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(Risiko-)Faktor Anschlussfinanzierung – Verbraucherfrage der Woche der ERGO Versicherung

Gut beraten von den Experten der ERGO Group

Daniela K. aus Fürth:
Wir haben unsere Immobilie zu Zeiten niedriger Zinsen finanziert. Jetzt machen wir uns Sorgen über Zinsschwankungen, also dass die Zinsen steigen könnten. Wie sichern wir heute, dass wir nicht morgen viel teurer refinanzieren müssen?

Dr. Eckehard Schulz, Experte von ERGO:
Wer sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmert, kann sich die guten Konditionen von heute – sprich die günstigen Zinsen – sichern und so die finanzielle Belastung seiner Immobilienfinanzierung insgesamt reduzieren. Für eine Anschlussfinanzierung gibt es zwei Möglichkeiten: Die Ablösung durch ein neues Darlehen beim gleichen Darlehensgeber, die sogenannte Prolongation, oder eine Umschuldung. Bei letzterem übernimmt ein anderer Gläubiger die weitere Finanzierung. Um sich die niedrigen Zinsen von heute zu sichern, empfiehlt sich in beiden Fällen ein Forward-Darlehen. Dabei erhält der Darlehensnehmer die vereinbarte Summe nach einer bestimmten Vorlaufzeit, auch Forward-Periode genannt. Möglich sind bis zu vier Jahre nach Vertragsabschluss. So können sich Betroffene gegen steigende Marktzinsen absichern. Das Gute dabei: Während der Forward-Periode fallen keine Darlehens- oder Bereitstellungszinsen an. Allerdings erhebt der Darlehensgeber während der Darlehenslaufzeit einen geringen Zinsaufschlag auf den aktuellen Marktzins. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung und einer Forward-Periode von 30 Monaten kann beispielsweise ein Aufschlag von 0,18 bis 0,36 Prozent dazukommen. Wichtig ist, sich rechtzeitig beraten zu lassen und zu prüfen, ob sich ein Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber gegebenenfalls lohnt.
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Über die ERGO Versicherung
ERGO ist eine der großen Versicherungsgruppen in Deutschland und Europa. Weltweit ist die Gruppe in mehr als 30 Ländern vertreten und konzentriert sich auf die Regionen Europa und Asien. Unter dem Dach der Gruppe steuern drei Einheiten das deutsche und internationale Geschäft sowie das Digital- und Direktgeschäft (ERGO Deutschland, ERGO International und ERGO Digital Ventures). Rund 42.000 Menschen arbeiten als angestellte Mitarbeiter oder als hauptberufliche selbstständige Vermittler für die Gruppe. 2017 nahm ERGO 19 Milliarden Euro an Gesamtbeiträgen ein und erbrachte für ihre Kunden Brutto-Versicherungsleistungen in Höhe von 18 Milliarden Euro.
Die Gesellschaft gehört zu ERGO und damit zu Munich Re, einem der weltweit führenden Rückversicherer und Risikoträger.
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Politik Recht Gesellschaft

Forward-Darlehen: Landgericht München I bestätigt Dr. Steinhübel Rechtsanwälte vorzeitiges Kündigungsrecht

Forward-Darlehen: Landgericht München I bestätigt Dr. Steinhübel Rechtsanwälte vorzeitiges Kündigungsrecht

Dr. Steinhübel Rechtsanwälte

15.08.2017 – Darlehensnehmer können ihr Forward-Darlehen mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Dies bestätigt das Landgericht München I der Kanzlei Dr. Steinhübel Rechtsanwälte in einem gegen die Münchener Hypothekenbank eG ergangenen Urteil vom 04.08.2017 (nicht rechtskräftig).

Der Fall: Frühzeitiger Abschluss einer Forward-Prolongationsvereinbarung

Die Mandanten der Kanzlei Dr. Steinhübel Rechtsanwälte hatten 1999 bei der Münchener Hypothekenbank eG ein Darlehen zur Eigenheimfinanzierung aufgenommen, die Konditionen waren bis Juni 2012 festgeschrieben. Bereits im Sommer 2008 wurde unter dem Vorwand besonders günstiger Konditionen die Verlängerung des Darlehens um weitere 10 Jahre vereinbart (sog. Forward-Darlehen). Diese neuen Konditionen sollten mit Ablauf der bisherigen Zinsfestschreibung gelten, also ab Sommer 2012. Ende 2016 kündigten die Darlehensnehmer den Kreditvertrag mit Wirkung zum 30.01.2019. Sie verwiesen darauf, dass die zuletzt vereinbarte Zinsbindungsfrist bereits mit Abschluss des Forward-Darlehens zu laufen begann. Die Münchener Hypothekenbank eG hingegen besteht auf Weiterführung des Darlehens bis 2022.

Zinsbindungsfrist läuft mit Abschluss des Forward-Darlehens

Das Landgericht München I hat die Kündigung des Darlehensvertrags zum 30.01.2019 und damit die Rechtsauffassung der Kanzlei Dr. Steinhübel Rechtsanwälte vollumfänglich bestätigt. Das Gericht stellt unmissverständlich klar, dass die Zinsbindungsfrist eines Forward-Darlehens bereits mit Abschluss der Prolongationsvereinbarung zu laufen beginnt und nicht erst dann, wenn die neuen Konditionen greifen. Alle dagegen gerichteten Einwände der Münchener Hypothekenbank eG hat das Gericht unter Verweis auf ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts München zu dieser Rechtsfrage zurückgewiesen.

Handlungsmöglichkeiten für betroffene Darlehensnehmer

Darlehensnehmer, die sich in der Vergangenheit auf das Angebot eines Forward-Darlehens eingelassen haben, sollten umgehend prüfen lassen, zu welchem frühestmöglichen Zeitpunkt ein Ausstieg aus den regelmäßig viel zu teuren Darlehen möglich ist. Durch eine frühzeitige Kündigung lassen sich regelmäßig mehrere Tausend Euro Zinsen einsparen. Die Kanzlei Dr. Steinhübel Rechtsanwälte vertritt bundesweit Darlehensnehmer und unterstützt sie bei der Durchsetzung der frühzeitigen Kündigung von Forward-Darlehen.

Dr. Steinhübel Rechtsanwälte
Konrad-Adenauer-Str. 9, 72072 Tübingen
Telefon (07071) 9 75 80-0, Fax (07071) 9 75 80-60
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Über Dr. Steinhübel Rechtsanwälte:
Dr. Steinhübel Rechtsanwälte ist schwerpunktmäßig im Kapitalanlagerecht tätig. Neben institutionellen Investoren vertritt die Kanzlei vor allem Privatanleger, die durch den Erwerb einer Kapitalanlage einen finanziellen Schaden erlitten haben. Typische Anlageprodukte sind insoweit alle Wertpapierarten, (geschlossene) Fondbeteiligungen (Medien-, Schiffs-, LV- und Immobilienfonds etc.), sog. „Schrottimmobilien“ und (atypisch) stille Beteiligungen. Rechtsanwalt Dr. Steinhübel zählt seit vielen Jahren zu den erfolgreichen Anlegerschutzanwälten. Die Zeitschrift „FOCUS“ (24/2000) nahm ihn bereits im Jahr 2000 in ihre Liste der Spezialisten für Kapitalanlagerecht auf. Die Zeitschrift „Capital“(07/2008) listete ihn als Experten im Bankrecht.

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Wirtschaft Handel Maschinenbau

Neues Jahr, neues Zuhause: Finanzmarktturbulenzen sorgen 2012 für guenstige Baufinanzierungen, aber steigende Immobilienpreise

Bauzinsen verharren auch nach der Jahreswende auf niedrigem Niveau / Was Bauherren und Immobilienkäufer 2012 beachten sollten, erklärt TARIFCHECK24
Neues Jahr, neues Zuhause: Finanzmarktturbulenzen sorgen 2012 für guenstige Baufinanzierungen, aber steigende Immobilienpreise
Tarifcheck24.de ist mit rund 25 Millionen Nutzern im Jahr eines der führenden unabhängigen Versicherungs- und Finanzportale. Seit 2001 bietet das Unternehmen umfangreiche Versicherungs- und Finanzvergleiche.

Hamburg / Wentorf, 13. Januar 2012 – Des einen Leid ist des anderen Freud: Während die europäischen Krisenländer im vergangenen Jahr mit rapide steigenden Zinsen zu kämpfen hatten, profitierten deutsche Bauherren und Immobilienkäufer 2011 von unerwartet niedrigen Baufinanzierungszinssätzen. Nach einem kurzen Zwischenhoch im vergangenen April näherte sich der Zinssatz wieder dem historischen Tiefstand an – und das Zinsniveau verharrt auch nach dem Jahreswechsel 2011/2012 auf sehr niedrigem Niveau.

Angesichts der guten Voraussetzungen setzt sich der Trend zum Eigenheim 2012 ungebrochen fort, sodass Experten angesichts der großen Eigenheim-Nachfrage bereits vor steigenden Immobilienpreisen warnen. Auf noch niedrigere Zinssätze zu spekulieren, ergibt beim derzeitigen Zinsniveau und Marktumfeld keinen Sinn. „Bei den Baufinanzierungssätzen besteht kaum noch Spielraum nach unten, während Immobilien zunehmend teurer werden, besonders in gefragten Lagen und Städten. Verbraucher sollten daher den anvisierten Immobilienerwerb möglichst noch in den ersten Monaten des neuen Jahres abschließen“, rät Jan Schust, Vorstand von TARIFCHECK24, seit mehr als zehn Jahren eines der führenden unabhängigen Vergleichsportale mit mehr als 25 Millionen Nutzern im Jahr (www.tarifcheck24.com).

„Betongold“: Euro-Unsicherheiten und günstige Baufinanzierung treibt Immobilienmarkt

Dass immer mehr Bundesbürger den Traum von den eigenen vier Wänden realisieren, hängt von mehreren Faktoren ab. Zum einen von den niedrigen Zinssätzen: Verbraucher, die noch vor wenigen Jahren mit der Baufinanzierung überfordert gewesen wären, können dank des derzeit attraktiven Zinsniveaus nun die Finanzierung für einen Hauskauf stemmen.

Nicht zu unterschätzen sind aber auch die Unsicherheiten, die durch die Euro-Krise verursacht werden. Das Vertrauen in die Geldwertstabilität des Euros sinkt, Verbraucher investieren daher vermehrt in inflationssichere Anlagen wie Immobilien. Außerdem erfreut sich das Eigenheim als Teil der Altersvorsorge bei den Bürgern steigender Beliebtheit. Die Folgen des Immobilien-Booms zeigen sich bereits seit Monaten in den Immobilienpreisen: Aufgrund der gestiegenen Nachfrage wurden Wohnungen und Eigenheime 2011 zu deutlich höheren Preisen gehandelt; in einzelnen Ballungsgebieten verzeichneten Immobilien sogar Wertzuwächse von zehn Prozent.

TARIFCHECK24-Prognose: Immobilien-Boom und günstige Baufinanzierung auch 2012

Hinsichtlich der nach wie vor günstigen Baufinanzierungsmöglichkeiten bei gleichzeitig breiter Angst der Investoren um die Geldwertstabilität, gehen Marktbeobachter davon aus, dass Wohnimmobilien auch 2012 überdurchschnittlich gefragt sein werden. „Die steigenden Preise im Markt für Wohnimmobilien und Baugrundstücke setzen Bauherren und Immobilienkäufer unter Handlungsdruck. Trotzdem sollten Bauherren die Baufinanzierung mit der gebotenen Sorgfalt angehen“, warnt Finanzexperte Jan Schust.

„Mit dem überstürzten Abschluss eines Baufinanzierungsdarlehens ist niemandem geholfen – der nächstbeste Kredit ist mit Sicherheit nicht der günstigste. Bauherren sollten bedenken, dass die Differenzen zwischen den verschiedenen Baufinanzierungsangeboten über die gesamte Laufzeit gerechnet ohne weiteres viele tausend Euro ausmachen können“, so Schust. Als hilfreich bei der Baufinanzierung hat sich in den vergangenen Jahren das Internet erwiesen: Auf Finanzvergleichsportalen lassen sich schnell und einfach zahlreiche unterschiedliche Baufinanzierungsangebote vergleichen. Mit ein paar Klicks ist dies bequem und kostenlos auf www.tarifcheck24.com/baufinanzierung/vergleich/ möglich.

Anschlussfinanzierung: langfristig vom niedrigen Zins profitieren – auch vor Fristende

Wegen des derzeitigen Zinsniveaus sollten Bauherren und Immobilienkäufer Finanzierungsmodelle mit langfristigen Zinsbindungen präferieren. Dies sichert nicht nur den aktuell sehr günstigen Zinssatz für die kommenden Jahre, sondern schafft auch Planungssicherheit. „Die Anfragen bei TARIFCHECK24 zeigen deutlich, dass Bauherren verstärkt auf langfristige Kredite setzen. Zinsfestschreibungen von mehr als 15 Jahren sind absolut keine Seltenheit mehr“, fasst TARIFCHECK24 Vorstand Jan Schust zusammen.

Immobilienbesitzer, bei denen in naher Zukunft eine Anschlussfinanzierung ansteht, sind momentan in vergleichsweise günstiger Position. Der bestehende Kredit kann häufig durch einen deutlich günstigeren Anschlusskredit abgelöst werden. Generell sollte auch bei diesen Krediten eine risikoarme Handlungsweise bevorzugt werden, denn Prognosen über das Zinsniveau in fünf oder zehn Jahren erweisen sich nachträglich häufig als Makulatur.

Eine Möglichkeit, sich die vergleichsweise günstigen Zinssätze für spätere Anschlussfinanzierungen zu sichern, bieten die sogenannten Forward-Darlehen. Dabei handelt es sich in der Regel um ein Annuitätendarlehen, bei dem die Zinssätze Monate oder Jahre vor dem Laufzeitbeginn festgelegt werden. So können Bauherren beispielsweise schon bei Abschluss der eigentlichen Baufinanzierung die Zinshöhe der nachfolgenden Anschlussfinanzierung mit der Bank aushandeln. Die Vorteile für den Kreditnehmer liegen auf der Hand: Zum einen wird der derzeitige Zinssatz gesichert, zum anderen erhöht eine im Voraus festgelegte Anschlussfinanzierung die Planungssicherheit für den Bauherren.

Infrage kommen Forward-Darlehen auch für Immobilienbesitzer, bei denen die Anschlussfinanzierung erst in den nächsten Jahren ansteht. Diese können mittels Forward-Darlehen jetzt schon die Zinshöhe vor dem Fristablauf der ursprünglichen Baufinanzierung festlegen. Auf diese Weise sind Kreditnehmer vor steigenden Zinsen und unangenehmen Überraschungen gefeit – und müssen dann in Zukunft keine Gedanken mehr an mögliche Turbulenzen auf den Finanz- und Baufinanzierungsmärkten verschwenden.
Die TARIFCHECK24 AG gehört mit ihrem Versicherungs- und Finanzportal Tarifcheck24.de zu einem der führenden Anbieter dieser Sparte. Seit 2001 ist das Unternehmen – bekannt aus Presse, Funk und Fernsehen – auf dem Markt. Tarifcheck24.de bietet seinen rund 25 Millionen Besuchern im Jahr umfangreiche Versicherungs- und Finanzvergleiche diverser Sparten an.

Von vielen führenden Internetdiensten wird zum Beispiel der TÜV-geprüfte KFZ-Versicherungsvergleich empfohlen. Zahlreiche Onlinerechner und die persönliche Beratung zu allen gängigen Versicherungsprodukten verschaffen dem TARIFCHECK24-Nutzer schnell und effizient einen Überblick über den Markt.

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Baufinanzierung: Zinsen auf niedrigem Niveau

Anschlussfinanzierung sichern mit Forward-Darlehen

Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind auf einen historischen Tiefstand gesunken. Für Darlehensnehmer mit einer bald auslaufenden Immobilienfinanzierung ist die Gelegenheit günstig, sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Auswirkungen der Euro-Schuldenkrise
Im September betrugen die Effektivzinsen für Hypothekendarlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindungszeit durchschnittlich unter 3,5 Prozent, gab der Bundesverband Deutscher Banken bekannt. Vor gut zehn Jahren hätten Kreditnehmer für vergleichbare Darlehen noch über sechs Prozent aufbringen müssen. Durch die derzeitige Euro-Schuldenkrise sind sichere Bundessanleihen sehr gefragt, was die Renditen für diese Geldanlagen gedrückt hat. Weil daran wiederum die Zinsen für Baugeld ausgerichtet werden, sind auch diese gesunken. Hinzu kommt ein starker Wettbewerb unter den Anbietern. Wie lange die Zinsen auf dem niedrigen Stand verbleiben, ist nicht sicher. Erst durch eine sich stabilisierende Lage im Euro-Raum werde es wieder einen Trend nach oben geben, vermuten Experten. Auswirkungen hätte aber auch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank(EZB): Eine weitere Leitzinserhöhung aufgrund der steigenden Inflation könnte auch die Bauzinsen ansteigen lassen.

Zinsen für später festschreiben
Doch so oder so: Mittelfristig ist mit steigenden Bauzinsen zu rechnen. Für Kreditnehmer, deren Finanzierung bald ausläuft, ist deshalb ein günstiger Zeitpunkt gekommen, sich mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Mit dem Ende der Zinsbindungszeit steht die Entscheidung an, den Kredit entweder bei der alten Bank weiterzuführen oder zu einem anderen Anbieter zu wechseln. Alternativ besteht auch die Möglichkeit ein Forward-Darlehen abzuschließen und sich damit im Voraus die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern. Bereits ein bis fünf Jahre vor Ablauf der Frist kann der Kreditnehmer den Folgekredit vereinbaren. Läuft das Darlehen beispielsweise in vier Jahren aus und der Immobilieneigentümer unterschreibt jetzt den Forward-Vertrag, erhält in vier Jahren, also zu Beginn der neuen Vertragslaufzeit, die heute geltenden Konditionen – auch dann, wenn die Zinsen inzwischen gestiegen sind. Auf diese Weise kennt er auch schon seine zukünftige Zinsbelastung, was die Planungssicherheit seiner Finanzierung erheblich verbessert. Der Nachteil des Forward-Darlehens: Es lohnt sich nur dann, wenn zukünftig die Zinsen auch tatsächlich höher liegen. Bleibt das Niveau auf dem gleichen Stand oder sind die Zinsen zur Auszahlung sogar noch niedriger, zahlt der Kreditnehmer im ungünstigsten Fall drauf.

Zinsaufschlag fällt an
Für das „Einfrieren“ der Zinsen verlangen die Anbieter in der Regel einen Zinsaufschlag von 0,02 bis 0,04 pro Monat bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens. Läge der Beginn des Darlehens beispielsweise in vier Jahren, würde es sich bei einem Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten um insgesamt 0,96 Prozent verteuern. Einige Kreditinstitute verzichten sogar auf den Aufschlag. Jedoch: Ein niedriger oder nicht anfallender Zinsaufschlag bedeutet nicht unbedingt ein günstiges Forward-Darlehen, sondern grundsätzlich ist der Grundzins ausschlaggebend, wie hoch die Kosten für die aufgenommene Kreditsumme letztendlich sind. Deshalb gilt hier wie für herkömmliche Immobiliendarlehen auch: Interessenten müssen genau vergleichen. Schon ein halbes Prozent höherer Darlehenszins verteuert den Kredit bei einer Restschuld von 100.000 Euro und mit 10 Jahren Laufzeit um ca. 5.000 Euro. Wichtig zu wissen: Einige Banken vergeben Forward-Darlehen nur, wenn der Kunde eine bestimmte Mindestdarlehenssumme aufnimmt.

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