereinbarung auch keinen trockenen Keller erwarten. Es liegt also kein Mietmangel vor und damit besteht auch kein Recht die Miete zu mindern. Wer in einen solchen Keller Polstermöbel einlagert, ist selbst schuld und kann bei Feuchtigkeitsschäden auch keinen Schadensersatz verlangen.

Bewertung:

Jedenfalls wenn sich im Mietvertrag keine ausdrücklichen Zusagen des Vermieters zur Beschaffenheit des Kellers finden und wenn auch solche Zusagen nicht bei Vertragsbeginn mündlich gemacht wurden, dürfte das Urteil im allgemeinen Trend liegen. Soweit allerdings keine Anzeichen für das Vorhandensein von Feuchtigkeitsbildung im Keller vorhanden waren, könnte man die Sache auch anders betrachten. Es kommt hier sehr auf den Einzelfall an. Die in der Presse vorgenommenen Vereinfachungen halte ich für irreführend. War zum Beispiel das Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt im Kellerbereich saniert worden, wäre der Fall möglicherweise anders zu bewerten. Dann würden nämlich die anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Sanierung einschlägig sein.
Hinsichtlich der Schadensersatzansprüche wegen der verdorbenen Möbel könnte man eventuell ebenfalls zu einem anderen Ergebnis kommen. Zumindest wenn die Feuchtigkeit nicht ohne weiteres ersichtlich war, hätte der Mieter möglicherweise vom Vermieter im Rahmen dessen Nebenpflichten auf den Umstand hingewiesen werden müssen. Dann könnte der Vermieter wegen Verletzung dieser Nebenpflichten auch Schadensersatz schulden.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Ich rate Vermietern generell dazu, bereits im Mietvertrag darauf hinzuweisen, dass im Keller möglicherweise Feuchtigkeit auftreten kann und dass dieser daher zur Einlagerung von Gegenständen, die durch Feuchtigkeit verdorben werden können, ungeeignet ist. Dies gilt umso mehr dann, wenn aufgrund alter Bausubstanz die Gefahr besteht, dass sich tatsächlich Feuchtigkeit bildet.

Fachanwaltstipp Mieter:

Als Mieter dürfen sie nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der Keller in einem älteren Gebäude dauerhaft trocken ist. Selbst wenn dies im Mietvertrag vereinbart wird, müssen Sie sich zumindest im Bereich von Schadensersatzansprüchen ein erhebliches Mitverschulden anrechnen lassen, wenn sie dort über einen längeren Zeitraum hochwertige Gegenstände einlagern und diese dann aufgrund von Feuchtigkeit beschädigt werden.

23.8.2014

Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

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Politik Recht Gesellschaft

Hausverkauf

Muss der Verkäufer auf Feuchtigkeitsschäden oder auf sonstige Mängel der Immobilie ausdrücklich hinweisen? Sind Angaben im Maklerexposé verbindlich? Kann der Käufer im Falle des Unterlassens den Kaufvertrag anfechten, vom Vertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz fordern?

Von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck Berlin.

Das Oberlandesgericht Koblenz hat hierzu in einer relativ jüngeren Entscheidung (OLG Koblenz, Beschluss vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09) folgendes festgestellt: Grundsätzlich müssen Feuchtigkeitsschäden an der Immobilie beim Verkauf offenbart werden. Der Verkäufer eines Hauses ist verpflichtet, dem Käufer auch ungefragt einen derartigen Mangel mitzuteilen. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn er den bloßen Verdacht hat, es könnten infolge einer ihm bekannten mangelhaften Dacheindeckung in Zukunft Feuchtigkeitsschäden auftreten. Allerdings dürfen an die Auskunftspflichten des Verkäufers auch keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Wird zum Beispiel im Exposé eines Maklers ausgeführt, dass die Dacheindeckung erneuert wurde, darf der Käufer daraus nicht schließen, dass das Dach neu oder neuwertig ist. Angaben in einem Maklerexposé stellen grundsätzlich keine dem Verkäufer zurechenbare Zusicherung einer Beschaffenheit des Kaufgegenstandes dar.

Fachanwaltstipp Käufer: Seien Sie grundsätzlich vorsichtig im Vertrauen auf Angaben im Exposé eines Maklers. Prüfen Sie ggf. unter Hinzuziehung eines Sachverständigen, ob diese Angaben wirklich zutreffen. Lassen Sie sich diese Angaben ausdrücklich auch im notariellen Kaufvertrag zusichern.

Fachanwaltstipp Verkäufer: Wenn Sie dem Käufer Mängel des Hauses bzw. der Eigentumswohnung verschweigen, müssen Sie damit rechnen, dass dieser später seinerseits Rechte geltend macht. Der Käufer könnte den Kaufvertrag anfechten, vom Vertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern bzw. Schadensersatz fordern. Die sich hieran anschließenden Gerichtsprozesse sind in der Regel sehr aufwendig und teuer. Sie haben zusätzlich das Risiko, längere Zeit nicht über den Kaufpreis verfügen zu können.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

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Computer IT Software

accessec mit Thema „Sicherheit in der Produktion“ bei VDI Wissensforum in Düsseldorf

accessec mit Thema „Sicherheit in der Produktion“ bei VDI Wissensforum in Düsseldorf

Groß-Bieberau, 30.07.2013 Sebastian Rohr, technischer Geschäftsführer der auf IT-Sicherheitsberatung spezialisierten accessec GmbH, führt diesmal in Düsseldorf vom 20.08.-21.08.2013 durch die erfolgreiche VDI Workshop-Reihe „IT-Sicherheit in der Produktion“.

Sebastian Rohr geht im Rahmen des Workshops insbesondere auf technische Fragestellungen ein. Neben einer Einführung in das Sicherheits- und Risikomanagement im Produktionsumfeld werden konkrete Sicherheitsprobleme bei der zunehmenden Vernetzung von Produktionsanalagen skizziert. Zudem stehen deren Auswirkungen sowie die gemeinsame Entwicklung eines koordinierten Ansatzes zur langfristigen Minderung der Risiken auf der Agenda. „Erfahrungsgemäß sind die Teilnehmer nach dem Workshop zu einer ersten Einschätzung der Sicherheitssituation in ihrer Produktions-IT in der Lage“, sagt Sebastian Rohr, „Die positive Resonanz auf die vergangenen Workshop-Termine sowie die steigende Nachfrage nach intelligenten Sicherheitskonzepten zeigt branchenübergreifend den hohen Stellenwert zukunftsorientierter Lösungen.“
Der Workshop umfasst u.a. folgende Themen:

– Anwendbarkeit klassischer Schutzmechanismen auf die Produktion,
– Aufbau tiefengestaffelter Sicherheitsarchitektur,
– Risiko IT-bedingter Schäden für Produktionsnetze, typische Schwachstellen,
– Erkennen relevanter Bedrohungen,
– Wirksame Schutzmaßnahmen.

Interessierte Planer und Produktionsleiter können sich über die Website des VDI http://www.vdi-wissensforum.de/de/nc/angebot/detailseite/event/02SE191003/?cHash=59a2a4216cfb6813847bab54d17a492f
anmelden. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt.

Über die accessec GmbH
Die accessec GmbH bietet neben vielfältigen Weiterbildungsmöglichkeiten, IT-Beratungsleistungen an, die das Sicherheitsniveau steigern und gleichzeitig bestehende Prozesse und Strukturen vereinfachen. Zu den Kunden des Unternehmens zählen unter anderem Automobilhersteller, Finanzinstitute, Verwaltungen und Unternehmen mit besonderem Schutzbedarf wie beispielsweise die Polizei und Hightech-Unternehmen. Unternehmen aus verschiedenen Branchen sowie Verwaltungsorganisationen schätzen die Fachkompetenz in den Bereichen Sicherheitsstrategie, Sicherheitstechnologie, Konvergenz sowie Sicherheit in der Produktion und im Fahrzeug. www.accessec.com

Kontakt:
accessec GmbH
Sebastian Rohr
Marktstraße 47-49

D-64401 Groß-Bieberau
49 61 62 80 04 2-0
info@accessec.com
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Politik Recht Gesellschaft

Mietminderung bei Schimmelbefall?

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin zu den Rechten des Mieters und Vermieters bei Schimmelbefall

Mietminderung bei Schimmelbefall?

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefall. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Urteil Beschluss vom 3.6.2010, 12 U 164/09) verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hat. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu unerfüllbare Pflichten auf. Trotzdem sollte sie auch im Wohnraummietrecht beachtet werden.

Wer mit der Mietminderung wegen Schimmels keine Bauchlandung vor Gericht erleben will, sollte immer vorab ein privates Gutachten zur Art des Schimmels und zur Konzentration einholen. Hier gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Sie können die Raumluft mit einem tragbaren Prüfgerät selbst prüfen und das Ergebnis in ein zentrales Labor zur Auswertung einsenden. Vor Gericht reichen solche Prüfungsergebnisse nicht aus, um einen Anspruch zu begründen, falls der Vermieter eine Belastung mit toxischen Stoffen im Prozess bestreitet. Mehr Gewicht haben Prüfungen gerichtlich vereidigter Gutachten. Sollte ein vereidigter Sachverständiger ein Gefahrenpotential durch Schimmelsporen oder toxische Stoffe feststellen, hat man regelmäßig gute Karten dafür, sich bereits außergerichtlich mit dem Vermieter zu einigen. Der Vermieter wird es kaum riskieren, dass ein gerichtlich bestellter Sachverständiger im Prozess dieselben Feststellungen macht, wie das vom Mieter in Auftrag gegebene Gutachten.

Gewarnt werden muss in jedem Fall davor, die Miete einfach (teilweise) einzubehalten. Sicherer ist es immer, die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzuzahlen und dann den wegen der Mietminderung überzahlten Teil zurückzufordern. Hat man sich bei der Höhe der Mietminderung geirrt, verliert man nur teilweise den Zahlungsprozess. Man riskiert aber keine Kündigung.

Fachanwaltstipp Mieter: Zeigen Sie den Schimmelbefall dem Vermieter immer nachweisbar an. Überprüfen Sie die Sporenkonzentration in der Raumluft notfalls selbst mit einem hierfür geeigneten Gerät, falls der Vermieter nicht reagiert. Zahlen Sie die Miete lieber unter Vorbehalt voll weiter, wenn Sie nicht später eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs riskieren wollen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Nehmen Sie Mängelanzeigen und Fristsetzungen des Mieters in Fällen von drohender Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters sehr ernst. Andernfalls riskieren Sie eine fristlose Kündigung und Schadensersatzansprüche des Mieters. Ein Schaden des Mieters könnte zum Beispiel in den Umzugskosten aber auch in eventuell höheren Kosten für eine Ersatzwohnung bestehen. Zudem lassen Gerichte auch einen Aufwendungsersatzanspruch für die in Zusammenhang mit dem Umzug aufgewandten Arbeitsstunden bis hin zu einer Vergütung von zehn Euro pro Stunde zu.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

13.10.2011

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