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Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Fachanwalt Bredereck

Heizungsausfall ist Mietmangel: Entscheidend für die Frage, was Mieter tun können, wenn bei ihnen in der Wohnung die Heizung ausfällt, ist zunächst, ob damit ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Fällt die Heizung vollständig aus, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung als Mietsache wesentlich beeinträchtigt und es besteht ein Mietmangel. Im Einzelfall etwas schwieriger zu beurteilen sind die Fälle, in denen die Heizung zwar noch funktioniert, aber nur eine gewisse, verhältnismäßig geringe Temperatur in den Räumen herzustellen vermag. Hier finden sich regelmäßig bestimmte Angaben im Mietvertrag zur Temperatur, die in der Wohnung erreicht werden muss. Wird diese nicht erreicht oder ist eine unzumutbar niedrige Temperatur (z. B. 15 Grad) vereinbart, liegt ebenfalls ein Mangel vor.

Vermieter nachweisbar informieren: Ist es zu einem Heizungsausfall gekommen oder wird die erforderliche Temperatur in der Wohnung nicht erreicht, müssen Mieter zunächst unbedingt den Vermieter informieren – und das nachweisbar. In der Regel ist eine E-Mail dafür ausreichend, jedenfalls wenn der Vermieter daraufhin reagiert. Folgt keine Reaktion, sollten Mieter zu einer Zustellung der Mängelanzeige durch einen Boten übergehen. Nur damit lässt sich später wirklich rechtssicher ein Zugang beim Vermieter nachweisen.

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Miete mindern bei Mängeln

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Fristsetzung: Zudem sollte eine angemessene Frist zur Behebung des Problems gesetzt werden. Die kann kürzer ausfallen, je schwerwiegender die Beeinträchtigung ist. Bei einem kompletten Heizungsausfall bei Minusgraden können Mieter auch die sofortige Instandsetzung verlangen und im Notfall auch eine einstweilige Verfügung erwirken. Zudem sollten Mieter in ihrem Schreiben auch direkt darauf hinweisen, dass die Mietzahlung zukünftig vorsorglich nur unter Vorbehalt der Mangelbeseitigung durch den Vermieter erfolgt.

Rechte des Mieters: Mieter haben im Falle eines Heizungsausfalls neben dem Anspruch auf Instandsetzung auch das Recht zur Minderung der Miete und können ggf. auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen bis zur Mängelbeseitigung, um so Druck auszuüben. Auch hier gilt es jedoch, einige wichtige Hinweise zu beachten. So sollte die Miete nicht einfach nach dem eigenen Gefühl in einer bestimmten Höhe gemindert werden, weil immer die Gefahr besteht, dass ein Gericht später im Streitfall eine andere Auffassung zur angemessene Höhe der Minderung vertritt und dann auf einmal ein Zahlungsrückstand des Mieters besteht, der ab einer gewissen Höhe gar das Risiko einer Kündigung des Vermieters birgt.

Anwalt frühzeitig aufsuchen: Um hier folgenschwere Fehler zu vermeiden, sollten sich Mieter bei Zweifeln möglichst früh an einen spezialisierten Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt wenden, der die entsprechenden Ansprüche und Rechte für sie geltend machen kann.

07.03.2018

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Mit wenigen Klicks zum Heizungsexperten

Internet-Portal erleichtert Suche nach Fachbetrieben

Mit wenigen Klicks zum Heizungsexperten

Grafik: Supress (No. 5899)

sup.- Der Stellenwert der Heizung in Wohngebäuden hat sich in den letzten Jahren massiv verändert. Was früher eine kaum beachtete technische Anlage irgendwo im Keller war, ist mittlerweile zu einem zentralen Faktor für Wohnlichkeit und Wohlbefinden geworden. Die Gründe für diese Entwicklung liegen zum einen in den Fortschritten der Gebäudetechnik: Funktionsvielfalt sowie Bedienkomfort von Heizungs- und Lüftungsanlagen ermöglichen heute ein individuell maßgeschneidertes Wohnklima, das höchsten Ansprüchen gerecht wird. Zum anderen entscheidet die Wahl von Wärmeerzeuger und Brennstoff bzw. die Einbindung erneuerbarer Energieträger darüber, ob und in welchem Maße die immer anspruchsvolleren Vorgaben zum Klimaschutz eingehalten werden. Und dass ein geringerer Verbrauch nicht nur die Umwelt, sondern auch die Haushaltskasse entlastet, rückt die Heizung zusätzlich in den Fokus.

Mit der Bedeutung der Heizung wächst das Interesse an kompetenten Fachleuten, die diese Anlagen konzipieren, dimensionieren und installieren. Viele Bauherren und Sanierer überlassen deshalb die Beauftragung eines entsprechenden Fachbetriebs nicht mehr allein dem Architekten oder Bauträger, sondern beteiligen sich selbst aktiv an der Suche und Vergabe. Dafür können sie jetzt einen Verbraucher-Service nutzen, den der Systemspezialist Wolf Heiz- und Klimatechnik (Mainburg) ins Leben gerufen hat: Unter www.dein-heizungsbauer.de lässt sich mit wenigen Mausklicks für jeden Standort in Deutschland eine Übersicht lokaler Heizungsfachbetriebe inklusive der jeweiligen Dienstleistungsangebote anzeigen. Ob es um den Einbau eines Öl- bzw. Gasheizkessels, einer Solaranlage oder Wärmepumpe geht, ob eine kontrollierte Wohnraumlüftung oder die Vernetzung der Heizung in einem modernen Smart-Home-System gewünscht werden: Eine praktische Filterfunktion erlaubt die zielgenaue Suche nach Experten für die jeweils geplanten Maßnahmen. Zusätzliche Angaben, eine Anmeldung oder Registrierung sind zur Nutzung dieses Service nicht erforderlich. Auch das Angebot von Kundendienst- und Wartungsaufgaben gehört zu den verfügbaren Suchkriterien. Auf diese Weise vermeidet der Eigentümer zeitraubende Umwege, wenn er beispielsweise schnelle Hilfe bei einem Heizungsausfall benötigt.

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Oft überschätzt – nicht alle Wohnungsmängel berechtigen zur Mietminderung

Streit wegen Mietminderung

Oft überschätzt - nicht alle Wohnungsmängel berechtigen zur Mietminderung

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

In seinem Buch „Das Geheimnis der feuchten Wand – Mietminderung“ zeigt Fachbuchautor Thomas Trepnau, dass nicht jede Mietminderung oder Mietkürzung wegen Fehlern an der Mietsache vom Vermieter hingenommen werden muss. Vorausgesetzt, dass man weiß, was hinter diesem Thema „Mietminderung“ steckt und sich gut vorbereitet hat.

Der Autor, dessen fachkundiger Rat schon vielen Hundert Vermietern aus der Klemme geholfen hat, zeigt in seinem neuesten Ratgeber, welche Vorkehrungen zu treffen sind, um Mietminderungen zu vermeiden und wie sich Vermieter im Falle von Mietkürzungen verhalten sollen.

Regensburg. – Was hat der Mietvertragsabschluss mit Wohnungsmängeln und Mietminderung zu tun?
Bereits bei Abschluss des Mietvertrags und Übergabe der Wohnung werden, unter anderem durch das Übergabeprotokoll entscheidende Weichen gestellt.
Nur der Vermieter, der die Fallstricke kennt, kann sie geschickt umgehen. „Dadurch reduziert er erheblich das Risiko Opfer eines Mietminderungsanspruchs zu werden“, stellt Thomas Trepnau fest. „Andernfalls kann eine Mietminderung bis zu 100 % der Miete auffressen.
Informieren Sie sich genau darüber unter welchen Voraussetzungen ein Mieter die Miete kürzen kann, und unter welchen er es nicht darf!“ Dieser Rat kommt aus berufenem Munde. Thomas Trepnau hat hunderte von Seminaren für Vermieter und Verwalter durchgeführt. Mit verschiedensten Teilnehmern hat er immer wieder deren individuelle und höchst unterschiedliche Probleme diskutiert.
„Vor allem“ erklärt der Autor „wollen meine Leser und Seminarteilnehmer von mir wissen, wie hoch die Minderungsquote gegebenenfalls ist.“
Dabei verweist er auf sein Buch, in dem auch eine Mietminderungstabelle enthalten ist.

Fehler vermeiden
Genau so wichtig ist es, Fehler an der Mietsache zu vermeiden. Deshalb werden Themen wie feuchte Wände, Schimmelbildung, Lärm, Heizungsausfall etc. entsprechend ausführlich behandelt. „Verspielen Sie Ihre Ansprüche und Rechte als Vermieter nicht.“, empfiehlt der deutschlandweit bekannte Vermieter-Ratgeber aus Regensburg. „Ihre Vermietungstätigkeit muss trotz einem extrem komplexen und den Mieter schützenden Mietrecht eine lukrative Angelegenheit bleiben. Gerade in diesen unsicheren Zeiten soll Ihr in Immobilien investiertes Geld seinen Beitrag auch zu Ihrer künftigen Rente leisten.“
Das Buch mit Arbeitshilfen zum Download ist im Buchhandel erhältlich, versandkostenfrei bei Amazon sowie auf der Homepage des Autors www.trepnau.net .

Das Unternehmen Thomas Trepnau mit Sitz in Regensburg bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien-Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Ratgeber – Bücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit.

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Postfach 101028
93010 Regenbsurg
0157 72085852
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Mietminderung, die ultimative Mieterwaffe?

Wohnungsmängel und Mietminderung

Mietminderung, die ultimative Mieterwaffe?

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Recht auf Mietminderung

Treten während der Mietzeit Fehler oder Mängel an der Wohnung auf, darf der Mieter die Miete mindern.

Eine Wohnung ist nach dem Gesetz dann mangelhaft, wenn sie einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt.
Ein Mangel liegt also dann vor, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass der Mieter sie nicht nutzen kann, wie er will bzw. wie er es nach dem Vertrag erwarten darf.

Der Maßstab für den sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch ist demnach der Mietvertrag und der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn.

Schon mit dem Abschluss des Mietvertrages geht es los. Hier fallen die ersten Entscheidungen, ob es künftig für den Mieter leicht oder schwierig sein wird, die Miete zu mindern.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten.

Das Recht zur Minderung besteht für die Dauer des Mangels.

DerMieter hat auch dann das Recht die Miete zu mindern, wenn der Vermieter ihm Eigenschaften der Wohnung zugesichert hat, die nie vorlagen oder später weggefallen sind.

Das Recht zur Mietminderung kann auch ausgeschlossen sein.
Es ist ausgeschlossen, wenn

– der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte.
Dies ist nach dem Gesetz grundsätzlich so (§ 536b Satz 1 BGB).

Diese Kenntnis muss sich auf einen bestimmten Mangel und dessen Art, Umfang und Auswirkungen beziehen. Die bloße Kenntnis, dass die vermietete Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt, ist nicht ausreichend.

Wenn konkrete Mängel oder Fehler an der Wohnung schon im Übergabeprotokoll vermerkt sind, dann wird es für den Mieter schwierig. Seine Ansprüche auf Mietminderung und Schadensersatz sind dann, bezogen auf diese Fehler und Mängel ausgeschlossen. Natürlich hat das nur Sinn, wenn der Vermieter sich nicht verpflichtet hat, diese Mängel zu beheben.

– der Mangel dem Mieter in Folge grober Fahrlässigkeit bei Vertragsabschluss unbekannt geblieben ist und der Vermieter ihn nicht arglistig verschwiegen hast.

Der Mieter handelt beispielsweise grob fahrlässig, wenn er wegen Unkenntnis der gesetzlichen Vorschriften übersieht, dass das Grundstück nur bedingt für den beabsichtigten Gewerbebetrieb geeignet ist.

Grobe Fahrlässigkeit ist gegeben, wenn der Mieter dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall „jedem hätte einleuchten müssen“.

– Der Mieter einen im Laufe der Mietzeit aufgetretenen Mangel nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte.

Führt ein Fehler an der vermieteten Wohnung zu einer unerheblichen Beeinträchtigung des Mieters ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern.
Es muss schon eine spürbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung vorliegen.

Zum besseren Verständnis ein paar Beispiele für die unerhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchswertes Deiner Mietwohnung:

– Die Glühbirne im Flur ist defekt und der Mangel kann schnell und ohne weiteres mit geringen Kosten beseitigt.
– Geringfügige Lärmbelästigungen durch andere Mieter, z.B. das Betätigen der Wasserspülung, das Laufenlassen von Wasser und das Öffnen und Schließen von Fenstern nach 22.00 Uhr, rechtfertigen normalerweise keine Mietminderung.
– Die tatsächliche Wohnfläche weicht von der im Mietvertrag angegeben Wohnfläche weniger als 10% ab.
– Ein Wasserfleck an der Badezimmerdecke oder ein Sprung in der Fensterscheibe sind nur unerhebliche Beein-trächtigungen.

Natürlich gibt es wie immer Ausnahmen. Das AG Münster ist beispielsweise der Meinung, dass bei Wohnungen mit hohem Mietpreis auch kleine Mängel eine Mietminderung rechtfertigen.
2 % wurden dem Mieter hier wegen einer abgetrockneten Schimmelstelle im Hauswirtschaftsraum, drei gebrochenen Fliesen in einer Ecke dieses Raums und einem Haarriss in der Küche zugestanden.

Das Buch von Thomas Trepnau „Das Geheimnis der feuchten Wand – Mietminderung“ gibt es versandkostenfrei bei Amazon (http://www.amazon.de/Das-Geheimnis-feuchten-Wand-Mietminderung/dp/398130490X/ref=sr_1_7?ie=UTF8&qid=1356173633&sr=8-7)
und über die Homepage des Autors: http://www.trepnau.net.

Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt, ist seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig, unter anderem als Hausverwalter, Sachverständiger und Immobilienmakler. Heute ist er Investor, freier Dozent, Firmentrainer und kompetenter Ratgeber für Vermieter und Eigentümer. Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit.

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Sonstiges

Michael Luif der grüne Installateur

Energiewende in Niederösterreich ein örtlicher Installationsbetrieb macht es möglich

(NL/1290712447) Installationen dieses Wort wird von vielen schnell mit Wasser und Heizung in Verbindung gebracht. Doch dies sind nur Teilbereiche des beeindruckenden Spektrums von Michael Luif, der unter http://www.installateur-luif.at . Seit 2003 besteht sein Familienunternehmen sein Motto lautet: Nur erschwingliche Arbeit ist auch wirklich gut sonst könnte sie sich ja niemand leisten. Pro Stunde an professioneller Leistung berechnet er seiner Klientel sagenhaft vernünftige Preise und unterbietet damit den landesweiten Durchschnitt deutlich!

Mit hoher Detailgenauigkeit vermögen Michael Luif und sein Team hochindividuell das Wohngefühl zu optimieren und den Energieverbrauch mit der bestmöglichen Effizienz auszustatten. So richtet Luifs Betrieb Wasseraufbereitungs- und Bewässerungsanlagen ein; er kann an jedem Ort in ganz Österreich zukunftsorientierte Energiegewinnungs- und -nutzungsanlagen einrichten. So installiert er Solaranlagen, Wärmepumpen und auch Heizungen, die mit Biomasse(Öl, Gas, Holz, Getreide) angetrieben werden, wird von vielen Kunden zur behindertenfreundlichen Einrichtung ihrer Dusche, ihres Bads,ihres WCs, aber auch ihrer Küche beauftragt und übernimmt auch preisgünstig und zuverlässig alle Aufgaben, die sich zur regelmäßigen Wartung und dem schnellen Kundendienst zusammensetzen. In den PDF-Broschüren auf seiner Homepage sind seine preisgünstigen und kompetenten Leistungen im Einzelnen erläutert. Aufgrund seines routinierten Hintergrundwissens und seiner Handlungskompetenz aus bisher 30 Berufsjahren wird Michael Luif immer wieder vonKlienten aus dem Bereich Kindergärten, Schulen, Fitnesscentern, Krankenhäusern und Altenheimen zur Installation von großen und komplexen Anlagen beauftragt.

Spezielle Infobroschüren für Hotels, Restaurants, Spitäler, Pensionistenwohnhäuser, Fitnesscenter, Schulen, Kindergärten, oder zur Planung und Realisierung von Luxusbädern, informieren über die entsprechenden und speziellen Sanitären und Heizungstechnischen Anforderungen in diesen Einrichtungen. In dringenden Fällen wie bei Gebrechen, Heizungsausfall, wird versucht schnellstmöglich Hilfestellung zu geben.

Kurzum: Der Installationsbetrieb von Michael Luif arbeitet stets am großen Ganzen und ist modern; per QR-Code kann jeder Handynutzer auch Infos für unterwegs downloaden http://www.installateur-luif.at.
Diese Pressemitteilung wurde im Auftrag übermittelt. Für den Inhalt ist allein das berichtende Unternehmen verantwortlich.

Installateur Michael Luif
Michael Luif
Trinkausring 1
2112 Hetzmannsdorf
michael.luif@aon.at
www.installateur-luif.at

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Jetzt Energiekosten sparen

Eine Heizungswartung lohnt sich gleich mehrfach
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Heizungswartung jetzt!

Der Sommer ist da! Die Tage sind länger und die ansteigenden Temperaturen zaubern vielen Menschen ein Lächeln auf die Lippen. Nur die Heizung im Keller fristet jetzt ein Schattendasein: Sie ist trotz des kalten Winters in Vergessenheit geraten. Dabei musste der Heizkessel monatelang Höchstleistungen vollbringen. Dies verursachte beispielsweise Verbrennungsrückstände, die den Wirkungsgrad der Anlage verschlechtern. Die Folge: Der Energieverbrauch für die Warmwasserbereitung im Sommer und die Heizung im nächsten Winter steigt, und damit die Kosten.

Deshalb ist jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Heizungswartung durch den Fachmann. Das empfiehlt der Thermotechnik-Spezialist Junkers, eine Marke von Bosch Thermotechnik. Der Heizungsfachmann prüft, ob alle Anlagenkomponenten funktionieren – unter anderem Brenner, Kessel, Speicher, Regelung und Ausdehnungsgefäße. Wenn nötig stellt er den Brenner neu ein und reinigt die Heizflächen von Schmutzablagerungen. Defekte Teile repariert er oder tauscht sie aus. Außerdem misst er die CO2-Werte.

Ein Wellness-Paket, das sich für die Heizung und vor allem für die Besitzer gleich mehrfach lohnt: Nach dem Check arbeitet die Anlage wieder effizient und umweltschonend. Und: Sie ist deutlich weniger anfällig für Störungen. Das beugt ärgerlichen Ausfällen im Herbst und Winter vor, sobald die Heizung wieder volle Leistung bringen muss. Zudem spart eine regelmäßige Prüfung und Reinigung bis zu zehn Prozent Brennstoff. Es gibt also viele gute Gründe, jetzt den Heizungsfachmann zu kontaktieren – um anschließend mit gutem Gefühl und frisch gewarteter Heizung den Sommer zu genießen.

Quelle Infografik: Junkers
Seit mehr als 100 Jahren bietet Junkers – eine Marke der Bosch Thermotechnik – smarte Lösungen für individuelle Behaglichkeit. Junkers ist in 16 überwiegend europäischen Ländern mit einem breiten Sortiment an ressourcenschonenden Heizungs- und Warmwasserlösungen aktiv. Mit effizienten und zukunftsorientierten Produkten wie Gas- und Öl-Brennwert-Geräten in Kombination mit Solaranlagen, Elektro-Wärmepumpen und Festbrennstoffkesseln setzt Junkers verstärkt auf die Nutzung regenerativer Energien. Weil alle Junkers-Komponenten optimal aufeinander abgestimmt sind, lassen sie sich leicht installieren und komfortabel bedienen.

Mehr Informationen im Internet unter www.junkers.com.

Die Bosch-Gruppe ist ein international führendes Technologie- und Dienstleistungsunternehmen. Mit Kraftfahrzeug- und Industrietechnik sowie Gebrauchsgütern und Gebäudetechnik erwirtschafteten rund 285 000 Mitarbeiter im Geschäftsjahr 2010 einen Umsatz von 47,3 Milliarden Euro. Die Bosch-Gruppe umfasst die Robert Bosch GmbH und ihre mehr als 350 Tochter- und Regionalgesellschaften in über 60 Ländern; inklusive Vertriebspartner ist Bosch in rund 150 Ländern vertreten. Dieser weltweite Entwicklungs-, Fertigungs- und Vertriebsverbund ist die Voraussetzung für weiteres Wachstum. Im Jahr 2010 gab Bosch 3,8 Milliarden Euro für Forschung und Entwicklung aus und meldete über 3 800 Patente weltweit an. Mit allen seinen Produkten und Dienstleistungen fördert Bosch die Lebensqualität der Menschen durch innovative und nutzbringende Lösungen.

Mehr Informationen unter www.bosch.com, www.bosch-presse.de und www.125.bosch.com

Bosch Thermotechnik GmbH Junkers Deutschland
Astrid Altensen
Sophienstraße 30 – 32
35576 Wetzlar
06441 418-1614
www.junkers.com
astrid.altensen@de.bosch.com

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