Tag Archives: Mietvertrag

Sonstiges

ARAG Verbrauchertipps

Bagatellschäden/Knöllchen/nasses Laub/Testamentsurkunde

Wann zahlt der Mieter für Bagatellschäden?
Laut BGB muss ein Vermieter Reparaturen einer Mietsache aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs oder altersbedingten Verschleißes übernehmen. Diese Pflicht kann er jedoch in begrenztem Rahmen durch eine so genannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag dem Mieter auferlegen. Ein Beispiel: „Der Mieter hat die Kosten für kleine Instandsetzungen bzw. zur Beseitigung von Bagatellschäden bis zu einem Betrag von insgesamt 75 Euro pro Einzelreparatur selbst zu tragen.“ Fehlt im Mietvertrag eine solche Klausel, ist der Mieter laut ARAG Experten nicht zur Zahlung von Kleinreparaturen verpflichtet. Für alle Kleinreparaturen eines Jahres liegt die Grenze bei 150 bis 200 Euro, früher waren es 300 bis 400 Mark, oder acht bis zehn Prozent der Jahresmiete (BGH, Az.: VIII ZR 91/88, VIII ZR 38/90, VIII ZR 129/91). Eine Mietvertragsklausel, die darüber hinausgeht, ist rechtlich nicht wirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Ist die Klausel im Vertrag wirksam, muss der Mieter aber nur die Reparaturen bezahlen, die den vereinbarten Wert nicht übersteigen. Er muss also nicht anteilig zahlen, wenn die Rechnung des Handwerkers höher als die Kostengrenze für die Einzelreparatur ist.

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Wenn der Chef das Knöllchen zahlt…
Paketzusteller gehören zu den chronischen Falschparkern. Denn wo ihre Firma keine Ausnahmegenehmigung zum Be- und Entladen in Halteverbots- und Fußgängerzonen bekommen kann, wird ein Knöllchen für eine schnelle Paketzustellung billigend in Kauf genommen. Die Knöllchen zahlt in der Regel der Chef. Ein kalkuliertes Risiko also. ARAG Experten weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass diese Verwarnungsgelder vom Finanzamt nicht zum Arbeitslohn der angestellten Fahrer gezählt werden dürfen und damit auch nicht der Lohnsteuer unterliegen. Verwarnungsgelder haben keinen Entlohnungscharakter. Dafür bräuchte es zunächst einmal einen Zufluss von Arbeitslohn bei den Angestellten; der ist in diesem Fall aber nicht gegeben (Finanzgericht Düsseldorf, Az.: 1 K 2470/14 L).

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Nasses Laub – gefährlich wie Glatteis
Noch hat der Winter uns nicht in seinem kalten Griff. Doch auch wenn der Herbst noch ein paar schöne Tage für uns bereithält; er hat auch seine Tücken – besonders für Autofahrer. Das auf den Straßen liegende Laub verbindet sich mit Nässe zu einer rutschigen Seifenschicht. Daher ist schon im Herbst der Bleifuß auf dem Gaspedal tabu. Denn wer auf feuchtem Herbstlaub eine Vollbremsung einleiten muss, landet schnell im Graben oder im vorausfahrenden Fahrzeug. ARAG Experten raten also dringend dazu, auch den Sicherheitsabstand im Herbst so groß wie möglich zu halten und vorausschauend zu fahren.

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Auch ein kopiertes Testament zählt
ARAG Experten weisen darauf hin, dass auch die Kopie des letzten Willens als Erbnachweis dienen kann. Zumindest wenn das Original der Testamentsurkunde nicht mehr auffindbar ist. In einem konkreten Fall konnte ein Enkel nur noch mit der Kopie des gemeinschaftlichen Testamentes seiner Großeltern aufwarten, das ihn zum Alleinerben machte. Das Problem: Es gab ein älteres Testament, ebenfalls notariell aufgesetzt, in dem das verstorbene Ehepaar eine gemeinnützige Organisation als Schlusserben eingesetzt hatte. Und diese Urkunde lag als Original vor. Trotzdem erkannten die Richter den Enkel als Erben an, denn dass die aktuellste Fassung des Testamentes formgültig errichtet wurde, konnte auch mit der Kopie nachgewiesen werden (Oberlandesgericht Köln, Az.: 2 WX 550/16).

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Schimmel in der Mietwohnung

Schimmel in einer Mietwohnung stellt immer einen Mangel dar. Allerdings berechtigt er den Mieter nicht ohne Weiteres zur sofortigen fristlosen Kündigung. Ist die Nutzung der Räume zum Wohnen baurechtlich unzulässig, ist dies ebenfalls kein Kündigungsgrund – solange das Bauamt nicht die Nutzung verbietet. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek.
AG Hamburg-Wandsbek, Az. 715 C 109/16

Hintergrundinformation:
Schimmel in Mietwohnungen sorgt regelmäßig für Rechtsstreitigkeiten. Zunächst einmal ist er immer ein Sachmangel. Der Mieter kann die Beseitigung verlangen, natürlich mit einer angemessenen Fristsetzung. Oft muss ein Sachverständiger entscheiden, ob der Schimmel überwiegend durch falsches Lüften und Heizen und damit durch den Mieter oder doch eher durch Baumängel entstanden und damit vom Vermieter zu verantworten ist. Der Fall: Mieter waren in eine Wohnung im Souterrain eingezogen. Im Mietvertrag hatten sie und ihre Vermieterin die reguläre Kündigung mit Dreimonatsfrist für ein Jahr ausgeschlossen. Zwei Wochen nach dem Einzug entdeckten die Mieter dunkle Flecken an einer Wand. Sofort informierten sie die Vermieterin, die noch am selben Tag die Flecken besichtigte und am nächsten Tag einen Handwerkertermin ankündigte. Dabei musste sie dann auch gleich die fristlose Kündigung der Mieter mit Wirkung zur Monatsmitte entgegennehmen. Die Mieter ließen keine Handwerker in die Wohnung und zogen aus. Vorher beauftragten sie einen Immobilienberater mit der Inspektion der Wohnung. Dieser fand heraus, dass es sich um Kellerräume handelte. Eine Nutzung zum Wohnen war baurechtlich nicht zulässig. Die Mieter verlangten nun die Miete für die zweite Monatshälfte, die bereits gezahlte Miete für den nächsten Monat und ihre Kaution zurück. Nach Ansicht der Vermieterin war die Kündigung nicht wirksam. Sie verrechnete die Kaution mit der offenen Miete bis zum Ablauf des Kündigungsausschlusses. Das Urteil: Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek wies nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice die Klage der Mieter auf Rückzahlung von Miete und Mietkaution ab. Eine fristlose Kündigung komme erst in Frage, wenn die Mieter dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist gesetzt hätten, um den Schimmel zu beseitigen, oder wenn die Fristsetzung von vornherein aussichtslos erscheine. Hier hätten die Mieter jedoch gleich gekündigt, ohne der Vermieterin Gelegenheit zur Abhilfe zu geben. Die Vermieterin habe auf die Mitteilung über den Schimmel sofort reagiert und gezeigt, dass sie das Problem angehen wollte. Dass die Räume baurechtlich nicht als Wohnräume zugelassen seien, berechtige die Mieter ebenfalls nicht zur Kündigung – zumindest, solange nicht die Baubehörde die weitere Nutzung verbiete. Da die fristlose Kündigung unwirksam und die ordentliche Kündigung vertraglich ausgeschlossen sei, seien die Mieter verpflichtet, für ein Jahr Miete zu zahlen.
Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 26. Juli 2016, Az. 715 C 109/16

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Experteninterview zum Thema „Haustiere in Mietwohnungen“

ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer beantwortet Fragen zum Mietrecht

Experteninterview zum Thema "Haustiere in Mietwohnungen"

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eindeutig entschieden, dass Mietverträge kein generelles Verbot zur Hunde- und Katzenhaltung enthalten dürfen. Ein Freifahrtschein für alle Tierliebhaber? Nicht unbedingt, meint ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer und antwortet auf Fragen um Recht und Unrecht in der Heimtierhaltung.

Herr Klingelhöfer, dürfen Mieter seit dem BGH-Urteil Hunde und Katzen halten wie sie wollen?
RA Tobias Klingelhöfer: Das angesprochene Urteil des Bundesgerichtshof zu dieser Thematik (Az.: VIII ZR 168/12) besagt lediglich, dass die Haltung mittels Formularklausel nicht pauschal verboten werden kann. Unabhängig davon kommt es immer darauf an, ob die Hunde- oder Katzenhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zählt. Es gilt immer, alle Einzelinteressen gegeneinander abzuwägen – die des Mieters, Vermieters und auch der Nachbarn. Ist beispielsweise der Hund zu groß für die Wohnung oder haben die Nachbarn Angst vor ihm, kann ein Verbot im Einzelfall gerechtfertigt sein.
Was gilt bei der Haltung von Kleintieren?
RA Tobias Klingelhöfer: Gegen ein Aquarium oder den Hamster im Käfig kann wohl niemand etwas haben. Generell besteht kein Verbot zur Haltung von Kleintieren. Dies sind per Definition Tiere, die keine Störungen bei Nachbarn und keine Schäden an der Wohnung verursachen. Allerdings sollte man es dennoch nicht übertreiben. 30 Wellensittiche in einer Voliere in einer Zweizimmerwohnung sind beispielsweise nicht erlaubt.

Dürfen Reptilien ohne Einschränkung gehalten werden?
RA Tobias Klingelhöfer: Hierbei kommt es in jedem Fall auf die Art der Haltung an. In einem Terrarium ist dies meist kein Problem, sofern dieses nicht ganze Teile der Wohnung einnimmt. Bloßer Ekel von Nachbarn reicht in der Regel auch nicht aus, um beispielsweise eine ungefährliche Schlange aus der Hausgemeinschaft zu entfernen (AG Bückeburg, Az.: 73 C 353/99 [VI]). Anders sieht es aus bei der Haltung von Würgeschlangen oder Vogelspinnen – deren Anwesenheit darf der Vermieter untersagen.

Was ist mit Mini-Schweinen?
RA Tobias Klingelhöfer: Ein friedliches Mini-Schwein darf in einer Etagenwohnung gehalten werden, wenn es sich benimmt. In einem bestimmten Fall geriet ein schwarzes Borstentier allerdings beim Herannahen der Müllabfuhr in Panik und konnte von seiner Besitzerin nicht gebändigt werden. Nach einem zweiten Zwischenfall verlangte der Vermieter den Auszug des Schweins. Die Richter gaben ihm Recht (AG München 413 C 12648/04).

Dürfen mehrere Tiere gehalten werden?
RA Tobias Klingelhöfer: In Maßen ist auch die Haltung mehrerer Haustiere in der Regel kein Problem. Gibt es in der Familie ein Kaninchen und gleichzeitig noch zwei Wellensittiche, wird ihr der Vermieter kaum aufs Dach steigen. Anders sieht dies aus bei zooähnlicher Tierhaltung. So durfte sich ein Herr beispielsweise nicht über die fristlose Kündigung durch seinen Vermieter wundern. Dieser hatte nur die Haltung eines Hundes gestattet, aber trotz Abmahnung eine fortgesetzte zooähnliche Tierhaltung festgestellt. Anzutreffen waren drei Schweine, Kaninchen, Meerschweinchen, Schildkröten und Vögel (AG München, Az: 462 C 27294/98).

Dürfen Tiere im Gemeinschaftsgarten frei herumlaufen?
RA Tobias Klingelhöfer: Solange es niemanden stört, dürfen sich Tiere auf Gemeinschaftsgrundstücken frei bewegen. Sobald allerdings Beschwerden auftreten, gehört das Tier an die Leine – gleichgültig aus welchem Grund. So mussten die Besitzer eines Bernhardiners ihren Vierbeiner im Garten der Wohnungseigentümergemeinschaft an die Leine legen. Die Eltern zweier vier und sechs Jahre alter Kinder wollten nicht, dass der Hund frei herumläuft. Die Größe des Hundes war ausschlaggebend für die Entscheidung des Gerichts, unabhängig davon, ob der Hund schon einmal jemanden gebissen hat (OLG Karlsruhe Az.: 14 Wx 22/08).
Auch die Angst vor Verschmutzung der Gemeinschaftsfläche wiegt schwerer als der Freiheitsdrang des Tieres. Darum dürfen Vermieter einem Mieter auch fristlos kündigen, wenn dieser seinen Hund im Gemeinschaftsgarten ständig die Notdurft verrichten lässt. In einem verhandelten Fall hatte der Mieter trotz Abmahnung durch den Vermieter seinen Hund weiterhin in den von den Hausbewohnern gemeinsam benutzten Garten gelassen, der dort sein Geschäft verrichtete. Die ständige Belästigung und Gesundheitsgefährdung durch den Hundekot im Garten beeinträchtige die Mitmieter erheblich und störe den Hausfrieden nachhaltig, fanden die Richter. Da die Abmahnung keinen Erfolg hatte, durfte der Vermieter fristlos kündigen (AG Steinfurt, Az. 4 C 171/08).

Darf man das verstorbene geliebte Haustier im eigenen Garten begraben?
RA Tobias Klingelhöfer: Das Tierkörperbeseitigungsgesetz erlaubt das Begräbnis von toten Tieren im Garten. Es gibt aber einige Einschränkungen. Der Garten darf zum Beispiel nicht in einem Wasserschutzgebiet liegen. Die Grabstelle darf nicht an öffentliche Plätze oder Wege angrenzen. Außerdem ist eine 50 cm dicke Erdschicht über dem Kadaver nötig und das Tier durfte keine ansteckende Krankheit haben, als es starb. Nutzer von gemieteten Gärten müssen zusätzlich den Vermieter fragen.

Download und weitere Urteile zum Thema unter
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teures Schlüsselerlebnis für den Vermieter

Das darf einem Vermieter nicht passieren

teures Schlüsselerlebnis  für den Vermieter

Videoseminar für Vermieter

Das hätte nicht sein müssen und wäre ganz leicht vermeidbar gewesen. Nicht vorstellbar, dass das meinen Seminarteilnehmern passieren hätte können.

Was war passiert?

In einem Telefongespräch schüttete mir eine Leserin ihr Herz aus. Sie lebt seit nunmehr 10 Jahren im Ausland und ist Eigentümerin einer kleinen Wohnung in München.

Vor etwa dreieinhalb Jahren sollte diese Wohnung, nachdem der Mieter ausgezogen war, wieder vermietet werden.

Vertrauensvoll überließ die Eigentümerin einer guten langjährigen Freundin den Wohnungsschlüssel, damit diese künftigen Mietinteressenten die Wohnung zeigen könne.

Die Freundin war gerne bereit zu helfen und hatte innerhalb kürzester Zeit eine Mietinteressentin gefunden, mit welcher sie die Wohnung auch schon besichtigt hatte.

Die Mietinteressentin war zu der Zeit in einem naheliegenden Kosmetikstudio als Kosmetikerin beschäftigt und der Freundin von daher bekannt.

Die Freundin hatte diese Mietinteressentin meiner Gesprächspartnerin wärmstens empfohlen. Diese war grundsätzlich nicht abgeneigt, an die Kosmetikerin zu vermieten.

Allerdings wollte sie die potentielle Mieterin vor Vertragsunterschrift kennenlernen und vereinbarte deshalb für ihren nächsten Deutschlandaufenthalt einen Termin mit ihr.

Vereinbart war, dass sie sich vor dem Haus, in dem die sich zu vermietende Wohnung befindet, treffen.

Pünktlich traf die Vermieterin dort ein. Die Mieterin jedoch erschien nicht.

Die Vermieterin wollte bei der Gelegenheit die Wohnung besichtigen und ging ins Haus.

An der Wohnungstür angekommen, stellte sie fest, dass diese nicht abgeschlossen war.

Als sie die Tür öffnete, ist sie vor Schreck fast aus den Schuhen gekippt.

Die Wohnung war voll eingerichtet, die Mietinteressentin hatte es sich in der Wohnung nebst Mutter und deren Lebensgefährten schon bequem gemacht und war gerade dabei das Mittagessen zuzubereiten.

Nachdem schnell geklärt war, wer wer war, wurde die Vermieterin gleich mit zum Essen eingeladen.

Die Bissen blieben dieser jedoch im Hals stecken, als sie erfuhr, dass ihre Freundin, der Mieinteressentin – jetzt muss man sie eigentlich „Mieterin“ nennen – bereits zwei Wochen zuvor den Wohnungsschlüssel ausgehändigt hatte und die Mieterin den Abschluss eines Mietvertrages eigentlich nicht mehr für nötig erachtete, da sie ja schon in der Wohnung wohnte.

Dennoch einigte man sich zumindest auf eine schriftliche Vereinbarung, in der die Höhe der Miete geregelt war.

Die Vermieterin hätte, so erzählte sie mir, an diese Person niemals vermietet. Jetzt war sie mit geschaffenen Fakten konfrontiert und war froh, dass sie der Mieterin, an die sie unter normalen Umständen nicht vermietet hätte, wenigstens noch eine kleine Vereinbarung abringen konnte.

In den folgenden zwei Monaten bezahlte die Mieterin die Miete.

Ab dem 3. Monat bezahlte sie dann nicht mehr.

Die Vermieterin beauftragte einen Anwalt…die Mieterin zahlte wieder, dann wieder nicht…

Sie ahnen schon, wie es weiterging. Ich erspare Ihnen hier die Details, die die Vermieterin fast in den Wahnsinn getrieben hätten und sie händeringend nach Hilfe suchen ließ.

Drei Jahre später

Jetzt sind seit dem Treffen in der Wohnung mehr als drei Jahre vergangen und seit zwei Wochen ist die Wohnung nach Zwangsräumung endlich wieder frei.

Ausgelöst wurde der Ärger durch eine leichtsinnige Aushändigung des Schlüssels.

So etwas darf nicht passieren.

Die Schlüsselübergabe ist nach Bonitätsprüfung, möglichst nach Entgegennahme der Kaution immer der letzte Schritt bei der Vermietung.

Auf meinen Seminaren wird das intensiv besprochen und meinen Seminarteilnehmern wird dieser Fehler nicht passieren.

Bisher gibt es zu dem Thema Vermietung, Mietvertragsabschluss, Bonitätsprüfung, Kündigung und fristlose Kündigung u.s.w. zwar meine Präsenzseminare, jedoch kein Buch und kein Videoseminar von mir.

Lücke geschlossen

Diese Lücke ist ab sofort geschlossen. Wir haben dazu ein Videoseminar produziert.

Lassen Sie es gar nicht erst soweit kommen! Stellen Sie die Weichen für Ihre Vermietungen rechtzeitig. Wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist, ist es zu spät. Anwälte können dann bestenfalls noch den Schaden reduzieren – aber auch das hat seinen Preis.

Drei Jahre Ärger. Das bedeutet neben finanziellen Einbußen, im konkreten Fall rund 25.000,– Euro, auch Verlust von Lebensqualitität.

Und das alles nur wegen einem klitzekleinen, leicht vermeidbaren Fehler, entstanden aus Gutgläubigkeit und Vertrauen.

Diese ernüchternde Erkenntnis kam meiner Gesprächspartnerin leider zu spät. Deshalb stand sie drei Jahre lang mit dem Rücken zur Wand.

Für den konkreten Fall dieses Mieteropfers kommt mein Videoseminar zu spät.

Nicht jedoch für alle anderen Vermieter und Investoren. Und auch nicht für die vielen anderen Themen, die bei der Vermietung zu beachten sind.

Es ist ganz einfach, selbst die massiven Widrigkeiten des Vermieterlebens abzuwehren. Alles, was Sie brauchen, lieber Leser, finden Sie in meinen Publikationen und Videoseminaren.

Zur Markteinführung gilt ab heute ein

Aktionspreis bis zum 30. September 2017

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Wohnungssuche: Diese sechs Fragen sollten Sie stellen!

ARAG Experten geben Tipps zur erfolgreichen Wohnungsbesichtigung

In Deutschland gibt es über 21 Millionen Mietwohnungen. Trotzdem ist es – besonders in Ballungsgebieten – gar nicht einfach, die richtige zu finden. Entweder sind die Immobilien viel zu klein oder die Mieten unerschwinglich. Damit Sie bei der Wohnungssuche nicht die falsche Entscheidung treffen, haben die ARAG Experten ein paar Fragen zusammengestellt, die Sie den Vermieter oder Makler bei der Besichtigung eines möglichen Mietobjektes unbedingt fragen sollten.

Das wird man doch mal fragen dürfen
Bei der Besichtigung schildern Makler oder Vermieter ihre Wohnung gerne in den schillerndsten Farben. Mit diesen Fragen erfahren Sie, wie es wirklich um die neue Bleibe steht:
-Die Angaben zur Wohnungsgröße in Annoncen sind nicht bindend. Entscheidend ist die Quadratmeterzahl im Mietvertrag. Wenn der tatsächliche Wohnraum erheblich von der im Mietvertrag vereinbarten Quadratmeterzahl abweicht, berechtigt das den Mieter nicht nur zu einer Mietminderung, sondern sogar zur fristlosen Kündigung (BGH, Az.: VIII ZR 142/08).

-Wie hoch sind Miete und ortsübliche Vergleichsmiete? Ist die Miete sehr günstig, ist die Freude unter Umständen von kurzer Dauer. Liegt die Miete nämlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Eigentümer nach einem Jahr eine Anhebung auf das übliche Niveau verlangen – allerdings nicht um mehr als 20 Prozent pro Erhöhung. In einigen Ballungsräumen liegt die Grenze bei 15 Prozent.

-Die Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Wasser machen inzwischen einen erheblichen Teil der Miete aus. Vor dem Bezug der neuen Wohnung sollten sich Mieter daher erkundigen, auf welcher Basis die Nebenkosten geschätzt wurden. Sind die Nebenkosten zu knapp kalkuliert, drohen hohe Nachzahlungen.

-Mit einem Gang in den Keller gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie dort wirklich Sachen unterstellen können und es kein feuchtes Loch ist. Ähnlich wie beim Garten ist wichtig, dass klare Vereinbarungen für die Nutzung getroffen werden. Das gleiche gilt – so vorhanden – auch für den Dachboden.

-Ist die Gartennutzung erlaubt? Wenn zu der Wohnung ein Garten gehört, sollten Sie nicht einfach davon ausgehen, ihn auch nutzen zu dürfen. Besser diesen Punkt klären, damit es nach dem Einzug keine Enttäuschung gibt.

Grundsätzlich dürfen Eigentümer Haustiere nicht pauschal verbieten. Unter Umständen ist eine solche Klausel im Mietvertrag ungültig (BGH, Az.: VIII ZR 340/06). Das gilt auch für ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Vertrag (BGH, Az.: VIII ZR 168/12). Dennoch ist auch ohne vertragliche Regelung eine Zustimmung des Vermieters nötig, wenn Sie Hund oder Katze mitbringen wollen. Wenn Sie vorher fragen, ersparen Sie sich Ärger und böse Überraschungen, so die ARAG Experten.

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Hansetor Immobilien garantiert volle Unterstützung für Vermieter

www.hansetor-immobilien.de

Wer vor hat eine Immobilie zu vermieten, muss sich zuerst mit den rechtlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen. Hierzu gehören die Miethöhe, der Mietvertrag und die jährliche Nebenkostenabrechnung. Nimmt man dies auf die leichte Schulter, kann es am Ende schnell zu juristischen und finanziellen Nachteilen kommen.

Ein wichtiger Bestandteil des Mietvertrages ist die Miethöhe: Das Objekt sollte nicht zu hoch, aber auch nicht zu niedrig angesetzt werden. Dabei spielt die Lage und Größe der Immobilie eine wichtige Rolle. Doch auch der Zustand und die Ausstattung des Objekts ist entscheidend. Eine erste Richtlinie kann hier die Gemeindeverwaltung liefern, die den Mietspiegel vorgibt.

Hansetor Immobilien gehört seit über 25 Jahren zu den führenden Immobilienmaklern im norddeutschen Raum. Die geschulten Hansetor-Mitarbeiter helfen dem Vermieter, sein Objekt richtig einzuschätzen und unterstützen ihn bei der Vermietung seiner Immobilie. Angefangen bei der Bewertung der Immobilie, über die Durchführung von Besichtigungsterminen mit möglichen Mietern, die Unterzeichnung des Mietvertrages, bis hin zur Schlüsselübergabe – alle erforderlichen Tätigkeiten werden von den Hansetor-Mitarbeitern übernommen. Durch regelmäßigen Kontakt hält der Immobilien-Spezialist den Vermieter auf dem Laufenden und gewährt ihm somit volle Transparenz.

Weitere Informationen erhalten Sie bei Hansetor Immobilien, Lohekamp 4, 24558 Henstedt-Ulzburg, Telefon 040-524781400, per E-Mail an die Adresse info@hansetor-immobilien.de oder im Internet auf www.hansetor-immobilien.de

Die Hansetor Immobilien ist spezialisiert auf den Verkauf und die Vermietung von Immobilien in der Metropolregion Hamburg. Mit Standorten in Hamburg, Henstedt-Ulzburg, Bargteheide, Ahrensburg und Börnsen deckt das Unternehmen den Großraum Hamburg ab. Das Unternehmen bietet seit 1982 eine umfassende Betreuung für Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Mieter muss Techniker Rauchmelderprüfung ermöglichen

Mieter sind dazu verpflichtet, einen Techniker in die Wohnung zu lassen, der im Auftrag des Vermieters die Rauchmelder kontrollieren soll. Dies gilt zumindest bei Vorankündigung und einem Besuch zwischen 8 und 18 Uhr. So entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Frankfurt am Main.
AG Frankfurt am Main, Az. 33 C 1093/17

Hintergrundinformation:
In allen deutschen Bundesländern gilt mittlerweile die gesetzliche Pflicht, Neubauten mit Rauchmeldern auszustatten. Für bestehende Gebäude gibt es Nachrüstfristen, die allerdings in vielen Bundesländern bereits abgelaufen sind. In der Regel muss sich der Hauseigentümer um die Installation der Rauchmelder kümmern. Für deren ständige Betriebsbereitschaft ist – je nach Bundesland – der Vermieter oder der Mieter verantwortlich. Ohne Wartung und Kontrolle geht es nicht, denn Batterien sind irgendwann verbraucht, Staub, Spinnweben und Zigarettenrauch können die Sensoren beeinträchtigen und manche Mieter bauen die Rauchmelder auch eigenmächtig wieder ab. Dennoch dürfen Vermieter nicht nach Gutdünken die Wohnung ihres Mieters betreten. Denn dieser hat in der Wohnung das Hausrecht. Der Fall: Eine Wohnungsgesellschaft wollte in allen ihren vermieteten Wohnungen die Rauchmelder überprüfen lassen. Einer der Mieter jedoch sah dies nicht ein. Er weigerte sich, den mit der Kontrolle beauftragten Techniker in die Wohnung zu lassen. Die Gesellschaft nahm dies nicht hin und zog vor Gericht. Das Urteil: Das Amtsgericht Frankfurt am Main gab nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice der Vermieterseite Recht. Das Gericht erklärte, dass der Mieter verpflichtet sei, den Techniker zur Prüfung der Rauchmelder in die Wohnung zu lassen. Die Duldung einer solchen technischen Kontrolle sei eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Das Gericht nannte als angemessene Tageszeit für die Überprüfung den Zeitraum zwischen 8 und 18 Uhr. Zudem sei eine Ankündigung mindestens zwei Wochen vorher durch einen Brief oder einen Aushang im Treppenhaus erforderlich. Sollte sich der Mieter dann immer noch weigern, den Techniker in die Wohnung zu lassen, droht ihm laut Urteil ein Ordnungsgeld oder Ordnungshaft.
Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 26. Juni 2017, Az. 33 C 1093/17

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Wann dürfen Mieter ihre Wohnung teilen? Fallstricke bei der Untervermietung

R+V-Infocenter erklärt Rechte und Pflichten

Wann dürfen Mieter ihre Wohnung teilen? Fallstricke bei der Untervermietung

Wiesbaden, 18. Mai 2017. Der Partner zieht aus oder ein längerer Auslandsaufenthalt steht an: Da Wohnraum in Deutschland knapp ist, möchten viele Mieter in solchen Fällen ihre Wohnung halten. Doch dürfen sie ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermieten? Das Infocenter der R+V Versicherung erklärt, welche Rechte und Pflichten Mieter haben.

Plötzlich ist die Wohnung zu groß und zu teuer. Da ist es für viele naheliegend, sie zu teilen. Das ist auch grundsätzlich erlaubt – zumindest mit nahen Familienangehörigen. Ehepartner oder Kinder dürfen normalerweise ohne Zustimmung des Vermieters mit in die Wohnung einziehen. In diesem Fall besteht gegenüber dem Vermieter lediglich eine Informationspflicht.

Zustimmung bei „berechtigtem Interesse“
Auch bei anderen Untermietern gilt: Haben Mieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür, die Wohnung zu teilen, darf der Vermieter nicht einfach so ablehnen. „Einen Anspruch auf Zustimmung haben sie, wenn ein „berechtigtes Interesse“ besteht“, sagt Sascha Nuß, Jurist beim R+V-Infocenter. „Wichtig ist jedoch, dass dieses Interesse erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrages entstanden sein darf.“ Dazu gehört zum Beispiel, dass die Wohnung durch Veränderungen der Lebensumstände alleine zu teuer geworden ist. „Natürlich gilt dies auch, wenn ein neuer Lebenspartner einziehen will.“

Anspruch ja, aber keine hundertprozentige Garantie: Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn ihm die Untervermietung nicht zumutbar ist, zum Beispiel, wenn die Wohnung dadurch überbelegt wäre oder besondere Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen. Das kann zum Beispiel ein früherer Hausbewohner sein, dem der Vermieter in der Vergangenheit bereits verhaltensbedingt gekündigt hatte und dessen (Wieder-)Einzug den Hausfrieden stören könnte.

Mieterhöhung möglich
Der Vermieter darf für die Untervermietung eine angemessene Mieterhöhung verlangen – und seine Zustimmung davon abhängig machen. Lehnen Vermieter die Untervermietung ohne besondere Gründe ab, können Mieter vor Gericht ziehen. Zudem haben sie ein Sonderkündigungsrecht – und möglicherweise sogar einen Anspruch auf Schadenersatz.

Generell gilt: Vor dem Einzug sollten Mieter die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einholen. „Wer seine Wohnung mit anderen Personen teilt, ohne die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, muss mit einer Abmahnung rechnen. Reagiert der Mieter nicht darauf, droht im Einzelfall sogar eine Unterlassungsklage oder eine fristlose Kündigung“, erklärt R+V-Experte Nuß.

Komplette Wohnung untervermieten
Anders ist die rechtliche Situation, wenn ein Mieter die ganze Wohnung zur Untermiete anbieten will – etwa weil er für einige Monate ins Ausland geht. „Das darf der Vermieter ohne besondere Gründe ablehnen“, erklärt der Experte. „Jedoch hat der Mieter auch in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht.“

Weitere Tipps des R+V-Infocenters:
– Mieter dürfen grundsätzlich so viel und so lange Besuch haben, wie sie möchten. Aus dem Besucher wird rechtlich gesehen jedoch ein Mitbewohner, wenn dieser seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung des Mieters verlegt. Indiz hierfür ist zum Beispiel das Anbringen eines Namensschildes am Briefkasten. Feste Zeitgrenzen gibt es nicht.
– Auch Mieter, die untervermieten, müssen ihren neuen Mitbewohnern eine Bescheinigung für die Meldebehörde ausstellen. Frist: innerhalb von zwei Wochen.
– Kündigung: Bei der Untervermietung gelten die gleichen Fristen wie bei normalen Mietverhältnissen, also in der Regel drei Monate. Ausnahme: Möblierte Zimmer. Diese Mietverhältnisse unterliegen kürzeren Kündigungsfristen.
– Dürfen Mieter einfach an Urlauber vermieten, zum Beispiel über Vermittler-Plattformen wie Airbnb? Nicht ohne ausdrückliche Erlaubnis. Der Vermieter muss diesem Vorhaben explizit zustimmen. Achtung: Einzelne Städte und Kommunen verbieten unter bestimmten Umständen die gewerbliche Untervermietung von Wohnraum an Urlauber. Das zuständige Wohnungsamt gibt Auskunft.

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Das R+V-Infocenter wurde 1989 als Initiative der R+V Versicherung in Wiesbaden gegründet. Es informiert regelmäßig über Service- und Verbraucherthemen. Das thematische Spektrum ist breit: Sicherheit im Haus, im Straßenverkehr und auf Reisen, Schutz vor Unfällen und Betrug, Recht im Alltag und Gesundheitsvorsorge. Dazu nutzt das R+V-Infocenter das vielfältige Know-how der R+V-Fachleute und wertet Statistiken und Trends aus. Zusätzlich führt das R+V-Infocenter eigene Untersuchungen durch: Die repräsentative Langzeitstudie über die „Ängste der Deutschen“ ermittelt beispielsweise bereits seit 1992 jährlich, welche wirtschaftlichen, politischen und persönlichen Themen den Menschen am meisten Sorgen bereiten.

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„Ein Mietwagen für den Urlaub“ – Verbraucherinformation der ERGO Group

Tipps für die Buchung

"Ein Mietwagen für den Urlaub" - Verbraucherinformation der ERGO Group

Eine Mietwagenbuchung vor Ort ist nicht immer günstiger. (Bildquelle: ERGO Group)

Heute Strand, morgen das Landesinnere erkunden, übermorgen Shoppen: Wer im Urlaub mobil und flexibel sein möchte, bucht meist einen Mietwagen. Viele warten damit bis zur Ankunft am Ferienort. Ob es besser ist, bereits von zu Hause aus zu buchen, worauf Reisende bei der Buchung achten sollten und welche Versicherungen notwendig sind, erklären Frank Mauelshagen, Kfz-Experte von ERGO, und Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice).

Ein Mietwagen macht Reisende an ihrem Urlaubsziel mobil und unabhängig. Damit diese Freiheit nicht zur Kostenfalle wird, ist eine gute Vorbereitung sinnvoll. „Viele Urlauber gehen davon aus, dass die Buchung vor Ort billiger ist“, weiß Michaela Rassat, Juristin bei der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), „aber oft kann eine Buchung von Deutschland aus preisgünstiger sein. Dies hängt vom jeweiligen Urlaubsland und der Reiseplanung ab.“ Preisvergleiche ermöglichen verschiedene Internetportale, über die Reisende zum Teil auch gleich buchen können. Was viele nicht wissen: Derartige Portale sind rechtlich nicht mit einem Reiseveranstalter zu vergleichen, der für Mängel vor Ort haftet. Sie wickeln lediglich die Buchung ab. Wer von Deutschland aus über ein solches Preisvergleichsportal bucht, schließt zunächst einen Vertrag mit einem Mietwagen-Vermittler ab. Dieser regelt, welche Leistungen inbegriffen sind – etwa eine Vollkaskoversicherung. Es gibt eine Reihe solcher Vermittlungsunternehmen, nicht alle haben ihren Sitz in Deutschland. Das Unternehmen vermittelt den Kunden dann an einen Vermieter vor Ort, mit dem der Kunde ebenfalls einen eigenen Vertrag schließt. Das deutsche Portal hat demnach nichts mit der eigentlichen Vermietungsleistung zu tun und haftet nicht für Probleme wie beispielsweise zweifelhafte Kreditkarten-Abbuchungen wegen Schäden am Fahrzeug. Teilweise bieten sie jedoch eine Vermittlung bei Reklamationen an.

Vorsicht vor Lock-Angeboten

Um Fallstricken im Kleingedruckten zu entgehen, lohnt sich ein genauer Blick in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB): „Der Urlauber sollte unbedingt darauf achten, dass die AGB vollständig und transparent zur Verfügung stehen“, empfiehlt Michaela Rassat. „Viele größere, internationale Autovermietungen oder Vermittler stellen Vertragsunterlagen in deutscher Sprache zur Verfügung. Auch an beliebten europäischen Urlaubszielen mit viel deutschem Publikum bürgert sich dies bei den örtlichen Vermietern zunehmend ein.“ Manche Anbieter werben mit Lock-Angeboten und zeigen nur eine günstige Grundmiete an. Bei der Übernahme vor Ort können dann noch teure Zuschläge anfallen, warnt die D.A.S. Juristin: „Wichtig ist daher, das Angebot genau unter die Lupe zu nehmen: Wie sehen die Tankregeln aus? Kommen Servicepauschalen oder Steuern dazu? Kann noch ein Zweitfahrer eingetragen werden und was kostet das?“ Wer weit im Voraus bucht, sollte auch die Stornierungsmöglichkeiten prüfen.

Augen auf beim Versicherungsschutz

Auch auf den Versicherungsschutz sollten Urlauber achten. Einige Mietwagenfirmen bieten Versicherungen bereits im Mietvertrag mit an. „Auf Nummer sicher gehen Urlauber mit einer Vollkaskoversicherung. Da der Versicherungsschutz von dem in Deutschland üblichen abweichen kann, ist es ratsam, auf etwaige Ausschlüsse zu achten“, meint Frank Mauelshagen, Kfz-Experte von ERGO, und ergänzt: „In der Kfz-Haftpflichtversicherung muss der Mieter genau auf die Höhe der vereinbarten Deckungssumme achten. Die Mindestdeckungssummen sind vielfach geringer als in Deutschland üblich.“ Hier kann es von Land zu Land große Unterschiede geben. Es kann ratsam sein, die Deckungssumme in der Kfz-Haftpflicht gegebenenfalls zu erhöhen. Verursacht nämlich der Mietwagenfahrer einen Unfall und der Schaden übersteigt die vertraglich vereinbarte Deckungssumme, muss er den Differenzbetrag selbst bezahlen. „In der Regel ist es am günstigsten, die Kfz-Police von Deutschland aus abzuschließen“, weiß der ERGO Experte. Gut abgesichert ist, wer in seinem heimischen Vertrag die sogenannte „Mallorca-Police“ mitversichert hat. Dies ist eine Erweiterung des heimischen Versicherungsschutzes für Mietfahrzeuge im Ausland. Sie erhöht die ausländische Deckungssumme, falls diese im Schadensfall nicht ausreicht – bis zur Höhe der in Deutschland vereinbarten Deckungssumme. Wichtig zu wissen: Nur der im Vertrag vermerkte Fahrer ist versichert. Wer sich gerade bei längeren Fahrten mit seinem Beifahrer abwechseln möchte, sollte ihn als Zweitfahrer eintragen. Das kostet allerdings oft extra.

Dellen und Kratzer im Übergabeprotokoll vermerken

Egal ob Geländewagen, Familienbus oder schicker Stadtflitzer: Bevor es losgeht, sollte der Urlauber den Mietwagen mit einem Mitarbeiter der Verleihstation von allen Seiten begutachten. Sind Reifen, Beleuchtung, Bremsen, Scheibenwischer und Lack in Ordnung? Funktionieren die Gurte? Gibt es Brandflecken auf den Sitzen? Je präziser der Urlauber prüft, umso besser. „Sofern Schäden oder Kratzer zu erkennen sind, sollte der Mieter sie im Übergabeprotokoll vermerken lassen. Später kann er kaum noch beweisen, dass er die Schäden nicht verursacht hat“, so Michaela Rassat. Bei gravierenden Mängeln oder technischen Defekten empfiehlt es sich, die Finger von dem Auto zu lassen und Ersatz zu fordern. „Bei der Rückgabe sollte sich der Mieter bestätigen lassen, dass er den Wagen ohne Schäden zurückgebracht hat“, rät die D.A.S. Juristin. Auch die letzte Tankquittung besser aufheben. Sonst kann es bei der Endabrechnung zu bösen Überraschungen kommen. Eine Rückgabe außerhalb der Öffnungszeiten sollten Urlauber daher nach Möglichkeit vermeiden.
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Wohneigentum kaufen und vermieten – was ist zu beachten?

5 Tipps für Käufer und Vermieter vom Vermietungsexperten Jürgen Hansch, Hansch Immobilien IVD

Wohneigentum kaufen und vermieten - was ist zu beachten?

Wer eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, sollte beim Mietvertrag richtig formulieren. (Bildquelle: fotolia.com – psdesign1)

Jeder vierte Deutsche plant den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage. Wer in eine Eigentumswohnung investiert, um sie zu vermieten, muss beim Kauf und bei der Vermietung einiges beachten. Beispielsweise gibt es spezielle Mietverträge für Eigentumswohnungen.

Sicherheitsorientierte Anleger setzen auf die vermietete Eigentumswohnung zur Altersvorsorge. Niedrige Hypothekenzinsen. Eine Null-Sparzins-Situation. Unruhige Kapitalmärkte. Das macht den Kauf von Wohneigentum attraktiv. Der Markt reagiert entsprechend. In 2016 sind laut Statistischem Bundesamt 375 385 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt worden. Gegenüber dem Vorjahr ist das eine Steigerung von + 21,6 Prozent. Der Anteil der Eigentumswohnungen daran beträgt 82 655 Wohnungen (+ 17,2 Prozent gegenüber 2015).

1. Kaufkriterium Nummer Eins: Lage und nochmals Lage
Für Immobilien-Profis gilt zunächst die Lage der Immobilie als wichtigstes Kaufkriterium. Mag die Wohnung noch so komfortabel ausgestattet sein. Wenn die Lage und damit die Nachfragesituation des Marktes nicht hinreichend berücksichtigt wird, sind Vermietbarkeit und Wertewachstum schwieriger umzusetzen. Zentrale Lagen hingegen, werden auch in Zukunft nachgefragt und steigen kontinuierlich im Immobilienwert.

2. Steuervorteile auf die vermietete Wohnung
Steuervorteile sind bei der Renditeplanung der vermieteten Eigentumswohnung als Sahnehäubchen zu kalkulieren, um private Rücklagen für eventuelle Sonderausgaben zu schaffen. Steuerlich abzugsfähig sind beispielsweise Instandhaltungskosten, Schuldzinsen, Abschreibungen, nicht umlagefähige Betriebskosten wie Verwaltungsgebühren und die Vermittlungsgebühren eines Immobilienmaklers.

3. Welche Wohnungsgröße
Es gibt keine pauschale Antwort. Hier ist der spezifische Markt zu sondieren. In Ballungszentren hat sich das Mietniveau ordentlich nach oben entwickelt. Somit werden Wohnungen ab 100 Quadratmeter in guter Lage deutlich über 1.000 Euro vermietet – ohne Nebenkosten. Weitaus mehr Mieter sind bereit bis 1.000 Euro pro Monat für eine Wohnung zu bezahlen. In Universitätsstädten wie Köln lohnt sich das kleine Apartment als Studentenwohnung. Zumal nach dem Kölner Mietspiegel 2017 für kleinere Wohnungen mehr Kaltmiete pro Quadratmeter verlangt werden kann und sich unter Umständen eine Möblierung bei kleinen Wohnungen unter Renditeaspekten lohnt.

4. Spezieller Mietvertrag für Eigentumswohnungen
Nur wenige wissen es. Im Mietvertragsrecht ist die Sonderform von Wohneigentum nicht definiert. Die Hausordnung, die das gemeinschaftliche Zusammenleben beschreibt, wird so behandelt, als gäbe es immer nur einen Eigentümer. Wenn Sie allerdings Wohneigentum erwerben, sind sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, der sogenannten WEG. Auch hier ist das Zusammenleben per Teilungserklärung in einer sogenannten Gemeinschaftsordnung beschrieben. Diese kann aber durch Beschluss der WEG jederzeit geändert werden. Für Sie als Eigentümer sind Änderungen bindend.

Nicht für den Mieter, wenn im Mietvertrag keine Regelung getroffen wurde. Fehlt eine entsprechende Formulierung ist der Ärger mit Mieter und WEG meist vorprogrammiert. Typische Beispiele sind das Anbringen von Balkonkästen oder Satellitenschüsseln.

Hansch Immobilien, Immobilienmakler und Verwalter in Köln verwendet bei der Vermietung von Eigentumswohnungen spezielle Formular-Mietverträge. Dort heißt es unter anderem:

Die Bestimmungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Ordnung im Haus und das Zusammenleben der Hausbewohner sind auch für den Mieter verbindlich, sofern und soweit er die Möglichkeit hatte, sich in zumutbarer Weise Kenntnis vom Inhalt entsprechender Regelungen zu verschaffen. Dazu wird der Vermieter dem Mieter auf jederzeitige Anforderung hin soweit erforderlich Kopien der betreffenden schriftlichen Unterlagen zur Einsichtnahme überlassen.

Dies gilt auch für spätere Änderungen der Gemeinschaftsordnung und die nach dem Abschluss des Mietvertrags getroffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer, sofern diese nicht zu unzumutbaren Belastungen oder Beeinträchtigungen des Mieters führen. Der Vermieter wird dem Mieter die einschlägigen Änderungsbeschlüsse durch Aushändigung entsprechender Kopien mitteilen.

5. Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen vereinbaren
Auch sollte im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Umlageschlüssel nach sognannten Miteigentumsanteilen (= MEA) erfolgt und nicht nach Wohnfläche. Denn die in der Teilungserklärung festgelegten Anteile können unter Umständen durch bestimmte Gegebenheiten der Eigentumswohnung von der tatsächlichen Größenordnung abweichen. Hinzukommt, dass der Verwalter einer Wohneigentümergemeinschaft die Abrechnung des Hausgeldes nach MEA vornimmt.

Fachbibliothek Immobilien von A bis Z
Mehr Informationen zum Thema „Spezieller Mietvertrag Eigentumswohnung“ finden Interessierte auf der Unternehmensseite des Kölner Immobilienmaklers und Hausverwalters, der sich auf die Vermietung und Mietverwaltung im Sondereigentum spezialisiert hat:
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Hansch Immobilien IVD Unternehmensgruppe. Perfektion in Immobilien. Hi-PRO-IMMO® – das Markenzeichen für Vermietung, Verkauf und für die Verwaltung von Immobilien.
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