Tag Archives: Gewerberaum

Politik Recht Gesellschaft

Vorsicht mit Mietminderungen bei Gewerberaummietverhältnissen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

In Mietverhältnissen über Gewerberäume ist das Minderungsrecht des Mieters oft beschränkt. Während ein Ausschluss des Minderungsrechts in der Regel unwirksam ist, sind Klauseln, die die Mietminderung von bestimmten Formalien abhängig machen, von den Gerichten als wirksam anerkannt. So ist zum Beispiel die Klausel „Eine Minderung der Mietzahlungen … ist nur möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen“ nicht nach § 307 BGB unwirksam (KG Berlin, Beschluss vom 13. Juli 2015 – 8 W 45/15 -, juris).

Miete immer unter Vorbehalt zahlen und überzahlte Miete zurückfordern:

Es empfiehlt sich gerade bei Gewerberaummietverhältnissen die vollständige Miete auch bei Mietmängeln unter dem Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zu zahlen. Zusammen mit der Mängelanzeige und der Fristsetzung für deren Behebung sollte der Vermieter aufgefordert werden, die Mietminderung in einer bestimmten Höhe anzuerkennen und die unter Vorbehalt gezahlten Mieten in entsprechender Höhe zurückzuzahlen.

Hierfür ist dem Vermieter eine einheitliche Frist von mindestens zwei Wochen zu setzen. Kommt der Vermieter der Aufforderung nicht oder nicht in vollem Umfange nach, sollten die Ansprüche im Klagewege geltend gemacht werden. Jeder Einbehalt der Miete ist gefährlich für den Bestand des Mietverhältnisses.

Vor Mietminderung Mietvertrag prüfen:

Vor einer Mietminderung ist der Gewerberaummietvertrag unbedingt zu prüfen, um festzustellen, ob und welche Einschränkungen der Mietminderung enthalten sind.

Zurückbehaltungsrecht nicht vergessen:

Der Bundesgerichtshof gewährt Mietern neben der Mietminderung auch noch ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins. Allerdings ist dieses mietvertraglich häufig dem gleichen Schicksal unterworfen wie das Mietminderungsrecht. Auch insofern sollte also vor einer Ausübung genau geprüft werden, welche Voraussetzungen der Mietvertrag hierfür bereithält.

Beschränkungen des Minderungsrechts gelten auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses:

Auch nach einer Kündigung des Vermieters wirkt die Beschränkung des Minderungsrechts fort (KG Berlin, Beschluss vom 13. Juli 2015 – 8 W 45/15 -, juris).

28.1.2016

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Gewerberaummietrecht: zur unzulässigen Überwälzung von Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 -, juris.

Gewerberaummietvertrag: zur unzulässigen Überwälzung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen auf den Mieter.

Die Ausgangslage:

Anders als im Wohnraummietrecht kann im Gewerberaummietrecht die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung formularmäßig auf den Mieter übertragen werden. Dies gilt jedenfalls, soweit sich die Verpflichtung auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Bei einer Überwälzung im Mietvertrag über diese Grenze riskiert der Vermieter die Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Der Fall:

Der Vermieter eines Einkaufszentrums hatte folgende Klausel im Mietvertrag aufgenommen: Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Anschließend folgten Aufzählungen diverser konkreter Nebenkosten, wobei auch hier explizit Instandhaltungskosten übertragen wurden.
Diese weiträumige Übertragung hat zur Folge, dass der Mieter auch Kosten tragen musste, die durch die Instandhaltung und Instandsetzung von allen Mietern gemeinschaftlich genutzter Flächen entstehen. Eine betragsmäßige Beschränkung der Höhe nach war nicht vorgesehen.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB. …
Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter, die dem Mieter die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung des Mietobjekts übertragen wollen, müssen bei der Formulierung auch im Gewerberaummietrecht Aufmerksamkeit walten lassen. Wer es übertreibt, riskiert eine Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Das gilt auch dann, wenn die Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen umgelegt werden sollen. Letztlich macht es keinen Unterschied, ob der Mieter die Verpflichtung zur Instandsetzung bzw. Instandhaltung direkt übernimmt oder ob er über die Nebenkostenabrechnung die Kosten dafür tragen. Verstöße können zur teilweisen Unwirksamkeit auch der betreffenden Nebenkostenabrechnung führen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Prüfen Sie bereits bei Vertragsschluss, ob Ihr Mietvertrag eine Überwälzung der Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsverpflichtungen das Mietobjekt enthält. Im Gewerberaummietrecht ist eine solche Überwälzung nicht ohne weiteres unwirksam. Nichtsdestotrotz kann dies zu einer möglichen finanziellen Mehrbelastung des Mieters führen. Umgekehrt müssen Sie Klauseln, die allzu weitreichend sind unter Umständen gar nicht fürchten, da diese unwirksam sind. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung des Mietobjekts verbleibt dann gemäß der gesetzlichen Regelungen beim Vermieter. Auch wenn Sie Nebenkostenabrechnungen erhalten, sollten diese auf Positionen, die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung betreffen, überprüft werden. Nur bei wirksamer Vereinbarung im Mietvertrag sind solche Positionen umlegbar.

1.12.2014

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Nebenkostenabrechnung im Gewerberaummietrecht (Einkaufszentrum)

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 -, juris.

Die Umlagevereinbarung über Kosten des Center-Managements ist unwirksam.

Die Ausgangslage:

Vermieter von Einkaufszentren legen erfahrungsgemäß alle Kosten, die irgendwie entstehen können, auf den Mieter um. In dem Bedürfnis, auch ja keine denkbaren Kosten zu vergessen, wird manchmal über das Ziel hinausgeschossen. Dabei wird riskiert, dass die entsprechende Umlagevereinbarung (teilweise) unwirksam ist und betreffende Kosten dann gar nicht umgelegt werden können. Selbst wenn die Vereinbarung an sich (gerade noch) wirksam ist, gehen Zweifel bei der Auslegung zulasten des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, also regelmäßig des Vermieters.

Der Fall:

Der Vermieter eines Einkaufszentrums hatte dem Mieter im Mietvertrag neben den Kosten der Verwaltung (Bundesgerichtshof: Vereinbarung zulässig) auch die Kosten des „Center -Managements“ pauschal auferlegt. Im Mietvertrag selbst war nicht näher dargelegt, welche Kosten dies sind.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Während der Bundesgerichtshof die pauschale Umlage der Verwaltungskosten in derselben Entscheidung noch für zulässig ansah, verwarf er die Vereinbarung hinsichtlich der Kosten des Center-Managements. Wesentliche Begründung: die Kosten der Verwaltung können unter Hinzuziehung der Betriebskostenvereinbarung oder der II. Berechnungsverordnung bestimmt werden. Bei den Kosten des Center-Managements ist dies nicht mehr möglich.

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 -, juris).

Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich darauf ab, dass es hinsichtlich des Begriffs Center-Management an ausreichender Transparenz fehlt. Es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen und welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen.

Der Begriff „Kosten für Center-Manager“ erlaubt keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten. Da der Umfang der durch den „Center-Manager“ zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein „Ortsüblichen und Notwendigen“ eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent. Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen (BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Insbesondere dann, wenn der Mieter bei Vertragsschluss keinerlei Aufschluss über die Höhe und die Zusammensetzung von bestimmten Positionen erhält oder durch eigene zusätzliche Ermittlungen erhalten kann, ist Vorsicht geboten. Effektiver wäre es hier gewesen, die einzelnen möglichen Kosten des Center-Managements im Vertrag aufzuführen oder wenigstens die vom BGH oben vorgeschlagenen Einschränkungen vorzunehmen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter, die eine Betriebskostenabrechnung erhalten, sollten bei der Überprüfung immer zunächst im Mietvertrag die Umlagevereinbarung prüfen. Es dürfen grundsätzlich nur die Nebenkosten umgelegt werden, deren Umlage auch (wirksam) im Mietvertrag vereinbart wurde.

1.12.2014

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Die D.A.S. informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Wohnen und Arbeiten unter einem Dach

Die rechtlichen Vorgaben für gewerblich genutzte Räume und Wohnräume sind unterschiedlich – dies betrifft z. B. die Regeln für die Kündigung. Wie die D.A.S. mitteilte, berücksichtigt der Bundesgerichtshof bei den anwendbaren Vorschriften besonders die Art des Vertragsformulars, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist und ob zur Miete Umsatzsteuer hinzukommt. Lässt sich nicht feststellen, welche Nutzung überwiegt, ist ein Wohnraummietvertrag anzunehmen.
BGH, Az. VIII ZR 376/13

Hintergrundinformation:
Für Wohnungsmieter gibt es viele gesetzliche Schutzvorschriften. Für Mieter von Gewerberäumen gelten diese nicht. In einem Gewerbemietvertrag kann viel freier vereinbart werden, was die Parteien für wichtig halten. Nun gibt es immer wieder Fälle, in denen sich beide Bereiche überschneiden. Denn mancher arbeitet heute zuhause oder nutzt einen Teil der Räume zur Ausübung eines Gewerbes. Schnell stellt sich dann die Frage, welche Vorschriften für den Vertrag gelten. Der Fall: Die Mieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin hatten im Erdgeschoss eine Hypnosepraxis betrieben und im Rest des Hauses gewohnt. Der Vermieter kündigte nun das Mietverhältnis für das Haus – ohne Angabe von Gründen. Er sah das Mietverhältnis als gewerblichen Mietvertrag an; die Angabe von rechtlich wasserdichten Kündigungsgründen ist jedoch nur beim Wohnraummietvertrag Pflicht. Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung. Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied nach Angaben der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, dass der Mietvertrag hier als Wohnraummietvertrag zu behandeln sei. Zwar seien die Flächen von Praxisräumen und Wohnung in etwa gleich groß. Es wären aber auch andere Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Hier sei ein Vertragsformular für Wohnräume verwendet worden. Der Vertrag sei unbefristet, was für Gewerberäume untypisch sei. Die Mieter müssten auch keine Umsatzsteuer zahlen. All dies spreche für einen Wohnraummietvertrag. Generell gelte: Sei nicht feststellbar, dass die gewerbliche Nutzung überwiege, müsse man einen Wohnraummietvertrag annehmen, da sonst der Schutz für Wohnraummieter allzu leicht ausgehebelt werde. Die Kündigung war hier damit unwirksam.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 09. Juli 2014, Az. VIII ZR 376/13

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Minderung wegen Baumaßnahmen im Gewerberaummietrecht

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

Minderung wegen Baumaßnahmen im Gewerberaummietrecht

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Trotz Kenntnis von geplanten Baumaßnahmen bei Vertragsschluss hat der Mieter ein Minderungsrecht, wenn ihm die besondere Intensität der später durchgeführten Baumaßnahmen nicht bekannt war.

In dem vom Kammergericht Berlin entschiedenen Fall (Kammergericht, Urteil vom 12.11.2007, Az. 8 U 194/06) war dem Mieter bereits bei Anmietung der Mietsache bekannt, dass in der Straße, in der die Mieträume lagen, eine U-Bahn gebaut werden sollte. Später waren die Bauarbeiten aber so intensiv, dass die gesamte Straße gesperrt wurde, so dass ein ungehinderter Zugang zu den Mieträumen wegen dort aufgestellter Baucontainer nicht mehr möglich war. Der Mieter war auf Kundenverkehr angewiesen, der aufgrund der Bauarbeiten völlig zum Erliegen kam. Nach Ansicht des Kammergerichts musste der Mieter damit bei Vertragsschluss nicht rechnen. Dementsprechend war auch seine Minderung des Mietzinses (auf Null) berechtigt.

Grundsätzlich gilt, dass die Behinderung des Zugangs der Mietsache einen Mangel darstellt, auch wenn die Behinderung aufgrund von Bauarbeiten Dritter erfolgt, die vom Vermieter überhaupt nicht zu beeinflussen sind. Regelmäßig muss der Mieter aber solche Beeinträchtigungen hinnehmen, mit denen bei Vertragsschluss bereits zu rechnen war. Die Gerichte zeigen sich hier relativ streng, wenn es um durch Bauarbeiten im Innenstadtbereich verursachten Lärm und Baustaub geht. Man sieht aber auch: Es gibt eine Grenze. Wenn der Mieter seine Mietsache gar nicht mehr nutzen kann, soll ihm doch wieder ein Minderungsrecht zustehen.

Anders dürfte der Fall aber dann zu entscheiden sein, wenn den Mietern bei Anmietung auch bekannt war, dass er die Mieträume aufgrund der Bauarbeiten nicht mehr wird nutzen können. Dann ist dieser Mangel vertragsgemäß.

Fachanwaltstipp Mieter: Sehen Sie sich bei Anmietung eines Objekts die Umgebung genau an. Wenn zum Beispiel neben Ihrem Haus eine Baulücke ist, kann dies gerade im Innenstadtbereich von Berlin darauf hindeuten, dass diese demnächst bebaut wird. (Vorsicht: Die Baulückenrechtsprechung der Berliner Gerichte ist uneinheitlich!) Unter Umständen haben Sie mit jahrelangen baubedingten Beeinträchtigungen zu kämpfen, für die Sie noch nicht einmal eine Mietminderung bzw. Schadensersatz vom Vermieter verlangen können. In solchem Fall empfiehlt es sich, eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen, worin Sie sich für den Fall von entsprechenden Bauarbeiten in der Umgebung ein Minderungsrecht ausdrücklich vorbehalten.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie mit Bauarbeiten in der Umgebung rechnen, sollten Sie den Mieter darüber so genau wie möglich aufklären und dies ggf. im Mietvertrag dokumentieren. Soweit Sie im Vertrag einen Ausschluss der Mängelgewährleistungsrechte des Mieters formulieren, muss dies sehr sorgfältig erfolgen, da diese Klausel ansonsten als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sein kann.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
23.09.2011

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