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Wann dürfen Mieter ihre Wohnung teilen? Fallstricke bei der Untervermietung

R+V-Infocenter erklärt Rechte und Pflichten

Wann dürfen Mieter ihre Wohnung teilen? Fallstricke bei der Untervermietung

Wiesbaden, 18. Mai 2017. Der Partner zieht aus oder ein längerer Auslandsaufenthalt steht an: Da Wohnraum in Deutschland knapp ist, möchten viele Mieter in solchen Fällen ihre Wohnung halten. Doch dürfen sie ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermieten? Das Infocenter der R+V Versicherung erklärt, welche Rechte und Pflichten Mieter haben.

Plötzlich ist die Wohnung zu groß und zu teuer. Da ist es für viele naheliegend, sie zu teilen. Das ist auch grundsätzlich erlaubt – zumindest mit nahen Familienangehörigen. Ehepartner oder Kinder dürfen normalerweise ohne Zustimmung des Vermieters mit in die Wohnung einziehen. In diesem Fall besteht gegenüber dem Vermieter lediglich eine Informationspflicht.

Zustimmung bei „berechtigtem Interesse“
Auch bei anderen Untermietern gilt: Haben Mieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür, die Wohnung zu teilen, darf der Vermieter nicht einfach so ablehnen. „Einen Anspruch auf Zustimmung haben sie, wenn ein „berechtigtes Interesse“ besteht“, sagt Sascha Nuß, Jurist beim R+V-Infocenter. „Wichtig ist jedoch, dass dieses Interesse erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrages entstanden sein darf.“ Dazu gehört zum Beispiel, dass die Wohnung durch Veränderungen der Lebensumstände alleine zu teuer geworden ist. „Natürlich gilt dies auch, wenn ein neuer Lebenspartner einziehen will.“

Anspruch ja, aber keine hundertprozentige Garantie: Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn ihm die Untervermietung nicht zumutbar ist, zum Beispiel, wenn die Wohnung dadurch überbelegt wäre oder besondere Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen. Das kann zum Beispiel ein früherer Hausbewohner sein, dem der Vermieter in der Vergangenheit bereits verhaltensbedingt gekündigt hatte und dessen (Wieder-)Einzug den Hausfrieden stören könnte.

Mieterhöhung möglich
Der Vermieter darf für die Untervermietung eine angemessene Mieterhöhung verlangen – und seine Zustimmung davon abhängig machen. Lehnen Vermieter die Untervermietung ohne besondere Gründe ab, können Mieter vor Gericht ziehen. Zudem haben sie ein Sonderkündigungsrecht – und möglicherweise sogar einen Anspruch auf Schadenersatz.

Generell gilt: Vor dem Einzug sollten Mieter die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einholen. „Wer seine Wohnung mit anderen Personen teilt, ohne die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, muss mit einer Abmahnung rechnen. Reagiert der Mieter nicht darauf, droht im Einzelfall sogar eine Unterlassungsklage oder eine fristlose Kündigung“, erklärt R+V-Experte Nuß.

Komplette Wohnung untervermieten
Anders ist die rechtliche Situation, wenn ein Mieter die ganze Wohnung zur Untermiete anbieten will – etwa weil er für einige Monate ins Ausland geht. „Das darf der Vermieter ohne besondere Gründe ablehnen“, erklärt der Experte. „Jedoch hat der Mieter auch in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht.“

Weitere Tipps des R+V-Infocenters:
– Mieter dürfen grundsätzlich so viel und so lange Besuch haben, wie sie möchten. Aus dem Besucher wird rechtlich gesehen jedoch ein Mitbewohner, wenn dieser seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung des Mieters verlegt. Indiz hierfür ist zum Beispiel das Anbringen eines Namensschildes am Briefkasten. Feste Zeitgrenzen gibt es nicht.
– Auch Mieter, die untervermieten, müssen ihren neuen Mitbewohnern eine Bescheinigung für die Meldebehörde ausstellen. Frist: innerhalb von zwei Wochen.
– Kündigung: Bei der Untervermietung gelten die gleichen Fristen wie bei normalen Mietverhältnissen, also in der Regel drei Monate. Ausnahme: Möblierte Zimmer. Diese Mietverhältnisse unterliegen kürzeren Kündigungsfristen.
– Dürfen Mieter einfach an Urlauber vermieten, zum Beispiel über Vermittler-Plattformen wie Airbnb? Nicht ohne ausdrückliche Erlaubnis. Der Vermieter muss diesem Vorhaben explizit zustimmen. Achtung: Einzelne Städte und Kommunen verbieten unter bestimmten Umständen die gewerbliche Untervermietung von Wohnraum an Urlauber. Das zuständige Wohnungsamt gibt Auskunft.

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Das R+V-Infocenter wurde 1989 als Initiative der R+V Versicherung in Wiesbaden gegründet. Es informiert regelmäßig über Service- und Verbraucherthemen. Das thematische Spektrum ist breit: Sicherheit im Haus, im Straßenverkehr und auf Reisen, Schutz vor Unfällen und Betrug, Recht im Alltag und Gesundheitsvorsorge. Dazu nutzt das R+V-Infocenter das vielfältige Know-how der R+V-Fachleute und wertet Statistiken und Trends aus. Zusätzlich führt das R+V-Infocenter eigene Untersuchungen durch: Die repräsentative Langzeitstudie über die „Ängste der Deutschen“ ermittelt beispielsweise bereits seit 1992 jährlich, welche wirtschaftlichen, politischen und persönlichen Themen den Menschen am meisten Sorgen bereiten.

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„Ein Mietwagen für den Urlaub“ – Verbraucherinformation der ERGO Group

Tipps für die Buchung

"Ein Mietwagen für den Urlaub" - Verbraucherinformation der ERGO Group

Eine Mietwagenbuchung vor Ort ist nicht immer günstiger. (Bildquelle: ERGO Group)

Heute Strand, morgen das Landesinnere erkunden, übermorgen Shoppen: Wer im Urlaub mobil und flexibel sein möchte, bucht meist einen Mietwagen. Viele warten damit bis zur Ankunft am Ferienort. Ob es besser ist, bereits von zu Hause aus zu buchen, worauf Reisende bei der Buchung achten sollten und welche Versicherungen notwendig sind, erklären Frank Mauelshagen, Kfz-Experte von ERGO, und Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice).

Ein Mietwagen macht Reisende an ihrem Urlaubsziel mobil und unabhängig. Damit diese Freiheit nicht zur Kostenfalle wird, ist eine gute Vorbereitung sinnvoll. „Viele Urlauber gehen davon aus, dass die Buchung vor Ort billiger ist“, weiß Michaela Rassat, Juristin bei der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), „aber oft kann eine Buchung von Deutschland aus preisgünstiger sein. Dies hängt vom jeweiligen Urlaubsland und der Reiseplanung ab.“ Preisvergleiche ermöglichen verschiedene Internetportale, über die Reisende zum Teil auch gleich buchen können. Was viele nicht wissen: Derartige Portale sind rechtlich nicht mit einem Reiseveranstalter zu vergleichen, der für Mängel vor Ort haftet. Sie wickeln lediglich die Buchung ab. Wer von Deutschland aus über ein solches Preisvergleichsportal bucht, schließt zunächst einen Vertrag mit einem Mietwagen-Vermittler ab. Dieser regelt, welche Leistungen inbegriffen sind – etwa eine Vollkaskoversicherung. Es gibt eine Reihe solcher Vermittlungsunternehmen, nicht alle haben ihren Sitz in Deutschland. Das Unternehmen vermittelt den Kunden dann an einen Vermieter vor Ort, mit dem der Kunde ebenfalls einen eigenen Vertrag schließt. Das deutsche Portal hat demnach nichts mit der eigentlichen Vermietungsleistung zu tun und haftet nicht für Probleme wie beispielsweise zweifelhafte Kreditkarten-Abbuchungen wegen Schäden am Fahrzeug. Teilweise bieten sie jedoch eine Vermittlung bei Reklamationen an.

Vorsicht vor Lock-Angeboten

Um Fallstricken im Kleingedruckten zu entgehen, lohnt sich ein genauer Blick in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB): „Der Urlauber sollte unbedingt darauf achten, dass die AGB vollständig und transparent zur Verfügung stehen“, empfiehlt Michaela Rassat. „Viele größere, internationale Autovermietungen oder Vermittler stellen Vertragsunterlagen in deutscher Sprache zur Verfügung. Auch an beliebten europäischen Urlaubszielen mit viel deutschem Publikum bürgert sich dies bei den örtlichen Vermietern zunehmend ein.“ Manche Anbieter werben mit Lock-Angeboten und zeigen nur eine günstige Grundmiete an. Bei der Übernahme vor Ort können dann noch teure Zuschläge anfallen, warnt die D.A.S. Juristin: „Wichtig ist daher, das Angebot genau unter die Lupe zu nehmen: Wie sehen die Tankregeln aus? Kommen Servicepauschalen oder Steuern dazu? Kann noch ein Zweitfahrer eingetragen werden und was kostet das?“ Wer weit im Voraus bucht, sollte auch die Stornierungsmöglichkeiten prüfen.

Augen auf beim Versicherungsschutz

Auch auf den Versicherungsschutz sollten Urlauber achten. Einige Mietwagenfirmen bieten Versicherungen bereits im Mietvertrag mit an. „Auf Nummer sicher gehen Urlauber mit einer Vollkaskoversicherung. Da der Versicherungsschutz von dem in Deutschland üblichen abweichen kann, ist es ratsam, auf etwaige Ausschlüsse zu achten“, meint Frank Mauelshagen, Kfz-Experte von ERGO, und ergänzt: „In der Kfz-Haftpflichtversicherung muss der Mieter genau auf die Höhe der vereinbarten Deckungssumme achten. Die Mindestdeckungssummen sind vielfach geringer als in Deutschland üblich.“ Hier kann es von Land zu Land große Unterschiede geben. Es kann ratsam sein, die Deckungssumme in der Kfz-Haftpflicht gegebenenfalls zu erhöhen. Verursacht nämlich der Mietwagenfahrer einen Unfall und der Schaden übersteigt die vertraglich vereinbarte Deckungssumme, muss er den Differenzbetrag selbst bezahlen. „In der Regel ist es am günstigsten, die Kfz-Police von Deutschland aus abzuschließen“, weiß der ERGO Experte. Gut abgesichert ist, wer in seinem heimischen Vertrag die sogenannte „Mallorca-Police“ mitversichert hat. Dies ist eine Erweiterung des heimischen Versicherungsschutzes für Mietfahrzeuge im Ausland. Sie erhöht die ausländische Deckungssumme, falls diese im Schadensfall nicht ausreicht – bis zur Höhe der in Deutschland vereinbarten Deckungssumme. Wichtig zu wissen: Nur der im Vertrag vermerkte Fahrer ist versichert. Wer sich gerade bei längeren Fahrten mit seinem Beifahrer abwechseln möchte, sollte ihn als Zweitfahrer eintragen. Das kostet allerdings oft extra.

Dellen und Kratzer im Übergabeprotokoll vermerken

Egal ob Geländewagen, Familienbus oder schicker Stadtflitzer: Bevor es losgeht, sollte der Urlauber den Mietwagen mit einem Mitarbeiter der Verleihstation von allen Seiten begutachten. Sind Reifen, Beleuchtung, Bremsen, Scheibenwischer und Lack in Ordnung? Funktionieren die Gurte? Gibt es Brandflecken auf den Sitzen? Je präziser der Urlauber prüft, umso besser. „Sofern Schäden oder Kratzer zu erkennen sind, sollte der Mieter sie im Übergabeprotokoll vermerken lassen. Später kann er kaum noch beweisen, dass er die Schäden nicht verursacht hat“, so Michaela Rassat. Bei gravierenden Mängeln oder technischen Defekten empfiehlt es sich, die Finger von dem Auto zu lassen und Ersatz zu fordern. „Bei der Rückgabe sollte sich der Mieter bestätigen lassen, dass er den Wagen ohne Schäden zurückgebracht hat“, rät die D.A.S. Juristin. Auch die letzte Tankquittung besser aufheben. Sonst kann es bei der Endabrechnung zu bösen Überraschungen kommen. Eine Rückgabe außerhalb der Öffnungszeiten sollten Urlauber daher nach Möglichkeit vermeiden.
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Wohneigentum kaufen und vermieten – was ist zu beachten?

5 Tipps für Käufer und Vermieter vom Vermietungsexperten Jürgen Hansch, Hansch Immobilien IVD

Wohneigentum kaufen und vermieten - was ist zu beachten?

Wer eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, sollte beim Mietvertrag richtig formulieren. (Bildquelle: fotolia.com – psdesign1)

Jeder vierte Deutsche plant den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage. Wer in eine Eigentumswohnung investiert, um sie zu vermieten, muss beim Kauf und bei der Vermietung einiges beachten. Beispielsweise gibt es spezielle Mietverträge für Eigentumswohnungen.

Sicherheitsorientierte Anleger setzen auf die vermietete Eigentumswohnung zur Altersvorsorge. Niedrige Hypothekenzinsen. Eine Null-Sparzins-Situation. Unruhige Kapitalmärkte. Das macht den Kauf von Wohneigentum attraktiv. Der Markt reagiert entsprechend. In 2016 sind laut Statistischem Bundesamt 375 385 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt worden. Gegenüber dem Vorjahr ist das eine Steigerung von + 21,6 Prozent. Der Anteil der Eigentumswohnungen daran beträgt 82 655 Wohnungen (+ 17,2 Prozent gegenüber 2015).

1. Kaufkriterium Nummer Eins: Lage und nochmals Lage
Für Immobilien-Profis gilt zunächst die Lage der Immobilie als wichtigstes Kaufkriterium. Mag die Wohnung noch so komfortabel ausgestattet sein. Wenn die Lage und damit die Nachfragesituation des Marktes nicht hinreichend berücksichtigt wird, sind Vermietbarkeit und Wertewachstum schwieriger umzusetzen. Zentrale Lagen hingegen, werden auch in Zukunft nachgefragt und steigen kontinuierlich im Immobilienwert.

2. Steuervorteile auf die vermietete Wohnung
Steuervorteile sind bei der Renditeplanung der vermieteten Eigentumswohnung als Sahnehäubchen zu kalkulieren, um private Rücklagen für eventuelle Sonderausgaben zu schaffen. Steuerlich abzugsfähig sind beispielsweise Instandhaltungskosten, Schuldzinsen, Abschreibungen, nicht umlagefähige Betriebskosten wie Verwaltungsgebühren und die Vermittlungsgebühren eines Immobilienmaklers.

3. Welche Wohnungsgröße
Es gibt keine pauschale Antwort. Hier ist der spezifische Markt zu sondieren. In Ballungszentren hat sich das Mietniveau ordentlich nach oben entwickelt. Somit werden Wohnungen ab 100 Quadratmeter in guter Lage deutlich über 1.000 Euro vermietet – ohne Nebenkosten. Weitaus mehr Mieter sind bereit bis 1.000 Euro pro Monat für eine Wohnung zu bezahlen. In Universitätsstädten wie Köln lohnt sich das kleine Apartment als Studentenwohnung. Zumal nach dem Kölner Mietspiegel 2017 für kleinere Wohnungen mehr Kaltmiete pro Quadratmeter verlangt werden kann und sich unter Umständen eine Möblierung bei kleinen Wohnungen unter Renditeaspekten lohnt.

4. Spezieller Mietvertrag für Eigentumswohnungen
Nur wenige wissen es. Im Mietvertragsrecht ist die Sonderform von Wohneigentum nicht definiert. Die Hausordnung, die das gemeinschaftliche Zusammenleben beschreibt, wird so behandelt, als gäbe es immer nur einen Eigentümer. Wenn Sie allerdings Wohneigentum erwerben, sind sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, der sogenannten WEG. Auch hier ist das Zusammenleben per Teilungserklärung in einer sogenannten Gemeinschaftsordnung beschrieben. Diese kann aber durch Beschluss der WEG jederzeit geändert werden. Für Sie als Eigentümer sind Änderungen bindend.

Nicht für den Mieter, wenn im Mietvertrag keine Regelung getroffen wurde. Fehlt eine entsprechende Formulierung ist der Ärger mit Mieter und WEG meist vorprogrammiert. Typische Beispiele sind das Anbringen von Balkonkästen oder Satellitenschüsseln.

Hansch Immobilien, Immobilienmakler und Verwalter in Köln verwendet bei der Vermietung von Eigentumswohnungen spezielle Formular-Mietverträge. Dort heißt es unter anderem:

Die Bestimmungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Ordnung im Haus und das Zusammenleben der Hausbewohner sind auch für den Mieter verbindlich, sofern und soweit er die Möglichkeit hatte, sich in zumutbarer Weise Kenntnis vom Inhalt entsprechender Regelungen zu verschaffen. Dazu wird der Vermieter dem Mieter auf jederzeitige Anforderung hin soweit erforderlich Kopien der betreffenden schriftlichen Unterlagen zur Einsichtnahme überlassen.

Dies gilt auch für spätere Änderungen der Gemeinschaftsordnung und die nach dem Abschluss des Mietvertrags getroffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer, sofern diese nicht zu unzumutbaren Belastungen oder Beeinträchtigungen des Mieters führen. Der Vermieter wird dem Mieter die einschlägigen Änderungsbeschlüsse durch Aushändigung entsprechender Kopien mitteilen.

5. Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen vereinbaren
Auch sollte im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Umlageschlüssel nach sognannten Miteigentumsanteilen (= MEA) erfolgt und nicht nach Wohnfläche. Denn die in der Teilungserklärung festgelegten Anteile können unter Umständen durch bestimmte Gegebenheiten der Eigentumswohnung von der tatsächlichen Größenordnung abweichen. Hinzukommt, dass der Verwalter einer Wohneigentümergemeinschaft die Abrechnung des Hausgeldes nach MEA vornimmt.

Fachbibliothek Immobilien von A bis Z
Mehr Informationen zum Thema „Spezieller Mietvertrag Eigentumswohnung“ finden Interessierte auf der Unternehmensseite des Kölner Immobilienmaklers und Hausverwalters, der sich auf die Vermietung und Mietverwaltung im Sondereigentum spezialisiert hat:
https://www.hansch-immobilien.koeln/infodeskeigentuemer/

Hansch Immobilien IVD Unternehmensgruppe. Perfektion in Immobilien. Hi-PRO-IMMO® – das Markenzeichen für Vermietung, Verkauf und für die Verwaltung von Immobilien.
Mitglied im Berufsverband IVD. Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger.
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Hansetor Immobilien: Häuser und Wohnungen richtig vermieten.

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Wer beabsichtigt, eine Immobilie zu vermieten, kommt nicht umhin, sich mit den rechtlichen Anforderungen und Vorgaben wie z.B. Mietvertrag, Miethöhe und Nebenkostenabrechnung vertraut zu machen. Fehlt dem Vermieter hier ein fundiertes Grundwissen, läuft er schnell Gefahr, Fehler zu begehen, die später zu juristischen oder finanziellen Nachteilen führen können.

Seit über 25 Jahren gehört Hansetor Immobilien zu den führenden Immobilienmaklern im Großraum Hamburg. Geschulte Mitarbeiter unterstützen Immobilienvermieter bei allen Tätigkeiten, die während der Vermietungsphase anfallen. Durch den regelmäßigen Kontakt zum Vermieter garantiert Hansetor Immobilien eine hohe Transparenz und hält den Vermieter über alle wichtigen Schritte auf dem Laufenden.

Ein wichtiger Aspekt bei der Vermietung stellt die Preisfindung für das zu vermietende Objekt dar, denn der Mietpreis sollte weder zu hoch noch zu niedrig festgesetzt werden. Der Mietspiegel, den der Vermieter über die zuständige Gemeindeverwaltung erfragen kann, liefert hier einen ersten Anhaltspunkt. Für eine korrekte Festsetzung der Miethöhe sind aber nicht nur Lage und Größe entscheidend, sondern auch Zustand und Ausstattung. Damit hierbei Fehleinschätzungen seitens des Vermieters vermieden werden, helfen die erfahrenen Hansetor-Mitarbeiter, das Objekt optimal zu bewerten und einen angemessenen Mietpreis festzulegen.

Ist ein Mieter gefunden, begleitet Hansetor die Vertragsschließung von der Unterzeichnung des Mietvertrages über die Anfertigung eines Übergabeprotokolls bis hin zur Schlüsselübergabe. Weitere Informationen erhalten Sie bei Hansetor Immobilien, Lohekamp 4, 24558 Henstedt-Ulzburg, Telefon 040-524781400, per E-Mail an die Adresse info@hansetor-immobilien.de oder im Internet auf www.hansetor-immobilien.de

Die Hansetor Immobilien ist spezialisiert auf den Verkauf und die Vermietung von Immobilien in der Metropolregion Hamburg. Mit Standorten in Hamburg, Henstedt-Ulzburg, Bargteheide, Ahrensburg und Börnsen deckt das Unternehmen den Großraum Hamburg ab. Das Unternehmen bietet seit 1982 eine umfassende Betreuung für Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter.

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Mietvertrag: Die häufigsten Fehler und Schwachstellen

Immobilien-Fachbibliothek der Hansch Immobilien Unternehmensgruppe

Mietvertrag: Die häufigsten Fehler und Schwachstellen

(Bildquelle: Foto von fotolia.com)

Das deutsche Mietrecht ist so mieterfreundlich wie kaum ein anderes. Neue BGH-Urteile oder Reformen wie die Mietpreisbremse verändern die Rechtssituation. Sorglos verwenden Vermieter alte Vordrucke, die sie noch in der Schublade haben ohne zu wissen, dass sich die Rechtslage geändert hat. Oder sie nutzen alt bekannte Formulierungen und Klauseln, die unwirksam sind. Das kann kostspielige Folgen haben. „In unserer Praxis als Immobilienmakler und Hausverwaltung erleben wir oft, dass selbst in aktuellen Formularmietverträgen handschriftliche Ergänzungen vom Vermieter vorgenommen werden, die nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sind.“ berichtet Jürgen Hansch, Inhaber der Hansch Immobilien Unternehmensgruppe Köln.

Wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden soll, setzen Vermieter in aller Regel auf einen Vordruck – zum Beispiel aus dem Internet oder aus einem Schreibwarenladen. Allerdings kann ein solcher Vordruck veraltete Klauseln enthalten, die heute ungültig sind. Und auch sonst sollten Vermieter genau darauf achten, was sie im Mietvertrag regeln und was nicht. Denn ungültige Klauseln können für den Vermieter kostspielige Folgen haben.

Die typischen Fehler bei Ausfertigung eines Wohnraum-Mietvertrages

1. Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel mit einem starren Fristenplan oder eine generelle Endrenovierungsklausel unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf.

2. Unwirksame Kleinreparaturklausel: Heute bewegen sich die als zulässig angesehenen Beträge zwischen 75 und 100 Euro.

3. Tierhaltungsverbot: Der Mieter hat ein unbeschränktes Recht, in seiner Wohnung Kleintiere zu halten, ohne vorher eine Erlaubnis des Vermieters einholen zu müssen.

4. Kaution: Die vereinbarte Kaution übersteigt drei Monatsnettokaltmieten oder das Recht des Mieters nach §551 Abs. 2 BGB, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten frühestens ab Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, wird ausgeschlossen oder beschränkt.

5. Nebenkosten: In vielen Fällen fehlt im Mietvertrag die Bezugnahme auf § 2BetrKV. Formuliert wird einfach: Der Mieter trägt alle Nebenkosten.

6. Das Mietvertragsformular wird falsch ausgefüllt, verändert oder mit unwirksamen Klauseln ergänzt. Ein falsches Formular wird verwendet oder Formvorschriften in Hinblick auf vertragliche Rechtssicherheit werden missachtet.

Worauf Vermieter beim Mietvertragsabschluss achten müssen

Zunächst sollte jeder Vermieter darauf achten, dass er aktuelle Formular-Mietverträge verwendet. Für jedes vermietbare Objekt ob Wohnung, Einfamilienhaus oder Garage den entsprechenden Vertrag verwenden. Speziell für Eigentumswohnungen gibt es Sonderregelungen, die oft kein Vermieter kennt. Dazu aber später.

Wir empfehlen als Hausverwalter, diese Mietverträge nicht eigenmächtig zu ändern oder eigenständige Formulierungen zu verwenden ohne diese auf Rechtswirksamkeit zu prüfen. Auch sollten als Anlage beigefügt werden: die Betriebskostenverordnung sowie die Hausordnung und Garagenordnung. Die beiden letzteren Anlagen sind vom Mieter zu unterschreiben. Damit bestätigt er, diese gelesen und akzeptiert zu haben.

Nachträgliche handschriftliche Änderungen sind in einem sogenannten Vertragsabschluss- und Verhandlungsprotokoll festzuhalten und ebenfalls als Anlage beizufügen. Kleinere Änderungen können auch im Vertrag handschriftlich geändert werden. Sind aber dann an der entsprechenden Stelle von beiden Vertragsparteien zu paraphieren.

Formfehler vermeiden: Ein Mietvertrag nebst Anlagen sollte immer fest miteinander verbunden sein. Eine lose Blattsammlung ist kritisch und müsste von beiden Vertragsparteien auf jeder Seite unterschrieben werden. Besser ist es, den Mietvertrag fest mit einer Ösen-Heftung zu verbinden. So wie es beim Notar üblich ist. Alternativ kann auch eine normale Heftung verwendet werden, wenn die Heftung verklebt wird. So kann keine Seite entfernt oder ausgetauscht werden ohne Spuren zu hinterlassen.

Der Mietvertrag sollte besser nicht in der Mietwohnung abgeschlossen werden, sonst kann der Mieter den Vertrag nach den Regeln über Haustürgeschäfte widerrufen. Besser: Schicken Sie als Vermieter dem Mieter den Mietvertrag zu oder händigen Sie ihm den Vertrag bei der Wohnungsbesichtigung aus. Schickt Ihnen der Mieter den Mietvertrag wieder zurück, bewahren Sie den Umschlag des Mieters als Beweis dafür auf, dass kein Haustürgeschäft vorlag.

Mietvertrag ausfüllen: Keine Lücke übersehen

Befristet oder unbefristet? Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschale? Staffelmiete oder ganz normales gesetzliches Mieterhöhungsrecht? Alle diese Entscheidungen müssen bereits beim Ausfüllen des Mietvertrags getroffen und die dafür vorgesehenen Lücken im Mietvertrag vollständig und korrekt ausgefüllt werden.

Für die Betriebskosten gilt: Bitte keine Betriebskosten-Positionen aus dem Betriebskosten-Katalog streichen! Selbst wenn beispielsweise im Moment noch kein Hausmeister beschäftigt wird, sollten die Kosten hierfür im Betriebskostenkatalog des Mietvertrags bleiben. Wenn später doch ein Hausmeister beauftragt wird, erhalten Sie als Vermieter Ihr Forderungsrecht, um diese Kosten umlegen zu dürfen.

Kündigungsverzicht: Bitte nie länger als 4 Jahre. Wenn Sie als Vermieter nicht jedes Jahr einen neuen Mieter suchen wollen und Sie auch keinen Befristungsgrund parat haben, sollten Sie mit Ihrem Mieter einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Der hilft Ihnen zwar nichts, wenn Sie den Mieter zu einem bestimmten Tag „X“ heraushaben wollen. Ein Kündigungsverzicht sorgt aber dafür, dass Ihnen Ihr Mieter maximal für die nächsten 4 Jahre (gerechnet wird ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung) nicht ordentlich kündigen kann, nur weil er zum Beispiel eine günstigere Wohnung gefunden hat. Auf der anderen Seite ist es so, dass aber beide Mietvertragsparteien dennoch ihren Mietvertrag fristlos kündigen können. Also Sie beispielsweise, wenn Ihr Mieter seine Miete nicht mehr zahlt.

Staffelmiete: Jahresabstand zwischen den Mieten einhalten. Wer gleich zu Mietbeginn regeln möchte, wie sich die Miete künftig entwickeln soll, einigt sich mit einem Mieter auf eine Staffelmiete. Staffelmiete bedeutet: Sie als Vermieter legen fest, wann sich Ihre Miete um wie viel erhöht. Dabei dürfen die Erhöhungsbeträge und die Zeitabstände, wann die Erhöhung eintreten soll unterschiedlich sein.

Bitte beachten Sie, dass auch bei einer Staffelmiete eine Mietpreisbremse gilt, sofern die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das eine Mietpreisbremsenverordnung erlassen wurde. In diesem Fall dürfen Sie nicht mehr als maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete als Ausgangsmiete vereinbaren.

Staffelmiete und Zeitmietvertrag Kündigungsrecht: Wird die Staffelmiete gleichzeitig mit einem Zeitmietvertrag kombiniert, ist zu beachten: Bei einer Staffelmiete kann der Mieter immer nach vier Jahren den Mietvertrag mit der 3-Monats-Frist kündigen. Selbst dann, wenn der Zeitmietvertrag eigentlich länger laufen sollte! Die Kombination Zeitmietvertrag/Staffelmiete ist also riskant.

Sonderfall: Mietvertrag für Wohnungen im Sondereigentum

Ein spezieller Fall ist die Vermietung von Eigentumswohnungen. Hier sitzt der Vermieter „zwischen den Stühlen“ der Eigentümergemeinschaft und seines Mieters. Denn in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder in Beschlüssen der Eigentümerversammlung sind häufig Regelungen enthalten, die der vermietende Wohnungseigentümer im Mietvertrag mit seinem Mieter berücksichtigen muss. Geschieht dies nicht, hat der Mieter nach dem Mietvertrag mehr Rechte als der vermietende Eigentümer. Die häufigsten Fehler im Mietvertrag, die bei der Vermietung von Eigentumswohnungen gemacht werden, sind

– keinen spezifischen Bezug auf die Gemeinschaftsordnung im Vertragstext. Stattdessen wird nur eine allgemeine Hausordnung beigefügt. Es fehlt die Vertragsformulierung, dass der Mieter sich dieser Gemeinschaftsordnung unterordnet, auch hinsichtlich nachträglicher Änderungen.

– Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Verteilung der Betriebskosten. In aller Regel werden die Kosten einer Gemeinschaft im Verhältnis der Miteigentumsanteile (=MEA) verteilt. Auch hier empfiehlt sich eine entsprechende Formulierung, wo dieser Verteilschlüssel auch für die umlagefähigen Kosten des Mieters Anwendung findet.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich als Vermieter von Immobilienexperten bei der Mietvertragsgestaltung beraten. Nutzen Sie das Beratungsangebot der regionalen Haus- und Grundbesitzervereine. Oder nutzen Sie das Service-Angebot qualifizierter Immobilienmakler und Hausverwalter, die Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) sind.

Fachbibliothek Immobilien von A bis Z

Mehr Informationen zu der Besonderheit Vermietung einer Eigentumswohnung sowie zum Thema Mietvertragsgestaltung finden interessierte Vermieter in der Immobilien-Fachbibliothek A bis Z auf der Unternehmensseite des Immobilienmaklers und Hausverwalters Jürgen Hansch. Das Kölner Maklerunternehmen Hansch Immobilien IVD ist der Experte für die Vermietung und Verwaltung von Eigentumswohnungen im Sondereigentum für Köln und dem Rhein-Erft-Kreis.

Link Fachbibliothek Immobilien: https://www.hansch-immobilien.koeln/Dialog/Infodesk-Eigentuemer-und-Mieter/Fachbibliothek-M-N/

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Experteninterview: Was Mieter zu ihrem Keller wissen sollten

ARAG Experte Tobias Klingelhöfer über Rechte und Pflichten bei der Kellernutzung

Experteninterview: Was Mieter zu ihrem Keller wissen sollten

ARAG: Rechte und Pflichten bei der Kellernutzung

Er ist meist dunkel, kalt und oft feucht. Riechen tut er auch nicht gut. Spinnen und anderes Getier sind hier ebenso häufig anzutreffen wie altes, ausrangiertes Zeug. Und doch: Wer ihn hat, mag ihn nicht wieder hergeben. Wer ihn nicht hat, vermisst ihn – der Keller ist wohl der am meisten verkannte Raum einer Immobilie. Um ihn ins rechte Licht zu rücken, hat ARAG Experte Tobias Klingelhöfer im Folgenden einige interessante Urteile und Fakten zum Keller zusammengetragen.

Haben Mieter einen Anspruch auf einen Kellerraum?
Tobias Klingelhöfer: Nein, den haben sie nicht. Wenn ein Keller kein Bestandteil des Mietvertrages ist, man diesen Abstellraum jedoch dringend benötigt, sollte man den Vermieter darauf ansprechen und eine Vereinbarung über die Nutzung in den Mietvertrag aufnehmen. So kann der Keller später auch nicht einfach unabhängig von der Mietwohnung gekündigt werden. Das geht laut Gesetz nämlich nur in einem Fall: Und zwar dann, wenn der Vermieter den Kellerraum in neuen Wohnraum umwandeln will.

Einmal genutzt, immer genutzt?
Tobias Klingelhöfer: Duldet ein netter Vermieter über lange Jahre die unentgeltliche Nutzung eines Kellerraumes, der nicht Bestandteil des Mietvertrages ist, kann der Mieter daraus kein Gewohnheitsrecht ableiten. Der Vermieter darf die Nutzung jederzeit widerrufen und die Räumung des Kellers verlangen (Landgericht Frankfurt a. M., Az.: 2-11 S 86/14).

Darf ich mir einen Kellerraum aussuchen?
Tobias Klingelhöfer: Nein, auch das dürfen Mieter nicht. In der Regel wird ihnen ein Kellerraum zugewiesen. Wer den Raum mit seinem Nachbarn tauschen möchte, weil dessen Abstellraum vielleicht näher an der eigenen Wohnung liegt oder andere Vorteile bietet, muss – neben dem Nachbarn natürlich – den Vermieter um Erlaubnis fragen. Ist der dagegen, darf nicht getauscht werden. Umgekehrt muss sich auch ein Vermieter daran halten, wenn er einem Mieter einen bestimmten Kellerraum verspricht. Und weil dem Keller im Mietvertrag eine eher untergeordnete Rolle zukommt, haben Richter des Bundesgerichtshofes bereits vor einigen Jahren entschieden, dass die Zusage, um welchen von mehreren gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht extra schriftlich fixiert werden muss, sondern auch mündlich. gilt (Az.: III ZR 71/07).

Was ist, wenn ich Sachen vom Vormieter in meinem Keller finde?
Tobias Klingelhöfer: Darum muss sich der Vermieter kümmern. Er ist verpflichtet, einen vertraglich zugesicherten Kellerraum sauber und leer zu übergeben. Wenn der Ex-Mieter sein Gerümpel nicht binnen einer gewissen Frist – zwei Wochen sind hierfür angemessen – abholt, kann der Vermieter ein Unternehmen mit der Entrümpelung beauftragen und dies dem Vormieter in Rechnung stellen oder von der Kaution abziehen.

Was darf ich im Keller lagern und was nicht?
Tobias Klingelhöfer: Leicht entzündliche Güter wie beispielsweise Benzin sollten nicht im Keller gelagert werden. Ich rate auch davon ab, Druck- oder Flüssiggasbehälter dort aufzubewahren. Die Brand- und Explosionsgefahr ist einfach zu groß. Aber grundsätzlich kann der Abstellraum für alles genutzt werden, was an Wohngegenständen ausrangiert wurde. Schränke, Teppiche, Schränke mit Vorräten, der alte Trockner oder Werkzeuge. Apropos Werkzeuge: Wer gerne den MacGyver spielt und in seinem Keller bohrt, hämmert und sägt, hat sich auch dort an die Ruhezeiten zu halten und muss auf seine Mitmieter Rücksicht nehmen. Was so wenig wie die Leiche in den Keller gehört, sind Wertsachen. Bei Diebstahl zahlt die Versicherung nur dann, wenn der Kellerraum rundherum aus Mauern gebaut wurde und mit einem Sicherheitsschloss gesichert wurde. Der übliche Verschlag mit Holztür und einfachem Schloss ist dabei wenig hilfreich. Die übrigen Gegenstände sind in der Regel durch die Hausratversicherung abgedeckt, wenn der Keller ordentlich verschlossen war.

Kann ich die Miete mindern, wenn der Keller nicht in Ordnung ist?
Tobias Klingelhöfer: Natürlich! Wenn im Keller beispielsweise das Licht defekt ist oder – was ja nicht selten der Fall ist – der Raum feucht ist oder gar von Schimmel befallen, muss der Vermieter nachbessern. Auch hier muss eine angemessene Frist gesetzt werden und die Aufforderung am besten schriftlich erfolgen. Stellt er sich stur, dürfen fünf bis zehn Prozent der Miete einbehalten werden. Ich möchte abschließend allerdings auf eine Ausnahme hinweisen: Wer wissentlich in einen unsanierten Altbau zieht, kann nicht mit einem Fünf-Sterne-Keller rechnen, sondern muss unter Umständen auch mit Feuchtigkeit und muffigem Geruch im Keller leben (Amtsgericht Ansbach, Az.: 2 C 2268/11).

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze: Mietrecht

Mietrückstand: Rechtzeitige Zahlung bewahrt vor Kündigung

Mieter können eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen noch in letzter Minute ungeschehen machen, indem sie den ausstehenden Betrag komplett begleichen. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof.
BGH, Az. VIII ZR 261/15

Hintergrundinformation:
Mietrückstände gehören zu den besonderen Gründen, aus denen ein Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen darf. Diese Möglichkeit besteht, wenn der Mieter mindestens an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen mit der Zahlung der ganzen oder eines erheblichen Teils der Miete in Verzug kommt – oder in einem längeren Zeitraum mit einer Summe, die insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Für Mieter ist besondere Vorsicht geboten, wenn sie unberechtigt die Miete mindern oder eine Mieterhöhung verweigern. Der Fall: Ein Vermieter hatte an seinem Haus umfangreiche energetische Modernisierungen durchführen lassen. Er erhöhte im Anschluss die Miete. Ein Mieter hielt die Erhöhung für nicht gerechtfertigt und zahlte monatlich nur einen Teil der neuen Miete. Nach einiger Zeit kündigte der Vermieter ihm fristlos wegen Zahlungsverzuges. Aus seiner Sicht hatte sich über einen längeren Zeitraum ein Zahlungsrückstand angesammelt, der deutlich über zwei Monatsmieten lag. Im Rahmen der Räumungsklage verteidigte sich der Mieter mit dem Argument, dass er mit diversen Betriebskosten-Guthaben der letzten Jahre gegen die Forderung des Vermieters aufgerechnet habe. Dadurch sinke sein Mietrückstand auf unter zwei Monatsmieten und der Vermieter habe nicht mehr das Recht, ihm fristlos zu kündigen. Das Urteil: Der Bundesgerichtshof bestätigte die Kündigung. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice erläuterte das Gericht, dass Mieter mit Zahlungsrückstand mehrere Möglichkeiten hätten, eine Kündigung zu verhindern: Zum Beispiel sei eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgeschlossen, wenn der Mieter die Forderung noch vor Erhalt der Kündigung begleiche. Auch könne der Mieter eine bereits erfolgte Kündigung unwirksam machen, indem er sich von seiner Schuld durch Aufrechnung mit Gegenforderungen befreie. Die Aufrechnung müsse er gegenüber dem Vermieter unverzüglich nach Erhalt der Kündigung erklären. Alle Varianten hätten aber eines gemeinsam: Der Mieter müsse den kompletten Betrag bezahlen, den er dem Vermieter schulde. Es reiche nicht aus, die Schuld nachträglich unter die Grenze von zwei Monatsmieten zu drücken.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. August 2016, Az. VIII ZR 261/15

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„Verlängerungsoption beim Gewerbemietvertrag“ – Stichwort Dezember des D.A.S. Leistungsservice

Tücken in der Vertragsgestaltung

Auf Mietverträge über Gewerberäume sind viele bekannte gesetzliche Regelungen aus dem Wohnraummietrecht nicht anwendbar. Hier herrscht eine deutlich größere Vertragsfreiheit. Üblich sind befristete Verträge mit fester Laufzeit. Zu den Gestaltungsmöglichkeiten des Gewerbemietvertrages gehört auch die Verlängerungsoption. So können die Vertragspartner beispielsweise vereinbaren, dass der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist vor Vertragsende durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter den Vertrag verlängern kann. Dies wirft jedoch einige Fragen auf. Die D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) hat drei Gerichtsurteile zum Thema „Verlängerungsoption beim Gewerbemietvertrag“ zusammengestellt.

Fall 1: Widersprüche im Vertrag – Verlängerungsoption oder Verlängerungsklausel?

Ein gewerblicher Mieter hatte Büro- und Schulungsräume für ein Jahr angemietet. Zum Thema Vertragsverlängerung enthielt der Mietvertrag zwei Klauseln: Einmal eine Verlängerungsoption, nach der der Mieter einmalig das Recht hatte, den Vertrag um ein weiteres Jahr zu verlängern. Dieses Recht musste er spätestens drei Monate vor Vertragsende schriftlich beim Vermieter geltend machen. Eine weitere Klausel besagte, dass sich der Mietvertrag automatisch um ein Jahr verlängere, wenn nicht einer der Vertragspartner ihn spätestens drei Monate vor Ablauf kündige. Der Mieter machte nun von der Verlängerungsoption keinen Gebrauch, zog nach einem Jahr aus und zahlte keine Miete mehr. Er war der Meinung, nicht ausdrücklich kündigen zu müssen. Der Vermieter sah den Vertrag als automatisch verlängert an und wartete ein halbes Jahr. Dann kündigte er fristlos wegen Zahlungsverzuges und verklagte den Mieter auf die Miete für das letzte halbe Jahr. Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass der Vermieter hier im Recht war. Die beiden Klauseln seien kein Widerspruch und könnten – auch mit gleicher Frist – kombiniert werden. Die Nichtausübung der Verlängerungsoption ist laut Gericht nicht als Kündigung zu verstehen. Der Mieter hätte hier also unbedingt ausdrücklich kündigen müssen, um aus dem Vertrag herauszukommen.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 11. Juli 2013, Az. I-24 U 136/12

Fall 2: Verlängerung mit Mängeln

Im nächsten Fall ging es um die Räumlichkeiten einer Suchtklinik, die der Klinikbetreiber auf zehn Jahre mietete. Auch hier enthielt der Vertrag eine Verlängerungsregelung. Diese konnte der Mieter durch Schweigen ausüben: Kündigte er den Vertrag nicht, verlängerte er sich um fünf Jahre. Der Klinikbetreiber schwieg und verlängerte. Er hatte aber schon vor Beginn der Verlängerungsphase Mängel an den Räumen gerügt, die der Vermieter nicht abstellte. Nach Beginn der Verlängerungsphase setzte er dem Vermieter Fristen zur Abhilfe und minderte schließlich die Miete. Der Vermieter winkte ab: Jetzt laufe ein neuer Vertrag und vor dessen Beginn habe der Mieter die Mängel schließlich gekannt. Wer aber einen Mietvertrag in Kenntnis von Mängeln der Mieträume abschließe, sei selbst schuld und habe keine Rechte. Der Bundesgerichtshof kritisierte zunächst, dass hier Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel vermischt worden seien: Bei einer Verlängerungsoption müsse der Mieter aktiv eine Erklärung abgeben, dass er weiter mieten wolle. Dies sei hier aber letztlich nicht entscheidend. Zwar gelte bei einem neuen Vertrag, dass der Mieter keine Ansprüche wegen Mängel geltend machen könne, die er bei Vertragsabschluss gekannt habe. Hier sei aber gar kein neuer Vertrag geschlossen, sondern nur die Laufzeit eines bestehenden verlängert worden. Der Mieter konnte daher die Miete wegen der Mängel mindern.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Oktober 2015, Az. XII ZR 84/14

Fall 3: Mehrfache Verlängerung mit Mängeln

Um eine ähnliche Situation ging es im Fall einer Arztpraxis. Auch hier lief der Mietvertrag fest über zehn Jahre. Die Mieter konnten die Mietzeit um fünf Jahre verlängern, indem sie spätestens zwölf Monate vor ihrem Ablauf eine entsprechende schriftliche Erklärung abgaben. Die Mieter übten die Verlängerungsoption vorbehaltlos zweimal aus. Sie stimmten auch einer Erhöhung der Betriebskosten zu. Während der zweiten Verlängerungsphase rügten sie Mängel an den Räumen. Dabei ging es unter anderem um Zugluft durch die Fenster und eine unhygienische Belüftungsanlage, die stark verschmutzt sei und keine Reinigungszugänge habe. Die Mieter minderten die Miete, forderten einen Teil der gezahlten Miete zurück und verlangten einen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel. Auch hier ging es um die Frage, ob sie durch die Verlängerung in Kenntnis der Mängel ihr Minderungsrecht verloren hätten. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass die Ausübung der Verlängerungsoption nicht mit einem neuen Vertragsschluss gleichzusetzen sei. Die Mieter hätten hier nur einen bestehenden Vertrag fortgesetzt. Daran ändere auch die Erhöhung der Betriebskosten nichts. Sie hätten ihre Rechte wegen der Mängel nicht durch die Vertragsverlängerungen verloren.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. November 2014, Az. XII ZR 15/12

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Hansetor Immobilien: Tipps für Vermieter von Häusern und Wohnungen

www.hansetor-immobilien.de

Bevor Vermieter die Mietersuche in Angriff nehmen, sollten sie sich Gedanken über die rechtlichen Vorgaben machen wie z.B. Miethöhe, Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung. Da das Mietrecht für Vermieter einige Fallstricke beinhaltet, ist ein fundiertes Grundwissen zu diesem Thema unabdingbar.

Hansetor Immobilien ist seit 25 Jahren ein führendes Maklerunternehmen im Raum Hamburg und unterstützt Kunden bei der Vermietung ihrer Wohnungen und Häuser. Geschulte Mitarbeiter übernehmen alle Arbeiten, die während der Vermietungsphase anfallen und stehen im Kontakt mit dem Vermieter, um ihn über den aktuellen Stand zu informieren.

Für die Festsetzung der Miethöhe sind Lage, Zustand, Größe und Ausstattung des Mietobjekts grundlegende Faktoren. Um die Miete jedoch nicht zu hoch oder zu niedrig festzulegen, sollte sich der Vermieter bei der Gemeindeverwaltung über den Mietspiegel erkundigen. Aufgrund der langjährigen Erfahrung im Großraum Hamburg und in den anschließenden Regionen können die Mitarbeiter des Hamburger Maklers den Vermieter bei der Preisfindung für das zu vermietende Objekt optimal unterstützen.
Ist ein Mieter gefunden, begleitet Hansetor die Vertragsschließung von der Unterzeichnung des Mietvertrages über die Anfertigung eines Übergabeprotokolls bis hin zur Schlüsselübergabe. Weitere Informationen erhalten Sie bei Hansetor Immobilien, Lohekamp 4, 24558 Henstedt-Ulzburg, Telefon 04193-889023, per E-Mail an die Adresse info@hansetor-immobilien.de oder im Internet auf www.hansetor-immobilien.de

Die Hansetor Immobilien ist spezialisiert auf den Verkauf und die Vermietung von Immobilien in der Metropolregion Hamburg. Mit Standorten in Hamburg, Henstedt-Ulzburg, Bargteheide, Ahrensburg und Börnsen deckt das Unternehmen den Großraum Hamburg ab. Das Unternehmen bietet seit 1982 eine umfassende Betreuung für Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter.

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Unwirksame Klauseln in Mietverträgen

ARAG Experten nennen ein paar Klauseln, die Sie kennen sollten.

Unwirksame Klauseln in Mietverträgen

Vorsicht beim Unterzeichnen von Verträgen. Was einmal unterschrieben ist, gilt! Aber ist das wirklich so? Nicht selten kommt es vor, dass bestimmte Klauseln in einem Mietvertrag unwirksam sind. Und zwar vor allem dann, wenn es sich um solche handelt, die vom Vermieter vorformuliert wurden. ARAG Experten geben einen Überblick über Klauseln, an deren Einhaltung Mieter in der Regel trotz Unterschrift nicht gebunden sind.

Mietkautionen
Schon zu Beginn eines Mietverhältnisses sind formularvertragliche Vereinbarungen wichtig. Diese sind aber keinesfalls immer wirksam. Das Gesetz enthält zum Beispiel differenzierte Vorschriften über die Zahlung und Rückzahlung der Kaution, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. § 551 BGB bestimmt in seinen Abs. 1-3 die zulässige Höhe der Mietkaution, räumt dem Mieter ein Recht auf Ratenzahlung ein und verpflichtet den Vermieter, die Kaution verzinslich anzulegen.

Unwirksam sind daher Klauseln,

-mit denen eine Kaution vereinbart wird, die drei Monatskaltmieten übersteigt.
-die das Recht des Mieters, eine Kaution in drei Monatsraten zu zahlen, ausschließt.
-die die Verzinsungspflicht des Vermieters aufheben.
-die dem Vermieter das Recht einräumen, die Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses zu einem beliebigen Zeitpunkt zurückzuzahlen oder ihm überlange Abrechnungsfristen einräumen.

Schönheitsreparaturen – so urteilt der BGH!
Schönheitsreparaturen sind eigentlich Sache des Vermieters. Bei der Vermietung von Wohnraum kann er sie aber durch wirksame vertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen. Ist die entsprechende Vertragsklausel unwirksam, muss der Mieter allerdings keine Schönheitsreparaturen vornehmen; sie bleiben dann Pflicht des Vermieters. So ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs z. B. eine Regelung in einem formularmäßigen Mietvertrag unwirksam, die einen starren Fristenplan für die Vornahme der Schönheitsreparaturen festlegt. Weiß der Mieter nicht, dass die Schönheitsreparaturklausel in seinem Mietvertrag unwirksam ist und führt trotzdem Arbeiten durch, kann er vom Vermieter sogar Erstattung der aufgewendeten Kosten verlangen. Der BGH hatte in einem Urteil über die Frage zu entscheiden, wann dieser Erstattungsanspruch gegen den Vermieter verjährt: Innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses, urteilten die Richter (BGH, Az.: VIII ZR 195/10).

Rauchverbot
Ein immer wieder auftauchendes Problem für Mieter stellen Rauchverbote dar, die in ihren Mietverträgen enthalten sind. Sofern von einem formularmäßigen Rauchverbot auch der Wohnbereich erfasst ist, brauchen Mieter sich an dieses jedoch nicht zu halten. Rauchverbote in Formularmietverträgen sind nämlich dann insgesamt unwirksam, wenn sie dem Mieter das Rauchen in seiner Wohnung oder auf dem Balkon verbieten. Erstreckt sich das Rauchverbot allerdings nur auf Gemeinschaftseinrichtungen, wie etwa Treppenhaus, Keller und Dachboden, wird es laut ARAG Experten überwiegend für zulässig gehalten. Und auch individuell ausgehandelte Rauchverbote dürften grundsätzlich wirksam sein.

Haustierhaltung
Wellensittiche, Hamster, Zierfische und Co. – Kleintierhaltung in der Mietwohnung ist zulässig, sogar auch dann, wenn der Mietvertrag jegliche Tierhaltung verbietet (BGH, WuM 1993, 109). Kleintiere sind nämlich die Tiere, die keine Störungen bei Nachbarn und keine Schäden an der Wohnung verursachen. Auch die Klausel, dass „jegliche Tierhaltung verboten“ sei, ist in formularvertraglichen Vereinbarungen unwirksam. Wenn der Vermieter dies erreichen will, muss er es individuell mit seinem Mieter vereinbaren; das ist möglich (LG Lüneburg, WuM 1995, 704).

Kleinreparaturen
In der ganz überwiegenden Zahl aller Formularmietverträge finden sich Klauseln zu Kleinreparaturen.
Diese Klauseln sind aber keinesfalls immer wirksam. Unwirksam ist eine Kleinreparaturklausel, die

-keine Beschränkung auf Gegenstände enthält, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,
-keine Obergrenze für jede Einzelreparatur enthält, die einen Betrag von 100 Euro zzgl. Mehrwertsteuer nicht überschreitet und keine Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters vorsieht, die acht Prozent der Jahresnettokaltmiete nicht überschreitet,
-den Mieter verpflichtet, sich an kostenaufwendigeren Reparaturen bis zum vereinbarten Höchstbetrag zu beteiligen.

Besichtigung durch den Vermieter
Mit Besichtigungsklauseln wollen sich Vermieter oft das Recht verschaffen, die vermieteten Räume in bestimmten Abständen zu betreten, um dort nach dem Rechten zu sehen. Das ist grundsätzlich auch möglich. Unwirksam ist so eine Klausel im Mietvertrag allerdings, wenn sie die Besichtigung des Vermieters ohne bestimmten Anlass zulässt (AG Münster, Az.: 6 C 4949/08). Die Tür zur Mietwohnung bleibt dem Vermieter auch verschlossen, wenn durch die Festlegung konkreter Uhrzeiten im Mietvertrag die Besichtigung des Vermieters ohne Ankündigung und ohne vorherige Terminabsprache erfolgen soll, so ARAG Experten.

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