Tag Archives: Mieter

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Mietnebenkosten: Wohnfläche nachmessen lohnt sich

R+V-Infocenter: Zehn-Prozent-Regel gilt nicht mehr

Mietnebenkosten: Wohnfläche nachmessen lohnt sich

Wiesbaden, 6. Dezember 2018. 80 Quadratmeter stehen im Mietvertrag, doch die Wohnung hat nur gut 70: Damit steigt auch die Nebenkostenlast – zumindest wenn der Vermieter diese teilweise auf Basis der Fläche abrechnet. Das R+V-Infocenter rät Mietern deshalb, im Zweifelsfall zum Zollstock zu greifen und nachzumessen.

Zu hohe Kosten möglich
Mehr als zwei Euro Betriebskosten zahlen Mieter im Durchschnitt pro Quadratmeter und Monat. Auf den ersten Blick ist das ein kleiner Betrag. Doch die Kosten summieren sich, da viele Vermieter Betriebskosten wie Wasser und Heizung zumindest teilweise nach der Wohnungsgröße abrechnen – und die stimmt nicht immer. „Wenn der Abrechnung eine zu große Wohnfläche zugrunde liegt, zahlen Mieter möglicherweise für Flächen, die sie gar nicht haben“, sagt Michael Rempel, Jurist bei der R+V Versicherung.

Zehn-Prozent-Regel gilt nicht mehr
Beispiel Heizkosten: Vermieter dürfen diese maximal bis zur Hälfte nach Quadratmetern abrechnen. Auch die Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten nach Fläche ist erlaubt, wenn nicht in allen Wohnungen Wasserzähler installiert sind. Für die Mieter bedeutet das: Es kommt nicht nur auf ihren eigenen Verbrauch an. Stattdessen wird der Verbrauch des gesamten Hauses auf die jeweilige Wohnfläche umgelegt – und je größer die eigene Mietfläche, umso höher ist die Rechnung. „Generell lohnt es sich für Mieter auch deshalb immer, ihre Wohnung nachzumessen und zu überprüfen, ob die Flächenangaben übereinstimmen. Dies gilt vor allem, seit der Bundesgerichtshof entschieden hat, dass die tatsächliche Wohnfläche für Betriebskosten und Mieterhöhungen entscheidend ist“, rät R+V-Experte Rempel. „Früher mussten Mieter nach der Rechtsprechung hier eine zehnprozentige Abweichung tolerieren.“

Weitere Tipps des R+V-Infocenters
– Die Wohnfläche entspricht nicht immer der Grundfläche. Vor allem bei Dachgeschosswohnungen kann die Wohnfläche deutlich geringer sein, wenn der Raum unterhalb von Schrägen nicht oder nur teilweise zählt. Das hängt aber auch davon ab, welche Art der Berechnung im Mietvertrag festgehalten ist.
– Ist keine Berechnungsmethode vereinbart, wenden Gerichte die Wohnflächenverordnung an. Das bedeutet, dass beispielsweise typische Kellerräume, Waschküchen oder Garagen nicht mitzählen.
– Ist im Mietvertrag eine Wohnfläche fest vereinbart, kann eine größere Abweichung auch zur Minderung der Miete berechtigen. Die bloße Angabe der Mietfläche – etwa in der Betriebskostenabrechnung – reicht hierfür allerdings in der Regel nicht.
– Auch für die Hausratversicherung ist es wichtig, die richtige Wohnfläche anzugeben. Sonst drohen im Schadensfall finanzielle Verluste.

Das R+V-Infocenter wurde 1989 als Initiative der R+V Versicherung in Wiesbaden gegründet. Es informiert regelmäßig über Service- und Verbraucherthemen. Das thematische Spektrum ist breit: Sicherheit im Haus, im Straßenverkehr und auf Reisen, Schutz vor Unfällen und Betrug, Recht im Alltag und Gesundheitsvorsorge. Dazu nutzt das R+V-Infocenter das vielfältige Know-how der R+V-Fachleute und wertet Statistiken und Trends aus. Zusätzlich führt das R+V-Infocenter eigene Untersuchungen durch: Die repräsentative Langzeitstudie über die „Ängste der Deutschen“ ermittelt beispielsweise bereits seit 1992 jährlich, welche wirtschaftlichen, politischen und persönlichen Themen den Menschen am meisten Sorgen bereiten.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Mieterhöhung wegen selbst bezahlter Einbauküche?

Bei Mieterhöhungen ziehen Vermieter meist den örtlichen Mietspiegel als Vergleichsmaßstab heran. Der Mietspiegel bewertet die Wohnungen unter anderem nach ihrer Ausstattung. Hat der Mieter aber teure Ausstattungen wie eine Einbauküche selbst bezahlt, dürfen sie nicht die Höhe der Miete beeinflussen. Der Vermieter muss die Miete in solchen Fällen an vergleichbaren Wohnungen ohne Einbauküche ausrichten. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof entschieden.
BGH, Az. VIII ZR 52/18

Hintergrundinformation:
Vermieter dürfen die Miete in gewissen Zeitabständen erhöhen, um sie an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Damit ist die durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnungen in ähnlicher Größe, ähnlicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung gemeint. Um es allen Beteiligten leichter zu machen, gibt es in den meisten Städten und Gemeinden einen Mietspiegel. Er gibt Auskunft darüber, was eine Wohnung mit bestimmten Eigenschaften vor Ort durchschnittlich kostet. Vermieter dürfen den Mietspiegel zur Begründung von Mieterhöhungen verwenden. Der Fall: Ein Ehepaar in Berlin hatte eine Wohnung aus den 1970er Jahren gemietet. Kurz nach dem Einzug bauten sie mit Zustimmung des Vermieters auf ihre Kosten eine eigene Küche ein und verkauften die alte Einbauküche. Jahre später wollte der Vermieter die Miete erhöhen. Er bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel und war der Ansicht, dass die Mieterhöhung unter anderem durch die moderne Einbauküche gerechtfertigt sei. Diese sei mitvermietet und bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Die Mieter weigerten sich, die erhöhte Miete zu bezahlen. Der Vermieter blieb bei seiner Meinung: Es sei ausdrücklich vereinbart worden, dass die neue Einbauküche der alten in der Ausstattung entsprechen solle – und die alte Küche habe er gestellt. Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice, dass die Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben müsse. Die derzeitige Einbauküche habe nicht der Vermieter zur Verfügung gestellt. Sie müsse daher bei der Ermittlung der Vergleichsmiete außen vor bleiben. Der Bundesgerichtshof betonte auch, dass zum Nachteil des Mieters getroffene entgegenstehende Vereinbarungen unwirksam seien. Es komme nur auf den tatsächlichen Wohnwert an, dieser sei nicht durch Absprachen zu beeinflussen. Die Mieter mussten daher die erhöhte Miete nicht bezahlen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Oktober 2018, Az. VIII ZR 52/18

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Betriebskostenabrechnung: Umlage der Hausmeisterkosten

Hat ein Vermieter einen Pauschalvertrag mit einem Hausmeisterdienst, der einzelne Kostenpositionen nicht aufschlüsselt, kann der Vermieter die Kosten dafür nicht auf seine Mieter umlegen. Es muss nachvollziehbar sein, welche Tätigkeiten der Hausmeisterdienst im Einzelnen ausgeführt hat. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Münster entschieden.
AG Münster, Az. 61 C 2796/17

Hintergrundinformation:
Grundsätzlich dürfen Vermieter zwar die Kosten für einen Hausmeister oder einen Hausmeisterdienst auf ihre Mieter umlegen. Allerdings gibt es bei dieser Kostenposition immer wieder Streit. Denn: Oft führt der Hausmeister auch Wartungsarbeiten oder Reparaturen aus oder übernimmt kleinere Verwaltungsarbeiten. Diese Kosten sind jedoch nicht umlagefähig. Dazu kommt, dass ein Hausmeister häufig Tätigkeiten übernimmt, die als gesonderte Kostenposition in der Abrechnung auftauchen – etwa Winterdienst oder Gartenpflege. Diese darf der Vermieter nicht doppelt abrechnen. Der Fall: Ein Vermieter in Münster hatte von seinen Mietern eine Betriebskostennachzahlung verlangt. Sie zahlten nicht, verlangten Einsicht in die Belege und hatten Einwände gegen mehrere Positionen, darunter die Hausmeisterkosten. Der Vermieter konnte keinen Vertrag vorlegen, aus dem hervorging, was der Auftrag des Hausmeisterdienstes genau umfasste. Zwar zog der Vermieter einen bestimmten Prozentsatz von den Hausmeisterkosten für nicht umlagefähige Beträge ab. Wie dieser Prozentsatz zustande kam, konnte er jedoch nicht erklären. Das Urteil: Das Amtsgericht Münster entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice, dass der Vermieter den Mietern in diesem Fall keine Hausmeisterkosten berechnen konnte. Die gesamte Kostenposition sei nicht umlagefähig, da nicht feststellbar sei, welche Teile umlagefähig seien. Der Vertrag schlüssle die einzelnen Arbeiten nicht auf. Auch habe der Vermieter Kosten für Winterdienst, Gartenpflege und Feuerlöscherwartung zusätzlich abgerechnet. Der Prozentsatz, den der Vermieter für nicht umlagefähige Beträge von den Hausmeisterkosten abgezogen habe, sei jedes Jahr unterschiedlich hoch gewesen. Wie der Vermieter diesen Abzug berechne, sei unklar.
Amtsgericht Münster, Urteil vom 6. April 2018, Az. 61 C 2796/17

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Schaden durch Schreck: Der Vermieter haftet nicht für alles

Verletzt sich ein Mieter infolge eines Mangels der Mietwohnung, haftet meist der Vermieter. Allerdings muss der Mangel der Wohnung die Verletzung direkt verursacht haben. Stürzt eine Mieterin, weil sie sich wegen eines herunterfallenden, defekten Rollladens erschreckt hat, haftet der Vermieter nicht. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Nürnberg-Fürth entschieden.
LG Nürnberg-Fürth, Az. 7 S 5872/17

Hintergrundinformation:
Vermieter sind dafür verantwortlich, dass ihre Mietwohnungen frei von Mängeln oder Schäden sind, die die Wohntauglichkeit beeinträchtigen. Ein Mieter, der sich infolge von Wohnungsmängeln verletzt, kann Anspruch auf Schadenersatz und Schmerzensgeld haben. Denn der Vermieter hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Er muss also dafür sorgen, dass Mieter die Räume ohne Verletzungsgefahr nutzen können. Allerdings trägt der Vermieter nicht für jede Eventualität die Verantwortung. Der Fall: Die Mieterin einer Doppelhaushälfte mit Garten hatte ihrem Vermieter gegenüber moniert, dass ein Rollo auf der Gartenseite schwergängig sei. Der Vermieter unternahm nichts. Zwei Wochen später befand sich die Mieterin gerade auf der Treppe zur Gartenterrasse, als das Rollo sich offenbar von selbst löste und herunterfiel. Durch dieses laute Geräusch erschrak die Mieterin so sehr, dass sie ausrutschte. Dabei stützte sie sich mit der Hand ab und zog sich am Handgelenk einen Teilbänderriss und einen Knorpelschaden zu. Sie verklagte daraufhin ihren Vermieter und verlangte 10.000 Euro Schmerzensgeld sowie 52.000 Euro für den sogenannten Haushaltsführungsschaden, da sie ihren Haushalt nicht mehr selbst führen könne. Das Urteil: Das Landgericht Nürnberg-Fürth wies nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice die Klage ab. Zwar umfasse die Pflicht des Vermieters, Mängel zu beseitigen, grundsätzlich auch den Schutz von Leib und Leben. Aber: Der Mangel sei hier nur indirekt für den Schaden verantwortlich. Dies sei nicht ausreichend. Dass sich jemand durch ein lautes Geräusch erschrecke, stolpere und hinfalle, gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko, für das niemand anderer haftbar zu machen sei. Eine Verkettung unglücklicher Umstände habe zu diesem Unfall geführt. Eine Haftung des Vermieters wäre aus Sicht des Gerichts nur in Frage gekommen, wenn das Rollo die Frau direkt getroffen hätte.
Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss von 18. Juni 2018, Az. 7 S 5872/17

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Sturmsicherer Garten: Bäume im Herbst überprüfen

R+V-Infocenter: Gartenbesitzer müssen die Allgemeinheit vor Gefahren schützen

Sturmsicherer Garten: Bäume im Herbst überprüfen

Wiesbaden, 9. Oktober 2018. Herbstzeit ist Sturmzeit: Wer Bäume im Garten hat, sollte sie jetzt gründlich checken. Denn abgerissene Äste oder komplett entwurzelte Bäume können Passanten verletzen und Schäden auf dem Nachbargrundstück anrichten. Dann muss der Eigentümer unter Umständen dafür aufkommen, warnt das R+V-Infocenter.

Haftung möglich
Grundsätzlich gilt: Gartenbesitzer müssen die Allgemeinheit vor Gefahren schützen, die von ihrem Grundstück ausgehen – und damit auch von maroden Bäumen. Experten empfehlen deshalb, die „grünen Riesen“ einer regelmäßigen Kontrolle zu unterziehen, am besten jedes Jahr. Alte Bäume brauchen dabei mehr Aufmerksamkeit als junge.

„Für die Haftung kann entscheidend sein, ob der Baum durch einen Sturm entwurzelt oder umgeknickt wurde oder ob eine eventuelle Vorschädigung dazu beigetragen hat“, sagt Ferenc Földhazi, Haftpflichtexperte bei der R+V Versicherung. Wenn der Baum erkennbar vorgeschädigt war, muss der Eigentümer unter Umständen für den entstandenen Schaden geradestehen. „In der Regel springt hierfür jedoch – sofern vorhanden – die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ein“, so R+V-Experte Földhazi. War der Baum hingegen jung, gesund und fest verwurzelt, haftet der Grundstückseigentümer normalerweise nicht. Ein formloses Protokoll der Überprüfung hilft beim Nachweis.

Auch Mieter betroffen
Mitunter können auch Mieter von dieser Art der Verkehrssicherungspflicht betroffen sein – nämlich dann, wenn der Vermieter die Verantwortung für die Bäume auf dem gemieteten Grundstück auf die Mieter übertragen hat. „In diesem Fall sollten Mieter unbedingt ihre Privathaftpflichtversicherung überprüfen. Denn nicht bei jeder ist dies automatisch mit abgedeckt“, so Ferenc Földhazi.

Weitere Tipps des R+V-Infocenters:
– Bei der Überprüfung der Bäume sollten die Besitzer unter anderem darauf achten, ob die Bäume von Pilzen befallen sind, äußere Verletzungen aufweisen und standsicher sind. Auch abgestorbene Äste und dürres Laub können auf eine Krankheit hindeuten.
– Ist ein Baum umsturzgefährdet, sollte er schnell gesichert oder – wenn möglich und zulässig – gefällt werden.
– Sehr hohe Baumkronen sind dem Wind besonders ausgesetzt. Empfehlung: Rechtzeitig zurechtschneiden (lassen).
– Nach einem Sturm sollten Gartenbesitzer die Bäume zusätzlich überprüfen und schauen, ob beispielsweise von losen Ästen Gefahren ausgehen.

Das R+V-Infocenter wurde 1989 als Initiative der R+V Versicherung in Wiesbaden gegründet. Es informiert regelmäßig über Service- und Verbraucherthemen. Das thematische Spektrum ist breit: Sicherheit im Haus, im Straßenverkehr und auf Reisen, Schutz vor Unfällen und Betrug, Recht im Alltag und Gesundheitsvorsorge. Dazu nutzt das R+V-Infocenter das vielfältige Know-how der R+V-Fachleute und wertet Statistiken und Trends aus. Zusätzlich führt das R+V-Infocenter eigene Untersuchungen durch: Die repräsentative Langzeitstudie über die „Ängste der Deutschen“ ermittelt beispielsweise bereits seit 1992 jährlich, welche wirtschaftlichen, politischen und persönlichen Themen den Menschen am meisten Sorgen bereiten.

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Mario Auer: Hausverwaltung ist Immobilien- und Objektmanagement mit Rechten und Pflichten

Die Immobilienverwaltung ist ein durch Rechte und Pflichten dominiertes Management. Juristisches Know-How ist genauso gefordert wie eine optimale Planung und die Umsetzung aller Aufgaben muss nach neuesten Qualitätsstandards erledigt werden

Mario Auer: Hausverwaltung ist Immobilien- und Objektmanagement mit Rechten und Pflichten

(Bildquelle: Bild: Fotostudio Zanella-Kux)

Kufstein/Tirol – Eine ideale Objektverwaltung von Wohnungen oder Gewerbeflächen beruhend auf einer konsequenten, optimale Abwicklung aller Erfordernisse erfolgt durch die Sicherheit, die auf ein fundiertes Wissen des Hausverwalters beruht. Niemand wird zu einem erfolgreichen Immobilienverwaltungsexperten wenn er dem Kunden nicht ein massives juristisches Wissen, im Rahmen der Rechte und Pflichten, rund um die Immobilie bieten kann und dessen aktives Handeln im Rahmen der Vorschriften zu einer optimalen und damit erfolgreichen Hausverwaltung gehören. Mario Auer, aus Kufstein in Tirol, ist ein renommierter Fachmann in seinem Metier, der regionalen Objektverwaltung, ( www.dieverwalter.cc ) seine Tipps und Ratschläge sind für Eigentümer ein wertvoller Schatz, denn „das gewusst wie“ spart nicht nur Geld sondern aus viel Ärger.

„Es beginnt bei der Kontrolle der Abläufe in den Liegenschaften und das Steuern der daraus resultierenden Entwicklung. Als Sohn eines Bauunternehmers kann ich sagen dass Häuser, privat oder gewerblich immer eine besondere Herausforderung sind, da reicht es eben nicht nur ein Objekt zu verwalten, was schon eine große Aufgabe ist, es geht auch um das bautechnische Verständnis, es geht um Recht und Ordnung und um alle Abläufe die das Miteinander in einem Mietobjekt beherrschen. Ein richtiges Verständnis für den Hausbau setzt diese Tätigkeit nach meiner Überzeugung schon fast grundsätzlich voraus, denn es geht im besonderen auch um Geld und um Ansprüche, da kann Verschwendung kein erstrebenswertes Ziel sein, sondern eine sorgfältige Achtsamkeit. Mit meiner langjährigen Erfahrung von Kindheit an weiß ich sehr gut, welche Experten in speziellen Fällen notwendig sind und wie sie dann gezielt eingesetzt werden müssen“, so Mario Auer im Gespräch.

In seinem Blog, http://www.dieverwalter.cc/verwalter-blog/ erklärt er auf einfache Art und Weise, die wichtigsten Punkte die Hauseigentümer beachten sollten.

Hier eine Zusammenfassung:

– Der Profi kennt die aktuelle Gesetzesgrundlage. Er gibt Tipps und Handlungsvorschläge zu Themen wie etwa Baurecht oder Betriebskosten.
– Die Kommunikation mit den Mietern ist nicht immer einfach. Die Hausverwaltung ist hier der kompetente Ansprechpartner und Ihr Stellvertreter für alle Mietangelegenheiten.
– Der Hausverwalter prüft die Mieteingänge und setzt im Ernstfall die richtigen rechtlichen Schritte. Er übernimmt die treuhänderische Verwaltung der Mietgelder.
– Die Instandhaltung einer Immobilie kann sich sehr aufwändig gestalten. Der Profi führt regelmäßige Überprüfungen durch und koordiniert etwaige Reparaturen.
– Die Hausverwaltung organisiert und führt Eigentümerversammlungen durch. Sie koordiniert die Termine und schickt die Einladungen aus.
– Die Einschätzung des Mietpreises kann oft eine Hürde darstellen. Der professionelle Hausverwalter ist mit dem regionalen Markt bestens vertraut und nimmt Ihnen diese Entscheidung ab.
– Versicherungen sind ein wichtiger Bestandteil in der Immobilienverwaltung. Der Profi berät, prüft und gibt gerne Tipps.
– Die Hausverwaltung wählt die optimalen Versorger für Rohstoffe. Sie beobachtet die tägliche Preisentwicklung und berät bei Solar- oder Photovoltaik-Anlagen.
– Kompetente Netzwerke sind das A und O. Der professionelle Hausverwalter profitiert von der Erfahrung von Fachleuten.
– Und jährlich grüßt die Jahresabrechnung! Der Profi hilft Ihnen dabei Fehler zu vermeiden, sammelt Belege und zahlt allfällige Rechnungen für Sie.

Doch das ist nicht alles …

„Es geht auch immer mehr um schwierige Diskussionen mit Mietern, Vermietern, Miteigentümern und es geht um Eigentümerversammlungen, hier steht der Hausverwalter im Fokus und kann gezielt Hilfestellung geben, in fast allen Belangen, die zu einer effektiven Objektverwaltung gehören. Es sind im Kleinen wie im Großen die Belange des Kunden. Dabei sind oftmals zwischenmenschliche Aspekte mit maßgeblich für eine erfolgreiche Kommunikation zwischen differenzierten Parteien, eine optimale Harmonie ist selten möglich, es gilt alle Anstrengungen zu unternehmen um ein vernünftiges Ergebnis für alle Beteiligten zu erzielen,“ so Mario Auer abschließend.

Im Interview wurde deutlich das ein Objektmanagement eine organisatorisch sehr komplexe Angelegenheit aus Rechten und Pflichten ist. Hausverwalter sind verpflichtet, die Interessen aller Wohnungseigentümer bestmöglich zu vertreten und Weisungen der Mehrheit der Eigentümer zu befolgen. Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere die Abrechnung der Betriebskosten, das Bilden von Rücklagen und die Verrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Weitere wichtige Aufgaben sind:

– Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen: Der Hausverwalter hat für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Er muss für Erhaltungsarbeiten und für größere Verbesserungsarbeiten min. 3 Angebote von unterschiedlichen Anbietern einholen. Bestehen familiäre- oder wirtschaftliche Naheverhältnisse zwischen Hausverwalter und Vertragspartner, hat er die Wohnungseigentümer darüber zu informieren.

– Einmahnung von Rückständen: Hausverwalter müssen rückständige Zahlungen eines Wohnungseigentümers auf die Aufwendungen für die Liegenschaft anmahnen. Der Hausverwalter ist im Rahmen der Objektverwaltung berechtigt, einen Rechtsanwalt zur Vertretung der Interessen der Wohnungseigentümer zu beauftragen und um mögliche Rückstände einzuklagen.

– Einsehbares Konto: Der Verwalter hat alle, die Eigentümergemeinschaft betreffenden, Ein- und Auszahlungen entweder über ein für alle Wohnungseigentümer einsehbares Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder über ein einsehbares Anderkonto durchzuführen.

– Informationspflichten: Der Hausverwalter muss auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über Inhalte des Verwaltungsvertrags, insbesondere über die Honorarvereinbarung und den Leistungsumfang geben.

Wissen wie es geht ist das A & O wenn es darum geht Wohneigentum richtig zu verwalten und die richtige Hausverwaltung ist ein wichtiger Faktor ist um Investitionen in Immobilieneigentum richtig zu gestalten, der richtige Immobilienverwalter ist dabei zuständig für Soll & Haben. (RZ)

soll und haben immobilienverwaltung

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„Immobilien sind wie kleine Kinder. Sie benötigen Aufmerksamkeit und jemanden der Hilfestellung leistet wenn Probleme auftreten.“
Als professionelle Hausverwalter verstehen wir unsere Dienstleistung als ganzheitlichen Mehrwert für unsere Kunden.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Verwaltungsrecht

Ferienwohnungen: Hohes Bußgeld für Zweckentfremdung von Wohnraum

Viele Städte haben sogenannte Zweckentfremdungssatzungen, die eine Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung ohne behördliche Genehmigung untersagen. Einen Verstoß können die Behörden mit hohen Bußgeldern ahnden. Laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) verurteilte das Amtsgericht München einen Mieter, der eine Wohnung an wechselnde Personen untervermietet hatte, zu einem Bußgeld von 33.000 Euro.
AG München, Az. 1119 OWi 258 Js 199344/16

Hintergrundinformation:
Die Vermietung von Ferienwohnungen ist ein lohnendes Geschäft. Kein Wunder, dass ihre Anzahl stark zugenommen hat. In Großstädten jedoch ist Wohnraum knapp und oft kommt es auch zu Konflikten mit der Nachbarschaft, die ohne Partylärm und morgendliches Rollkoffergeklapper wohnen möchte. Viele Städte haben deshalb Satzungen erlassen, die eine Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen von einer Ausnahmegenehmigung abhängig machen. Diese Satzungen richten sich gegen die „Zweckentfremdung von Wohnraum“. Sie gelten für Eigentümer und für Mieter. Der Fall: Ein Münchner hatte eine 104 qm große Wohnung in München-Arabellapark gemietet. Die Miete lag bei 1.980 Euro im Monat. Er nutzte die Wohnung allerdings nicht selbst, sondern vermietete sie teurer an wohlhabende Ortsfremde, die sich zur medizinischen Behandlung in München aufhielten oder ihre Angehörigen bei einem Krankenhausaufenthalt begleiteten. Die Vermietungen dauerten jeweils einige Wochen oder Monate. Im November 2015 erließ die Stadt München gegen den Mieter einen Bußgeldbescheid in Höhe von 50.000 Euro wegen unerlaubter Zweckentfremdung von Wohnraum von 2012 bis 2015. Gegen diesen Bescheid ging der Mann gerichtlich vor. Das Urteil: Das Amtsgericht München bestätigte nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice grundsätzlich den Bußgeldbescheid. Das Gericht erläuterte, dass der Mieter nie die erforderliche behördliche Genehmigung zur Untervermietung an wechselnde Parteien gehabt habe. Sein Nutzungskonzept sei es gewesen, die Wohnung immer nur für relativ kurze Zeiträume an Personen weiterzuvermieten, die sich aus medizinischen Gründen in München aufhielten. Er habe trotz behördlicher Aufforderungen, diese Nutzung einzustellen, und trotz des laufenden Bußgeldverfahrens damit weitergemacht. Das Gericht setzte das Bußgeld allerdings auf 33.000 Euro herab, da diese Nutzung der Wohnung erst seit dem Inkrafttreten der neuen städtischen Satzung im Jahr 2014 mit einem Bußgeld bedroht war und nicht schon seit 2012.
Amtsgericht München, Beschluss vom 28. September 2017, Az. 1119 OWi 258 Js 199344/16

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Das neue Portal zum Thema Mietrecht in Österreich

Das neue Portal zum Thema Mietrecht in Österreich

Logo MIetrechtsinfo.at

Mietrechtsinfo.at ist am 1. Juli 2018 in Österreich online gegangen und gehört zum Unternehmen Finditoo-Marketing. Finditoo-Marketing ist spezialisiert auf die Errichtung von Nischenportalen sowie Online-Marketing Produkten für Unternehmen, die in diesen Nischen Geschäfte tätigen wollen.

Mietrechtsinfo.at bietet Informationen zu jeglicher Art rund um das Thema Mietrecht. Die betrifft zum einen den Vermieter und zum anderen den Mieter.

Gerade im Mietrecht geraten viele Streitigkeiten vor Gericht. Das Mietrecht gehört zu den Top 4 Rechtsgebieten die Anzahl an gerichtlichen Auseinandersetzungen betreffend. Sehr oft geht es dabei um Streitigkeiten bei der Abrechnung der Nebenkosten.
Dabei lassen sich viele Streitigkeiten im Mietrecht vermeiden. Grundlage dafür wäre aber, dass sich Mieter als auch Vermieter bei Vertragsabschluss über Ihre Rechte und Pflichten bewusst sind. Was darf also in einem Mietvertrag stehen und was ist nicht erlaubt. Darf dem Mieter verboten werden Haustiere zu halten, wenn dies der Vermieter nicht wünscht? Hat ein Mieter das Recht die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters unter zu vermieten, wenn er für einen gewissen Zeitraum nicht selbst die Wohnung bewohnen möchte?

Mietrechtsinfo.at setzt genau an diesem Punkt an. Das Portal für Mietrecht gibt Mietern und Vermietern einen detaillierten Einblick in Ihre Rechte und Pflichten und hat sich zum Ziel gesetzt Streitigkeiten von Mietern und Vermietern drastisch zu verringern. Dies funktioniert nur, wenn sich Mieter und Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags über die eigenen Rechte schlau machen. Als Basis hierfür will Mietrechtsinfo.at sämtliche Informationen zusammentragen und ständig aktualisieren.

Das Portal Mietrechtsinfo.at ist für Mieter und Vermieter komplett kostenfrei. Zukünftig soll es auf dem Portal auch Mietverträge als Muster zum Download geben. Da Musterverträge immer nur Standardverträge sein können, sollten diese von einem Anwalt stets individualisiert werden, damit sie auch auf die Besonderheiten des Mietobjekts zutreffen.

Das Informationsportal Mietrechtsinfo.at bietet ebenfalls Profile von Rechtsanwälten in Österreich die auf Mietrecht spezialisiert sind. Vermieter und Mieter können somit über die Suchfunktion sehr schnell und einfach einen passenden Rechtsanwalt für Mietrecht in ihrer Region finden. Das Rechtsanwalts Profil bietet die Möglichkeit einen ersten Eindruck über den Anwalt und die Kanzlei zu gewinnen, Kontakt mit dem Anwalt aufzunehmen und erstes Beratungsgespräch zu vereinbaren.

MIetrechtsinfo.at das Portal rund ums Thema Mietrecht in Österreich

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Immobilien Bauen Garten

Tirol, Kufstein – Mario Auer: Hausverwaltung ist Qualitätsmanagement und Sicherheit

Die Immobilienverwaltung ist eine moderne Managementaufgabe. Die Umsetzung, Analyse und Planung müssen optimal und nach höchstem Qualitätsanspruch durchgeführt werden.

Tirol, Kufstein - Mario Auer: Hausverwaltung  ist Qualitätsmanagement und Sicherheit

(Bildquelle: © soll-und-haben-immobilienverwaltung)

Kufstein/Tirol – Eine konsequente Abwicklung aller Erfordernisse erfolgt durch die Sicherheit, die ein erfolgreicher Immobilienverwaltungsexperte dem Kunden bietet und dessen Handeln im Rahmen der rechtlichen Vorschriften zu einer erfolgreichen Hausverwaltung gehört. Mario Auer, in Kufstein, Tirol ist in seinem Metier, der Immobilienverwaltung, ( http://www.dieverwalter.cc) eine namhafte Größe in Tirol.

Wir kontrollieren die Abläufe in den Liegenschaften und steuern deren Entwicklung. „Als Sohn eines Bauunternehmers kann ich sagen dass Häuser, privat oder gewerblich eine Herausforderung darstellen, es reicht eben nicht aus nur ein Objekt zu verwalten, was schon eine Aufgabe an sich ist, es geht auch um das bautechnische Verständnis, es geht um Recht und Ordnung und um Abläufe die das Miteinander in einem Mietobjekt beherrschen. Das Verständnis für den Bau setzt diese Tätigkeit nach meiner Überzeugung voraus, es geht im besonderen auch um Geld und damit um einen hohen Anspruch und Verschwendung kann nicht das Ziel sein, sondern Achtsamkeit. Mit unserer langjährigen Erfahrung seit Kindheitstagen wissen wir, welche Experten in speziellen Fällen notwendig sind und wie sie dann gezielt eingesetzt werden müssen, so Mario Auer im Gespräch.

In seinem Blog, http://www.dieverwalter.cc/verwalter-blog/ erklärt er auf einfache Art und Weise, die wichtigsten Punkte die Hauseigentümer beachten sollten.

Hier eine kompakte Zusammenfassung:

1. Der Profi kennt die aktuelle Gesetzesgrundlage. Er gibt Tipps und Handlungsvorschläge zu Themen wie etwa Baurecht oder Betriebskosten.
2. Die Kommunikation mit den Mietern ist nicht immer einfach. Die Hausverwaltung ist hier der kompetente Ansprechpartner und Ihr Stellvertreter für alle Mietangelegenheiten.
3. Der Hausverwalter prüft die Mieteingänge und setzt im Ernstfall die richtigen rechtlichen Schritte. Er übernimmt die treuhänderische Verwaltung der Mietgelder.
4. Die Instandhaltung einer Immobilie kann sich sehr aufwändig gestalten. Der Profi führt regelmäßige Überprüfungen durch und koordiniert etwaige Reparaturen.
5. Die Hausverwaltung organisiert und führt Eigentümerversammlungen durch. Sie koordiniert die Termine und schickt die Einladungen aus.
6. Die Einschätzung des Mietpreises kann oft eine Hürde darstellen. Der professionelle Hausverwalter ist mit dem regionalen Markt bestens vertraut und nimmt Ihnen diese Entscheidung ab.
7. Versicherungen sind ein wichtiger Bestandteil in der Immobilienverwaltung. Der Profi berät, prüft und gibt gerne Tipps.
8. Die Hausverwaltung wählt die optimalen Versorger für Rohstoffe. Sie beobachtet die tägliche Preisentwicklung und berät bei Solar- oder Photovoltaik-Anlagen.
9. Kompetente Netzwerke sind das A und O. Der professionelle Hausverwalter profitiert von der Erfahrung von Fachleuten.
10. Und jährlich grüßt die Jahresabrechnung! Der Profi hilft Ihnen dabei Fehler zu vermeiden, sammelt Belege und zahlt allfällige Rechnungen für Sie.

Das ist dabei noch lange nicht alles, es geht auch oftmals um schwierige Diskussionen mit Vermietern, Miteigentümern, Eigentümerversammlungen, auch hier steht der Verwaltungsexperte im Mittelpunkt und gibt Hilfestellung in fast allen Belangen die zu einer effektiven Hausverwaltung gehören. Es geht im Kleinen wie im Großen um die Belange des Kunden, dabei sind oftmals zwischenmenschliche Aspekte mit maßgeblich für eine erfolgreiche Kommunikation zwischen Parteien, eine perfekte Harmonie ist selten möglich, aber es sollten alle Anstrengungen unternommen werden um das beste Ergebnis für alle Beteiligten zu erzielen, so Mario Auer abschließend.

Im Gespräch wurde uns deutlich das eine Hausverwaltung ein organisatorisch wichtige und komplexe Angelegenheit ist und wir konnten Einblicke gewinnen in die Materie Bau, Renovierung, Reparaturen und Versicherungen, wir erfuhren mehr über das Verhältnis Mieter/Vermieter und die anfallenden Herausforderungen. Heute wissen wir, dass eine Hausverwaltung ein wichtiger Faktor ist um Investitionen in Immobilieneigentum richtig zu gestalten, der richtige Immobilienverwalter ist dabei zuständig für Soll & Haben. (RZ)

„Immobilien sind wie kleine Kinder. Sie benötigen Aufmerksamkeit und jemanden der Hilfestellung leistet wenn Probleme auftreten.“
Als professionelle Hausverwalter verstehen wir unsere Dienstleistung als ganzheitlichen Mehrwert für unsere Kunden.

Kontakt
soll und haben immobilienverwaltung
Mario Auer
Südtiroler Platz 12
6330 Kufstein
+43 5372 20809
mario.auer@suh-verwaltung.com
http://www.dieverwalter.cc

Wirtschaft Handel Maschinenbau

Die ROSA-ALSCHER Gruppe begrüßt ihren neuen Mieter RIT

Die ROSA-ALSCHER Gruppe begrüßt ihren neuen Mieter RIT

QUEBES München – ROSA-ALSCHER Gruppe

Das Referat für Informations- und Telekommunkationstechnik, kurz „RIT“ genannt, hat zum 1. Januar 2018 seine Arbeit aufgenommen. Eine der ersten Amtshandlungen zu Beginn des Jahres war die Unterzeichnung eines Mietvertrages mit der Rosa-Alscher Gruppe für den Neubau eines it-spezifischen Bürogebäudes – angrenzend zum jetzigen Standort am Agnes-Pockels-Bogen in München- Nymphenburg. Der städtische Eigenbetrieb it@M wird als Single Tenant den Großteil des Gebäudes nutzen und eigene Vorstellungen in die Planungen einfließen lassen.

Ein Mieter nach Wunsch
Seit dem ersten Spatenstich im Dezember 2017 treibt die Rosa-Alscher Gruppe ihr prestigeträchtiges Projekt QUBES mit aller Kraft voran. Die charakteristischen fünf Kuben des Bürogebäude-Komplexes bieten auf einer Fläche von knapp 24.000 m2 Raum für bis zu 50 Mieteinheiten bzw. Arbeitsplätze bis zu 1.800 Mitarbeiter. Und jetzt ist es amtlich: Der bis auf eine voraussichtlich gastronomisch genutzte Restfläche überwiegende Teil davon wird nach Fertigstellung von einem Mieter besiedelt, der ausgezeichnet ins Konzept des auf Technologiefirmen zugeschnittenen Bürokonzeptes passt. Unternehmenschef Alexander Rosa-Alscher“ „Wir freuen uns, mit dem RIT einen Wunschmieter für QUBES gefunden zu haben. Damit entsteht in Nymphenburg ein zentraler IT-Standort der Stadt München, zu dessen Qualität wir mit einer besonders flexiblen Büroarchitektur und -ausstattung beitragen werden.“ Momentan betreibt der städtische Eigenbetrieb it@M seine Büros in direkter Nachbarschaft zu QUBES und wird im Zuge der zukünftigen und räumlichen Zusammenlegung mit dem IT-Referat, die Büroräume anteilig gemeinsam beziehen.

Mietvertrag über 30 Jahre abgeschlossen
Die Landeshauptstadt hat sich für eine Vertragsdauer von 30 Jahren entschieden. Wenn man so will, ist sie damit ein „gefühlter Eigentümer“ des Gebäudes und bietet damit gleichzeitig der Rosa-Alscher Gruppe langfristig volle Planungssicherheit. Parallel zur weiteren Bauausführung wird it@M bis Ende September Änderungswünsche und eigene Vorschläge für die individuelle Mieterplanung einbringen. Die Projektverantwortlichen der Rosa-Alscher Gruppe sind überzeugt, dass die spezifischen Ansprüche ihres Alleinmieters in den offenen Strukturen von QUBES bestens verwirklicht werden können. Die Bezugsfertigkeit der neuen Räume ist bis zum 1. Quartal 2020 vorgesehen.

RIT – das leistungsstarke IT-Rathaus des „Großkonzerns München“
Der städtische Eigenbetrieb it@M besteht seit 2012 und hat die Aufgabe, den „Großkonzern München“ – wie es auf der Webseite heißt – als professioneller und serviceorientierter Dienstleister in die Zukunft zu führen. Zum breit gefächerten Leistungsspektrum von it@M gehören u.a. die technische Lösungsberatung, der Betrieb von Servern, Netzen, TK- Video- sowie Sicherheitsdiensten, die Entwicklung von Applikationen und der Unterhalt eines eigenen Rechenzentrums.

Weitere Presseinformationen:
SAM-Plantech GmbH
ein Unternehmen der
Rosa-Alscher Gruppe
Walter-Gropius-Str. 23
80807 Munchen

Sven Disser, Dipl.-Ing. (FH)
Tel: +49 (89) 98 24 94-50

E-Mail: s.disser@sam-architekten.de
www.rosa-alscher-gruppe.de

Die ROSA-ALSCHER Gruppe verwirklicht seit Jahrzehnten bemerkenswerte Architektur und prägende Projekte im Münchener Stadtbild. Höchste Bauqualität schafft dabei Immobilienobjekte und Investitionswerte, die sich ästhetisch anspruchsvoll, aber auch funktional und ökonomisch zeigen. Planen heißt für die zur Gruppe gehörenden Büros,
SAM Architekten und SAM Plantech, allerhöchste Präzision und Kreativität. Von der Projektskizze bis zur detaillierten Ausführungsplanung. Entwickeln ist die zweite wichtige Saule der ROSA-ALSCHER Gruppe: Mit Herz und Verstand werden die Projekte von der Grundstücksbeschaffung bis zur Übergabe der nachhaltigen, renditestarken Immobilie vorangetrieben. Realisieren von Visionen – das schafft Dr. Alexander Rosa-Alscher mit seiner Gruppe, die alle Schritte der Bauentstehung begleitet: Die Firmenstruktur verbindet sämtliche Planungsleistungen aus einer Hand und schafft dabei eine stadtprägende Architektur.

Kontakt
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Sven Disser
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