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Reservierungsgebühren – Durchsetzbarkeit Rückzahlungsanspruch

Reservierungsgebühren beim gescheiterten Immobilienkauf – Unwirksamkeit einer Vereinbarung über eine Reservierungsgebühr.

Reservierungsgebühren - Durchsetzbarkeit Rückzahlungsanspruch

Reservierungsgebühren beim gescheiterten Immobilienkauf – von Kim Oliver Klevenhagen, Rechtsanwalt

Die Verwirklichung des Traums von der eigenen Immobilie scheint zum Greifen nah für das junge Ehepaar T. aus Berlin. Sie haben sich sogar die Wunschimmobilie beim Makler gegen Gebühr reserviert. Weil die Finanzierung im letzten Moment doch nicht klappt, kann das junge Paar nicht kaufen. Verzweifelt bitten Sie den Makler um Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Dieser weigert sich. Zu Recht?

Was ist eine Reservierungsgebühr?

Der Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses stellt für die Allermeisten einen der größten und bedeutendsten Käufe, die sie in ihrem Leben tätigen, dar. Daher möchten viele Kaufinteressierte nach Besichtigung einer ihren Bedürfnissen entsprechenden Immobilie häufig eine gewisse Bedenkzeit haben, bevor sie dem Kauf endgültig zustimmen. Eine solche gestehen Immobilienmakler den Interessenten häufig gegen eine „Reservierungsgebühr“ zu. Diese wird im Falle, dass ein Kaufvertrag abgeschlossen wird, von der anfallenden Maklergebühr abgezogen, sodass sie praktisch entfällt. Sollten jedoch die Interessenten sich gegen den Kauf entscheiden, sieht die Vereinbarung vor, dass der Makler die Gebühr behält. Darf das sein?

Vertragsbedingungen: Ist eine solche Vereinbarung wirksam?

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 23.11.2010 (Aktenzeichen: III ZR 21/10), dass Reservierungsgebühren unwirksam sind, wenn sie in vorformulierten Vertragsbedingungen, den sogenannten „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ (AGB), umgangssprachlich auch „das Kleingedruckte“ genannt, vereinbart sind. Da die AGB einseitig gestellt werden und die andere Vertragspartei keinen Einfluss auf ihren Inhalt nehmen kann, unterliegen sie der sogenannten „AGB-Kontrolle“ der §§ 305c ff. BGB. Bei dieser Kontrolle wird verhindert, dass die Vertragspartei, die die AGB stellt sich einen ungerechtfertigten Vorteil verschafft. Besteht eine Klausel der AGB diese Kontrolle nicht ist sie nichtig und wird nicht angewandt.

Unwirksamkeit Reservierungsgebühr?

Die Unwirksamkeit einer Vereinbarung über eine Reservierungsgebühr ergibt sich aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser erkennt AGB-Klauseln für nichtig, wenn sie „den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen“. Dem Bundesgerichtshof (BGH) zufolge ist eine Vereinbarung über eine Reservierungsgebühr eine solche unangemessene Benachteiligung, da sich der Makler über die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Provision sichern will, ohne dem Käufer einen nennenswerten Gegenwert dafür zu bieten. Im Falle, dass der Interessent vom Kauf absieht hat er keinen tatsächlichen Nutzen aus der Vereinbarung. Außerdem ist ohnehin der Nutzen einer Reservierungsvereinbarung mit dem Makler gering, da sie kein Garant dafür ist, dass der Interessent das gewünschte Objekt auch tatsächlich kaufen kann. Der Eigentümer des Hauses kann dieses dennoch an einen Dritten verkaufen oder ganz von seiner Verkaufsabsicht Abstand nehmen.

Beeinflussung der Kaufentscheidung durch Reservierungsgebühr?

Die häufig recht hohe Gebühr kann den Interessenten in seiner Kaufentscheidung unangemessen beeinflussen, weil nur im Falle der Entscheidung zum Kauf die Gebühr faktisch entfällt. Des Weiteren ist es ebenfalls unzulässig eine Gebühr in den AGB für Dienstleistungen wie das Durchführen von Besichtigungen, das Vorbereiten des Kaufvertrags oder das Vereinbaren des Termins beim Notar zu erheben. Dies entschied das Amtsgericht Charlottenburg am 24.09.2014 (Aktenzeichen: 216 C 270/13) rechtskräftig. Der Makler selbst hat durch den Verzicht weiter um das Objekt zu werben gleichzeitig keinen Nennenswerten Nachteil oder Aufwand. Somit ist in allen Fällen, in denen die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr den AGB entstammt, diese unwirksam.

Es ist jedoch dennoch für einen Makler möglich auch eine bindende Reservierungsgebühr auszuhandeln. Dies ist aber an hohe Anforderungen geknüpft. So darf sie erstens natürlich nicht in den AGB stehen, sondern muss in einer Individualabrede ausgehandelt werden. Außerdem muss der Eigentümer der Immobilie der Reservierung zustimmen. Beträgt die Gebühr mehr als 10% der Maklergebühr, so muss die Vereinbarung von einem Notar gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundet werden. Dies soll einen Übereilungsschutz bewirken, da angenommen werden muss, dass eine solch hohe Gebühr den Käufer in seiner Kaufentscheidung beeinflussen kann.

Was bedeutet die Unwirksamkeit?

Aufgrund der Unwirksamkeit der AGB-Klausel wird diese nicht angewandt und das dispositive Recht, also das ansonsten vorgesehene Recht der Bürgerlichen Gesetzbuchs, tritt an ihre Stelle. Da dieses nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nur im Falle des Vertragsschlusses eine Entlohnung des Maklers vorsieht und keine erfolgsunabhängige Vergütung, hat der Makler keinen Anspruch auf das Geld und muss dem ehemaligen Kaufinteressenten dieses zurück erstatten.

Fazit: In den AGB der Makler vereinbarte Reservierungsgebühren sind nahezu immer unwirksam.

Auf diesem Wege erlangtes Geld muss auch im Falle des Nichtzustandekommen eines Kaufvertrages erstattet werden. Eine individuelle Vereinbarung zu einer solchen Reservierungsgebühr kann wirksam sein, ist jedoch an strenge Anforderungen gebunden, die im Einzelfall fachkundig zu prüfen sind. Die Eheleute T. aus Berlin haben also gute Chancen, die gezahlte Reservierungsgebühr erfolgreich zurückzufordern.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen von der Kanzlei AdvoAdvice Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB sind Fälle wie jener der Eheleute T. vertraut: „Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus auf dem Kapitalmarkt ist der Immobilienerwerb In den letzten Jahren immer attraktiver geworden. Aufgrund der hohen Nachfrage verlangen Makler immer häufiger Reservierungsgebühren. Häufig erleben wir AdvoAdvice Rechtsanwälte, dass es beim Scheitern des Immobilienerwerbs zu Konflikten mit dem Makler kommt. Die Rechtslage ist seit dem Grundsatzurteil des BGH in den meisten Fällen eindeutig.“

Betroffenen ist also zu raten, sich im Zweifelsfall an eine spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei zu wenden um die Chancen einer Durchsetzbarkeit eines Rückzahlungsanspruches prüfen zu lassen.

Die Rechtsanwälte haben sich auf die folgenden Rechtsgebiete spezialisieren:
-Bankrecht
-Datenschutzrecht
-Insolvenzrecht
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-Kapitalmarktrecht
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Kontakt
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Fehlende Durchsetzbarkeit einer Eigenbedarfskündigung bei schwerer Behinderung des Mieter-Kindes

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgericht Lübecks, LG Lübeck, Urteil vom 21. November 2014 – 1 S 43/14.

Die Ausgangslage:

Soweit der Vermieter die Formalitäten der Kündigung einhält, der Mietvertrag die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung nicht einschränkt, der Eigenbedarf tatsächlich besteht und keine Sperrfrist greift, kann der Mieter sich nur sehr eingeschränkt gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen. Der so genannte Härteeinwand des Mieters geht in der Praxis allzu häufig ins Leere.

Der rechtliche Hintergrund:

Nach § 574 Abs.1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Unter einer „Härte“ sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Erforderlich ist, dass diese Nachteile mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind.
Krankheitsbedingte Härteeinwände haben in der Regel nur zur Folge, dass das Mietverhältnis auf befristete Zeit fortgesetzt wird. Anders ist dies nur, wenn sich auf absehbare Zeit an der Krankheit und die damit verbundenen Einschränkungen nichts ändern wird.

Der Fall:

In dem vom Landgericht zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die besondere Härte damit begründet, dass sein Kind eine mehrfache körperliche und geistige Behinderung habe und im Falle eines Umzuges mit einer signifikanten Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Kindes zu rechnen sei. Daraus begründe sich eine Härte i. S. d. § 574 Abs. 1 BGB.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Lübeck:

Das Landgericht Lübeck hat zunächst ein Sachverständigengutachten zu den wahrscheinlichen gesundheitlichen Folgen eines Umzugs eingeholt und führt dazu aus:

„Wenngleich nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht endgültig klar wird, ob ein Wohnungswechsel für den Sohn der Beklagten eine unmittelbare Lebensbedrohung darstellen würde, da die Vorgänge für die stringente Annahme eines Ursachenzusammenhangs ex post zu komplex sind, so ergibt sich hieraus jedoch eindeutig, dass mit Sicherheit oder jedenfalls mit hoher Wahrscheinlichkeit eine erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigung eintreten wird, die bis hin zu einem Krampfanfall, der seinerseits wiederum lebensbedrohlich sein kann, führen kann. Die Verschlechterung seines Gesundheitszustands durch den Wohnungswechsel wird weiter mit hoher Wahrscheinlichkeit sein Sterblichkeitsrisiko erhöhen. Hinter diesem durch Art. 13 GG sowie durch Art. 2 GG (Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit) geschützten Bestandsinteresse der Beklagten müssen die durch Art. 14 GG geschützten Erlangungsinteressen der Kläger, die in ihrem Kündigungsschreiben angeführt werden, zurücktreten.“

Die Räumungsklage des Vermieters wurde abgewiesen.

Fazit:

Mit Sicherheit ein besonders krasser Fall, der nicht ohne Weiteres übertragbar ist. Im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, die in diesem Bereich sehr eigentumsfreundlich und damit vermieterfreundlich ausfällt, hat das Landgericht Lübeck den erhöhten Begründungsbedarf für eine mieterfreundliche Entscheidung erkannt und setzt sich intensiv mit den in Rede stehenden Interessen des Vermieters und des Mieters auseinander.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig ein sorgfältig verfasstes Kündigungsschreiben ist. Hätte der Vermieter hier nicht ausreichend Gründe auf seiner Seite vorgetragen, wäre die Begründung zugunsten des Mieters für das Landgericht Lübeck deutlich einfacher gewesen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Kein Grund zur Freude für Mieter. Es bleibt weiter bei der grundsätzlich restriktiven Rechtsprechung zum Härteeinwand. Gutachterlich bestätigte, nicht ausgeschlossene Lebensgefahr eines Haushaltsangehörigen für den Fall des Umzugs wird eher selten vorkommen, das Urteil daher ein Einzelfall bleiben. In der Praxis erlebe ich äußerst selten, dass eine Eigenbedarfskündigung über den Härtefalleinwand gekippt wird. Nichtsdestotrotz sollte bei der Formulierung des Widerspruchs sorgfältig gearbeitet werden. Sollte in den Ballungszentren Wohnungsnot entstehen, wird der Härtefalleinwand wegen des Mangels an Ersatzwohnraum künftig wieder an Bedeutung gewinnen.

16.3.2015

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Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter:

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Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter:

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Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

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Schimmelpilz in der Wohnung: Ansprüche des Mieters und Risikoanalyse zur Durchsetzbarkeit (Serie: Teil 1)

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Wenn es aufgrund von Baumängeln zur Schimmelpilzbildung gekommen ist und kein (Mit-) verschulden des Mieters, etwa wegen unzureichendem Lüften in der Wohnung, angenommen werden kann, kommen für den Mieter grundsätzlich folgende Ansprüche in Betracht:

Heute: Teil 1 – Instandsetzung und Mietminderung

1. Instandsetzung (Beseitigung der Mängel, deren Ursachen und deren Folgen)

Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 1 dazu verpflichtet, die Mietwohnung frei von Mängeln zu halten. Entsteht im Laufe der Mietzeit ein Mangel, kann der Mieter daher vom Vermieter die Beseitigung (Instandsetzung) verlangen. Der Vermieter muss den Schaden (zum Beispiel Schimmelpilz) und seine Folgen (Verfärbung der Wandflächen) beseitigen. Wie er das macht, ist grundsätzlich seine Sache. Allerdings muss der Mieter keine Arbeiten dulden, die von vornherein nicht geeignet sind, eine nachhaltige Beseitigung des Mangels und dessen Ursachen zu bewirken.

Beispiel: Der Mieter muss nicht dulden, dass der Vermieter mit Schimmelpilz besetzte Flächen einfach überstreicht. Er kann verlangen, dass die Ursachen für den Schimmelpilz nachhaltig beseitigt werden.

Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei durchsetzbar, soweit nicht im Bereich des Mieters ein Mitverschulden (etwa durch unzureichende Lüftung) gegeben ist.

2. Mietminderung

Für die Zeit, in der der Mieter die Wohnung aufgrund der vorhandenen Mängel nicht nutzen kann, ist er von der Zahlung der Miete gemäß § 536 BGB befreit. Dies wird regelmäßig nur dann der Fall sein, wenn sehr schwerwiegende Mängel, also zum Beispiel gesundheitsgefährdende Schimmelpilze vorliegen. In allen anderen Fällen wird der Mieter im Gebrauch der Wohnung nur teilweise beeinträchtigt sein, so dass nur eine entsprechende prozentuale Mietminderung in Betracht kommt.

Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei, soweit der Mieter nicht die Miete einfach kürzt, sondern wie zu empfehlen zunächst unter Vorbehalt zahlt und dann zurückfordert.

13.10.2014

Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

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