Tag Archives: Mietvertrag

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Mir stinkt’s: Dicke Luft durch Zigarettenqualm

Rauchen in der Wohnung grundsätzlich erlaubt

München (24.04.2018) – Seit 2007 darf in deutschen Gaststätten nicht mehr geraucht werden. In Zügen oder Flugzeugen ist Rauchen ebenfalls verboten. An Bahnhöfen und Flughäfen sind abgegrenzte Raucherbereiche ausgewiesen. Anders verhält es sich in der Mietwohnung. Was erlaubt ist und wo die Grenzen sind, hat der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) zusammengestellt.

Die gute Nachricht für Raucher: Das Qualmen in den eigenen vier Wänden ist generell erlaubt. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob es sich um eine Zigarette, Zigarre, Pfeife, Shisha oder eine E-Zigarette handelt. Grundsätzlich gehört das Rauchen zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietwohnung und des dazugehörigen Balkons oder der Terrasse, so eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 124/05, am 28.6.2006). Allerdings muss der Zigarettendunst über die Fenster – nicht ins Treppenhaus – weggelüftet werden. In Hausfluren, Treppenhäusern und Aufzügen dürfen sich Raucher dagegen keine Zigarette anzünden, wenn es Mietvertrag oder Hausordnung verbieten.

Wer den Zigarettenqualm nicht in der Wohnung haben möchte und dafür auf den Balkon oder die Terrasse geht, muss allerdings aufpassen. Hier können sich Nachbarn schnell gestört fühlen. Wenn der Nachbar wesentlich beeinträchtigt wird, kann dieser verlangen das Rauchen einzuschränken. Ein Kompromiss ist zum Beispiel eine zeitliche Regelung. Das erfordert das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, urteilt der Bundesgerichtshof Anfang 2015 (Aktenzeichen V ZR 110/14).

Eindeutiger wird die Rechtsprechung bei der Kostenübernahme von Schäden, die durch exzessives Rauchen entstehen. Muss der Vermieter nach dem Auszug eines stark rauchenden Mieters die Wände mit Salmiakgeist reinigen, so ist die Grenze einer normalen Schönheitsreparatur überschritten. Dann kann der Vermieter auch Schadensersatz vom Mieter verlangen (Amtsgericht Bremerhaven – Urteil vom 12.8.2004 – 56 C 0286/02 oder auch Amtsgericht Magdeburg – Az. 17 C 3320/99). Der BGH fällte dazu ein Grundsatzurteil: Wenn einfaches Streichen vergilbte Wände und den Zigaretten-Geruch nicht beseitigt, wird der Mieter zur Kasse gebeten (Az. VIII ZR 37/07).

Für normale Nikotinrückstände kann der Vermieter in der Regel keinen Schadensersatz verlangen (§ 538 BGB). Denn der Mieter verletzt durch das Rauchen in der Wohnung seine vertraglichen Pflichten nicht (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/055 und Urteil vom 6. März 2008 – Az VIII ZR 37/07). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs, hat der Mieter nicht zu vertreten.

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Im VdW Bayern sind 463 sozialorientierte bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen – darunter 340 Wohnungsgenossenschaften und 91 kommunale Wohnungsunternehmen. Die Mitgliedsunternehmen verwalten rund 530.000 Wohnungen, in denen ein Fünftel aller bayerischen Mieter wohnen.

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Das neue Portal rund um das Thema Verträge

Vertragsrechtsinfo.at aus Österreich

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Vertragsrechtsinfo.at ist am 1. März 2018 in Österreich online gegangen und gehört zum Unternehmen Finditoo-Marketing. Finditoo-Marketing ist spezialisiert auf die Errichtung von Nischenportalen sowie Online-Marketing Produkten für Unternehmen, die in diesen Nischen Geschäfte tätigen wollen.

Vertragsrechtsinfo.at bietet Informationen zu jeglicher Art an Verträgen. Dies betrifft das Arbeitsrecht, Mietrecht aber auch Schenkungs- und Kaufverträge, Eheverträge, Immobilienkaufverträge und viele andere Vertragsarten.

Verträge bestimmen unser Leben. Der Eine sieht das positiv, der andere negativ.
Sobald man einen Kauf abschließt, geht man immer in irgendeiner Form einen Vertrag ein. Oft weiß man sogar nicht einmal, dass man einen Vertrag eingegangen ist.
In anderen Fällen gehen wir bewusst Verträge ein. Zum Beispiel wenn wir eine neue Arbeitsstelle suchen, gehen wir mit dem neuen Arbeitgeber einen Arbeitsvertrag ein.
Beim Arbeitsvertrag gibt es viele Floskeln und Paragraphen, die keiner so richtig versteht. Vertragsrechtsinfo.at hat sich zum Ziel gesetzt jedem so einfach wie möglich die notwendigen Informationen zum Arbeitsvertrag zusammen zu tragen und zu erklären. Natürlich finden Sie auf Vertragsrechtsinfo.at auch Rechtsanwälte, die auf Arbeitsrecht spezialisiert sind und einen Arbeitsvertrag zum Fixpreis prüfen oder Sie auch bei Schwierigkeiten mit Ihrem Arbeitgeber vertreten.

Ein sehr hoher Aufklärungsbedarf liegt beim Thema Mietvertrag. Viele Mieter kennen Ihre Rechte nicht, wobei Mietrechtsklagen unter den Top 5 Klagegründen in Österreich stehen. Dazu gehören vor allem Klagen wegen zu hohen Nebenkostenabrechnungen

Auch das Thema Ehevertrag ist ein viel gesuchtes Thema im Internet. Verlobte oder frisch Vermählte wollen sich zum Thema Ehevertrag online informieren. Was früher noch ein Tabu Thema war ist heute schon nicht mehr wegzudenken. Eheverträge helfen für den Streitfall die sowieso schon schwierige Scheidung etwas einfacher zu gestalten.

Sie sind Unternehmer und wollen wissen, wie Sie die AGB Ihrer Verträge korrekt aufsetzen? Was ist bei den AGB erlaubt, was verboten? Wo müssen die AGB in Geschäften ausgelegt werden. Vertragsrechtsinfo.at gibt Ihnen auch sämtliche Infos, die Sie zum Thema AGB kennen sollten.

Bald wird es für die Vertragsarten auch Musterverträge auf Vertragsrechtsinfo.at geben.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Lärm im Mehrfamilienhaus: Wo sind die Grenzen?

Nachbarn müssen permanenten Lärm nicht hinnehmen – vor allem nicht in Ruhezeiten. Ständige lautstarke Unterhaltungen, ein laut aufgedrehter Fernseher sowie Kinderlärm bis weit nach 20 Uhr abends gehen zu weit. Nach Informationen der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) verurteilte das Amtsgericht München eine Familie zur Unterlassung und drohte bei Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld an.
AG München, Az. 281 C 17481/16

Hintergrundinformation:
Lärm ist einer der häufigsten Streitpunkte unter Nachbarn. Die sogenannten Ruhezeiten sind häufig in Gemeindesatzungen über den Lärmschutz geregelt und können sich daher von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden. Oft finden sich dazu auch Regelungen im Mietvertrag oder in einer damit verbundenen Hausordnung. Denn gerade in Mehrfamilienhäusern ist gegenseitige Rücksichtnahme gefragt. Der Fall: Aus der Hausordnung eines mehrstöckigen Wohnhauses in München ging hervor, dass zwischen 12 und 14 Uhr sowie 20 und 7 Uhr Ruhe zu herrschen habe. Eine Familie hielt sich nicht daran. Die Mieter fielen während der Ruhezeiten immer wieder durch lautstarke Gespräche, Geschrei, Telefonieren per Freisprecheinrichtung, Musikhören und Fernsehen sowie Staubsaugen auf. Die Kinder waren häufig nach 20 Uhr noch aktiv: Schreien, Herumtrampeln und Seilspringen waren an der Tagesordnung. Mehrmals in der Woche waren zudem bis zu sechs weitere Kinder zu Besuch. Bitten um mehr Ruhe beantwortete der Familienvater mit der Bemerkung, dass er machen könne, was er wolle. Die Wohnungseigentümergemeinschaft des Hauses verklagte die Mieter schließlich auf Unterlassung. Das Urteil: Das Amtsgericht München gab der Eigentümergemeinschaft nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice Recht. Das Gericht hatte die Nachbarn als Zeugen vernommen und von diesen angefertigte Lärmprotokolle berücksichtigt, die Lärm bis nach Mitternacht belegten. Dem Gericht zufolge waren Häufigkeit, Lautstärke und Zeiten der Lärmentfaltung nicht mehr mit einer normalen Wohnungsnutzung zu vereinbaren. Zwar sei bei Kindern mit einem lebhaften und auch lauteren Verhalten zu rechnen. Hier sei jedoch auch das Maß dessen überschritten worden, was bei Kindern noch hinnehmbar sei. Dazu komme das rücksichtslose Verhalten der Mieter, die sich schlicht geweigert hätten, den Bitten der Nachbarn nachzukommen und leiser zu sein. Das Gericht erlegte den Mietern daher auf, übermäßigen Lärm in den Ruhezeiten künftig zu unterlassen. Fernseher und andere Geräte seien nur in Zimmerlautstärke zu betreiben und auch die Kinder sollten den üblichen Lärmpegel nicht überschreiten. Bei Missachtung sei ein Ordnungsgeld fällig.
Amtsgericht München, Urteil vom 4. Mai 2017, Az. 281 C 17481/16

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Politik Recht Gesellschaft

AfD-Aktivist als Mieter: Anfechtung des Mietvertrages durch Vermieter zulässig?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

AfD-Aktivist als Mieter: Anfechtung des Mietvertrages durch Vermieter zulässig?

Fachanwalt Mietrecht

Wenn Vermieter ihre Wohnung vermieten, wollen sie naturgemäß eine ganze Reihe von Informationen über ihren potenziellen neuen Mieter einholen und haben daran in vielerlei Hinsicht auch ein berechtigtes Interesse. Die politische Überzeugung des Mieters bzw. dessen Mitgliedschaft in einer bestimmten Partei darf dabei grundsätzlich keine Rolle spielen. Nun hat aber das Amtsgericht Göttingen in einem aktuellen Urteil, das sicherlich für Diskussionen sorgen wird, entschieden, dass der Mieter den Vermieter darüber informieren muss, wenn er politisch motivierten Angriffen ausgesetzt sein könnte (Amtsgericht Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 – 18 C 41/17).

Aktivist in Nachwuchsorganisation der AfD als Mieter: In dem konkreten Fall ging es um einen Mieter, der als Mitglied in einer Nachwuchsorganisation der AfD aktiv war. Zeitnah nach Abschluss des Mietvertrages kam es zu Sachbeschädigungen und Brandstiftungen im Bereich des Hauses, die dem „linken“ bzw. „antifaschistischen“ Lager zugerechnet wurden. Die politischen Ansichten des Mieters seien für den Abschluss des Mietvertrages zwar irrelevant. Nach Auffassung des Amtsgerichts hätte dieser die Vermieterin aber darüber aufklären müssen, dass er ein „Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt“ sei. Diese hatte den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und auf Räumung der Wohnung geklagt. Das Amtsgericht Göttingen gab ihr nun Recht.

Das Amtsgericht: Ein potenzieller Mieter muss gegenüber einem potenziellen Vermieter nicht seine politischen Auffassungen offenbaren. Für einen potenziellen Vermieter kann jedoch der Umstand, dass der potenzielle Mieter „Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt“ ist, ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss (Amtsgericht Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 – 18 C 41/17).

Fragwürdige Entscheidung: Grundsätzlich kommt natürlich für Vermieter eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung des Mieters im Zusammenhang mit Angaben, die er beim Abschluss des Mietvertrages gemacht hat (z. B. falsches Einkommen), in Betracht. Einen solchen Anfechtungsgrund aber in dem unterbliebenen Hinweis zu sehen, der Mieter könne möglicherweise Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt sein, erscheint doch sehr fragwürdig. Damit einher ginge an und für sich bereits die Offenbarung der politischen Gesinnung, denn jemand, der linke Gewalt anzieht, dürfte wohl mit hinreichender Wahrscheinlichkeit dem rechten Spektrum zuzuordnen sein. Gerade zu einer solchen Offenbarung soll aber der Mieter nach Auffassung des Gerichts eigentlich nicht verpflichtet sein. Unabhängig davon, was man von der AfD hält und auch wenn Vermietern natürlich ein Interesse an der Kenntnis potentieller gewaltsamer Ausschreitung infolge des Einzugs eines Mieters zuzugestehen ist, dürfte im Ergebnis ein entsprechender Anfechtungsgrund kaum haltbar sein.

Kündigungsmöglichkeit für Vermieter: Davon unabhängig kann für Vermieter in solchen Fällen natürlich eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommen. Voraussetzung dafür wäre jedoch, dass den Mieter an Schäden infolge von tätlichen Auseinandersetzungen und dergleichen ein Verschulden trifft, indem er z. B. Angriffe provoziert und ggf. sogar seine Adresse preisgibt.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Wir vertreten Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit dem Ausspruch von Kündigungen. Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten eines Ausspruchs bzw. einer Abwehr der Kündigung bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

23.01.2018

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Politik Recht Gesellschaft

Wechselnder Vermieter – Tipps für Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wechselnder Vermieter - Tipps für Mieter

Fachanwalt Bredereck

Ein Wechsel des Vermieters kann verschiedene Gründe haben. Der ursprüngliche Eigentümer kann die entsprechende Wohnung veräußert haben oder aber er ist verstorben. In solchen Fällen ändert sich für Mieter eigentlich wenig. Dennoch gibt es einige grundlegende Tipps, die beachtet werden sollten.

Fortsetzung des Mietverhältnisses: Ob nun der Erwerber im Falle des Verkaufs oder die Erben im Falle des Todes des bisherigen Vermieters, das Mietverhältnis wird mit diesen fortgesetzt. Der Mieter kann also seine Forderungen gegen den alten Vermieter auch gegenüber dem neuen geltend machen. Im Gegenzug hat natürlich der neue Vermieter auch einen Anspruch auf Zahlung der Miete gegen den Mieter.

Absicherung bei der Mietzahlung: Um der Gefahr vorzubeugen, dass man als Mieter doppelt Miete zahlt, weil z. B. der Verkauf der Wohnung in letzter Minute doch platzt, empfiehlt es sich, vom bisherigen Vermieter die Zustimmung bzw. Bestätigung einzuholen, dass die Zahlung nunmehr an den neuen Vermieter erfolgen soll. Möglich ist auch eine Einsichtnahme ins Grundbuch, aus der sich die Eigentumsverhältnisse im Hinblick auf die betroffene Wohnung ergeben.

Hinterlegung der Miete: Lässt sich im Einzelfall für den Mieter einmal nicht zweifelsfrei klären, an wen er zu zahlen hat, sollte er die Miete nicht einfach einbehalten. Das kann dann nämlich zu einem Zahlungsrückstand führen, der den (tatsächlichen) Vermieter ggf. zur Kündigung berechtigt. In diesen Fällen besteht die Möglichkeit der Hinterlegung der Miete beim Gericht. Hier sollte man sich aber vorab beraten lassen, um sicherzugehen, dass das entsprechende formale Verfahren eingehalten, insbesondere das Geld auch an der zuständigen Stelle hinterlegt wird. Wer das Geld einfach nur auf ein Sperrkonto oder an einen Dritten zur Aufbewahrung und Auszahlung an den legitimierten Eigentümer überweist, gerät genauso in die Gefahr, in Zahlungsrückstand zu kommen, wie jemand, der gar nicht zahlt. Hier also im Zweifel besser Rat einholen.

Keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen: Besonders wichtig für Mieter ist es zudem, sich vom Vermieter keinen neuen Mietvertrag andrehen zu lassen. Da das Mietverhältnis, wie beschrieben, fortgesetzt wird, muss man auch keinen neuen Vertrag unterschreiben. In der Regel versuchen Vermieter dadurch, den Mieter neuen Regelungen zu unterwerfen, die für ihn ungünstiger sein dürften.

16.01.2018

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Kleinreparaturen in der Mietwohnung

Mieter- oder Vermieterangelegenheit?

Kleinreparaturen in der Mietwohnung

(Bildquelle: ©Antonioguillem – www.fotolila.com)

Der ewig gleiche Streit zwischen Mietern und Vermietern: Wer bezahlt die Reparatur in der Mietwohnung? Meist geht es um sogenannte Kleinreparaturen. Mal ist das Schwimmerventil im WC-Spülkasten undicht, mal der Rolladen defekt. Aber wer muss eigentlich für welchen Schaden aufkommen?
Im BGB unter § 535 ist folgendes geregelt: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Dies besagt, dass generell der Vermieter für Reparaturen und Instandsetzungen in der Wohnung aufzukommen hat.

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Mit der sogenannten Kleinreparaturklausel (auch Bagatellschadensklausel genannt) im Mietvertrag kann der Vermieter dem Mieter einen kleinen Anteil an dieser Verpflichtung übertragen. Jedoch nur für solche Schäden der Mietsache, die dem “ direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen“. Darunter fallen z. B. Rolladengurte, jedoch nicht die Reparatur am Rolladen oder Rolladenkasten.

Wie uns Frau Breuer vom Stuttgarter Maklerbüro Residence Immobilien erklärt, sind bei der Erstellung eines Mietvertrages unter dem Punkt „Kleinreparaturen“ unbedingt folgende drei Dinge zu beachten:
1.Erfolgt eine Auflistung der unter Kleinreparaturen fallenden Mietsachen, so ist unbedingt darauf zu achten, dass hierbei nur Installationsgegenstände/Einrichtungen/Anlagen aufgeführt werden, die dem „direkten und häufigen Zugriffs des Mieters“ unterliegen.
2.Die Kosten für Kleinreparaturen sollten im Einzelfall 100 Euro nicht übersteigen
3.Der Jahreshöchstbetrag darf max. 6-8 % der Jahresbruttokaltmiete betragen

Im Streitfall beurteilen Gerichte meist die Gesamtgestaltung der Mietvertragsklausel „Kleinreparaturen“, so erläutert uns Frau Breuer. Eine Auflistung falscher Einrichtungen, ein überhöhter Betrag für Einzelreparaturen oder der Jahreshöchstgrenze führt meist zur Unwirksamkeit der kompletten Klausel. In diesem Fall hat der Vermieter das Nachsehen und sämtliche Kosten für Reparaturen in der Wohnung selbst zu tragen.

Deshalb sollte im Einzelfall geprüft werden, ob der Schaden tatsächlich durch den „direkten und häufigen Zugriff“ des Mieters entstanden ist und die Kosten den zulässigen Betrag pro Einzelreparatur nicht übersteigt. Ist dies der Fall, so hat der Mieter die Rechnung zu begleichen. Ist die Reparaturrechnung höher als der zulässige Einzelbetrag pro Rechnung,
muss der Vermieter die Kosten komplett selbst bezahlen. Eine anteilige Umwälzung der Reparaturkosten auf den Mieter ist nicht gestattet.

Residence Immobilien OHG ist Ihr professioneller Immobilienmakler in der Region Stuttgart, Böblingen, Ludwigsburg und Esslingen. Unsere inhabergeführte Immobilienagentur mit Sitz „Am Kräherwald in Stuttgart“, ist seit 2007 in Stuttgart und Umgebung im Bereich Verkauf und Vermietung von Wohnimmobilien tätig.

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Sonstiges

ARAG Verbrauchertipps

Bagatellschäden/Knöllchen/nasses Laub/Testamentsurkunde

Wann zahlt der Mieter für Bagatellschäden?
Laut BGB muss ein Vermieter Reparaturen einer Mietsache aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs oder altersbedingten Verschleißes übernehmen. Diese Pflicht kann er jedoch in begrenztem Rahmen durch eine so genannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag dem Mieter auferlegen. Ein Beispiel: „Der Mieter hat die Kosten für kleine Instandsetzungen bzw. zur Beseitigung von Bagatellschäden bis zu einem Betrag von insgesamt 75 Euro pro Einzelreparatur selbst zu tragen.“ Fehlt im Mietvertrag eine solche Klausel, ist der Mieter laut ARAG Experten nicht zur Zahlung von Kleinreparaturen verpflichtet. Für alle Kleinreparaturen eines Jahres liegt die Grenze bei 150 bis 200 Euro, früher waren es 300 bis 400 Mark, oder acht bis zehn Prozent der Jahresmiete (BGH, Az.: VIII ZR 91/88, VIII ZR 38/90, VIII ZR 129/91). Eine Mietvertragsklausel, die darüber hinausgeht, ist rechtlich nicht wirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Ist die Klausel im Vertrag wirksam, muss der Mieter aber nur die Reparaturen bezahlen, die den vereinbarten Wert nicht übersteigen. Er muss also nicht anteilig zahlen, wenn die Rechnung des Handwerkers höher als die Kostengrenze für die Einzelreparatur ist.

Download unter:
https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/

Wenn der Chef das Knöllchen zahlt…
Paketzusteller gehören zu den chronischen Falschparkern. Denn wo ihre Firma keine Ausnahmegenehmigung zum Be- und Entladen in Halteverbots- und Fußgängerzonen bekommen kann, wird ein Knöllchen für eine schnelle Paketzustellung billigend in Kauf genommen. Die Knöllchen zahlt in der Regel der Chef. Ein kalkuliertes Risiko also. ARAG Experten weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass diese Verwarnungsgelder vom Finanzamt nicht zum Arbeitslohn der angestellten Fahrer gezählt werden dürfen und damit auch nicht der Lohnsteuer unterliegen. Verwarnungsgelder haben keinen Entlohnungscharakter. Dafür bräuchte es zunächst einmal einen Zufluss von Arbeitslohn bei den Angestellten; der ist in diesem Fall aber nicht gegeben (Finanzgericht Düsseldorf, Az.: 1 K 2470/14 L).

Mehr zum Thema unter:
http://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/auto-und-verkehr/

Nasses Laub – gefährlich wie Glatteis
Noch hat der Winter uns nicht in seinem kalten Griff. Doch auch wenn der Herbst noch ein paar schöne Tage für uns bereithält; er hat auch seine Tücken – besonders für Autofahrer. Das auf den Straßen liegende Laub verbindet sich mit Nässe zu einer rutschigen Seifenschicht. Daher ist schon im Herbst der Bleifuß auf dem Gaspedal tabu. Denn wer auf feuchtem Herbstlaub eine Vollbremsung einleiten muss, landet schnell im Graben oder im vorausfahrenden Fahrzeug. ARAG Experten raten also dringend dazu, auch den Sicherheitsabstand im Herbst so groß wie möglich zu halten und vorausschauend zu fahren.

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Auch ein kopiertes Testament zählt
ARAG Experten weisen darauf hin, dass auch die Kopie des letzten Willens als Erbnachweis dienen kann. Zumindest wenn das Original der Testamentsurkunde nicht mehr auffindbar ist. In einem konkreten Fall konnte ein Enkel nur noch mit der Kopie des gemeinschaftlichen Testamentes seiner Großeltern aufwarten, das ihn zum Alleinerben machte. Das Problem: Es gab ein älteres Testament, ebenfalls notariell aufgesetzt, in dem das verstorbene Ehepaar eine gemeinnützige Organisation als Schlusserben eingesetzt hatte. Und diese Urkunde lag als Original vor. Trotzdem erkannten die Richter den Enkel als Erben an, denn dass die aktuellste Fassung des Testamentes formgültig errichtet wurde, konnte auch mit der Kopie nachgewiesen werden (Oberlandesgericht Köln, Az.: 2 WX 550/16).

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Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern – inklusive den USA und Kanada – nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Position ein. Mit über 3.900 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von rund 1,6 Milliarden EUR.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Schimmel in der Mietwohnung

Schimmel in einer Mietwohnung stellt immer einen Mangel dar. Allerdings berechtigt er den Mieter nicht ohne Weiteres zur sofortigen fristlosen Kündigung. Ist die Nutzung der Räume zum Wohnen baurechtlich unzulässig, ist dies ebenfalls kein Kündigungsgrund – solange das Bauamt nicht die Nutzung verbietet. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek.
AG Hamburg-Wandsbek, Az. 715 C 109/16

Hintergrundinformation:
Schimmel in Mietwohnungen sorgt regelmäßig für Rechtsstreitigkeiten. Zunächst einmal ist er immer ein Sachmangel. Der Mieter kann die Beseitigung verlangen, natürlich mit einer angemessenen Fristsetzung. Oft muss ein Sachverständiger entscheiden, ob der Schimmel überwiegend durch falsches Lüften und Heizen und damit durch den Mieter oder doch eher durch Baumängel entstanden und damit vom Vermieter zu verantworten ist. Der Fall: Mieter waren in eine Wohnung im Souterrain eingezogen. Im Mietvertrag hatten sie und ihre Vermieterin die reguläre Kündigung mit Dreimonatsfrist für ein Jahr ausgeschlossen. Zwei Wochen nach dem Einzug entdeckten die Mieter dunkle Flecken an einer Wand. Sofort informierten sie die Vermieterin, die noch am selben Tag die Flecken besichtigte und am nächsten Tag einen Handwerkertermin ankündigte. Dabei musste sie dann auch gleich die fristlose Kündigung der Mieter mit Wirkung zur Monatsmitte entgegennehmen. Die Mieter ließen keine Handwerker in die Wohnung und zogen aus. Vorher beauftragten sie einen Immobilienberater mit der Inspektion der Wohnung. Dieser fand heraus, dass es sich um Kellerräume handelte. Eine Nutzung zum Wohnen war baurechtlich nicht zulässig. Die Mieter verlangten nun die Miete für die zweite Monatshälfte, die bereits gezahlte Miete für den nächsten Monat und ihre Kaution zurück. Nach Ansicht der Vermieterin war die Kündigung nicht wirksam. Sie verrechnete die Kaution mit der offenen Miete bis zum Ablauf des Kündigungsausschlusses. Das Urteil: Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek wies nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice die Klage der Mieter auf Rückzahlung von Miete und Mietkaution ab. Eine fristlose Kündigung komme erst in Frage, wenn die Mieter dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist gesetzt hätten, um den Schimmel zu beseitigen, oder wenn die Fristsetzung von vornherein aussichtslos erscheine. Hier hätten die Mieter jedoch gleich gekündigt, ohne der Vermieterin Gelegenheit zur Abhilfe zu geben. Die Vermieterin habe auf die Mitteilung über den Schimmel sofort reagiert und gezeigt, dass sie das Problem angehen wollte. Dass die Räume baurechtlich nicht als Wohnräume zugelassen seien, berechtige die Mieter ebenfalls nicht zur Kündigung – zumindest, solange nicht die Baubehörde die weitere Nutzung verbiete. Da die fristlose Kündigung unwirksam und die ordentliche Kündigung vertraglich ausgeschlossen sei, seien die Mieter verpflichtet, für ein Jahr Miete zu zahlen.
Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 26. Juli 2016, Az. 715 C 109/16

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Experteninterview zum Thema „Haustiere in Mietwohnungen“

ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer beantwortet Fragen zum Mietrecht

Experteninterview zum Thema "Haustiere in Mietwohnungen"

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eindeutig entschieden, dass Mietverträge kein generelles Verbot zur Hunde- und Katzenhaltung enthalten dürfen. Ein Freifahrtschein für alle Tierliebhaber? Nicht unbedingt, meint ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer und antwortet auf Fragen um Recht und Unrecht in der Heimtierhaltung.

Herr Klingelhöfer, dürfen Mieter seit dem BGH-Urteil Hunde und Katzen halten wie sie wollen?
RA Tobias Klingelhöfer: Das angesprochene Urteil des Bundesgerichtshof zu dieser Thematik (Az.: VIII ZR 168/12) besagt lediglich, dass die Haltung mittels Formularklausel nicht pauschal verboten werden kann. Unabhängig davon kommt es immer darauf an, ob die Hunde- oder Katzenhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zählt. Es gilt immer, alle Einzelinteressen gegeneinander abzuwägen – die des Mieters, Vermieters und auch der Nachbarn. Ist beispielsweise der Hund zu groß für die Wohnung oder haben die Nachbarn Angst vor ihm, kann ein Verbot im Einzelfall gerechtfertigt sein.
Was gilt bei der Haltung von Kleintieren?
RA Tobias Klingelhöfer: Gegen ein Aquarium oder den Hamster im Käfig kann wohl niemand etwas haben. Generell besteht kein Verbot zur Haltung von Kleintieren. Dies sind per Definition Tiere, die keine Störungen bei Nachbarn und keine Schäden an der Wohnung verursachen. Allerdings sollte man es dennoch nicht übertreiben. 30 Wellensittiche in einer Voliere in einer Zweizimmerwohnung sind beispielsweise nicht erlaubt.

Dürfen Reptilien ohne Einschränkung gehalten werden?
RA Tobias Klingelhöfer: Hierbei kommt es in jedem Fall auf die Art der Haltung an. In einem Terrarium ist dies meist kein Problem, sofern dieses nicht ganze Teile der Wohnung einnimmt. Bloßer Ekel von Nachbarn reicht in der Regel auch nicht aus, um beispielsweise eine ungefährliche Schlange aus der Hausgemeinschaft zu entfernen (AG Bückeburg, Az.: 73 C 353/99 [VI]). Anders sieht es aus bei der Haltung von Würgeschlangen oder Vogelspinnen – deren Anwesenheit darf der Vermieter untersagen.

Was ist mit Mini-Schweinen?
RA Tobias Klingelhöfer: Ein friedliches Mini-Schwein darf in einer Etagenwohnung gehalten werden, wenn es sich benimmt. In einem bestimmten Fall geriet ein schwarzes Borstentier allerdings beim Herannahen der Müllabfuhr in Panik und konnte von seiner Besitzerin nicht gebändigt werden. Nach einem zweiten Zwischenfall verlangte der Vermieter den Auszug des Schweins. Die Richter gaben ihm Recht (AG München 413 C 12648/04).

Dürfen mehrere Tiere gehalten werden?
RA Tobias Klingelhöfer: In Maßen ist auch die Haltung mehrerer Haustiere in der Regel kein Problem. Gibt es in der Familie ein Kaninchen und gleichzeitig noch zwei Wellensittiche, wird ihr der Vermieter kaum aufs Dach steigen. Anders sieht dies aus bei zooähnlicher Tierhaltung. So durfte sich ein Herr beispielsweise nicht über die fristlose Kündigung durch seinen Vermieter wundern. Dieser hatte nur die Haltung eines Hundes gestattet, aber trotz Abmahnung eine fortgesetzte zooähnliche Tierhaltung festgestellt. Anzutreffen waren drei Schweine, Kaninchen, Meerschweinchen, Schildkröten und Vögel (AG München, Az: 462 C 27294/98).

Dürfen Tiere im Gemeinschaftsgarten frei herumlaufen?
RA Tobias Klingelhöfer: Solange es niemanden stört, dürfen sich Tiere auf Gemeinschaftsgrundstücken frei bewegen. Sobald allerdings Beschwerden auftreten, gehört das Tier an die Leine – gleichgültig aus welchem Grund. So mussten die Besitzer eines Bernhardiners ihren Vierbeiner im Garten der Wohnungseigentümergemeinschaft an die Leine legen. Die Eltern zweier vier und sechs Jahre alter Kinder wollten nicht, dass der Hund frei herumläuft. Die Größe des Hundes war ausschlaggebend für die Entscheidung des Gerichts, unabhängig davon, ob der Hund schon einmal jemanden gebissen hat (OLG Karlsruhe Az.: 14 Wx 22/08).
Auch die Angst vor Verschmutzung der Gemeinschaftsfläche wiegt schwerer als der Freiheitsdrang des Tieres. Darum dürfen Vermieter einem Mieter auch fristlos kündigen, wenn dieser seinen Hund im Gemeinschaftsgarten ständig die Notdurft verrichten lässt. In einem verhandelten Fall hatte der Mieter trotz Abmahnung durch den Vermieter seinen Hund weiterhin in den von den Hausbewohnern gemeinsam benutzten Garten gelassen, der dort sein Geschäft verrichtete. Die ständige Belästigung und Gesundheitsgefährdung durch den Hundekot im Garten beeinträchtige die Mitmieter erheblich und störe den Hausfrieden nachhaltig, fanden die Richter. Da die Abmahnung keinen Erfolg hatte, durfte der Vermieter fristlos kündigen (AG Steinfurt, Az. 4 C 171/08).

Darf man das verstorbene geliebte Haustier im eigenen Garten begraben?
RA Tobias Klingelhöfer: Das Tierkörperbeseitigungsgesetz erlaubt das Begräbnis von toten Tieren im Garten. Es gibt aber einige Einschränkungen. Der Garten darf zum Beispiel nicht in einem Wasserschutzgebiet liegen. Die Grabstelle darf nicht an öffentliche Plätze oder Wege angrenzen. Außerdem ist eine 50 cm dicke Erdschicht über dem Kadaver nötig und das Tier durfte keine ansteckende Krankheit haben, als es starb. Nutzer von gemieteten Gärten müssen zusätzlich den Vermieter fragen.

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teures Schlüsselerlebnis für den Vermieter

Das darf einem Vermieter nicht passieren

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Das hätte nicht sein müssen und wäre ganz leicht vermeidbar gewesen. Nicht vorstellbar, dass das meinen Seminarteilnehmern passieren hätte können.

Was war passiert?

In einem Telefongespräch schüttete mir eine Leserin ihr Herz aus. Sie lebt seit nunmehr 10 Jahren im Ausland und ist Eigentümerin einer kleinen Wohnung in München.

Vor etwa dreieinhalb Jahren sollte diese Wohnung, nachdem der Mieter ausgezogen war, wieder vermietet werden.

Vertrauensvoll überließ die Eigentümerin einer guten langjährigen Freundin den Wohnungsschlüssel, damit diese künftigen Mietinteressenten die Wohnung zeigen könne.

Die Freundin war gerne bereit zu helfen und hatte innerhalb kürzester Zeit eine Mietinteressentin gefunden, mit welcher sie die Wohnung auch schon besichtigt hatte.

Die Mietinteressentin war zu der Zeit in einem naheliegenden Kosmetikstudio als Kosmetikerin beschäftigt und der Freundin von daher bekannt.

Die Freundin hatte diese Mietinteressentin meiner Gesprächspartnerin wärmstens empfohlen. Diese war grundsätzlich nicht abgeneigt, an die Kosmetikerin zu vermieten.

Allerdings wollte sie die potentielle Mieterin vor Vertragsunterschrift kennenlernen und vereinbarte deshalb für ihren nächsten Deutschlandaufenthalt einen Termin mit ihr.

Vereinbart war, dass sie sich vor dem Haus, in dem die sich zu vermietende Wohnung befindet, treffen.

Pünktlich traf die Vermieterin dort ein. Die Mieterin jedoch erschien nicht.

Die Vermieterin wollte bei der Gelegenheit die Wohnung besichtigen und ging ins Haus.

An der Wohnungstür angekommen, stellte sie fest, dass diese nicht abgeschlossen war.

Als sie die Tür öffnete, ist sie vor Schreck fast aus den Schuhen gekippt.

Die Wohnung war voll eingerichtet, die Mietinteressentin hatte es sich in der Wohnung nebst Mutter und deren Lebensgefährten schon bequem gemacht und war gerade dabei das Mittagessen zuzubereiten.

Nachdem schnell geklärt war, wer wer war, wurde die Vermieterin gleich mit zum Essen eingeladen.

Die Bissen blieben dieser jedoch im Hals stecken, als sie erfuhr, dass ihre Freundin, der Mieinteressentin – jetzt muss man sie eigentlich „Mieterin“ nennen – bereits zwei Wochen zuvor den Wohnungsschlüssel ausgehändigt hatte und die Mieterin den Abschluss eines Mietvertrages eigentlich nicht mehr für nötig erachtete, da sie ja schon in der Wohnung wohnte.

Dennoch einigte man sich zumindest auf eine schriftliche Vereinbarung, in der die Höhe der Miete geregelt war.

Die Vermieterin hätte, so erzählte sie mir, an diese Person niemals vermietet. Jetzt war sie mit geschaffenen Fakten konfrontiert und war froh, dass sie der Mieterin, an die sie unter normalen Umständen nicht vermietet hätte, wenigstens noch eine kleine Vereinbarung abringen konnte.

In den folgenden zwei Monaten bezahlte die Mieterin die Miete.

Ab dem 3. Monat bezahlte sie dann nicht mehr.

Die Vermieterin beauftragte einen Anwalt…die Mieterin zahlte wieder, dann wieder nicht…

Sie ahnen schon, wie es weiterging. Ich erspare Ihnen hier die Details, die die Vermieterin fast in den Wahnsinn getrieben hätten und sie händeringend nach Hilfe suchen ließ.

Drei Jahre später

Jetzt sind seit dem Treffen in der Wohnung mehr als drei Jahre vergangen und seit zwei Wochen ist die Wohnung nach Zwangsräumung endlich wieder frei.

Ausgelöst wurde der Ärger durch eine leichtsinnige Aushändigung des Schlüssels.

So etwas darf nicht passieren.

Die Schlüsselübergabe ist nach Bonitätsprüfung, möglichst nach Entgegennahme der Kaution immer der letzte Schritt bei der Vermietung.

Auf meinen Seminaren wird das intensiv besprochen und meinen Seminarteilnehmern wird dieser Fehler nicht passieren.

Bisher gibt es zu dem Thema Vermietung, Mietvertragsabschluss, Bonitätsprüfung, Kündigung und fristlose Kündigung u.s.w. zwar meine Präsenzseminare, jedoch kein Buch und kein Videoseminar von mir.

Lücke geschlossen

Diese Lücke ist ab sofort geschlossen. Wir haben dazu ein Videoseminar produziert.

Lassen Sie es gar nicht erst soweit kommen! Stellen Sie die Weichen für Ihre Vermietungen rechtzeitig. Wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist, ist es zu spät. Anwälte können dann bestenfalls noch den Schaden reduzieren – aber auch das hat seinen Preis.

Drei Jahre Ärger. Das bedeutet neben finanziellen Einbußen, im konkreten Fall rund 25.000,– Euro, auch Verlust von Lebensqualitität.

Und das alles nur wegen einem klitzekleinen, leicht vermeidbaren Fehler, entstanden aus Gutgläubigkeit und Vertrauen.

Diese ernüchternde Erkenntnis kam meiner Gesprächspartnerin leider zu spät. Deshalb stand sie drei Jahre lang mit dem Rücken zur Wand.

Für den konkreten Fall dieses Mieteropfers kommt mein Videoseminar zu spät.

Nicht jedoch für alle anderen Vermieter und Investoren. Und auch nicht für die vielen anderen Themen, die bei der Vermietung zu beachten sind.

Es ist ganz einfach, selbst die massiven Widrigkeiten des Vermieterlebens abzuwehren. Alles, was Sie brauchen, lieber Leser, finden Sie in meinen Publikationen und Videoseminaren.

Zur Markteinführung gilt ab heute ein

Aktionspreis bis zum 30. September 2017

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