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Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Fachanwalt Bredereck

Eigenbedarfskündigungen beschäftigen die Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof regelmäßig. Der BGH hat sich auch schon mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter eine Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte. Dies sei zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötige. Gestritten wurde daraufhin fleißig darüber, wann genau ein Vermieter denn eine Wohnung als Zweitwohnung wirklich benötige. Zu dem Thema hat das Landgericht nun erneut den BGH befragen wollen. Der hat sich allerdings in einem aktuellen Beschluss kurzgehalten und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

Streit um Eigenbedarfskündigung: In der Sache ging es um den Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter wollte nicht länger in Hotels oder bei Bekannten unterkommen, sondern die entsprechende Wohnung als Zweitwohnung nutzen. Diesen Nutzungswunsch erkannte das Landgericht – im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH sowie der Verfassungsgerichte – auch an und gab dem Vermieter Recht. Zugleich ließ es aber die Revision zu, da die Frage, unter welchen Voraussetzungen Eigenbedarf für eine Zweitwohnung geltend gemacht werden könne, von grundsätzlicher Bedeutung sei und der Klärung durch den BGH bedürfe.

Frage des Benötigens bereits geklärt: Der BGH hat die Revision zurückgewiesen mit der Begründung, der Sache komme die behauptete grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Die Frage, wann der Vermieter die Wohnung benötige – und damit auch wann er wegen des Nutzungswunsches als Zweitwohnung kündigen dürfe -, sei abhängig von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen und bereits geklärt.

Entscheidend ist Würdigung im Einzelfall: In diesem Zusammenhang komme es entscheidend darauf an, im Einzelfall die jeweiligen Umstände zu würdigen und auf dieser Grundlage zu entscheiden, ob der Nutzungswunsch des Vermieters tatsächlich auf ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhe. Allgemeine Vorgaben dazu, insbesondere zu einer erforderlichen Mindestnutzungszeit der Zweitwohnung, könne der BGH nicht machen.

Der BGH: Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals „Benötigen“ bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen – etwa über eine konkrete „Mindestnutzungsdauer“ der Zweitwohnung – nicht zulässt (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

13.02.2018

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Nebenkosten: BGH stärkt Rechte von Verbrauchern und Mietern

ARAG Experten über die Beweislast bei extrem hohen Nachforderungen

Nebenkosten: BGH stärkt Rechte von Verbrauchern und Mietern

Bei manchem Mieter flattern jetzt schon die ersten Nebenkostenabrechnungen für das vergangene Jahr ins Haus. Der ein oder andere kommt bei der Durchsicht ganz schön ins Staunen. Wenn Stromanbieter oder Vermieter plötzlich extrem hohe Nachforderungen bei den Nebenkosten stellen, müssen sie allerdings zuerst Beweise erbringen, bevor der Kunde bzw. Mieter zahlen muss. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Urteilen. ARAG Experten begrüßen diese Stärkung der Verbraucher- und Mieterrechte.

Viel zu hohe Stromrechnung
In dem ersten verhandelten Fall orderte der Oldenburger Stromanbieter EWE von einem Rentnerpaar über 9.000 Euro an Stromnachzahlungen, weil es innerhalb eines Jahres mehr als das Zehnfache an Strom verbraucht haben sollte als im Jahr zuvor. Der Stromanbieter klagte, als das Ehepaar sich weigerte, die Summe zu bezahlen. Der BGH bestätigte nun die Abweisung der EWE-Klage: Der bescheidene Lebenszuschnitt der Senioren sprach einfach nicht für solch einen Stromverbrauch. Weil die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers des Stromanbieters bestand, hätte dieser beweisen müssen, dass die Senioren tatsächlich so viel Energie verbraucht hatten, erläutern ARAG Experten das Urteil (BGH, Az.: VIII ZR 148/17).

Was bedeutet das für Stromkunden?
Das Urteil stärkt eindeutig die Kundenrechte, indem es bei sehr hohen Nachforderungen der Stromanbieter die Beweislast umkehrt. Demnach müssen Kunden im Streit mit Energieversorgern deutlich überhöhte Abrechnungen nicht bezahlen, wenn die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ des Energieanbieters besteht. Bei Nachzahlungsforderungen im üblichen Rahmen von einigen hundert Euro müssen Verbraucher aber weiterhin zunächst zahlen und können dann ein Rückforderungsverfahren anstrengen.

BGH weist Vermieter die Beweislast zu
In einem weiteren Fall sollten Mieter 5.000 Euro Heizkosten für zwei Jahre nachzahlen. Das waren 40 Prozent der Heizkosten des gesamten Hauses. Die Wohnfläche der gemieteten Wohnung betrug allerdings nur 12 Prozent der Gesamtfläche. Obwohl der klagende Vermieter den Mietern die Einsicht in die Nebenkostenabrechnung der Nachbarwohnungen verweigerte, bekam er vom Landgericht Darmstadt zunächst Recht. Das war sogar den Richtern des BGH unverständlich, sie hoben das Urteil auf: Der klagende Vermieter hätte seine Forderungen beweisen müssen. Weil er das in der Vorinstanz nicht getan habe, hätte das Landgericht dessen Klage abweisen müssen. Zudem hätte der Vermieter die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen über die Nachbarwohnungen nicht verweigern dürfen. Mieter haben grundsätzlich ein umfassendes Einsichtsrecht in Nebenkostenabrechnungen, so ARAG Experten, um sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob der Gesamtverbrauch mit dem individuellen Verbrauch der Wohneinheiten übereinstimmt (BGH, Az.: VIII ZR 189/17).

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Mieterhöhung bei Indexmiete: Wirksam oder nicht?

Bei einer Indexmiete orientiert sich die Miethöhe am Verbraucherpreisindex. Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter zwar die Änderung der Miete und die eingetretene Änderung des Index mitteilen. Er ist aber nicht dazu verpflichtet, die Steigerung des Index in Prozent anzugeben oder seine Rechenschritte zu erläutern. So entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof.
BGH, Az. VIII ZR 291/16

Hintergrundinformation:
In deutschen Großstädten steigen die Mieten rasant. Immer öfter vereinbaren Vermieter mit neuen Mietern eine sogenannte Indexmiete. Das bedeutet, dass sich die Höhe der Miete an dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltungskosten orientiert. Der Verbraucherpreisindex gibt an, wie sich die Preise aller Waren und Dienstleistungen des privaten Bedarfs in Deutschland durchschnittlich prozentual verändern. Eine Indexmiete zu erhöhen, ist weniger aufwendig als bei einem herkömmlichen Mietvertrag. Denn der Vermieter muss keine Vergleichsmieten aus dem örtlichen Mietspiegel heranziehen. Diese Angaben sind in Großstädten meist auch sehr schnell überholt. Zudem gibt es dabei oft Streit darüber, ob die Wohnung in Ausstattung und Größe der jeweiligen Wohnungsklasse des Mietspiegels entspricht. Der Verbraucherpreisindex hingegen ist ein eindeutiges Kriterium. Der Fall: In einem Mietvertrag war vereinbart, dass sich die Höhe der Miete nach dem Verbraucherpreisindex richten sollte. Der Vermieter hatte nun die Miete erhöht. In seinem Schreiben hatte er den Stand des Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und zum aktuellen Zeitpunkt angegeben und mitgeteilt, dass sich die Miete von 690 Euro auf 775 Euro erhöhen sollte. Der Mieter zahlte weiterhin die alte Miete. Er war der Meinung, dass die Mieterhöhung ohne Angabe der prozentualen Steigerung des Index unwirksam sei. Nach Mietvertragsende behielt der Vermieter den entsprechenden Zahlungsrückstand von der Kaution ein. Der Mieter verklagte ihn daraufhin auf Rückzahlung der vollen Kaution. Das Urteil: Anders als die Vorinstanzen lehnte der Bundesgerichtshof einen Zahlungsanspruch des Mieters ab. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice waren die Richter der Ansicht, dass der Vermieter die Mieterhöhung ausreichend begründet habe. Er sei berechtigt gewesen, die nicht gezahlten Erhöhungsbeträge von der Kaution einzubehalten. § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibe vor, dass die Mieterhöhung bei der Indexmiete in Textform erfolgen und die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Vergleichsmiete oder die Erhöhung als Geldbetrag enthalten müsse. Das Schreiben des Vermieters erfülle diese Voraussetzungen. Der Mieter habe alle erforderlichen Zahlen zur Überprüfung erhalten. Eine prozentuale Veränderung müsse der Vermieter nicht angeben. Es liege auf der Hand, dass die Indexmiete im gleichen Maße steige wie der Verbraucherpreisindex. Die einzelnen Rechenschritte müsse der Vermieter nicht erklären.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. November 2017, Az. VIII ZR 291/16

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Soheil Hosseini vom Softwarehändler zum HNWI

Zum High-Net-Worth-Individual in kürzester Zeit

Soheil Hosseini vom Softwarehändler zum HNWI

Soheil Hosseini – Quelle Xing

Vom Softwarehändler zum High-Net-Worth-Individual in nur 7 Jahren.

Der Gebraucht-Software Pionier Soheil Hosseini – Gründer und Markeninhaber von softwarehandel24 hat ein Ziel, den Gebraucht-Software Markt in Europa transparenter zu gestalten. Um seine Ziele zu erreichen steht er vor dem Bundesgerichtshof und der Gegner ist kein anderer als die Microsoft Corporation USA.

Es geht um ein Thema, welches seit Jahren vor den Gerichten diskutiert wird.

Der so genannte Erschöpfungsgrundsatz ist im Urheberrechtsgesetz (UrhG) verankert und besagt, dass sich das Verbreitungsrecht des Urhebers erschöpft, sobald er sein Werk erstmalig in Verkehr gebracht hat. Das bedeutet, er kann nach der Veräußerung nicht mehr bestimmen, welchen weiteren Weg das Werkstück nimmt, und der Erstkäufer kann ohne Zustimmung des Herstellers entscheiden, ob und an wen er es weiterverkauft.

Wenn man den Meinungen der Experten Glauben schenkt, wird es ein harter Kampf für Microsoft. Soheil Hosseini geht bis zum Ende und freut sich heute schon auf die Verhandlungen vor dem Europäischen Gerichtshof.

Was erhoffen Sie sich durch einen Sieg?

„Der Erschöpfungsgrundsatz muss neu definiert werden um den internationalen Markt transparenter zu gestalten. Die Softwarehersteller wollen ihre amerikanische Geschäftspolitik in Europa durchsetzen. Ich werde alles in meiner Macht Stehende tun, um das zu unterbinden.“

Soheil Hosseini erzielte bereits mit 21 Jahren seine ersten Millionenumsätze und ist derzeit an mehreren Unternehmen weltweit beteiligt. Sein Vermögen wird auf 14 Millionen Euro geschätzt.

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BGH zum Kinderlärm: was müssen Mitmieter hinnehmen, was nicht?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

BGH zum Kinderlärm: was müssen Mitmieter hinnehmen, was nicht?

Fachanwalt Bredereck

Das Thema Lärmbelästigung beschäftigt Mieter, Vermieter und Nachbarn in der Praxis zu Hauf. Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten und Prozessen, bei denen es darum geht, dass sich Mieter durch den Lärm anderer Mitmieter belästigt fühlen. Auch Kinderlärm spielt dabei regelmäßig eine Rolle. Was müssen Mieter in diesem Zusammenhang hinnehmen? Wann ist Kinderlärm unzumutbar?

BGH zur Rücksichtnahmepflicht unter Mietern bei Kinderlärm: Der Bundesgerichtshof hat sich in einem aktuellen Beschluss mit Umfang und Grenzen der Rücksichtnahmepflicht unter Mietern bei Kinderlärm aus der Nachbarwohnung beschäftigt (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16). Eine Mieterin hatte vom Vermieter die Beseitigung von Lärmstörungen, die Feststellung eines Minderungsrechts sowie die Rückzahlung von unter Vorbehalt gezahlter Miete verlangt. Hintergrund seinen massive Lärmstörungen u.a. durch Stampfen und Poltern sowie Geschrei zwischen Kindern und Eltern gewesen.

Kinderlärm grundsätzlich zulässig: Der BGH stellte klar, dass üblicher Kinderlärm grundsätzlich zulässig und damit von Mitmietern hinzunehmen sei. Gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen dieser Art seien sozialadäquat und begründeten damit auch keinen Mangel, auf den Mieter entsprechende Ansprüche (Beseitigung von Störungen, Minderung) stützen könnten.

Erhöhte Toleranz hat auch Grenzen: Der BGH stellte aber auch klar, dass diese erhöhte Toleranz auch ihre Grenzen habe. Das gelte insbesondere dann, wenn die Lärmbelästigung nicht mehr auf einen natürlichen Bewegungsdrang der Kinder zurückgeführt werden kann bzw. die Schreie nicht mehr im üblichen Rahmen erzieherischer Einwirkung liegen. Der BGH dazu: Diese sind hierbei jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichtigung namentlich von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, des Alters und des Gesundheitszustands des Kindes sowie der Vermeidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen (BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16).

Lärmprotokoll nicht zwingend erforderlich: In diesem Zusammenhang sei nach Ansicht des BGH auch nicht zwingend erforderlich, dass Mieter ein Lärmprotokoll vorlegen, um zu belegen, dass die Grenzen des Zumutbaren überschritten seien. Der BGH dazu: Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm bedarf es nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16).

30.11.2017

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Preisvergleichsportale im Internet für Bestattungen müssen transparent und ehrlich sein

Bundesverband Deutscher Bestatter erstreitet Leitsatzentscheidung des BGH mit erheblicher Tragweite über die Bestattungsbranche hinaus

Preisvergleichsportale im Internet für Bestattungen müssen transparent und ehrlich sein

Wenn ein naher Angehöriger stirbt, sind die Hinterbliebenen in einer psychischen Ausnahmesituation und müssen sehr schnell eine Bestattung beauftragen. Wer dann Preisvergleichsportale im Internet für Bestattungen konsultiert, erwartet zu Recht Transparenz und Seriosität. Im Frühjahr hat der Bundesgerichtshof Verbrauchern den Rücken gestärkt und ein richtungsweisendes Urteil zum Bestattungspreisvergleich im Internet gefällt (Urteil vom 27. April 2017 – I ZR 55/16) und dieses jetzt sogar als Leitsatzentscheidung qualifiziert, was die rechtliche Stellung und Bedeutung der höchstrichterlichen Entscheidung weit über die Grenzen der Bestattungsbranche zum Ausdruck bringt.

Nach der BGH-Entscheidung müssen Nutzer von Vermittlungsportalen für Bestattungen darauf aufmerksam gemacht werden, wenn sie nicht sämtliche Anbieter, sondern nur ausgewählte Unternehmen berücksichtigen. Der Verbraucher rechne damit, dass er auf solchen Seiten einen schnellen Überblick über die Marktverhältnisse bekommt und dadurch ein preisgünstiges Angebot findet. Deshalb, so der BGH, ist es für die Entscheidung des Nutzers, ob und mit wem er einen Vertrag schließen möchte, maßgeblich, ob der Anbieter des Preisvergleichsportals vom anbietenden Bestattungsunternehmen im Fall des Vertragsschlusses eine Provision erhält. Die „wesentliche Information“ brauche der Nutzer, um eine „informierte geschäftliche Entscheidung“ treffen zu können.

Preisvergleichsportal zeigte nur Angebot von provisionszahlenden Anbietern

Der Bundesverband Deutscher Bestatter (BDB) klagte gegen das Preisportal Bestattungsvergleich.de (vormals funus.de). Dort erhalten Hinterbliebene nach Eingabe gewünschter Leistungen verbindliche Angebote verschiedener Bestatter angezeigt. Dabei werden nur Anbieter berücksichtigt, die mit dem Betreiber des Portals für den Fall eines Vertragsabschlusses eine Provision von 15% oder 17,5% des Angebotspreises vereinbaren. Die Nutzer des Portals werden auf die Provisionsvereinbarung nicht hingewiesen. Das ist nach Auffassung des BDB intransparent und war der Anlass für die Klage. Nicht, weil es pietätlos ist, im Trauerfall Preise zu vergleichen, sondern weil das Angebot für den Verbraucher eher nutzlos, wenn nicht gar nachteilig und schädlich ist. Angehörige eines Trauerfalls brauchen eine nachvollziehbare, qualifizierte und ganz auf die Bedürfnisse der Trauernden abgestimmte individuelle Beratung.

Verbraucher erwartet Marktüberblick

Maßgeblich ist die Absicht des Verbrauchers, so der Senat, sich durch die Nutzung eines Preisvergleichsportals einen schnellen Überblick über die Marktgegebenheiten zu verschaffen, insbesondere über die auftretenden Anbieter und die Preise, die für bestimmte Produkte gefordert werden. Das Preisvergleichsportal bezieht im Internet seine Aussagekraft gerade aus dem Umstand, dass eine möglichst große Zahl von Anbietern, die ihre Waren oder Dienstleistungen über das Internet vermarkten, in den Preisvergleich einbezogen wird. Mit einer Beschränkung der Vergleichsgrundlage durch den Ausschluss von Anbietern, die mit dem Betreiber des Portals keine Provisionsabrede getroffen haben, rechnet der Verbraucher in der Regel nicht. Dies auch unabhängig davon, ob sich die Suchmaschine selbst ausdrücklich als „neutral“ oder „unabhängig“ bezeichnet.

Konkretes wirtschaftliches Interesse des Anbieters wird nicht vermutet

Der Verbraucher geht regelmäßig auch nicht davon aus, dass der Betreiber eines Preisvergleichportals ein konkretes wirtschaftliches Interesse am Vertragsabschluss im Einzelfall besitzt. Deshalb ist die Information darüber, dass der Preisvergleich nur solche Anbieter erfasst, die sich gegenüber dem Anbieter für den Fall eines Vertragsabschlusses zur Zahlung einer Provision verpflichtet haben, eine wesentliche Information im Sinne des § 5 a Abs. 2 UWG.

Die Information ist für den Verbraucher von erheblichem Interesse, weil sie seiner Erwartung, einen Marktüberblick zu bekommen, eben gerade nicht entspricht. Dies gilt ebenso für den Umstand, dass der Anbieter ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Vertragsschluss besitzt und der Verbraucher dies in der Regel nicht vermutet. Der Hinweis zur Provisionspflicht ist auch deshalb von erheblichem Interesse, da diese sich auf die im Preisvergleichsportal aufgeführten Angebotspreise auswirkt und diese in die Höhe treibt. Ein demgegenüber relevantes Geheimhaltungsinteresse des Portalbetreibers bezüglich der Provisionspflicht verneint das oberste Gericht ausdrücklich.

Notwendige Transparenz

Die Information über eine Provision muss dem Internet-Nutzer nun so erteilt werden, dass er sie klar und deutlich zur Kenntnis nehmen kann. Die Entscheidung des BGH steht ganz im Einklang mit den seit langem erhobenen Forderungen der deutschen Bestatter. Hinterbliebene sind transparent, verständlich und umfassend zu informieren. Gerade weil sich die Inanspruchnahme einer Bestattungsdienstleistung häufig auch und unter hohem Zeitdruck vollzieht, sind besonders hohe Anforderungen an Ehrlichkeit und Verlässlichkeit zu stellen. Überdies verteuert die an den Verbraucher weitergegebene Provisionszahlung die Bestattung unnötig.

Leitsatz des BGH
„Bei dem über das Internet erfolgenden Angebot eines Preisvergleichs für Bestattungsdienstleistungen ist die Information darüber, dass der Preisvergleich nur solche Anbieter erfasst, die sich gegenüber dem Anbieter des Vergleichsportals für den Fall eines Vertragsabschlusses zur Zahlung einer Provision verpflichtet haben, eine wesentliche Information im Sinne des § 5 a Abs. 2 UWG.“ Die Entscheidung wird in der Sammlung BGHZ und einschlägigen juristischen Datenbanken veröffentlicht werden.

Kostenfreies Suchportal des BDB

Der Bundesverband Deutscher Bestatter als Standesvertretung von etwa 80 % aller in Deutschland tätigen Bestattungsunternehmen beobachtet seit mehreren Jahren den problematischen Trend, Bestattungsdienstleistungen über provisionsorientierte Vermittlungsportale im Internet anzubieten und konnte schon 2013 gegen das Vermittlungsportal „Bestattungen.de“ in einem Rechtsstreit Erfolge erzielen. Seit dem Jahr 2015 hat der Bundesverband Deutscher Bestatter ein provisionsfreies und für alle Seiten kostenfreies Suchportal auf der Webseite www.bestatter.de eingerichtet. Dort können Menschen nach Bestattungsunternehmen in ihrem persönlichen Umfeld suchen, die einzelnen angebotenen Serviceleistungen des Bestattungshauses anhand plausibler Piktogramme direkt einsehen und ohne Vermittler Kontakt mit ihrem Bestatter aufnehmen.

Pressekontakt:
Bundesverband Deutscher Bestatter e. V.
Cecilienallee 5, 40474 Düsseldorf
Telefon: ++49 (0)211 / 16 00 8 – 10
Fax: ++49 (0)211 / 16 00 8 – 60

Ansprechpartner:
Stephan Neuser, Generalsekretär – Bundesverband Deutscher Bestatter e.V.
Antje Bisping, Justiziarin – Bundesverband Deutscher Bestatter e.V.
Oliver Wirthmann, Geschäftsführer – Kuratorium Deutsche Bestattungskultur e. V.

1948 gründeten die deutschen Bestatter den Bundesverband Deutscher Bestatter e. V., der heute aus 16 Landesverbänden und -innungen der Bundesländer besteht. Aus einem kleinen Berufsverband haben sich bis heute mehrere Organisationen entwickelt, die ihren Mitgliedern, den Trauernden und Bestattungsvorsorgenden eine große Bandbreite von Serviceleistungen anbieten.

Dem BDB ist es gelungen, die Berufsausbildung von der Bestattungsfachkraft über den Bestattermeister bis hin zu fachspezifischen Zusatzqualifikationen zu professionalisieren und qualitativ auf ein hohes Niveau zu heben. Der BDB setzt sich dafür ein, dass die Interessen der Bestatter in Politik, Rechtsprechung und Verwaltung Gehör finden. Mit dem Kuratorium Deutsche Bestattungskultur e. V. und der Deutschen Bestattungsvorsorge Treuhand AG können Menschen zwei verschiedene Vorsorgemodelle zur finanziellen Absicherung der Bestattungskosten wählen: die Sterbegeldversicherung oder die Eröffnung eines Treuhandkontos. Mit dem Markenzeichen zertifiziert der BDB Bestatter, die ihr garantiertes Qualitätsversprechen auch dokumentieren können und hohe persönliche, fachliche und betriebliche Anforderungen bei der Beratung und Durchführung von Bestattungsdienstleistungen erfüllen. Auf europäischer und internationaler Ebene ist der BDB in der europäischen Bestattervereinigung EFFS und der FIAT-IFTA als Weltorganisation für alle Interessen und Belange der Bestatter auf globaler Ebene aktiv. Der BDB – Maßstab für die Bestattungsbranche in Deutschland!

Kontakt
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Begründung bei der Eigenbedarfskündigung: Bundesgerichtshof zum Umfang

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Begründung bei der Eigenbedarfskündigung: Bundesgerichtshof zum Umfang

Mietrecht

Das Erfordernis der Begründung einer Eigenbedarfskündigung soll dazu dienen, dass der Mieter möglichst frühzeitig Klarheit über seine Rechtsposition bekommt und einschätzen kann, ob es Aussicht auf Erfolg hat, sich gegen die Kündigung zu wehren. Welche Anforderungen im Einzelnen an die Begründung des Vermieters zu stellen sind, war immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in einem aktuellen Urteil Stellung dazu bezogen.

Angaben zur begünstigten Person

Vermieter haben demnach die Person zu bezeichnen, für die sie den Eigenbedarf geltend machen (das können neben dem Vermieter selbst grundsätzlich auch Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts sein), und anzugeben, welches Interesse dieser Person an einer Überlassung der Wohnung besteht. Der BGH: Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15).

Keine Angaben zu Alternativwohnungen

Nicht ausführen müssen Vermieter dagegen, ob bzw. welche sonstigen Räumlichkeiten ebenfalls als Wohnung für die begünstigte Person in Betracht kämen. Der BGH dazu: Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15).

Vermieter mit umfangreicher Begründung gut beraten

Auch wenn der BGH die Anforderungen im Hinblick auf die Begründung der Eigenbedarfskündigung mit seiner Entscheidung konkretisiert hat und Vermieter von der Pflicht zu Angaben über Alternativräumlichkeiten befreit hat, empfiehlt es sich dennoch, die Kündigung möglichst umfassend zu begründen. Zwar mag die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht darunter leiden, wenn entsprechende Angaben fehlen. Sofern Vermieter aber später ggf. auch Schadensersatz wegen eines verspäteten Auszugs des Mieters geltend machen wollen, dürfte es schwer zu begründen sein, dass Mieter einen solchen schulden, wenn ihnen nur in beschränktem Maße Informationen zur Verfügung gestellt wurden, auf deren Grundlage sie die Wirksamkeit der Kündigung einschätzen konnten.

Als Mieter genauere Angaben verlangen

Mieter müssen einschätzen können, ob sie es mit einer wirksamen Eigenbedarfskündigung zu tun haben oder es Aussicht auf Erfolg hat, sich im Rahmen einer Räumungsklage mit dem Vermieter darüber zu streiten. Vor diesem Hintergrund sollten sie den Vermieter zu genaueren Angaben hinsichtlich etwaiger Alternativwohnungen, die ihm zur Verfügung stehen, auffordern. Eine Verpflichtung für Vermieter dem nachzukommen besteht allerdings nicht, wie das aktuelle Urteil zeigt.

21.8.2017

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Grundstücksgrenze: Wie hoch darf die Hecke sein?

Die erlaubte Höhe von Hecken und anderen Anpflanzungen an einer Grundstücksgrenze ergibt sich oft aus Regelungen der Bundesländer. Liegen die benachbarten Grundstücke an einem Hang, ist die Höhe einer auf dem tiefer liegenden Grundstück wachsenden Hecke vom Bodenniveau des höheren Grundstücks aus zu messen. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof.
BGH, Az. V ZR 230/16

Hintergrundinformation:
Die Höhe von Hecken und Sträuchern an Grundstücksgrenzen führt regelmäßig zum Streit unter Nachbarn. Einschlägige Regelungen finden sich meist in Landesgesetzen. In Bayern besagt § 47 Abs. 1 BayAGBGB (Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs), dass Bäume, Hecken und Sträucher grundsätzlich 50 Zentimeter Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. Pflanzen mit einer Höhe über zwei Meter dürfen nur in einem Mindestabstand von zwei Metern zur Grundstücksgrenze wachsen. Das heißt: Eine Hecke mit weniger als zwei Metern Abstand zur Grenze darf höchstens zwei Meter hoch sein. Überschreitet sie diese Höhe, hat der Nachbar einen Anspruch auf Rückschnitt. Der Fall: Zwei Nachbarn in Bayern gehörten zwei Grundstücke in Hanglage. Zwischen den Grundstücken verlief eine 1 bis 1,25 Meter hohe, von einer Mauer gesäumte Stufe im Gelände. Auf dem unteren Grundstück stand entlang dieser Stufe eine sechs Meter hohe Thujenhecke. Zuletzt war diese 2009 oder 2010 geschnitten worden, und zwar auf eine Höhe von 2,90 Meter, gemessen ab Erdboden des unteren Grundstücks. Der Eigentümer des oberen Grundstücks verlangte nun von seinem Nachbarn, die Hecke im Frühjahr und im Herbst jeweils auf zwei Meter Höhe zurückzuschneiden, und zwar gemessen vom oberen Ende der Mauer. Der Eigentümer der Hecke berief sich dagegen auf Verjährung: Einen Anspruch auf Rückschnitt könne der Nachbar nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen. Das Urteil: Der erbitterte Heckenstreit führte durch mehrere Instanzen bis zum Bundesgerichtshof. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice beantwortete dieser zunächst die Frage, von wo aus die Höhe der Hecke zu messen sei. Dem Gericht zufolge müsse die Messung grundsätzlich von der „Austrittsstelle“ der Pflanzen aus erfolgen, also vom Erdboden unter der Hecke. Dies gelte aber nicht, wenn sie auf einem Grundstück wachsen, das tiefer als das des Nachbarn liegt. Hier sei vom Bodenniveau des höher gelegenen Nachbargrundstücks aus zu messen. Tiefer liegende Hecken können daher höher sein, als dies die Vorschriften für ebenerdige Grundstücke vorgeben. Der Anspruch auf Rückschnitt der Hecke verjähre tatsächlich nach fünf Jahren. Beginn der Frist sei das Ende des Jahres, in dem die Hecke die Zwei-Meter-Grenze überschritten habe – hier 2009. Der Anspruch sei jedoch nicht verjährt, da der Nachbar noch innerhalb der Frist rechtliche Schritte eingeleitet habe. Der Heckenbesitzer musste daher zur Heckenschere greifen und die Hecke auf zwei Meter stutzen – gemessen vom Bodenniveau des Nachbarn.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. Juni 2017, Az. V ZR 230/16

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Politik Recht Gesellschaft

Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung

Mietrecht

Nutzungsentschädigung wegen verspäteten Auszugs

Die Frage der Nutzungsentschädigung wird dann relevant, wenn ein Vermieter kündigt, der Mieter aber die Wirksamkeit der Kündigung anzweifelt und daraufhin in der Wohnung bleibt. Der Vermieter muss dann eine Räumungsklage anstrengen, um den Mieter zum Auszug zu bewegen. Dabei überprüft das Gericht dann, ob die Kündigung rechtmäßig war. In diesem Zusammenhang machen Vermieter, wenn sie gut beraten sind, auch direkt noch den Anspruch auf Nutzungsentschädigung geltend. Grundlage dafür ist dann der verspätete Auszug des Mieters aus der Wohnung trotz wirksamer Kündigung.

Bundesgerichtshof zur Höhe der Nutzungsentschädigung

Nun könnte man auf die Idee kommen, dass die Nutzungsentschädigung schlicht die vertraglich vereinbarte Miete umfasst. Sofern der Mieter also normal weiterzahlt, müsste er demnach dann auch letztlich beim Auszug keine Inanspruchnahme mehr fürchten. Das ist allerdings nicht zutreffend, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil klargestellt hat (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16).

Nutzungsentschädigung umfasst ortsübliche Miete

Demnach kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Wohnung die ortsübliche Miete verlangen, wenn diese die vereinbarte Miete übersteigt. Der BGH: „Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16)

Mietern drohen erhebliche Nachzahlungen

Für Mieter ist das Urteil unerfreulich. Ihnen drohen nun erhebliche Nachzahlungen, wenn die ortsübliche Miete im Vergleich zu der vertraglich vereinbarten Miete deutlich angestiegen ist. In dem konkreten Fall ging es um Mieter in München, die letztlich etwa 7000 EUR nachzuzahlen hatten. Dem stand im Übrigen auch nicht entgegen, dass der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt und die Wohnung nach dem Auszug der Mieter grundlegend renoviert hatte. Auf eine beabsichtigte Neuvermietung komme es nach Ansicht des BGH für die Höhe der Nutzungsentschädigung nicht an.

10.07.2017

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Wirtschaft Handel Maschinenbau

BGH: Bearbeitungsgebühren bei Unternehmenskrediten unzulässig

Erstattungsansprüche oft 10.000 Euro und mehr

BGH: Bearbeitungsgebühren bei Unternehmenskrediten unzulässig

Lutz Tiedemann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht sowie Partner der Kanzlei GTG.

(Hamburg, 14. Juli 2017) Nach zwei aktuellen Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) haben Unternehmen jetzt Anspruch auf Erstattung von Bearbeitungsgebühren, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Firmenkrediten berechnet und auch erhalten haben. Nach Erkenntnissen der Hamburger Anwaltskanzlei Groenewold Tiedemann Griffel erreichen die Erstattungsansprüche, abhängig von der Kredithöhe, oft 10.000 Euro und mehr.
„Unternehmen sind bei der Kreditvergabe durch Banken und Sparkassen genauso schützenswert wie private Verbraucher. Durch diese Entscheidung hat das höchste deutsche Zivilgericht seine Rechtsprechung in einem weiteren Punkt vereinheitlicht“, erklärt Lutz Tiedemann, Partner der Hamburger Kanzlei GTG – Groenewold Tiedemann Griffel. In zwei Verfahren hat der BGH laufzeitunabhängige Bearbeitungsentgelte bei Firmenkrediten für unzulässig erklärt (Az.: XI ZR 562/15 und XI ZR 233/16). Ein drittes vergleichbares Verfahren war vorher schon erledigt worden, weil das beklagte Kreditinstitut klein beigegeben hatte (Az.: XI ZR 436/16).
Bereits im Mai 2014 hatte der Bundesgerichtshof Bearbeitungsgebühren bei Verbraucherdarlehen für unzulässig erklärt (Az.: XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13). Doch vereinzelt hatten Landgerichte (LG) und auch Oberlandesgerichte (OLG) entschieden, dass die BGH-Rechtsprechung zu Verbraucherkrediten nicht auf Unternehmen anzuwenden sei. Angeblich seien Firmen nicht so schützenswert wie Privatpersonen, weil Darlehensfinanzierungen zum unternehmerischen Kernbereich gehörten.
Für den Bundesgerichtshof nicht akzeptabel. So ist nach Auffassung der BGH-Richter bei „Vereinbarung laufzeitunabhängiger Bearbeitungsentgelte eine unangemessene Benachteiligung des Darlehensnehmers anzunehmen. Unabhängig, ob dies eine Firma oder eine Privatperson ist“, erläutert Lutz Tiedemann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht sowie GTG-Partner. Die bei Kreditinstituten gängige Begründung, die Rechtmäßigkeit eines Bearbeitungsentgelts resultiere unter anderem aus den damit verbundenen steuerlichen Vorteilen aufseiten des Unternehmens, lässt das höchste deutsche Zivilgericht offenbar auch nicht gelten. „Die genauen Begründungen des BGH müssen dem Urteil entnommen werden, das wohl in Kürze veröffentlicht wird“, sagt Rechtsanwalt Tiedemann.
Klar ist: Die BGH-Entscheidung gilt für sämtliche Firmenkredite, die ab dem Jahr 2014 abgeschlossen wurden. Wichtig: Die Verjährungsfrist beträgt wie üblich drei Jahre. Folge: „Firmenchefs müssen ihre Ansprüche bis spätestens 31.12.2017 geltend machen, sofern die Kredite im Jahr 2014 abgeschlossen wurden. Für später vereinbarte Kredite gilt Entsprechendes unter Beachtung der Verjährungsfrist“, erklärt Fachanwalt Lutz Tiedemann.
Er empfiehlt Unternehmen, selbst wenn momentan der BGH-Entscheid nebst Urteilsbegründung noch nicht veröffentlicht ist, die sorgfältige Prüfung laufender Kreditverträge. Und zwar im Hinblick auf drei wesentliche Kriterien: Hat die Firma als Kreditnehmer seinerzeit eine Bearbeitungsgebühr gezahlt? Wurde die Bearbeitungsgebühr als Voraussetzung für die Kreditvergabe verlangt? Ist die Verjährung der Erstattungsansprüche bereits eingetreten oder nicht? Lutz Tiedemann: „Verläuft die Prüfung in allen drei Punkten positiv, sollte der Firmenchef mit seiner Bank oder Sparkasse über einen Vergleich verhandeln. Falls das Kreditinstitut dazu nicht bereit ist, ist oft eine Klage sinnvoll.“
Übrigens: Die BGH-Entscheidung gilt nicht nur rückwirkend, somit für praktisch alle in den vergangenen drei Jahren abgeschlossenen Firmenkreditverträge, sondern auch für die Zukunft. Tipp von GTG-Partner und Fachanwalt Lutz Tiedemann: „Bei Kreditverträgen, die kurz vor dem Abschluss stehen und die an den Kreditgeber zu zahlende Bearbeitungsgebühren vorsehen, sollten Firmenchefs neu verhandeln.“

Die Groenewold – Tiedemann – Griffel Rechtsanwälte ist eine Partnerschaft mbB von Rechtsanwälten mit langjähriger Tradition. Gegründet wurde die Kanzlei von Rechtsanwalt Kurt Groenewold im Jahr 1965. Die Tätigkeit der Sozietät erstreckt sich auf alle wesentlichen Bereiche des Wirtschafts- und Immobilienrechts. Die Schwerpunkte liegen in der Beratung und Vertretung in- und ausländischer Mandanten im Immobilienrecht, Bankrecht, Kapitalmarktrecht, Gesellschaftsrechts sowie bei Unternehmenskäufen und -verkäufen. Zu den Mandanten gehören mittelständische (Immobilien-)Unternehmen, Finanzdienstleister, Kreditinstitute, Unternehmer, Stiftungen, Künstler sowie vermögende Privatpersonen.

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