Tag Archives: Minderung

Politik Recht Gesellschaft

Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Fachanwalt Bredereck

Heizungsausfall ist Mietmangel: Entscheidend für die Frage, was Mieter tun können, wenn bei ihnen in der Wohnung die Heizung ausfällt, ist zunächst, ob damit ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Fällt die Heizung vollständig aus, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung als Mietsache wesentlich beeinträchtigt und es besteht ein Mietmangel. Im Einzelfall etwas schwieriger zu beurteilen sind die Fälle, in denen die Heizung zwar noch funktioniert, aber nur eine gewisse, verhältnismäßig geringe Temperatur in den Räumen herzustellen vermag. Hier finden sich regelmäßig bestimmte Angaben im Mietvertrag zur Temperatur, die in der Wohnung erreicht werden muss. Wird diese nicht erreicht oder ist eine unzumutbar niedrige Temperatur (z. B. 15 Grad) vereinbart, liegt ebenfalls ein Mangel vor.

Vermieter nachweisbar informieren: Ist es zu einem Heizungsausfall gekommen oder wird die erforderliche Temperatur in der Wohnung nicht erreicht, müssen Mieter zunächst unbedingt den Vermieter informieren – und das nachweisbar. In der Regel ist eine E-Mail dafür ausreichend, jedenfalls wenn der Vermieter daraufhin reagiert. Folgt keine Reaktion, sollten Mieter zu einer Zustellung der Mängelanzeige durch einen Boten übergehen. Nur damit lässt sich später wirklich rechtssicher ein Zugang beim Vermieter nachweisen.

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Miete mindern bei Mängeln

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Fristsetzung: Zudem sollte eine angemessene Frist zur Behebung des Problems gesetzt werden. Die kann kürzer ausfallen, je schwerwiegender die Beeinträchtigung ist. Bei einem kompletten Heizungsausfall bei Minusgraden können Mieter auch die sofortige Instandsetzung verlangen und im Notfall auch eine einstweilige Verfügung erwirken. Zudem sollten Mieter in ihrem Schreiben auch direkt darauf hinweisen, dass die Mietzahlung zukünftig vorsorglich nur unter Vorbehalt der Mangelbeseitigung durch den Vermieter erfolgt.

Rechte des Mieters: Mieter haben im Falle eines Heizungsausfalls neben dem Anspruch auf Instandsetzung auch das Recht zur Minderung der Miete und können ggf. auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen bis zur Mängelbeseitigung, um so Druck auszuüben. Auch hier gilt es jedoch, einige wichtige Hinweise zu beachten. So sollte die Miete nicht einfach nach dem eigenen Gefühl in einer bestimmten Höhe gemindert werden, weil immer die Gefahr besteht, dass ein Gericht später im Streitfall eine andere Auffassung zur angemessene Höhe der Minderung vertritt und dann auf einmal ein Zahlungsrückstand des Mieters besteht, der ab einer gewissen Höhe gar das Risiko einer Kündigung des Vermieters birgt.

Anwalt frühzeitig aufsuchen: Um hier folgenschwere Fehler zu vermeiden, sollten sich Mieter bei Zweifeln möglichst früh an einen spezialisierten Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt wenden, der die entsprechenden Ansprüche und Rechte für sie geltend machen kann.

07.03.2018

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Schimmelpilz in der Mietwohnung – fristlose Kündigung des Mieters?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Schimmelpilz in der Mietwohnung - fristlose Kündigung des Mieters?

Fachanwalt MIetrecht

Die Schimmelsaison ist in vollem Gange, immer wieder beschäftigt der Schimmelpilz in den Wohnungen Mieter und Vermieter und produziert Streitfälle. Für Mieter stellt sich die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Vermieter haben und wie sie vorgehen sollten. Immer wieder überlegen sie, im Zuge dessen zu einer fristlosen Kündigung zu greifen. Können sie wegen Schimmel das Mietverhältnis fristlos kündigen?

Fristlose Kündigung bei Gesundheitsschädigung

Mieter sind nur ausnahmsweise zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn es ihnen aufgrund der Schimmelbeeinträchtigung nicht zuzumuten ist, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist in der Wohnung zu bleiben. Das kommt dann in Betracht, wenn es sich nachweislich um gesundheitsschädlichen Schimmel handelt, der zu Erkrankungen von Bewohnern geführt hat. Einen solchen Nachweis zu führen, ist jedoch in der Regel schwierig. Auch sind bei weitem nicht alle Schimmelpilze gesundheitsschädlich.

Gesundheitsgefährdung als Kündigungsgrund

Auch eine bloße Gesundheitsgefährdung kann den Mieter unter Umständen zur fristlosen Kündigung berechtigen. Dann muss er aber hinreichend nachweisen können, dass es sich um toxischen Schimmel handelt. Das gelingt zumeist nur durch ein entsprechendes Gutachten.

Fristlose Kündigung meist nicht sinnvoll

Vor diesem Hintergrund ist eine fristlose Kündigung des Mieters wegen Schimmel in der Regel keine gute Idee. Zieht er nämlich aus, hat er keinen Zugriff mehr auf die Wohnung und dürfte es regelmäßig sehr schwer haben, die erforderlichen Nachweise für die Gesundheitsschädlichkeit des Schimmels zu liefern. Mieter müssten zuvor ein privates Sachverständigengutachten einholen, wobei immer unklar ist, ob die dafür notwenigen Kosten später auch erstattet werden.

Abmahnung erforderlich

Unbedingt sollten Mieter in jedem Fall dem Vermieter vor Ausspruch der Kündigung eine Frist setzen zur Beseitigung des Schimmels. Reagiert der Vermieter nicht oder wird die Gefahrenquelle nicht beseitigt, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis nach einer angemessenen Abhilfefrist fristlos zu kündigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007 – VIII ZR 182/06).

Instandsetzung und Mietminderung geltend machen

Sofern es irgend möglich ist, empfiehlt es sich für Mieter aber, in der Wohnung zu bleiben und stattdessen vom Vermieter Beseitigung des Schimmels zu verlangen und eine entsprechend hohe Mietminderung geltend zu machen. Wird der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Frist nicht tätig, sollten Mieter klagen. Zum Ablauf des empfohlenen Vorgehens genauer auf der unten genannten Seite speziell zum Thema Schimmel für Mieter.

Spezialseite zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristische Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

9.1.2017

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Wasserschaden in der Mietwohnung – welche Rechte haben Mieter?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wasserschaden in der Mietwohnung - welche Rechte haben Mieter?

Mietrecht

In den vergangenen Wochen gab es immer wieder teils schwere Unwetter, die zu dem einen oder anderen vollgelaufenen Keller und zum Teil auch Schlimmerem geführt haben. Dementsprechend angestiegen sind auch die Anfragen zum Thema Wassersachaden in der Wohnung. Welche Rechte haben Mieter, die von einem Wasserschaden betroffen sind?

Umgehende Mängelanzeige beim Vermieter

m ersten Schritt sollten Mieter einen entsprechenden Mangel sofort beim Vermieter anzeigen, um sich nicht sogar selbst schadenersatzpflichtig zu machen, wenn sich der Schaden später noch verschlimmert. Was aber kann man tun, wenn der Vermieter darauf nicht reagiert bzw. nicht tätig wird?

Ansprüche abhängig von Schadensursache

Im Falle von Wasserschäden sind die Ansprüche bzw. Rechte des Mieters davon abhängig, wo die Ursachen für den Schaden liegen. Handelt es sich um bauliche Mängel, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, sind die Mieterrechte relativ stark ausprägt. Weniger stark sind sie, wenn ein Übermieter das Problem verursacht hat, z. B. indem er die Badewanne hat überlaufen lassen.

Abwicklung über Hausratsversicherung

Sofern eine Hausratsversicherung besteht, lässt sich eine Abwicklung v. a. im Hinblick auf Schäden am Inventar regelmäßig gut über diese erreichen. Auch über eine Gebäudeversicherung des Vermieters ist eine Abwicklung denkbar.

Instandsetzungsanspruch

Sofern der Mieter den Schaden nicht selbst herbeigeführt hat, kann er vom Vermieter jedenfalls die Instandsetzung verlangen, also Beseitigung des Mangels und damit die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands. Dies umfasst im Fall von Wasserschäden die Beseitigung der Ursachen für dieselben sowie dann auch den konkreten Mangel selbst, ggf. durch Streichen der Wände etc.

Mietminderung für Dauer der Mangelhaftigkeit

Für die Zeit, in der der Wasserschaden bestand, können Mieter zudem auch die Miete in einer angemessenen Höhe mindern. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Miete nicht einfach in einer Höhe gekürzt werden sollte, die der Mieter für angemessen hält. Hier gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, die Höhe wird demnach im Rahmen eines Prozesses letztlich vom Gericht festgelegt, sofern sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen. Die Miete sollte deshalb zunächst unter Vorbehalt weiter in voller Höhe gezahlt werden. Überzahlte Miete kann dann später zurückgefordert werden.

Schadensersatzanspruch bei nachweislichem Verschulden des Vermieters

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters kommt dann in Betracht, wenn der Vermieter den Wasserschaden zu vertreten hat und der Mieter dies auch beweisen kann. Ist z. B. hinlänglich bekannt, dass das Dach eines Mietobjektes undicht ist und verweigert der Vermieter die Reparatur desselben, kann der Mieter Schäden, die dadurch bei ihm in der Wohnung entstehen, vom Vermieter ersetzt verlangen.

3.9.2017

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Mietminderung – in welcher Höhe kann man die Miete mindern?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Mietminderung - in welcher Höhe kann man die Miete mindern?

Mietrecht

Höhe der Mietminderung meist unklar

Weist die Mietsache, also z. B. die Wohnung, einen Mangel auf, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die zentrale Frage für Mieter ist hierbei, in welcher Höhe sie denn eigentlich mindern dürfen. Im Gesetz finden sich dazu nur sehr vage Anhaltspunkte. Demnach ist für die Höhe der Mietminderung das Ausmaß der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache maßgeblich. Es finden sich aber keine Vorschriften dazu, bei welcher Art von Mangel der Mieter in welcher Höhe zur Minderung berechtigt ist.

Höhe der Minderung durch Schätzung des Gerichts

Das hat zur Folge, dass letztlich das entsprechende Gericht die Höhe der angemessenen Mietminderung bestimmt, wenn sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen können. Das Gericht arbeitet dabei dann mit einer Schätzung. Da liegt für die Parteien also letztlich das Problem, denn es lässt sich kaum vorhersagen, wie genau eine solche Schätzung im Einzelfall ausfällt.

Anhaltspunkte für eine Schätzung

Eine Schätzung in diesem Zusammenhang kann sich an verschiedenen Kriterien orientieren. Zum einen kann man natürlich auf die betroffene Fläche abstellen. Betrifft der Mangel einen klar abgrenzbaren Bereich der Wohnung, z. B. die Hälfte, kann die Minderung schon einmal nicht über 50 % betragen. Dann ist weiter zu prüfen, wie intensiv die Gebrauchsbeeinträchtigung letztlich wirklich ist. Auch in diesem Zusammenhang kommt eine Minderung um 100 % kaum in Betracht, solange die entsprechenden Räume zumindest noch irgendwie genutzt werden können, und sei es nur zum Abstellen von Gegenständen. In diesem Rahmen wird sich also eine gerichtliche Schätzung meist bewegen. Genauere Anhaltspunkte lassen sich in diesem Zusammenhang allerdings kaum finden. Besonders schwierig wird es z. B. beim Thema Lärmbelästigung, wenn der betroffene Bereich nicht klar abgrenzbar ist oder sich die Intensität nur schwer bestimmten lässt. Hier hilft jedenfalls ein möglichst detailliertes Lärmprotokoll des Mieters, anhand dessen der Richter sich dann später ein Bild von der Beeinträchtigung machen kann.

Miete besser unter Vorbehalt zahlen

Weil es für Mieter eben sehr schwierig ist, die angemessene Höhe der Mietminderung zu treffen, ist zu empfehlen, dass sie die Miete zunächst unter Vorbehalt, aber in voller Höhe weiterzahlen. So vermeidet man, zu hoch zu mindern und so in Zahlungsrückstand zu geraten, aufgrund dessen am Ende sogar der Vermieter wiederum kündigen könnte. Die überzahlte Miete kann dann wiederum ggf. im Klagewege vom Vermieter in der entsprechenden Höhe zurückgefordert werden.

10.07.2017

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Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch andere Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin.

Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch andere Mieter

Mietrecht

Lärmbelästigung ist Dauerbrenner

Das Thema Lärmbelästigung als Mangel der Mietsache – und damit zusammenhängend die Frage der Mietminderung – ist ein Dauerbrenner im Mietrecht und beschäftigt dementsprechend auch andauernd Anwälte und Gerichte. Schwierigkeiten bereitet dabei in der Praxis das Aufeinandertreffen von rücksichtlosen Mietern auf der einen Seite und solchen, die wiederum überempfindlich gegenüber Geräuscheinflüssen sind, auf der anderen Seite. Wann genau dann tatsächlich eine erhebliche Lärmbelästigung vorliegt, die zu einer Mietminderung berechtigt, ist deshalb in der Praxis oftmals schwer feststellbar. Für Mieter kommt es speziell auf eine hinreichende Darlegung der Beeinträchtigung an.

Bundesgerichtshof mit Erleichterung für Mieter

In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof unlängst in einem Urteil noch einmal klargestellt, dass die Anforderungen an Mieter nicht übertrieben hoch sein dürfen. So muss der Mieter insbesondere nicht darlegen, was genau die Ursache des Mangels, also der Lärmbelästigung ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16).

Mieter sollten Lärmprotokoll anfertigen

Dennoch ist Mietern zu raten, ein möglichst detailliertes Lärmprotokoll anzufertigen, in dem sie angeben, für welche Dauer und in welcher Intensität der Lärm jeweils auftritt. Das gilt speziell im Hinblick darauf, dass letztlich das Gericht über die Höhe der zulässigen Mietminderung entscheidet und dafür entsprechende Anhaltspunkte braucht.

Höhe der Mietminderung

Daraus ergibt sich auch, dass Mieter gut damit beraten sind, nicht einfach die Miete in einer ihnen angemessen erscheinenden Höhe einzubehalten. Aus dem Gesetz ergibt sich nicht, in welcher Höhe Mieter bei Lärmbelästigung durch andere Mieter mindern dürfen. Es kommt hier stets zu einer Entscheidung im Einzelfall durch Schätzung des entsprechenden Gerichts, sofern sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen können.

Miete unter Vorbehalt weiterzahlen

Deshalb sollten Mieter die Mieter immer zunächst unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzahlen. Andernfalls entsteht möglicherweise über einen längeren Zeitraum ein Zahlungsrückstand und der Vermieter kann auf dieser Grundlage dann sogar kündigen. Dieses Risiko gilt es zu vermeiden. Entscheidet das Gericht dann letztlich, dass der Mieter in einer gewissen Höhe zur Minderung berechtigt ist, kann die zu viel gezahlte Miete dann vom Vermieter zurückgefordert werden.

17.07.2017

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Minderung durch den Mieter – was sollten Vermieter tun?

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, im Interview mit Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Minderung durch den Mieter - was sollten Vermieter tun?

Mietrecht

Maximilian Renger: Verschiedene Beiträge mit Hinweisen zum Thema Mietminderung für Mieter hast du ja schon gemacht. Jetzt soll es einmal um die andere Sichtweise gehen, also die Frage, wie Vermieter im Fall der Minderung durch den Mieter vorgehen sollten.

Fachanwalt Bredereck: Da würde ich zunächst schon bei der Mängelanzeige des Mieters ansetzen. Informiert der Mieter den Vermieter über einen Mangel, sollte letzterer auch aktiv werden und jemanden mit der Begutachtung und dann ggf. der Instandsetzung beauftragen. Ich wundere mich hier in der Praxis oft über Vermieter bzw. Hausverwaltungen, die dabei sehr zögerlich vorgehen oder sogar gänzlich untätig bleiben. Die Mängelbeseitigung hilft natürlich dem Mieter, nützt aber letztlich genauso dem Vermieter. Andernfalls verstärken sich die Mängel unter Umständen noch und verursachen weitere Schäden. Darüber hinaus ist auch so die Sicherung wertvoller Beweise möglich.

Maximilian Renger: Inwiefern das und auf welche Weise?

Fachanwalt Bredereck: Wenn es z. B. um einen Mangel geht, bei dessen Verursachung ein Mitverschulden des Mieters in Betracht kommt, wie etwa bei Schimmel durch unzureichendes Lüften, kann man sich dadurch einen Eindruck davon verschaffen, ob etwa die Fensterbänke frei sind, sodass der Mieter überhaupt die Fenster vernünftig öffnen konnte. Ist das nicht der Fall, kann man dies durch einen Zeugen mit einem Vermerk festhalten lassen und dann ggf. später vor Gericht verwenden.

Maximilian Renger: Verstehe. Wie geht es dann weiter?

Fachanwalt Bredereck: In der Folge kann man dann entweder zu der Mängelanzeige Stellung nehmen und die Mängel bestreiten oder, wenn es nichts zu bestreiten gibt, eben beseitigen. Was nützt einem dann eine Auseinandersetzung mit dem Mieter, wenn der einen auf Instandsetzung verklagt, den Prozess gewinnt und darauf dann noch eine Mietminderung stützt? In eindeutigen Fällen also besser einfach den Mangel beseitigen. Wie das geschieht, kann der Vermieter dann selbst entscheiden. Wichtig ist nur, dass am Ende die Gebrauchsbeeinträchtigung des Mieters abgestellt ist.

Maximilian Renger: Wie sollte man denn nun reagieren, wenn der Mieter einfach die Miete mindert?

Fachanwalt Bredereck: Hier kann man als Vermieter grundsätzlich zwei Strategien fahren, wenn man die Minderung für unberechtigt hält. Man kann zum einen die fehlende Miete direkt einklagen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, zunächst abzuwarten und zwar so lange, bis sich infolge der Minderung ein Zahlungsrückstand des Mieters ergeben hat, der zur Kündigung berechtigt. Dafür muss man den Mieter zwar auf den Rückstand hinweisen und zur Zahlung mahnen. Sofern diese unterbleibt, kann man dann aber zunächst strategisch abwarten und einem unliebsamen Mieter schließlich kündigen. Der entsprechende Zahlungsrückstand sollte dabei mindestens zwei, eher drei Monatsmieten betragen. Hier empfiehlt es sich, einen gewissen Spielraum zu lassen für den Fall, dass der Mieter ggf. doch in einer gewissen Höhe zur Minderung berechtigt war, um so nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zu riskieren.

12.06.2017

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Kündigung wegen Kinderlärms?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Soziale Intoleranz und schlechtes Gedächtnis

Wer eigene Kinder hat, gewöhnt sich schnell an den Lärm, den sie veranstalten. Später vergisst man dann, wie es war, und schimpft auf die jungen Eltern, bzw. die frechen Kinder von heute. Wer keine eigenen Kinder hat, kann ohnehin nicht verstehen, wieso die Eltern ihre Kinder so herumlärmen lassen. Meckern ist in der Regel unproblematisch. Manchmal entstehen aus dem Ärger über den Lärm der Kinder aber auch handfeste Streitigkeiten: Beschwerden bei den Eltern, Nachbarschaftsstreitigkeiten und eben auch Rechtsstreitigkeiten. In diesem Zusammenhang stellt sich immer wieder die Frage, ob der Vermieter wegen Kinderlärms das Mietverhältnis kündigen kann.

Kündigungsschutz im Wohnraummietrecht

Im Wohnraummietrecht hat der Mieter gesetzlichen Kündigungsschutz. Unabhängig davon, was im Mietvertrag zur Kündigung geregelt ist, benötigt der Vermieter für eine Kündigung von Wohnraum immer einen der gesetzlich limitierten Kündigungsgründe. Lärmbelästigungen oder sonstige Vertragsstörungen können grundsätzlich dazugehören.

Kinderlärm wird nicht vom Mieter verschuldet

In der Regel scheitern Kündigungen wegen Kinderlärms schon daran, dass den Mieter (also die Eltern des lauten Kindes) kein Verschulden trifft. Was können sie für den Lärm ihrer Kinder? Nun gibt es in der Praxis durchaus auch Fälle, wo Eltern, meist im Rahmen eines schon bestehenden Konflikts mit den Nachbarn, ihre Kinder animieren, möglichst laut zu sein und dem Nachbarn kräftig auf die Nerven zu gehen. Dieses Verhalten könnte ein Verschulden des Mieters begründen. In der Praxis muss es allerdings nachgewiesen werden. Das wiederum ist regelmäßig schwierig. Anders könnte dies sein, wenn ein Zeuge den Eltern dabei zugehört hat, wie diese ihre Kinder aufhetzten. Ein einmaliges Verschulden wird allerdings auch hier nicht reichen. Zumindest eine vorangegangene Abmahnung wegen eines gleichartigen Fehlverhaltens wird man in der Regel fordern müssen.

Unterschiedliche Ansichten zu Erziehung, Sitten und Gebräuche sind zu akzeptieren

Ein anderer Ansatz für ein Verschulden der Eltern wird gelegentlich darin gesucht, dass diese ihren Kindern ein langes Aufbleiben und damit Störungsmöglichkeiten auch während der Nachtruhe überhaupt erst ermöglichen. Auch hierin wird man kein Verschulden sehen können. Insbesondere kann von den Eltern nicht verlangt werden, dass sie ihr Kind mit Eintritt der zum Beispiel in der Hausordnung oder durch öffentlich-rechtliche Vorschriften festgelegten Nachtruhe zu Bett bringen.

Fazit:

Kündigungen wegen Kinderlärms in der Regel unwirksam. Vermieter, die eine entsprechende Kündigung aussprechen, werden vor Gericht in der Regel schlechte Karten haben. Mancher versucht es trotzdem, in der Hoffnung, der Mieter werde schon freiwillig ausziehen.

Räumung nur nach Räumungsklage

Eine wirksame Kündigung beendet zwar das Mietverhältnis, damit sitzt der Mieter aber noch nicht auf der Straße. Der Vermieter darf sich nicht einfach der Wohnräume bemächtigen. Die eigenmächtige Inbesitznahme stellt eine Straftat (Hausfriedensbruch) dar. Dementsprechend muss der Vermieter zunächst den Mieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung verklagen. Nur mit einem Räumungstitel kann er dann einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Solche Verfahren können wegen der meist notwendigen Beweisaufnahme und des Ganges durch die Instanzen mehrere Jahre dauern.

Fachanwaltstipp Mieter

bei Kündigung wegen Kinderlärms nicht ausziehen. Der Vermieter muss zunächst Räumungsklage erheben. Diese wird er aller Voraussicht nach verlieren. Versucht der Vermieter eine Räumung ohne entsprechende vorherige Klage: Polizei rufen.

Fachanwaltstipp Vermieter

Wenn Sie wegen Kinderlärms kündigen, werden Sie jedenfalls eine allein darauf gestützte Räumungsklage kaum gewinnen können. Falls andere Mieter wegen des Kinderlärms ihrer Nachbarn die Miete mindern, müssen Sie umgekehrt keine großen Befürchtungen vor Gericht haben. Klagen Sie die Mietrückstände einfach ein bzw. kündigen Sie das Mietverhältnis mit dem mindernden Mieter, wenn ein kündigungsbegründender Zahlungsrückstand erreicht ist (jedenfalls bei zwei Monatsmieten).

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft

Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten oder wollen Sie als Vermieter einem Mieter kündigen? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

22.6.2016

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Lärm in der Wohnung: Hinweise für Mieter bei Ruhestörung durch Nachbarn

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Lärm in der Wohnung: Hinweise für Mieter bei Ruhestörung durch Nachbarn

Mietrecht

Wenn Mieter in ihrer Wohnung Lärm, z.B. von Nachbarn, ausgesetzt sind, reagieren sie oftmals gereizt und überhastet. Allerdings lässt sich durch ein überlegtes Vorgehen gegen den Störer und parallel gegen den Vermieter bzw. die Hausverwaltung deutlich mehr erreichen, als durch wilde Beschimpfungen. Wer gegen Ruhestörungen vorgehen will, muss unbedingt ein professionelles Lärmtagebuch führen. Hier die wichtigsten Hinweise für Mieter in dieser Situation:

Zunächst abwägen: Nachbarschaft oder Krieg?

Unter einem Vorgehen gegen den Nachbarn wegen Lärms leidet natürlich das Miteinander im Haus und kann komplett vergiftet werden. Deshalb sollten Mieter zunächst genau überlegen, ob es ihnen das wert ist. Entschließt man sich zu einem Vorgehen, sollte man unbedingt professionell und sachlich bleiben.

Lärmtagebuch führen ab Beginn der Störungen:

Oftmals fangen Mieter erst dann damit an, ein Lärmtagebuch zu führen, wenn die Belastungen unerträglich werden. Das ist zu spät. Beginnen Sie sofort bei Beginn der Beeinträchtigungen.

Störungen zeitnah anzeigen:

Viele Mieter warten so lange, bis sie gereizt und genervt sind. Entsprechend fallen dann die Reaktionen impulsiv und unprofessionell aus. Besser: bei Auftreten der Störungen verlangen Sie sofort vom Störer Unterlassung und wenn dies nichts bringt, zeigen Sie den Mangel der Hausverwaltung an. Bleiben Sie dabei völlig sachlich.

Miete unter Vorbehalt zahlen:

Häufig entsteht der größte Druck auf den Störer durch den Vermieter. Wenn Sie gegenüber dem Vermieter Mietminderungen ankündigen und die Miete unter Vorbehalt weiterzahlen, setzt dies den Vermieter in Handlungszwang. Manchmal hilft es dann, wenn der Vermieter dem störenden Mitmieter mit einer Kündigung droht.

Miete nicht einfach mindern:

Ein Fehler ist es, die Miete einfach zu mindern. Man riskiert hier eine Kündigung wegen Zahlungsverzug. Besser ist es, die Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und gegebenenfalls die wegen der Mietminderung überzahlten Mieten zurückzufordern und notfalls auch zurück zu klagen.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit Ruhestörungen bundesweit. Wir haben hier ein Vorgehen entwickelt, wie wir die Ansprüche effektiv sichern und durchsetzen. Sie erreichen Fachanwalt Bredereck unter 030/40004909 oder per E-Mail unter berlin@recht-bw.de.

10.2.2016

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Belästigung durch Lärm: Das müssen Mieter bei Ruhestörungen beachten

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Ruhestörungen bzw. Lärm gehören zu den häufigsten Störungen, denen Mieter ausgesetzt sind, und wohl auch zu den anstrengendsten. Das sollte aber nicht dazu führen, dass Mieter die Nerven verlieren und dann falsch darauf reagieren. Es gibt einige wichtige Punkte, die unbedingt beachtet werden sollten.

1. Ansprüche ausmachen

Wenn der Mietgebrauch durch Lärmbelästigungen beeinträchtigt wird, können für Mieter Ansprüche gegen verschiedene Personen bzw. Gesellschaften gegeben sein. Welche Ansprüche das im Einzelnen sind, ist abhängig davon, wer den Lärm verursacht und wie sich die weiteren Beteiligten verhalten.

2. Ansprüche gegen den Verursacher des Lärms

Ansprüche können sich zunächst natürlich gegen den Verursacher des Lärms ergeben. Dabei kann es sich um einen Mitmieter handeln oder aber auch um eine Firma, die zum Beispiel vor dem Haus baut. Es kann auch der Vermieter selbst sein, wenn dieser im Haus Modernisierungsarbeiten durchführt. Gegen den Verursacher kommen Unterlassungsansprüche in Betracht. Das gilt immer dann, wenn man nicht verpflichtet ist, die Lärmbelästigung zu dulden. Wenn zum Beispiel der Nachbar regelmäßig auch nachts laute Musik hört oder in der Wohnung herumschreit, kann man diesen auf Unterlassung dieses Verhaltens in Anspruch nehmen.

3. Ansprüche gegen den Vermieter immer prüfen

Daneben kommen Ansprüche immer gegen den Vermieter in Betracht. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter selbst der Störer ist oder die Störung von einem anderen Mieter ausgeht. Als Ansprüche kommen hier Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Beseitigung der Belästigung, Unterlassungsansprüche und Schadensersatzansprüche in Betracht. In der Regel empfiehlt es sich immer, auch den Vermieter mit in Anspruch zu nehmen. Man geht dann häufig zweigleisig gegen den Störer und gegen den Vermieter vor.

4. Mängel sofort anzeigen

Um auch die Ansprüche gegen den Vermieter zu sichern, sollten diesem gegenüber die Belästigungen immer sofort angezeigt werden. Die Miete ist gegebenenfalls unter Vorbehalt zu zahlen. Andernfalls kann eine spätere Mietminderung jedenfalls rückwirkend ausgeschlossen sein.

5. Lärmprotokoll führen

Um Ansprüche überhaupt darlegen und später auch beweisen zu können, sollte man von Anfang an ein Lärmprotokoll führen. Hier müssen penibel nach Datum und Uhrzeit die einzelnen Beeinträchtigungen aufgeschrieben und so genau wie möglich beschrieben werden. Die pauschale Beschreibung als Lärm reicht nicht aus. Man muss hier den Lärm auch in seiner Intensität beschreiben. Beispiel: es war so laut, dass man auch bei geschlossenem Fenster der Wohnung nicht telefonieren konnte.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit Ruhestörungen bundesweit. Wir haben hier ein Vorgehen entwickelt, wie wir die Ansprüche effektiv sichern und durchsetzen.

7.2.2016

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Wohnung zu klein: wichtige Hinweise zur Mietminderung

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Mieter sind sich oftmals der Risiken, die eine Mietminderung wegen zu kleiner Wohnung mit sich bringt, gar nicht bewusst. Mindert man die Miete zu sehr, kann eine fristlose Kündigung der Wohnung drohen. Ein tropfender Wasserhahn allein berechtigt noch nicht einfach so zur Minderung. Auch was die Höhe der berechtigten Mietminderung angeht, unterliegen Mieter nicht selten Fehlvorstellungen. Handelt es sich um einen Mangel, der nicht nur geringfügig ist, besteht zwar Minderungsrecht, dennoch sind Gerichte im Hinblick auf die Höhe der Minderung deutlich zurückhaltender als der Mieter.
Dabei gibt es einen Minderungsgrund, der völlig eindeutig ist und auch der Höhe nach gerichtsfest berechnet werden kann: die Minderung wegen einer Flächenabweichung.

Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung:

Ist die Wohnung tatsächlich um mehr als 10 % kleiner, als im Mietvertrag angegeben, hat der Mieter ein Minderungsrecht. Die Höhe des Minderungsrechts entspricht exakt der prozentualen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche.

Dazu der Bundesgerichtshof: Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht. (BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 -, juris).

Für bis zu drei Jahre kann Miete zurückgefordert werden:

Ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter Kenntnis von der geringeren Größe erlangt, kann er die Miete für die Zukunft mindern und für die Vergangenheit überzahlte Miete bis zur Grenze der Verjährung zurückfordern.

Rechenbeispiel zur Rückforderung überzahlter Miete:

Ein Mieter erkennt in unserem obigen Rechenbeispiel im März 2015, dass er ein Minderungsrecht von 30 % wegen zu geringer Wohnfläche hat. Er mindert dann die Miete ab April 2015, zahlt also statt 1000 EUR nur 700 EUR. Zudem fordert er die überzahlten Mieten in Höhe von monatlich 300 EUR für Januar bis März 2015 (drei Monate) und für die zurückliegenden drei Jahre (36 Monate), also insgesamt 11.700 EUR überzahlte Miete zurück.

Achtung bei Grenzfällen:

Ist die Wohnfläche nur knapp geringer, als im Vertrag vereinbart, muss man als Mieter aufpassen. Es kann zu Messfehlern gekommen sein oder aber es wurden unterschiedliche Berechnungsmethoden vorgenommen. In solchen Fällen (ich empfehle aber auch in allen anderen Fällen) sollten Mieter die Miete nicht einfach abziehen, sondern unter Vorbehalt zahlen und gerichtlich zurückfordern. So entgeht man dem Risiko eines Mietrückstandes, der dann den Vermieter möglicherweise zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Unklare Angaben im Mietvertrag/Ausnahmen:

Nicht jede Flächenangabe im Mietvertrag ist eine Beschaffenheitsvereinbarung, mit der Folge dass die Abweichung zur Minderung berechtigt. Für die Annahme einer bindenden Beschaffenheitsvereinbarung ist ein Zusatz zur Flächenangabe wie zum Beispiel: „ca.“ oder „ungefähr“ unschädlich. Auch in diesen Fällen kann also gemindert werden (z.B. LG Köln, Urteil vom 05. März 2008 – 10 S 327/05 -, juris).

Der Vermieter kann aber durch eine klare Regelung eine Beschaffenheitsvereinbarung verhindern. Er muss dann aber klare Formulierung finden, da der Mietvertrag als Formularmietvertrag einer strengen Klauselkontrolle unterliegt. Dazu der Bundesgerichtshof: Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene (BGH, Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09 -, juris).

Fachanwaltstipp Mieter:

Viele Mieter mindern wegen der falschen Mängel. Wenn Sie mit Ihrem Vermieter Ärger haben, sollten Sie in jedem Fall zunächst einmal die Wohnfläche ausmessen. Das sind die Mängel, die dem Vermieter wirklich wehtun und Sie in eine gute Position bringen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermeiden Sie von vornherein Ärger durch geschickte Formulierung des Mietvertrages. Sie sollten etwaige Flächenangaben ausdrücklich mit dem Zusatz versehen, dass diese nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen. Soweit wie möglich, sollte man solche Angaben allerdings lieber weglassen. Auch dies kann wiederum später zu Streit führen, zum Beispiel bei der für eine Betriebskostenabrechnung zugrunde zulegenden Fläche. Idealvariante: vermessen Sie die Wohnung vorher genau. Achten Sie darauf, dass noch vorhandene Baubeschreibungen meistens nicht die tatsächliche Größe wiedergeben. Die fertig gestellte Wohnung ist dann meistens etwas, manchmal bedeutend kleiner.

14.7.2015

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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