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Mietminderung – 8 wichtige Tipps, die Sie kennen sollten

Schaden in der Wohnung und der Vermieter bewegt sich nicht? Mietminderung kann die Lösung sein. Aber wie macht man es richtig?

Mietminderung - 8 wichtige Tipps, die Sie kennen sollten

Mietminderung – das sollten Sie wissen! (Bildquelle: ©v.poth – stock.adobe.com)

Schäden in der Mietwohnung, Baulärm oder Schimmel sind ärgerlich. Was tun, wenn der Vermieter keine Abhilfe schafft oder nicht schaffen kann? Da der Wohnwert gesunken ist, müssen Sie weniger Miete bezahlen. Wenn Sie allerdings übertreiben, kann das schnell zur Kündigung führen. Diese 8 Tipps sollten Sie beachten, damit nichts schief geht:

1) Wann haben Sie das Recht zur Mietminderung?
Wenn der Wohnwert nachhaltig beeinträchtigt wird, haben Sie das Recht, die Miete zu mindern. Dabei spielen die Intensität und die Dauer des Mietmangels eine wichtige Rolle. Klassische Fälle sind Schimmel in der Wohnung, lauter Baulärm über einen längeren Zeitraum, Ausfall der Heizung oder undichte Fenster. Bei kleineren Mängeln und Bagatellen ist eine Mietminderung nicht zulässig. Die Gerichte stufen zum Beispiel defekte Leuchtmittel im Treppenhaus, tropfende Wasserhähne oder eine Tagesbaustelle als unerheblich ein.

2) War der Mangel bei Anmietung vorhanden?
In bestimmten Fällen ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Dies gilt, wenn Sie den Mangel bei Anmietung der Wohnung kannten oder hätten kennen können. Ein gutes Beispiel ist eine Baustelle in der Nachbarschaft. Wenn diese bei Besichtigung der Wohnung vorhanden war, können Sie aufgrund dessen die Miete nachträglich nicht mindern. Unter Umständen genügt schon ein unbebautes Nachbargrundstück oder ein baufälliges Haus nebenan bei Vertragsabschluss, um eine Mietminderung unmöglich zu machen.

3) Mietmangel anzeigen – so geht es richtig
Wenn in der Mietwohnung ein echter Mangel vorliegt, dürfen Sie noch nicht sofort die Miete mindern. Zuerst müssen Sie eine sogenannte Mangelanzeige an den Vermieter senden. In dringenden Fällen können Sie das telefonisch erledigen. Unser Fachanwalt für Mietrecht rät, aus Beweisgründen umgehend eine schriftliche Mangelanzeige abzusenden. Dies können Sie per Fax oder per Einwurfeinschreiben erledigen. Vom Einschreiben mit Rückschein raten wir ab. Der Vermieter müsste nur die Annahme verweigern und Ihre Mangelanzeige wäre nie angekommen. Ab dem Tag, an dem Sie den Vermieter offiziell von dem Problem in Kenntnis gesetzt haben, können Sie die Miete mindern.

4) Was muss in der Mangelanzeige stehen?
Das Wichtigste ist, dass Sie den Mangel genau beschreiben. Es genügt nicht einfach „Baulärm“ zu schreiben. Sie sollten festhalten, von wann bis wann der Baulärm störend ist. Geben Sie an, durch was er verursacht wird und wie weit die Baustelle entfernt ist. Je genauer Sie das Problem definieren, desto besser. Eine vage oder kurze Beschreibung, kann Ihnen in einem eventuellen Verfahren schaden.

5) Um welchen Prozentsatz darf ich die Miete mindern
In der Anzeige des Mangels an den Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, eine konkrete Mietminderungsquote anzugeben. Wir empfehlen Ihnen auch, dies nicht zu tun. Bevor sie sich festlegen, sollten Sie sich gut informieren. Dies können Sie entweder durch einschlägige Urteile im Internet erledigen oder Sie befragen einen kompetenten Fachanwalt für Mietrecht.
Leider existiert keine offizielle Tabelle für Mietminderungen. Es handelt sich immer um eine Einzelfallentscheidung. Nach unserer Erfahrung werden die Minderungsquoten von den Betroffenen häufig zu hoch eingeschätzt. Hiervor sollten Sie sich hüten.
Tipp vom Rechtsanwalt: Die Mietminderung wird basierend auf der Bruttomiete berechnet.

6) Welches Risiko besteht bei einer Mietminderung?
Die Hauptgefahr bei einer Mietminderung besteht in der Kündigung der Wohnung. Sobald der (ungerechtfertigte!) Mietrückstand über eine Monatsmiete beträgt, kann der Vermieter kündigen. Eine gerechtfertigte Mietminderung kann dagegen nicht als Grund für eine Kündigung herangezogen werden. Damit sich ein eventuell vorhandener Fehler in der Mietminderung nicht aufsummiert und eine Monatsmiete bald übersteigt, sollten Sie bei der Festlegung der Mietminderung „auf Nummer sicher gehen“. Gerade bei der Festlegung der Mietminderungsquote empfiehlt sich aufgrund des hohen Risikos ein spezialisierter Anwalt.

7) Wie kann ich das Risiko mindern?
Wenn Sie als Mieter Zweifel an der Quote haben, um welche Sie die Miete kürzen können, empfiehlt sich die Zahlung unter Vorbehalt. Dies bedeutet, dass Sie weiterhin die volle Miete bezahlen, aber den Vermieter schriftlich darüber in Kenntnis setzen, dass dies unter Vorbehalt geschieht. Nachdem die Höhe der Mietminderung rechtssicher geklärt ist, können Sie die Ihnen zustehende Quote zurückfordern.

8) Warum sollte ich einen Anwalt einschalten?
Gerade weil Mieter die Minderungsquote oft viel zu hoch einschätzen, kommt es immer wieder zu (fristlosen) Kündigungen. Aufgrund der Vielzahl der möglichen Fälle, kann fast nur ein spezialisierter Anwalt rechtssichere Auskunft geben. Das Fehlen einer verbindlichen Tabelle macht es für Laien nahezu unmöglich, die Miete um den richtigen Betrag zu mindern. Wir empfehlen Ihnen einen kompetenten Fachanwalt für Mietrecht zu kontaktieren, der die Rechtslage kennt. Damit verhindern Sie, das Ihnen überraschend eine Kündigung des Mietvertrages ins Haus „flattert“.

Für alle Fragen zur Mietminderung nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung – unverbindlich und ohne Kostenrisiko für Sie!

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Mietminderung – in welcher Höhe kann man die Miete mindern?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Mietminderung - in welcher Höhe kann man die Miete mindern?

Mietrecht

Höhe der Mietminderung meist unklar

Weist die Mietsache, also z. B. die Wohnung, einen Mangel auf, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die zentrale Frage für Mieter ist hierbei, in welcher Höhe sie denn eigentlich mindern dürfen. Im Gesetz finden sich dazu nur sehr vage Anhaltspunkte. Demnach ist für die Höhe der Mietminderung das Ausmaß der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache maßgeblich. Es finden sich aber keine Vorschriften dazu, bei welcher Art von Mangel der Mieter in welcher Höhe zur Minderung berechtigt ist.

Höhe der Minderung durch Schätzung des Gerichts

Das hat zur Folge, dass letztlich das entsprechende Gericht die Höhe der angemessenen Mietminderung bestimmt, wenn sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen können. Das Gericht arbeitet dabei dann mit einer Schätzung. Da liegt für die Parteien also letztlich das Problem, denn es lässt sich kaum vorhersagen, wie genau eine solche Schätzung im Einzelfall ausfällt.

Anhaltspunkte für eine Schätzung

Eine Schätzung in diesem Zusammenhang kann sich an verschiedenen Kriterien orientieren. Zum einen kann man natürlich auf die betroffene Fläche abstellen. Betrifft der Mangel einen klar abgrenzbaren Bereich der Wohnung, z. B. die Hälfte, kann die Minderung schon einmal nicht über 50 % betragen. Dann ist weiter zu prüfen, wie intensiv die Gebrauchsbeeinträchtigung letztlich wirklich ist. Auch in diesem Zusammenhang kommt eine Minderung um 100 % kaum in Betracht, solange die entsprechenden Räume zumindest noch irgendwie genutzt werden können, und sei es nur zum Abstellen von Gegenständen. In diesem Rahmen wird sich also eine gerichtliche Schätzung meist bewegen. Genauere Anhaltspunkte lassen sich in diesem Zusammenhang allerdings kaum finden. Besonders schwierig wird es z. B. beim Thema Lärmbelästigung, wenn der betroffene Bereich nicht klar abgrenzbar ist oder sich die Intensität nur schwer bestimmten lässt. Hier hilft jedenfalls ein möglichst detailliertes Lärmprotokoll des Mieters, anhand dessen der Richter sich dann später ein Bild von der Beeinträchtigung machen kann.

Miete besser unter Vorbehalt zahlen

Weil es für Mieter eben sehr schwierig ist, die angemessene Höhe der Mietminderung zu treffen, ist zu empfehlen, dass sie die Miete zunächst unter Vorbehalt, aber in voller Höhe weiterzahlen. So vermeidet man, zu hoch zu mindern und so in Zahlungsrückstand zu geraten, aufgrund dessen am Ende sogar der Vermieter wiederum kündigen könnte. Die überzahlte Miete kann dann wiederum ggf. im Klagewege vom Vermieter in der entsprechenden Höhe zurückgefordert werden.

10.07.2017

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Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch andere Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin.

Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch andere Mieter

Mietrecht

Lärmbelästigung ist Dauerbrenner

Das Thema Lärmbelästigung als Mangel der Mietsache – und damit zusammenhängend die Frage der Mietminderung – ist ein Dauerbrenner im Mietrecht und beschäftigt dementsprechend auch andauernd Anwälte und Gerichte. Schwierigkeiten bereitet dabei in der Praxis das Aufeinandertreffen von rücksichtlosen Mietern auf der einen Seite und solchen, die wiederum überempfindlich gegenüber Geräuscheinflüssen sind, auf der anderen Seite. Wann genau dann tatsächlich eine erhebliche Lärmbelästigung vorliegt, die zu einer Mietminderung berechtigt, ist deshalb in der Praxis oftmals schwer feststellbar. Für Mieter kommt es speziell auf eine hinreichende Darlegung der Beeinträchtigung an.

Bundesgerichtshof mit Erleichterung für Mieter

In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof unlängst in einem Urteil noch einmal klargestellt, dass die Anforderungen an Mieter nicht übertrieben hoch sein dürfen. So muss der Mieter insbesondere nicht darlegen, was genau die Ursache des Mangels, also der Lärmbelästigung ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16).

Mieter sollten Lärmprotokoll anfertigen

Dennoch ist Mietern zu raten, ein möglichst detailliertes Lärmprotokoll anzufertigen, in dem sie angeben, für welche Dauer und in welcher Intensität der Lärm jeweils auftritt. Das gilt speziell im Hinblick darauf, dass letztlich das Gericht über die Höhe der zulässigen Mietminderung entscheidet und dafür entsprechende Anhaltspunkte braucht.

Höhe der Mietminderung

Daraus ergibt sich auch, dass Mieter gut damit beraten sind, nicht einfach die Miete in einer ihnen angemessen erscheinenden Höhe einzubehalten. Aus dem Gesetz ergibt sich nicht, in welcher Höhe Mieter bei Lärmbelästigung durch andere Mieter mindern dürfen. Es kommt hier stets zu einer Entscheidung im Einzelfall durch Schätzung des entsprechenden Gerichts, sofern sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen können.

Miete unter Vorbehalt weiterzahlen

Deshalb sollten Mieter die Mieter immer zunächst unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzahlen. Andernfalls entsteht möglicherweise über einen längeren Zeitraum ein Zahlungsrückstand und der Vermieter kann auf dieser Grundlage dann sogar kündigen. Dieses Risiko gilt es zu vermeiden. Entscheidet das Gericht dann letztlich, dass der Mieter in einer gewissen Höhe zur Minderung berechtigt ist, kann die zu viel gezahlte Miete dann vom Vermieter zurückgefordert werden.

17.07.2017

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Mietminderung: Wie mindern Mieter richtig?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin.

Mietminderung: Wie mindern Mieter richtig?

Mietrecht

Vielfach unglückliche Vorgehensweisen in der Praxis

Ich erlebe es immer wieder, dass Mieter in der Praxis bei der Geltendmachung von Mietminderung unglücklich vorgehen. Das gilt mitunter auch dann, wenn sie von Mietervereinigungen oder sogar Anwälten vertreten werden. Um unangenehme Überraschungen oder unbefriedigende Ergebnisse zu vermeiden, lohnt es sich, die folgenden Hinweise zu beachten.

Nicht einfach Miete kürzen

Der wichtigste Hinweis für Mieter in diesem Zusammenhang: die Miete sollte nicht einfach um einen gewissen Betrag gekürzt werden. Es gibt nämlich keine genauen Bestimmungen dazu, bei welchem Mangel man in welcher Höhe zur Minderung berechtigt ist. Über die angemessene Höhe entscheidet letztlich immer ein Richter, wenn sich Mieter und Vermieter nicht zuvor einig werden. Der Richter wiederum wird die Höhe dann schätzen. Dabei kommt ihm naturgemäß ein gewisser Ermessenspielraum zu. Diese spätere Schätzung wird ein Mieter aber kaum genau treffen, wenn er einfach selbst die Miete in einer gewissen Höhe mindert.

Gefahr der Kündigung oder verschenktes Geld

Wer nun einfach die Miete um einen bestimmten Betrag kürzt, kann in zweierlei Hinsicht Gefahr laufen, Nachteile zu erleiden. Zum einen kann man vorsichtig vorgehen und im Zweifel einen etwas niedrigeren Betrag ansetzen, womit man dann aber riskiert, Geld zu verschenken. Wenn sich der relevante Zeitraum über mehrere Monate oder ggf. sogar Jahre erstreckt, kann das dann ein nicht ganz unerheblicher Betrag sein, der dem Mieter verloren geht. Im Zweifel ist das aber immer noch besser, als wenn man deutlich über dem Betrag der angemessenen Minderung liegt. Wenn der Vermieter dann nämlich die Minderung nicht akzeptiert und vor Gericht später festgestellt wird, dass man etwa statt der 40 %, um die man gemindert hat, nur zu einer Minderung in Höhe von 20 % berechtigt war, ist dadurch über einen Zeitraum von mehreren Monaten ein Zahlungsrückstand entstanden, der dann wiederum den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen kann. Dieses Risiko sollten und können Mieter vermeiden.

Bewährtes Vorgehen

Zu empfehlen ist deshalb, dass Mieter den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordern und damit einhergehend auch dazu, eine Mietminderung in bestimmter Höhe anzuerkennen. Sofern der Vermieter sich darauf einlässt, sind die Probleme gelöst. Tut er das nicht, klagt man als Mieter zum einen auf Instandsetzung, also Beseitigung der Mängel, und auf Feststellung der Höhe der Mietminderung. Entscheidend: Währenddessen zahlt man dann aber die Miete zunächst unter Vorbehalt, aber in voller Höhe weiter. Die überzahlte Miete wird dann wiederum ggf. im Klagewege vom Vermieter in der entsprechenden Höhe zurückgefordert.

Optimales Ergebnis

Auf diesem Wege können Mieter das für sich optimale Ergebnis herausholen. Das mag vielleicht nicht unbedingt die Minderung in der Höhe sein, die man sich anfangs vorgestellt hat. Man riskiert aber so jedenfalls nicht, zum einen Geld zu verschenken und zum anderen sogar seine Wohnung zu verlieren.

6.7.2017

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Minderung durch den Mieter – was sollten Vermieter tun?

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, im Interview mit Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Minderung durch den Mieter - was sollten Vermieter tun?

Mietrecht

Maximilian Renger: Verschiedene Beiträge mit Hinweisen zum Thema Mietminderung für Mieter hast du ja schon gemacht. Jetzt soll es einmal um die andere Sichtweise gehen, also die Frage, wie Vermieter im Fall der Minderung durch den Mieter vorgehen sollten.

Fachanwalt Bredereck: Da würde ich zunächst schon bei der Mängelanzeige des Mieters ansetzen. Informiert der Mieter den Vermieter über einen Mangel, sollte letzterer auch aktiv werden und jemanden mit der Begutachtung und dann ggf. der Instandsetzung beauftragen. Ich wundere mich hier in der Praxis oft über Vermieter bzw. Hausverwaltungen, die dabei sehr zögerlich vorgehen oder sogar gänzlich untätig bleiben. Die Mängelbeseitigung hilft natürlich dem Mieter, nützt aber letztlich genauso dem Vermieter. Andernfalls verstärken sich die Mängel unter Umständen noch und verursachen weitere Schäden. Darüber hinaus ist auch so die Sicherung wertvoller Beweise möglich.

Maximilian Renger: Inwiefern das und auf welche Weise?

Fachanwalt Bredereck: Wenn es z. B. um einen Mangel geht, bei dessen Verursachung ein Mitverschulden des Mieters in Betracht kommt, wie etwa bei Schimmel durch unzureichendes Lüften, kann man sich dadurch einen Eindruck davon verschaffen, ob etwa die Fensterbänke frei sind, sodass der Mieter überhaupt die Fenster vernünftig öffnen konnte. Ist das nicht der Fall, kann man dies durch einen Zeugen mit einem Vermerk festhalten lassen und dann ggf. später vor Gericht verwenden.

Maximilian Renger: Verstehe. Wie geht es dann weiter?

Fachanwalt Bredereck: In der Folge kann man dann entweder zu der Mängelanzeige Stellung nehmen und die Mängel bestreiten oder, wenn es nichts zu bestreiten gibt, eben beseitigen. Was nützt einem dann eine Auseinandersetzung mit dem Mieter, wenn der einen auf Instandsetzung verklagt, den Prozess gewinnt und darauf dann noch eine Mietminderung stützt? In eindeutigen Fällen also besser einfach den Mangel beseitigen. Wie das geschieht, kann der Vermieter dann selbst entscheiden. Wichtig ist nur, dass am Ende die Gebrauchsbeeinträchtigung des Mieters abgestellt ist.

Maximilian Renger: Wie sollte man denn nun reagieren, wenn der Mieter einfach die Miete mindert?

Fachanwalt Bredereck: Hier kann man als Vermieter grundsätzlich zwei Strategien fahren, wenn man die Minderung für unberechtigt hält. Man kann zum einen die fehlende Miete direkt einklagen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, zunächst abzuwarten und zwar so lange, bis sich infolge der Minderung ein Zahlungsrückstand des Mieters ergeben hat, der zur Kündigung berechtigt. Dafür muss man den Mieter zwar auf den Rückstand hinweisen und zur Zahlung mahnen. Sofern diese unterbleibt, kann man dann aber zunächst strategisch abwarten und einem unliebsamen Mieter schließlich kündigen. Der entsprechende Zahlungsrückstand sollte dabei mindestens zwei, eher drei Monatsmieten betragen. Hier empfiehlt es sich, einen gewissen Spielraum zu lassen für den Fall, dass der Mieter ggf. doch in einer gewissen Höhe zur Minderung berechtigt war, um so nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zu riskieren.

12.06.2017

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Lärmbelästigung in der Mietwohnung – Mietminderung nur mit Lärmprotokoll?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Lärmbelästigung in der Mietwohnung - Mietminderung nur mit Lärmprotokoll?

Mietrecht

In einem aktuellen Urteil hat sich der Bundesgerichtshof mal wieder mit der Frage der Mietminderung aufgrund von Lärmbelästigung beschäftigt und dabei zum Umfang der Darlegungslast des Mieters, speziell zu den Anforderungen an ein Lärmprotokoll, Stellung bezogen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16).

Miete gemindert, Wohnung gekündigt

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter aufgrund von fortwährenden Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Mehrfamilienhaus die Miete gemindert. Daraufhin hatte sich schließlich ein Zahlungsrückstand ergeben, aufgrund dessen die Vermieterin wiederum gekündigt hatte. Das Landgericht Stuttgart hatte die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses für wirksam erachtet, der BGH war nun mit den Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters und der Beweiserhebung in den vorangegangenen Instanzen nicht einverstanden.

Mieter muss nicht Ursache der Mangelerscheinung darlegen

Der BGH stellte nun klar, dass es nicht Sache des Mieters sei, die Ursache für bestimmte Mangelerscheinungen darzulegen: „Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet.“ (Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN) Da diese Vorgaben nicht eingehalten wurden, hat der BGH die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.

Lärmprotokoll sinnvoll

Trotz dieser Klarstellung des BGH bleibt ein Lärmprotokoll, in dem die Art, die Dauer sowie die Intensität des Lärms genauer beschrieben werden, für Mieter sinnvoll, um Mietminderung geltend zu machen. Das jeweilige Gericht muss nämlich ja auch die Höhe der zulässigen Minderung im konkreten Fall feststellen und braucht dafür entsprechende Anhaltspunkte. Dabei macht es dann natürlich einen Unterschied, ob die Belästigung für eine oder für fünf Stunden andauert und zu welcher Tages- bzw. Nachtzeit sie auftritt. Dies lässt sich mit einem hinreichend genauen Lärmprotokoll dann darstellen.

Miete unter Vorbehalt zahlen und später zurückfordern

Abgesehen davon ist Mietern auch zu empfehlen, die Miete nicht einfach in der Höhe einzubehalten, die sie für angemessen erachten, sondern sie zunächst in voller Höhe – aber unter Vorbehalt – weiterzuzahlen und sie dann später zurückzufordern. Auch wenn der Mieter im vorliegenden Fall seine Wohnung nicht verloren hat, so hat sein Vorgehen doch zu einer Kündigung des Vermieters geführt, die andernfalls vermeidbar gewesen wäre.

29.05.2017

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Direkt GmbH eröffnet das Portal „Mieterdirekt“

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Direkte, kostenlose Unterstützung bei allen Mietrechtsangelegenheiten – jederzeit und überall. Von Mietrechtsexperten entwickelt. Das neue Portal bietet ein umfangreiches Angebot an Informationen zu mietrechtlichen und sonstigen Mieterfragen und unmittelbare Hilfen zur Selbsthilfe wie Musterbriefe, Checklisten, Lärmprotokolle, Mängellisten etc.
Alle rechtlichen und praktischen Informationen werden zielführend und allgemeinverständlich erklärt.
Ergänzt wird das Angebot durch die erste Vermieterbewertung. Für Mieter entsteht dadurch ein transparenter Überblick über den entsprechenden Vermieter und die Wohnungswirtschaft sowie eine Orientierung über den derzeitigen und mögliche zukünftige Vermieter. Die betreffenden Vermieter erhalten ein unverfälschtes Bild, wie ihre Mieter Haus, Wohnung und Verhalten des Vermieters bewerten.

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Experteninterview: Was Mieter zu ihrem Keller wissen sollten

ARAG Experte Tobias Klingelhöfer über Rechte und Pflichten bei der Kellernutzung

Experteninterview: Was Mieter zu ihrem Keller wissen sollten

ARAG: Rechte und Pflichten bei der Kellernutzung

Er ist meist dunkel, kalt und oft feucht. Riechen tut er auch nicht gut. Spinnen und anderes Getier sind hier ebenso häufig anzutreffen wie altes, ausrangiertes Zeug. Und doch: Wer ihn hat, mag ihn nicht wieder hergeben. Wer ihn nicht hat, vermisst ihn – der Keller ist wohl der am meisten verkannte Raum einer Immobilie. Um ihn ins rechte Licht zu rücken, hat ARAG Experte Tobias Klingelhöfer im Folgenden einige interessante Urteile und Fakten zum Keller zusammengetragen.

Haben Mieter einen Anspruch auf einen Kellerraum?
Tobias Klingelhöfer: Nein, den haben sie nicht. Wenn ein Keller kein Bestandteil des Mietvertrages ist, man diesen Abstellraum jedoch dringend benötigt, sollte man den Vermieter darauf ansprechen und eine Vereinbarung über die Nutzung in den Mietvertrag aufnehmen. So kann der Keller später auch nicht einfach unabhängig von der Mietwohnung gekündigt werden. Das geht laut Gesetz nämlich nur in einem Fall: Und zwar dann, wenn der Vermieter den Kellerraum in neuen Wohnraum umwandeln will.

Einmal genutzt, immer genutzt?
Tobias Klingelhöfer: Duldet ein netter Vermieter über lange Jahre die unentgeltliche Nutzung eines Kellerraumes, der nicht Bestandteil des Mietvertrages ist, kann der Mieter daraus kein Gewohnheitsrecht ableiten. Der Vermieter darf die Nutzung jederzeit widerrufen und die Räumung des Kellers verlangen (Landgericht Frankfurt a. M., Az.: 2-11 S 86/14).

Darf ich mir einen Kellerraum aussuchen?
Tobias Klingelhöfer: Nein, auch das dürfen Mieter nicht. In der Regel wird ihnen ein Kellerraum zugewiesen. Wer den Raum mit seinem Nachbarn tauschen möchte, weil dessen Abstellraum vielleicht näher an der eigenen Wohnung liegt oder andere Vorteile bietet, muss – neben dem Nachbarn natürlich – den Vermieter um Erlaubnis fragen. Ist der dagegen, darf nicht getauscht werden. Umgekehrt muss sich auch ein Vermieter daran halten, wenn er einem Mieter einen bestimmten Kellerraum verspricht. Und weil dem Keller im Mietvertrag eine eher untergeordnete Rolle zukommt, haben Richter des Bundesgerichtshofes bereits vor einigen Jahren entschieden, dass die Zusage, um welchen von mehreren gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht extra schriftlich fixiert werden muss, sondern auch mündlich. gilt (Az.: III ZR 71/07).

Was ist, wenn ich Sachen vom Vormieter in meinem Keller finde?
Tobias Klingelhöfer: Darum muss sich der Vermieter kümmern. Er ist verpflichtet, einen vertraglich zugesicherten Kellerraum sauber und leer zu übergeben. Wenn der Ex-Mieter sein Gerümpel nicht binnen einer gewissen Frist – zwei Wochen sind hierfür angemessen – abholt, kann der Vermieter ein Unternehmen mit der Entrümpelung beauftragen und dies dem Vormieter in Rechnung stellen oder von der Kaution abziehen.

Was darf ich im Keller lagern und was nicht?
Tobias Klingelhöfer: Leicht entzündliche Güter wie beispielsweise Benzin sollten nicht im Keller gelagert werden. Ich rate auch davon ab, Druck- oder Flüssiggasbehälter dort aufzubewahren. Die Brand- und Explosionsgefahr ist einfach zu groß. Aber grundsätzlich kann der Abstellraum für alles genutzt werden, was an Wohngegenständen ausrangiert wurde. Schränke, Teppiche, Schränke mit Vorräten, der alte Trockner oder Werkzeuge. Apropos Werkzeuge: Wer gerne den MacGyver spielt und in seinem Keller bohrt, hämmert und sägt, hat sich auch dort an die Ruhezeiten zu halten und muss auf seine Mitmieter Rücksicht nehmen. Was so wenig wie die Leiche in den Keller gehört, sind Wertsachen. Bei Diebstahl zahlt die Versicherung nur dann, wenn der Kellerraum rundherum aus Mauern gebaut wurde und mit einem Sicherheitsschloss gesichert wurde. Der übliche Verschlag mit Holztür und einfachem Schloss ist dabei wenig hilfreich. Die übrigen Gegenstände sind in der Regel durch die Hausratversicherung abgedeckt, wenn der Keller ordentlich verschlossen war.

Kann ich die Miete mindern, wenn der Keller nicht in Ordnung ist?
Tobias Klingelhöfer: Natürlich! Wenn im Keller beispielsweise das Licht defekt ist oder – was ja nicht selten der Fall ist – der Raum feucht ist oder gar von Schimmel befallen, muss der Vermieter nachbessern. Auch hier muss eine angemessene Frist gesetzt werden und die Aufforderung am besten schriftlich erfolgen. Stellt er sich stur, dürfen fünf bis zehn Prozent der Miete einbehalten werden. Ich möchte abschließend allerdings auf eine Ausnahme hinweisen: Wer wissentlich in einen unsanierten Altbau zieht, kann nicht mit einem Fünf-Sterne-Keller rechnen, sondern muss unter Umständen auch mit Feuchtigkeit und muffigem Geruch im Keller leben (Amtsgericht Ansbach, Az.: 2 C 2268/11).

Download des Textes:
https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/

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Mietminderung im Gewerberaummietrecht bei baurechtswidrigen Mieträumen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, zum Urteil des Kammergerichts Berlin vom 23.05.2016 – 8 U 10/15.

Mietminderung im Gewerberaummietrecht bei baurechtswidrigen Mieträumen

Mietrecht

Vorsicht bei Mietminderung im Gewerberaummietrecht

Im Gewerberaummietrecht sollte man als Mieter grundsätzlich sehr vorsichtig mit einer Minderung sein. Häufig ist nämlich das Minderungsrecht im Mietvertrag durch entsprechende Klauseln stark eingeschränkt. Vom Mieter wird demnach oftmals verlangt, die volle Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen und zunächst gerichtlich feststellen zu lassen, ob und in welcher Höhe ein Recht zur Minderung besteht. Das gilt zumindest immer dann, wenn der Vermieter nicht mit der Minderung einverstanden ist.

Interessanter Fall vor dem KG Berlin

In einem interessanten Fall vor dem KG Berlin ging es nun zuletzt wieder einmal um das Thema Mietminderung im Gewerberaum. Der Mieter hatte hier die Miete um 100 Prozent, also vollständig auf Null, gemindert und sich dabei darauf berufen, dass das die Bestandsräume baurechtswidrig seien und er deshalb eine öffentlich-rechtliche Nutzungsuntersagung von der entsprechenden Behörde zu erwarten habe.

Urteil des KG Berlin

Das Kammergericht gab dem Mieter nun Recht. Der baurechtswidrige Zustand der Bestandsräume stelle einen zur Minderung auf Null führenden Sachmangel i. S. v. § 536 BGB dar. Maßgeblich dafür war allerdings, dass der Mieter die Räume erst durch erhebliche Investitionen in den Zustand bringen sollte, der die vertragliche vereinbarte Nutzung ermöglicht. Diese hatte er nun aufgrund der öffentlich-rechtlichen Problematik unterlassen und sei damit nach Ansicht des Gerichts zur entsprechenden Minderung berechtigt gewesen.

Trotzdem Zurückhaltung bei Minderung sinnvoll

Das Urteil ist insofern interessant, als das Gericht das Minderungsrecht unabhängig von einem tatsächlichen Einschreiten der Behörden anerkannt hat. Der Mieter muss also demnach nicht darauf warten, dass ihm tatsächlich die Nutzung der Räume untersagt wird. Das kann aber wohl nur für den Fall der beschriebenen Investitionen gelten. Abgesehen davon gilt auch weiterhin: Zurückhaltung bei der Mietminderung im Gewerberaummietrecht und auch Vorsicht, wenn eine Beeinträchtigung des Gebrauchs nur droht, aber noch nicht tatsächlich besteht. Hier wird man die Miete in der Regel zumindest nicht vollständen mindern dürfen.

29.9.2016

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Mietminderung wegen Baulärm vom Nachbargrundstück

Ein Mieter kann eine Mietminderung auch für Mängel vornehmen, für die der Vermieter nichts kann. Beeinträchtigt ständiger Baulärm vom Nachbargrundstück die Nutzbarkeit einer Mietwohnung, kann deren Mieter die Miete mindern. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Berlin.
LG Berlin, Az. 67 S 76/16

Hintergrundinformation:
Eine Mietminderung können Mieter nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geltend machen, wenn die Mietwohnung einen Mangel hat, also das Wohnen dort nur noch unter Beeinträchtigungen möglich ist. Wichtig ist, dass der Mieter nur bei erheblichen Beeinträchtigungen die Miete kürzen darf. Mindert er aus einem unerheblichen Anlass oder übertreibt er es mit der Höhe der Minderung, setzt er sich schnell der Gefahr der Kündigung wegen eines Mietrückstandes aus. Daher sollte eine Mietminderung immer gut überlegt sein. Mängel muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich melden. Unterlässt er dies und kann der Vermieter dadurch keine Abhilfe schaffen, ist eine Mietminderung unzulässig. Der Fall: Eine Mieterin in Berlin hatte im Jahr 2000 eine Wohnung in einem Haus gemietet, neben dem sich eine Baulücke befand. In den Jahren 2013 bis 2015 ließ der Eigentümer des Nachbargrundstückes dort eine Tiefgarage und ein Gebäude bauen. Das Haus, in dem die Mieterin wohnte, war werktags und zum Teil auch am Wochenende Baulärm, Staub und Erschütterungen ausgesetzt. Die Mieterin zahlte während dieser Zeit die volle Miete. Nach Ende der Arbeiten verlangte sie jedoch vom Vermieter rund 20 Prozent der Miete für den lautesten Teilzeitraum der Bauphase – insgesamt etwa 950 Euro – zurück. Das Urteil: Das Landgericht Berlin gestand ihr die Minderung zu. Die Mieterin habe wegen der erheblichen Bauimmissionen das Recht gehabt, die Miete zu mindern. Auch die 20 Prozent seien angemessen. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice erklärte das Gericht, dass die Mietparteien bei Abschluss des Mietvertrages stillschweigend vereinbart hätten, dass die Wohnung die Mindeststandards eines gesundheitlich unbedenklichen Wohnens erfüllen müsse. Diese seien hier bei Weitem nicht eingehalten. Die Bauarbeiten seien auch nicht als ortsüblich hinzunehmen: In Großstädten seien Baumaßnahmen zwar an der Tagesordnung, die überwiegende Zahl der Mietwohnungen sei jedoch nicht derartigen Beeinträchtigungen ausgesetzt – nicht einmal in Berlin. Dass der Vermieter keinerlei Möglichkeiten habe, die Bauimmissionen vom Nachbarn zu verhindern, spiele keine Rolle. Man könne der Mieterin auch nicht vorwerfen, dass sie mit Bauarbeiten in der sichtbaren Baulücke von Anfang an habe rechnen müssen. Das reine Vorhandensein eines unbebauten Grundstücks mit Bäumen lasse keine ausreichenden Rückschlüsse auf spätere Beeinträchtigungen zu.
Landgericht Berlin, Urteil vom 16.06.2016, Az. 67 S 76/16

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