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Reservierungsgebühren – Durchsetzbarkeit Rückzahlungsanspruch

Reservierungsgebühren beim gescheiterten Immobilienkauf – Unwirksamkeit einer Vereinbarung über eine Reservierungsgebühr.

Reservierungsgebühren - Durchsetzbarkeit Rückzahlungsanspruch

Reservierungsgebühren beim gescheiterten Immobilienkauf – von Kim Oliver Klevenhagen, Rechtsanwalt

Die Verwirklichung des Traums von der eigenen Immobilie scheint zum Greifen nah für das junge Ehepaar T. aus Berlin. Sie haben sich sogar die Wunschimmobilie beim Makler gegen Gebühr reserviert. Weil die Finanzierung im letzten Moment doch nicht klappt, kann das junge Paar nicht kaufen. Verzweifelt bitten Sie den Makler um Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Dieser weigert sich. Zu Recht?

Was ist eine Reservierungsgebühr?

Der Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses stellt für die Allermeisten einen der größten und bedeutendsten Käufe, die sie in ihrem Leben tätigen, dar. Daher möchten viele Kaufinteressierte nach Besichtigung einer ihren Bedürfnissen entsprechenden Immobilie häufig eine gewisse Bedenkzeit haben, bevor sie dem Kauf endgültig zustimmen. Eine solche gestehen Immobilienmakler den Interessenten häufig gegen eine „Reservierungsgebühr“ zu. Diese wird im Falle, dass ein Kaufvertrag abgeschlossen wird, von der anfallenden Maklergebühr abgezogen, sodass sie praktisch entfällt. Sollten jedoch die Interessenten sich gegen den Kauf entscheiden, sieht die Vereinbarung vor, dass der Makler die Gebühr behält. Darf das sein?

Vertragsbedingungen: Ist eine solche Vereinbarung wirksam?

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 23.11.2010 (Aktenzeichen: III ZR 21/10), dass Reservierungsgebühren unwirksam sind, wenn sie in vorformulierten Vertragsbedingungen, den sogenannten „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ (AGB), umgangssprachlich auch „das Kleingedruckte“ genannt, vereinbart sind. Da die AGB einseitig gestellt werden und die andere Vertragspartei keinen Einfluss auf ihren Inhalt nehmen kann, unterliegen sie der sogenannten „AGB-Kontrolle“ der §§ 305c ff. BGB. Bei dieser Kontrolle wird verhindert, dass die Vertragspartei, die die AGB stellt sich einen ungerechtfertigten Vorteil verschafft. Besteht eine Klausel der AGB diese Kontrolle nicht ist sie nichtig und wird nicht angewandt.

Unwirksamkeit Reservierungsgebühr?

Die Unwirksamkeit einer Vereinbarung über eine Reservierungsgebühr ergibt sich aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser erkennt AGB-Klauseln für nichtig, wenn sie „den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen“. Dem Bundesgerichtshof (BGH) zufolge ist eine Vereinbarung über eine Reservierungsgebühr eine solche unangemessene Benachteiligung, da sich der Makler über die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Provision sichern will, ohne dem Käufer einen nennenswerten Gegenwert dafür zu bieten. Im Falle, dass der Interessent vom Kauf absieht hat er keinen tatsächlichen Nutzen aus der Vereinbarung. Außerdem ist ohnehin der Nutzen einer Reservierungsvereinbarung mit dem Makler gering, da sie kein Garant dafür ist, dass der Interessent das gewünschte Objekt auch tatsächlich kaufen kann. Der Eigentümer des Hauses kann dieses dennoch an einen Dritten verkaufen oder ganz von seiner Verkaufsabsicht Abstand nehmen.

Beeinflussung der Kaufentscheidung durch Reservierungsgebühr?

Die häufig recht hohe Gebühr kann den Interessenten in seiner Kaufentscheidung unangemessen beeinflussen, weil nur im Falle der Entscheidung zum Kauf die Gebühr faktisch entfällt. Des Weiteren ist es ebenfalls unzulässig eine Gebühr in den AGB für Dienstleistungen wie das Durchführen von Besichtigungen, das Vorbereiten des Kaufvertrags oder das Vereinbaren des Termins beim Notar zu erheben. Dies entschied das Amtsgericht Charlottenburg am 24.09.2014 (Aktenzeichen: 216 C 270/13) rechtskräftig. Der Makler selbst hat durch den Verzicht weiter um das Objekt zu werben gleichzeitig keinen Nennenswerten Nachteil oder Aufwand. Somit ist in allen Fällen, in denen die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr den AGB entstammt, diese unwirksam.

Es ist jedoch dennoch für einen Makler möglich auch eine bindende Reservierungsgebühr auszuhandeln. Dies ist aber an hohe Anforderungen geknüpft. So darf sie erstens natürlich nicht in den AGB stehen, sondern muss in einer Individualabrede ausgehandelt werden. Außerdem muss der Eigentümer der Immobilie der Reservierung zustimmen. Beträgt die Gebühr mehr als 10% der Maklergebühr, so muss die Vereinbarung von einem Notar gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundet werden. Dies soll einen Übereilungsschutz bewirken, da angenommen werden muss, dass eine solch hohe Gebühr den Käufer in seiner Kaufentscheidung beeinflussen kann.

Was bedeutet die Unwirksamkeit?

Aufgrund der Unwirksamkeit der AGB-Klausel wird diese nicht angewandt und das dispositive Recht, also das ansonsten vorgesehene Recht der Bürgerlichen Gesetzbuchs, tritt an ihre Stelle. Da dieses nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nur im Falle des Vertragsschlusses eine Entlohnung des Maklers vorsieht und keine erfolgsunabhängige Vergütung, hat der Makler keinen Anspruch auf das Geld und muss dem ehemaligen Kaufinteressenten dieses zurück erstatten.

Fazit: In den AGB der Makler vereinbarte Reservierungsgebühren sind nahezu immer unwirksam.

Auf diesem Wege erlangtes Geld muss auch im Falle des Nichtzustandekommen eines Kaufvertrages erstattet werden. Eine individuelle Vereinbarung zu einer solchen Reservierungsgebühr kann wirksam sein, ist jedoch an strenge Anforderungen gebunden, die im Einzelfall fachkundig zu prüfen sind. Die Eheleute T. aus Berlin haben also gute Chancen, die gezahlte Reservierungsgebühr erfolgreich zurückzufordern.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen von der Kanzlei AdvoAdvice Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB sind Fälle wie jener der Eheleute T. vertraut: „Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus auf dem Kapitalmarkt ist der Immobilienerwerb In den letzten Jahren immer attraktiver geworden. Aufgrund der hohen Nachfrage verlangen Makler immer häufiger Reservierungsgebühren. Häufig erleben wir AdvoAdvice Rechtsanwälte, dass es beim Scheitern des Immobilienerwerbs zu Konflikten mit dem Makler kommt. Die Rechtslage ist seit dem Grundsatzurteil des BGH in den meisten Fällen eindeutig.“

Betroffenen ist also zu raten, sich im Zweifelsfall an eine spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei zu wenden um die Chancen einer Durchsetzbarkeit eines Rückzahlungsanspruches prüfen zu lassen.

Die Rechtsanwälte haben sich auf die folgenden Rechtsgebiete spezialisieren:
-Bankrecht
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ADVOADVICE – kompetente Beratung von erfahrenen Rechtsanwälten. Von einem Rechtsanwalt erwarten Sie vor allem zwei Dinge: faire Beratung und kompetente Experten. Die Rechtsanwälte der Kanzlei sind in zahlreichen Online- und Printmedien in Erscheinung getreten. Weitere Informationen unter http://www.advoadvice.de

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Hartz-IV-Empfänger bekommen Fahrgeld für Besuche bei Kindern

Eine Information des Deutschen Schutzverbandes gegen Diskriminierung e.V.

Hartz-IV-Empfänger bekommen Fahrgeld für Besuche bei Kindern

Gegen Diskriminierung

13. Januar 2015. Allen Eltern, die Hartz-IV beziehen, steht die Erstattung der Kosten des Umgangsrechts zu, so ein Grundsatzurteil des Bundessozialgerichts im Juni 2014. „Die Jobcenter müssen also auch die Fahrtkosten für Besuche bei den leiblichen Kindern erstatten“, so der Deutsche Schutzverband gegen Diskriminierung e. V. (DSD). Eine Tatsache, die viele Betroffene nicht wissen.

Wenn ein Hartz-IV-Empfänger seine beim geschiedenen Partner lebenden Kinder besucht, so muss das Jobcenter auch den Sprit für die Fahrt mit dem eigenen Pkw bezahlen. So urteilte das Bundessozialgericht im Juni 2014 (Az. B 14 AS 30/13 R). „Für die Fahrten zum leiblichen Kind“, so Uwe Hoffmann, Geschäftsführer des DSD ( www.gegendiskriminierung.de ), „muss das Jobcenter 20 Cent pro Kilometer erstatten.“

In der Vergangenheit wurden die oft kleinen Beträge von den Jobcentern abgelehnt. Der Grund: die Beträge fielen unter eine Bagatell-Grenze.“ Diese Grenze gibt es laut Rechtsprechung aber nicht. Grundsätzlich gilt: Ein Hartz-IV-Bezieher, der seine leiblichen, getrennt lebenden Kinder besucht, abholt oder nach Hause fährt, hat Anspruch auf die Erstattung der Kosten – auch mit seinem eigenen Pkw.

Der Deutsche Schutzverband gegen Diskriminierung e. V. bietet Hartz-IV-Empfängern Hilfe bei der Überprüfung der Bescheide und bei verhängten Sanktionen an.

Der Deutsche Schutzverband gegen Diskriminierung setzt sich für Menschen ein, die sich durch Behörden oder Unternehmen ungerecht behandelt fühlen, die bei ihrer Berufswahl aus böswilligen Gründen oder Vorurteilen benachteiligt wurden oder die durch den Staat oder seine Entscheidungen ins soziale Abseits gedrängt werden.

Besonders betreut werden Hartz IV-Empfänger, die eine kostenlose Erstberatung ihrer Fälle durch spezialisierte Anwälte erhalten.

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Politik Recht Gesellschaft

Revisionsrücknahme in letzter Minute

ARAG Verbraucher-Information
Düsseldorf, 03.09.2012

Es gehört schon fast zum juristischen Pruzedere: Große Unternehmen wie Banken oder Stromanbieter kassieren ein negatives Berufungsurteil und legen dagegen Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe ein. In letzter Minute wird die Revisionsklage dann doch wieder zurückgezogen. Damit vermeiden die Konzerne oft eine höchstrichterliche Entscheidung. Ein Grundsatzurteil des BGH kann nämlich auch für andere Betroffene in der gleichen Situation von Bedeutung sein. Warum das so ist und wie Grundsatzurteile verhindert werden können, erläutern ARAG Experten.

Bundesgerichtshof
Der BGH ist das oberste deutsche Gericht im Bereich der ordentlichen Gerichtsbarkeit, d.h. in allen Zivil- und Strafsachen. Wer etwa Ansprüche aus einem Kauf-, Miet- oder Reisevertrag einklagen will, kann sich also nicht unmittelbar an den BGH wenden. In erster Instanz sind für seine Klage zunächst die Amts- oder Landgerichte zuständig. Wo geklagt werden muss, hängt vom sog. Streitwert ab: Klagen mit einem Wert bis zu 5.000 Euro (und Mietstreitigkeiten über Wohnraum) sind beim Amtsgericht einzureichen, bei höheren Streitwerten ist das Landgericht zuständig. Wenn eine der Parteien gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung einlegt, wird über den Rechtsstreit in der Berufungsinstanz erneut entschieden – und zwar im gleichen Umfang wie in der ersten Instanz, also einschließlich einer eventuellen Beweisaufnahme. Bei einem Urteil des Amtsgerichts ist das Landgericht für die Berufung zuständig. Die Berufung gegen eine Entscheidung des Landgerichts richtet sich an das Oberlandesgericht.

Revisionsurteile des BGH
Das Berufungsurteil der zweiten Instanz kann im Wege der Revision nochmals überprüft werden – allerdings nur, wenn das Berufungsgericht sie in seinem Urteil oder der BGH sie nach einer Nichtzulassungsbeschwerde der Partei zugelassen hat. Revisionsinstanz ist immer der BGH, egal, ob vorher ein Land- oder Oberlandesgericht entschieden hat. Im Gegensatz zum Berufungsgericht stellt der BGH in der Regel nicht noch einmal den Sachverhalt fest. Er überprüft lediglich, ob die Vorinstanzen den Fall rechtlich zutreffend beurteilt haben. Eine neue Beweisaufnahme gibt es nur in Ausnahmefällen. Weil eine Revision ohnehin nur zugelassen wird, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder wenn eine Rechtsfrage oder Gesetzesauslegung unter den Land- bzw. Oberlandesgerichten umstritten ist, geben die Revisionsurteile des BGH den unteren Instanzen eine Orientierungshilfe für künftige Entscheidungen in vergleichbaren Fällen.

Verfügungsgrundsatz
Wer Revision eingelegt hat, im Laufe des Verfahrens aber den Eindruck gewinnt, dass die Entscheidung der Karlsruher Richter gegen ihn ausfallen könnte, kann ein negatives Grundsatzurteil verhindern, indem er das Rechtsmittel wieder zurücknimmt. Diese Möglichkeit besteht laut Gesetz sogar noch bis zur Verkündung der Revisionsentscheidung, also auch noch nachdem die letzte mündliche Verhandlung stattgefunden hat. Denn einer der Grundsätze des Zivilprozesses, der so genannte „Verfügungsgrundsatz“, besagt, dass die Parteien jederzeit die Herrschaft über die Einleitung und Beendigung des Verfahrens haben. Folge der Zurücknahme ist, dass das Berufungsurteil dann rechtskräftig wird. Außerdem muss derjenige, der die Revision zurückgenommen hat, die Gerichtskosten und die Anwaltskosten der anderen Partei tragen, die durch das Rechtsmittel entstanden sind. Nur ein Grundsatzurteil des BGH, dass auch für vergleichbare Prozesse richtungweisend wäre, das gibt es in diesem Fall nicht mehr.

Download des Textes:
http://www.arag.de/rund-ums-recht/rechtstipps-und-urteile/sonstige

Aktuelle Meldungen finden Sie auch bei Twitter: http://www.twitter.com/ARAG

Der ARAG Konzern ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz. Die ARAG versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand auch über die leistungsstarken Tochterunternehmen im deutschen Komposit-, Kranken- und Lebensversicherungsgeschäft sowie die internationalen Gesellschaften und Beteiligungen in 13 weiteren europäischen Ländern und den USA – viele davon auf führenden Positionen in ihrem jeweiligen Rechtsschutzmarkt. Mit knapp 3.500 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von knapp 1,5 Milliarden EUR.

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ARAG SE
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ARAG Platz 1
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